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Introduction à l'immobilier résidentiel et tertiaire

12 décembre 2025

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1. Vue d'ensemble

Le cours porte sur le parc résidentiel et immobilier en France, ses caractéristiques, ses dynamiques d'occupation, ses types de logements, ainsi que l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, entrepôts). Il analyse la répartition, la typologie, la réglementation, la vacance, l'ancienneté, la surface, le surpeuplement, et les enjeux liés à l'investissement immobilier. La place de l'e-commerce et de l'immobilier tertiaire est également abordée, avec un focus sur la demande, l'offre, la rentabilité et les tendances actuelles.

2. Concepts clés & Éléments essentiels

  • Composition du parc résidentiel : 82% résidences principales, 9,8% secondaires (3,7 millions), 8,1% logements vacants (3,1 millions)
  • Statuts d’occupation : propriétaire (57,2%), locataire (40,2%), avec particularités en Île-de-France
  • Définition INSEE logement : individuel (maison) ou collectif (bâtiment ≥2 logements)
  • Parc vs offre de logements : parc = logements occupés + inoccupés ; offre = logements inoccupés
  • Création et sortie de logements : acquisitions, mises en location, démolitions, changement de destination
  • Résidence secondaire : usage pour loisirs, max 6 mois/an, 3,2 millions en France, zones favorables : mer, montagne, grandes métropoles
  • Réglementation location saisonnière : max 120 jours/an (90 en 2025), déclaration en mairie, normes, déclaration de revenus, sanctions
  • Logements vacants : frictionnelle (courte) ou structurelle (longue, volontaire)
  • Ancienneté du parc : ¼ avant 1949, 1/3 entre 1949-1974, 8,5% après 1995
  • Surface moyenne : 91 m², augmentation depuis 1988, causes : évolution des modes de vie
  • Suroccupation : lourde (surface < 9×n), légère (surface entre 9×n et 16+11×(n-1))
  • Suroccupation en IDF : 20%, surtout dans le Sud-Est
  • Surcharge en surpeuplement : 8,5% des ménages, jeunes ménages modestes, zones urbaines
  • Immobilier professionnel : bureaux (62%), commerces (26%), entrepôts (12%)
  • Immobilier d’entreprise : marché développé après 1970, attractivité par rentabilité, stabilité relative
  • Marché des bureaux : parc, offre, demande, loyers (prime, facial), différenciation Paris/province
  • Impact du télétravail : croissance, limites (équipements, isolement)
  • Immobilier commercial : centres-ville, centres commerciaux, parcs d’activités ; enjeux liés à la baisse de fréquentation, e-commerce, stratégies d’attractivité
  • Immobilier d’entrepôt : stockage, drive, entrepôts XXL, dark stores, croissance du e-commerce

3. Points à Haut Rendement

  • Résidences principales : 82%, secondaires : 9,8%, vacants : 8,1%
  • 57,2% propriétaires, 40,2% locataires, disparités Île-de-France
  • Logements individuels : 55,1% en 2023
  • Création et sortie de logements : acquisitions, démolitions, changement de destination
  • Résidence secondaire : 3,2 millions, zones favorables : mer, montagne, métropoles
  • Réglementation location saisonnière : max 120 jours/an, déclaration obligatoire, amendes jusqu’à 50 000€
  • Vacance frictionnelle vs structurelle : courte vs longue, volontaire
  • Ancienneté du parc : ¼ avant 1949, 1/3 1949-1974, 8,5% après 1995
  • Surface moyenne : 91 m², croissance liée à l’évolution des modes de vie
  • Suroccupation lourde : surface < 9×n, légère : entre 9×n et 16+11×(n-1)
  • Suroccupation en IDF : 20%, forte dans le Sud-Est
  • Immobilier professionnel : bureaux (62%), commerces (26%), entrepôts (12%)
  • Rentabilité immobilière : meilleure à long terme que obligations/actions
  • Marché des bureaux : demande, offre, loyers, différenciation Paris/province
  • Impact du télétravail : développement, limites liées à l’équipement et à l’isolement
  • Immobilier commercial : centres commerciaux, e-commerce, stratégies d’attractivité
  • Logistique : entrepôts, drive, dark stores, croissance du e-commerce

