Synthèse rapide

• La société civile immobilière (SCI) est une structure permettant la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
• La SCI peut être constituée sous forme de société civile, avec des règles spécifiques à la gestion, la transmission, la fiscalité et la répartition des parts.
• La responsabilité des associés dans une SCI est indéfinie mais proportionnelle, sauf clauses spécifiques.
• La gestion et la transmission des parts sociales obéissent à des procédures particulières, notamment en cas de cession ou de dissolution.
• La fiscalité peut relever de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS), avec des options spécifiques et des modalités d’application.
• La rédaction des statuts doit respecter un cadre juridique précis précisé dans le Code civil et le Code de commerce.

Concepts et définitions

• SCI (Société Civile Immobilière) : société civile permettant la détention, gestion, transmission de biens immobiliers.
• Responsabilité indéfinie : chaque associé est responsable des dettes sociales sur l’ensemble de son patrimoine.
• Apports : sommes ou biens apportés par les associés pour constituer le capital social.
• Part sociale : fraction de propriété détenue par chaque associé.
• Gérance : gestion courante de la société, souvent confiée à un ou plusieurs gérants.
• Dissolution : fin de la société, avec liquidation des actifs et répartition des parts.

Formules, lois, principes

• La société doit avoir un Capit~al social fixé à la somme des apports, répartis en parts proportionnelles.
• La durée maximale de la SCI est de 99 ans, renouvelable.
• La responsabilité civile des associés est proportionnelle à leur participation dans la société.
• La cession de parts sociales nécessite une agrément préalable par la majorité des associés.
• La liquidation implique la répartition des actifs selon la clé de répartition des parts sociales.

Méthodes et procédures

1. Rédiger les statuts selon les articles du Code civil et du Code de commerce.
2. Fixer la dénomination sociale, objet social, siège social, durée.
3. Définir la répartition des parts sociales, la gestion, la rémunération du gérant.
4. Prévoir les conditions de cession des parts (agrément).
5. Enregistrer les apports, établir le capital social.
6. Organiser l’assemblée générale pour l’élection ou la révocation du gérant.
7. Enregistrer la société auprès du Registre du Commerce.
8. La cession de parts doit faire l’objet d’un acte écrit, enregistré.
9. En cas de liquidation, réaliser le partage des biens et apports entre associés.

Exemples illustratifs

1. La cession de parts sociales à un tiers doit être précédée d’un agrément à la majorité.
2. La responsabilité d’un associé dans une SCI peut couvrir la totalité des dettes sociales, sauf clause limitative.
3. La société peut opter pour l'impôt sur le revenu (IR), ou pour l'impôt sur les sociétés (IS), selon l’option choisie lors de la création.

Pièges et points d'attention

• Erreur fréquente : ne pas respecter l’obligation d’agrément pour la cession de parts.
• Confusion entre responsabilité limitée en société commerciale et responsabilité indéfinie en société civile.
• Oublier de prévoir dans les statuts les clauses d’exclusion ou de gestion en cas de conflit.
• Négliger la conformité de la rédaction avec la réglementation légale.

Glossaire

• Apports : biens ou sommes apportés par les associés lors de la constitution.
• Part sociale : unité de propriété dans la société.
• Gérance : gestion courante de la société.
• Liquidation : processus de clôture et de partage des actifs en fin de société.
• Clause d’agrément : clause statutaire exigeant l’accord préalable pour la cession de parts.