Fiche de Révision : Démarches et Formalités à la Vente d’une Maison Individuelle

1. 📌 L'essentiel

• Vérifier la légalité des constructions : permis, déclaration d’achèvement, conformité.
• Obligations du vendeur : produire pièces justificatives, attestations.
• Risques des constructions illégales : destruction dans 10 ans, impossibilité d'autorisation.
• Assurance construction obligatoire : dommages ouvrage + responsabilité décennale.
• Droit de préemption urbain (DPU) : procédures, zones concernées, purge nécessaire.
• Droit de préemption du locataire : congé, offre d’achat, priorité.
• Prescription de 10 ans pour la légalité des travaux et la garantie décennale.
• Importance du certificat d’urbanisme pour sécuriser la vente.
• Formalités pour sécuriser juridiquement la transaction.
• La conformité et l’assurance sont des éléments clés pour la responsabilité et la validité juridique.

2. 🧩 Structures & Composants clés

• Permis de construire / Déclaration préalable — autorisations initiales nécessaires.
• Certificat de conformité — attestations officielles de conformité.
• Certificat de non-opposition — prouve absence d’opposition administrative.
• Assurance dommage ouvrage — couvre les réparations après sinistre.
• Responsabilité décennale — responsabilité des professionnels pendant 10 ans.
• Droit de préemption urbain (DPU) — pouvoir de la commune sur certains biens.
• Droit de préemption du locataire — priorité lors de la vente d’un bien occupé.
• Zone U, AU, périmètres constructibles — zone d’application du DPU.
• Purges du DPU — retrait du droit de préemption via offre à la mairie.
• Constructions illégales — travaux non autorisés, risques juridiques et financiers.

3. 🔬 Fonctions, Mécanismes & Relations

• Les permis ou déclarations priment avant toute vente.
• La déclaration d’achèvement doit intervenir dans un délai de 3 ou 5 mois.
• La conformité repose sur pièces officielles : permis, certificats, déclarations.
• La légalité des constructions détermine si elles peuvent être maintenues ou détruites.
• L’assurance décennale et dommages ouvrage garantissent la réparation des dommages liés aux constructions.
• La prescription de 10 ans limite le pouvoir de contestation pour la légalité des constructions.
• Le DPU peut bloquer ou retarder vente si non purge ou non respect de procédure.
• La priorité du locataire ou de la commune peut annuler la vente si droits non purgés.
• La responsabilité du vendeur est engagée en cas de constructions illégales ou absence d’assurance.

4. Tableau de Synthèse

5. 🗂️ Diagramme Hiérarchique ASCII

Démarches immobilières
 ├─ Vérification des permis et déclarations
 │    ├─ Permis de construire
 │    └─ Déclaration préalable
 ├─ Contrôle de conformité
 │    ├─ Déclaration d’achèvement
 │    └─ Certificat de non-opposition
 ├─ Cas de constructions illégales
 │    └─ Risque de destruction, prescription 10 ans
 ├─ Assurance construction
 │    ├─ Dommages ouvrage
 │    └─ Responsabilité décennale
 └─ Droit de préemption
     ├─ Urbain : zones, purge, procédure
     └─ Locatif : congé, offre, priorité

6. ⚠️ Pièges & Confusions fréquentes

• Confondre permis de construire et déclaration préalable.
• Ignorer le délai de 3 ou 5 mois pour déclaration d’achèvement.
• Penser que l’absence d’assurance dommage ouvrage n’a pas de conséquences.
• Négliger la procédure de purge du DPU avant vente.
• Confondre zones U et AU en ce qui concerne le DPU.
• Sous-estimer l’impact d’un bâtiment illégal : destruction possible, impossibilité d’autorisation.
• Oublier la priorité du locataire lors d’un congé pour vente.
• Omettre la vérification des pièces justificatives par le notaire.

7. ✅ Checklist Examen Final

• Vérifier l’existence d’un permis ou d’une déclaration préalable.
• S’assurer que la déclaration d’achèvement a été faite dans les délais.
• Obtenir et vérifier tous les certificats de conformité et de non-opposition.
• Identifier si la construction est légale ou illégale.
• Vérifier la présence d’une assurance dommage ouvrage.
• Vérifier l’existence d’un délai de prescription de 10 ans.
• Connaître la zone concernée par le DPU (U, AU, périmètres).
• Respecter la procédure de purge du DPU (offre préalable, délais).
• Vérifier si un locataire doit être priorisé ou congédié.
• Respecter toutes les formalités pour éviter la nullité ou contestation.
• Inclure ces éléments dans le contrôle préalable chez le notaire.
• Connaître les risques liés aux constructions illégales et à l’absence d’assurance.