4. Tableau de Synthèse

ConceptPoints ClésNotes
Résidences principales82% du parcMajoritaire, ancienneté variable
Résidences secondaires9,8%, 3,2 millionsZones touristiques, réglementations strictes
Logements vacants8,1%, 3,1 millionsFrictionnelle ou structurelle
Statuts d’occupationPropriétaires : 57,2%, Locataires : 40,2%Disparités Île-de-France
Logement INSEEIndividuel (55,1%), collectifCritère d’individualité
Ancienneté¼ avant 1949, 1/3 1949-1974Impact sur valeur et rénovation
Surface moyenne91 m²En augmentation depuis 1988
SuroccupationLourde : surface < 9×n, légère : 9×n à 16+11×(n-1)20% en IDF
Immobilier professionnelBureaux : 62%, commerces : 26%, entrepôts : 12%Rentabilité et croissance
Marché des bureauxDemande, offre, loyers, différenciationParis vs province
TélétravailCroissance, limitesImpact sur demande et localisation
Immobilier commercialCentres-ville, centres commerciaux, parcsDéclin fréquentation, e-commerce
LogistiqueEntrepôts, drive, dark storesCroissance e-commerce

5. Mini-Schéma (ASCII)

Parc résidentiel
 ├─ Résidences principales
 │   └─ 82%, ancienneté variée
 ├─ Résidences secondaires
 │   └─ 9,8%, zones touristiques
 └─ Logements vacants
     └─ 8,1%, frictionnels ou structurels
Immobilier
 ├─ Statuts d’occupation
 │   └─ Propriétaires 57,2%, locataires 40,2%
 ├─ Logements INSEE
 │   └─ Individuel vs collectif
 ├─ Ancienneté
 │   └─ Avant 1949 : ¼, après 1995 : 8,5%
 ├─ Surface moyenne
 │   └─ 91 m², croissance depuis 1988
 ├─ Suroccupation
 │   └─ Lourde et légère, 20% en IDF
 └─ Immobilier professionnel
     ├─ Bureaux 62%
     ├─ Commerces 26%
     └─ Entrepôts 12%

6. Bullets de Révision Rapide

  • Résidences principales : 82%, secondaires : 9,8%
  • Logements vacants : 8,1%
  • 57,2% propriétaires, 40,2% locataires
  • Logements individuels : 55,1%
  • Ancienneté du parc : ¼ avant 1949
  • Surface moyenne : 91 m², en hausse
  • Suroccupation lourde : surface < 9×n
  • Suroccupation légère : 9×n à 16+11×(n-1)
  • Vacance : frictionnelle vs structurelle
  • Immobilier tertiaire : bureaux, commerces, entrepôts
  • Rentabilité : meilleure à long terme que obligations/actions
  • Marché des bureaux : demande, offre, loyers
  • Impact du télétravail : croissance, limites
  • Commerce : centres commerciaux, e-commerce, stratégies
  • Logistique : entrepôts, drive, dark stores

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Fiche de révision

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Fiche de Révision : Immobilier Résidentiel et Professionnel en France

1. 📌 L'essentiel

  • Le parc résidentiel français est majoritairement composé de résidences principales (82%) avec une part importante de logements vacants (8,1%).
  • La majorité des logements sont individuels551%) et la surface moyenne est de 91 m², en augmentation depuis 1988.
  • La répartition des statuts d’occupation : 57,2% propriétaires, 40,2% locataires, avec des disparités en Île-de-France.
  • La typologie du parc : ¼ avant 1949, 1/3 entre 1949-1974, 8,5% après 1995.
  • La suroccupation concerne 20% des ménages en Île-de-France, surtout dans le Sud-Est.
  • L’immobilier professionnel : bureaux (62%), commerces (26%), entrepôts (12%), avec une croissance après 1970.
  • Le marché des bureaux est différencié entre Paris et la province, impacté par le télétravail.
  • La croissance du e-commerce influence fortement la demande pour l’immobilier logistique (entrepôts, dark stores).
  • La réglementation encadre la location saisonnière (max 120 jours/an, déclaration en mairie).
  • La vacance peut être frictionnelle (courte) ou structurelle (longue, volontaire).

