Fiche de révision : Les différents régimes locatifs en France

📋 Plan du Cours

1. Les locaux à usage d’habitation et la loi de 1989
2. Les locaux à usage mixte, professionnel et d’habitation
3. Les locaux loués dans le cadre d’un bail mobilité
4. Les logements foyers selon le Code de la construction et de l’habitation
5. Les logements de fonction et leur lien avec le contrat de travail
6. Les locations saisonnières et la loi de 1989
7. Les locations au profit des travailleurs saisonniers et la loi Alur
8. Les baux relevant de la loi de 1948
9. Les baux totalement exclus de la loi de 1989
10. Les formalités et mentions obligatoires à la charge du locataire
11. Les conditions subjectives et objectives du bail d’habitation
12. La résiliation du bail : vente, reprise et contentieux

📖 1. Les locaux à usage d’habitation et la loi de 1989

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi de 1989 : Le législateur a donc réécrit la loi de 1989 à ce sujet, en 2014.

📝 Points essentiels

• La loi de 1989 vise à garantir un droit au logement en régissant les locaux loués à usage d’habitation.
• La loi Alur du 24 mars 2014 a défini la notion d’habitation principale comme le lieu de résidence effective, continue et administrative du preneur.

💡 À retenir

La loi de 1989 structure la protection du locataire dans les locaux à usage d’habitation en définissant précisément l’habitation principale, notamment par la notion de résidence principale introduite par la loi Alur.

📖 2. Les locaux à usage mixte, professionnel et d’habitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Locaux accessoires : Locaux liés à un lieu d’habitation principale, tels que garage, place de stationnement ou jardin, qui doivent relever d’un seul locataire et avoir un caractère accessoire, avec une appréciation souveraine des juges pour déterminer leur statut.

📝 Points essentiels

• Un bail mixte a pour objectif l’usage professionnel et l’habitation, et sa qualification dépend de la destination principale du local.
• Le bail mixte combine une activité professionnelle et une habitation dans un même local, impliquant un double régime juridique.

💡 À retenir

Le bail mixte conjugue usage professionnel et habitation, nécessitant une analyse précise de l’affectation du local pour déterminer le régime juridique applicable.

📖 3. Les locaux loués dans le cadre d’un bail mobilité

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail mobilité : Contrat de location meublée de courte durée, conclu pour une durée maximale de 10 mois, destiné à faciliter la mobilité professionnelle sans possibilité de reconduction.
• Cadre d’un bail : Ensemble des conditions légales et contractuelles qui régissent la conclusion et l’exécution d’un contrat de location.
• Dans le cadre : Concernant l’aspect fiscal, pendant longtemps, la location dans le cadre de meublé detourisme était plus intéressante que la location au titre d’une résidence principale.

📝 Points essentiels

• Il a été introduit par la loi du 23 novembre 2018 modifiant la loi de 1989 pour adapter le régime des baux d’habitation.
• Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée destiné à faciliter la mobilité professionnelle.

💡 À retenir

Le bail mobilité constitue une réponse législative à la nécessité de locations temporaires adaptées à la mobilité professionnelle, avec une durée limitée et un régime spécifique.

📖 4. Les logements foyers selon le Code de la construction et de l’habitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Usage d’habitation : Destination d’un logement à des fins résidentielles, conformément aux conditions prévues par la loi.
• Contrat de bail : Accord écrit ou verbal par lequel un bailleur loue un logement à un locataire, incluant des mentions obligatoires définies par la loi.

📝 Points essentiels

• Les logements foyers sont définis et régis par les articles L.633-1 à L.633-5 du Code de la construction et de l’habitation.
• Ils bénéficient d’un régime juridique spécifique distinct des baux classiques d’habitation.

💡 À retenir

Les logements foyers constituent une catégorie particulière de logement bénéficiant d’un régime légal spécifique dans le Code de la construction et de l’habitation.

📖 5. Les logements de fonction et leur lien avec le contrat de travail

🔑 Notions clés & Définitions

• Conformité du contrat : Si ce défaut de conformité du contrat a causé un préjudice, le locataire sera fondé à demander réparation de son préjudice, des dommages-intérêts.
• Prise d’effet : Cela doit être fait dans les 10 jours après la prise d’effet du contrat.

📝 Points essentiels

• Le logement de fonction est attribué en lien étroit avec le contrat de travail et la convention de louage.
• Il doit être strictement lié à l’emploi et peut être soumis à des règles spécifiques distinctes du bail d’habitation classique.

💡 À retenir

Le logement de fonction constitue un avantage lié au contrat de travail, soumis à un régime juridique propre distinct du bail classique, avec des obligations précises concernant son attribution et sa durée.

📖 6. Les locations saisonnières et la loi de 1989

🔑 Notions clés & Définitions

• Juillet 1989 : Période correspondant à la promulgation de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les relations locatives en matière de location d’habitation.

