1. Vue d'ensemble

Le cours porte sur la copropriété, spécifiquement le régime juridique des immeubles bâtis soumis à la loi du 10 juillet 1965. La copropriété désigne le partage d’une propriété entre plusieurs personnes avec une partie privative et une quote-part de parties communes. Le chapitre I traite des conditions d’application du statut de la copropriété selon l’article 1 de la loi du 10/07/65 (parties I et II). Le chapitre II distingue les parties privatives des parties communes (générales, spéciales, jouissance privative), déterminant les responsabilités et charges financières. L’enjeu est de savoir quand et comment s’applique le statut ainsi que la nature des biens dans ce cadre.

2. Concepts clés & Éléments essentiels

• Définition copropriété : partage d’une propriété commune entre plusieurs personnes (ex. colocation, covoiturage).
• Objet du cours : régime juridique de la copropriété des immeubles bâtis.

Chapitre I : Application du statut de la copropriété

• Statut régi par article 1 loi 10/07/65 (ordre public), composé de deux parties :
  • Article 1.I : application impérative, impossible d’y déroger.
  • Article 1.II : application par principe, mais dérogation possible sous conditions.

Conditions cumulatives article 1.I pour application obligatoire :

1. Immeuble ou groupe d’immeubles bâtis (sens foncier, pas bâtiment).
2. Propriété divisée entre plusieurs propriétaires distincts (au minimum 2).
3. Immeuble divisé en lots (ex. appartement, cave, parking).
   • Chaque lot = partie privative + quote-part indissociable de parties communes (tantièmes).
4. Usage partiel ou total d’habitation (au moins un lot habitable).

• Quote-part partie commune calculée selon article 5 loi 10/07/65 : proportionnelle à la consistance, superficie, situation du lot, sans égard à l’utilisation.

• Article 1.II couvre :

  1. Immeubles bâtis à destination autre qu’habitation (propriété partagée en lots).
  2. Ensemble immobilier avec parties bâties ou non, lots privatifs au sens large.

• Dérogation possible par convention expresse (organisation dotée personnalité morale, structurée), décision à l’unanimité en assemblée générale. Ex. ASL, AFUL.

• Textes applicables : loi 65-557 du 10/07/65, décret 67-223 du 17/03/67, RCP, EDD et textes périphériques (CCH, code travail, convention gardiens, loi Hoguet, etc.).

Chapitre II : Distinction parties privatives vs communes

• Parties communes : propriété indivise à tous ou certains copropriétaires.
• Parties privatives : propriété individuelle de chaque copropriétaire.
• Détermination par application prioritaire du Règlement de Copropriété (RCP).
  • Si silence ou contradiction, application supplétive articles 2 et 3 loi 10/07/65.
• Parties communes générales : usage/utilité pour tous.
• Parties communes spéciales : usage/utilité pour certains copropriétaires seulement, création et charges spéciales doivent être expressément stipulées au RCP (article 6-4).
• Parties communes à jouissance privative : usage exclusif d’un lot, propriété indivise de tous copropriétaires, existence soumise à mention expresse au RCP, droit de jouissance non assimilé à propriété.

3. Points à Haut Rendement

• Copropriété = partage de propriété avec partie privative + quote-part communes.
• Application obligatoire article 1.I :
  • Immeuble bâti
  • Usage total/partiel habitation
  • Plusieurs lots
  • Plusieurs propriétaires
• Quote-part (tantièmes) proportionnelle à : consistance, superficie, situation (art 5).
• Article 1.II : statut applicable par principe pour lots non-habitations mais dérogation possible (convention expresse, unanimité).
• RCP prioritaire pour qualifier parties privatives/communes, articles 2-3 loi 65 supplétifs.
• Parties communes spéciales/jouissance privative exigent mention expresse au RCP (art. 6-4).
• Distinction rigoureuse entre parties privatives et jouissance privative.

4. Tableau de Synthèse

5. Mini-Schéma (ASCII)

Copropriété 
 ├─ Article 1 loi 10/07/65
 │    ├─ I : Application impérative
 │    │    ├─ Immeuble bâti
 │    │    ├─ Plusieurs propriétaires
 │    │    ├─ Lots divisés
 │    │    └─ Usage habitation au moins partiel
 │    └─ II : Application par principe
 │         ├─ Immeuble non-habitation
 │         ├─ Ensemble immobilier privatif
 │         └─ Dérogation possible (convention + unanimité)
 ├─ Lots de copropriété
 │    ├─ Partie privative
 │    └─ Quote-part parties communes (tantièmes)
 └─ Parties de l’immeuble
      ├─ Privatives
      ├─ Communes générales
      ├─ Communes spéciales (mention RCP)
      └─ Jouissance privative (mention RCP)

6. Bullets de Révision Rapide

• Copropriété = partage propriété entre plusieurs (CO = avec).
• Article 1.I loi 10/07/65 : 4 conditions cumulatives obligatoires pour statut.
• Immeuble bâti au sens foncier, pas bâtiment.
• Minimum 2 copropriétaires distincts.
• Lots divisés : appartement, cave, parking.
• Lot = partie privative + quote-part partie commune (tantièmes).
• Quote-part calculée selon article 5 (consistance, superficie, situation).
• Usage habitation partiel ou total obligatoire selon art 1.I.
• Article 1.II : statut appareil pour non-habitation mais dérogation possible (convention + unanimité).
• ASL et AFUL exemples d’organisations dérogatoires.
• RCP prioritaire pour distinguer parties privatives/communes.
• Articles 2 et 3 loi 65 sont supplétifs.
• Parties communes générales = usage pour tous.
• Parties communes spéciales = usage pour certains, charges spécifiques, mention au RCP obligatoire.
• Parties communes à jouissance privative = usage exclusif d’un lot, droit indivis, mention au RCP obligatoire.
• Droit jouissance privative ≠ propriété privée.
• Respecter article 43 loi 10/07/65 pour OP/supplétif.
• Application statut s’accompagne de textes périphériques (CCH, code travail…).