2. 🧩 Structures & Composants clés

  • Résidences principales — logement occupé en permanence par le ménage.
  • Résidences secondaires — usage pour loisirs, zones touristiques, max 6 mois/an.
  • Logements vacants — inoccupés, soit frictionnels (courte durée), soit structurels (longue durée).
  • Statuts d’occupation — propriétaire, locataire.
  • Ancienneté du parc — influence sur valeur, rénovation, normes.
  • Surface moyenne — 91 m², croissance liée à l’évolution des modes de vie.
  • Suroccupation — lourde (surface < 9×n), légère (9×n à 16+11×(n-1)).
  • Immobilier tertiaire — bureaux, commerces, entrepôts.
  • Marché immobilier — demande, offre, loyers, différenciation Paris/province.
  • Impact du télétravail — développement, limites liées à l’équipement et à l’isolement.
  • Logistique — entrepôts, drive, dark stores, croissance du e-commerce.

3. 🔬 Fonctions, Mécanismes & Relations

  • La majorité du parc résidentiel est destinée à la résidence principale, assurant stabilité et consommation.
  • La vacance reflète la friction du marché ou des déséquilibres structurels.
  • La suroccupation indique un déficit d’espace, souvent dans zones urbaines denses.
  • La typologie du parc influence la valeur, la rénovation et la réglementation.
  • La croissance des surfaces résidentielles est liée à l’évolution des modes de vie et des besoins.
  • La demande pour l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces) dépend de la conjoncture économique et des tendances (télétravail, e-commerce).
  • La croissance du secteur logistique répond à l’essor du e-commerce, avec une demande accrue pour entrepôts.
  • La différenciation Paris/province dans le marché des bureaux reflète la concentration économique.
  • La réglementation encadre la location saisonnière pour éviter la spéculation et préserver le marché résidentiel.
  • Le télétravail modifie la demande en immobilier tertiaire, avec une tendance vers la dédensification.

4. Tableau comparatif : Types de logements et leur statut

ÉlémentCaractéristiques clésNotes / Différences
Résidence principale82% du parcLogement occupé en permanence
Résidence secondaire9,8%, 3,2 millionsUsage loisirs, zones touristiques
Logements vacants8,1%, 3,1 millionsFrictionnels ou structurels
Individuel55,1%Maison, souvent en périphérie
Collectif44,9%Immeubles, zones urbaines
AnciennetéAvant 1949 : ¼, 1949-1974 : 1/3, après 1995 : 8,5%Influence valeur et rénovation

5. 🗂️ Diagramme Hiérarchique

Parc résidentiel
 ├─ Résidences principales
 │   └─ 82%, stabilité
 ├─ Résidences secondaires
 │   └─ 9,8%, zones touristiques
 └─ Logements vacants
     ├─ Frictionnels
     └─ Structurels
Immobilier tertiaire
 ├─ Bureaux (62%)
 ├─ Commerces (26%)
 └─ Entrepôts (12%)

6. ⚠️ Pièges & Confusions fréquentes

  • Confondre logement vacant frictionnel et structurel.
  • Surestimer la stabilité du marché résidentiel sans prendre en compte la vacance.
  • Confondre résidence secondaire et logement principal.
  • Négliger l’impact du télétravail sur la demande de bureaux.
  • Confondre typologies de surfaces lourdes et légères.
  • Oublier la réglementation spécifique à la location saisonnière.
  • Sous-estimer la croissance du secteur logistique liée au e-commerce.
  • Confondre ancienneté du parc et valeur immobilière.

7. ✅ Checklist Examen Final

  • Connaître la répartition du parc résidentiel (résidence principale, secondaire, vacants).
  • Maîtriser les statistiques clés : pourcentages, surfaces moyennes, ancienneté.
  • Savoir distinguer logement individuel et collectif.
  • Comprendre la réglementation de la location saisonnière.
  • Identifier les caractéristiques du marché immobilier tertiaire : bureaux, commerces, entrepôts.
  • Analyser l’impact du télétravail sur la demande en immobilier tertiaire.
  • Connaître la croissance du secteur logistique et ses enjeux.
  • Être capable de réaliser un tableau comparatif des types de logements.
  • Représenter la hiérarchie spatiale ou organisationnelle en ASCII.
  • Anticiper les pièges liés à la confusion entre différents types de vacance ou typologies.

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Thèmes maîtrisés

24

Questions répondues

Détail par thème

1

Introduction au système

85%
2

Les différents types

72%
3

Structure axiale

45%
4

Structure appendiculaire

0%

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