📝 Points essentiels

• La loi de 1989 ne définit pas la location saisonnière, qui est encadrée par d’autres textes spécifiques comme la loi Hoguet de 1970.
• La location saisonnière est caractérisée par une durée maximale non renouvelable de 90 jours consécutifs selon certains textes.
• La notion de meublé de tourisme est définie par des textes spécifiques, distincts de la loi de 1989.

💡 À retenir

Les locations saisonnières ne relèvent pas de la loi de 1989, mais sont encadrées par d’autres textes spécifiques qui fixent notamment une durée maximale de 90 jours consécutifs.

📖 7. Les locations au profit des travailleurs saisonniers et la loi Alur

🔑 Notions clés & Définitions

• La loi Alur de 2014 : Les mêmes règles que celle vues pour les logements non conventionnés s’imposent et sont ainsi exclut certaines dispositions du nouvel article 3 relatif au contrat de location, article 5-2, article 18.
• Locations au profit des travailleurs : Type de location concerné par la loi Alur, qui, depuis cette loi, est soumis à des dispositions spécifiques de la loi de 1989, notamment à l'article 3-3, distinct du régime général des baux d'habitation.

📝 Points essentiels

• Depuis la loi Alur, les locations au profit des travailleurs saisonniers sont régies par des dispositions spécifiques de la loi de 1989, notamment à l'article 3-3, en remplacement de l'ancien article 3-1.
• Cette modification distingue ces locations du régime général des baux d'habitation, en leur appliquant un cadre juridique spécifique.

💡 À retenir

La loi Alur de 2014 a adapté le régime des baux d'habitation aux besoins spécifiques des travailleurs saisonniers en introduisant des dispositions particulières dans la loi de 1989, notamment à l'article 3-3.

📖 8. Les baux relevant de la loi de 1948

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi de 1948 : Régime juridique applicable aux logements construits avant 1948 situés dans les grandes villes, visant à plafonner les loyers et à garantir au locataire un droit d’occupation sans limite de durée à l’issue du contrat.
• Droit au maintien : Droit légal conférant au locataire et à certains membres de sa famille un titre d’occupation du logement après l’expiration du bail, avec des conditions strictes limitant la résiliation, notamment en cas de décès ou d’exclusion judiciaire.

📝 Points essentiels

• Les baux relevant de la loi de 1948 concernent des logements construits avant 1948, situés dans les grandes villes, avec un objectif de plafonnement des loyers et de garantie d’un droit d’occupation à long terme.
• Ils bénéficient d’un régime dérogatoire, avec des règles particulières de protection du locataire, notamment le droit au maintien, qui confère au locataire un titre légal d’occupation.

💡 À retenir

Les baux de 1948 constituent un régime juridique ancien et spécifique, distinct de la loi de 1989, caractérisé par un droit au maintien étendu et des règles dérogatoires protégeant le locataire.

📖 9. Les baux totalement exclus de la loi de 1989

🔑 Notions clés & Définitions

• Pour le bailleur : L'obligation du bailleur inclut, dans certains cas, l'obtention d'une autorisation préalable de louer selon le lieu d'implantation du logement, ainsi que la réalisation de diagnostics techniques obligatoires pour tout bail.
• Exclusion de la loi de 1989 : Le régime juridique qui exclut certains baux du champ d'application de la loi de 1989 en raison de leur nature, usage, ou qualification, notamment les contrats ne relevant pas de la qualification de bail, ceux conclus par une personne morale, portant sur un local autre qu'un logement, ou visant une résidence secondaire.

📝 Points essentiels

• Certains baux sont totalement exclus du champ d’application de la loi de 1989 en raison de leur nature ou usage.
• Ces baux relèvent de régimes juridiques alternatifs ou spécifiques.
• L’exclusion implique que les protections et obligations de la loi de 1989 ne s’appliquent pas à ces baux.

💡 À retenir

Identifier les baux exclus de la loi de 1989 permet de comprendre les limites d’application de ce régime légal.

📖 10. Les formalités et mentions obligatoires à la charge du locataire

🔑 Notions clés & Définitions

• Décès du locataire : La situation juridique survenant lorsque le locataire meurt, entraînant en principe la poursuite du bail par le conjoint survivant ou d'autres personnes proches sous conditions, ou sa résiliation de plein droit si personne ne reprend le contrat.
• Profit du locataire : Cette faculté de résiliation est aussi bien reconnu au profit du locataire que du bailleur.

📝 Points essentiels

• Le locataire doit accomplir certaines formalités pour accorder un effet juridique au bail.
• Les mentions obligatoires incluent notamment les coordonnées, la durée et la composition du logement.
• Le non-respect de ces formalités peut entraîner des sanctions spécifiques.
• La clause résolutoire de plein droit peut certes êtres admise, mais par exception, pour le manquement à l'obligation de payer les loyers, de payer le dépôt de garantie, de souscrire une assurance des risques locatifs, ou par le non-respect de l'obligation d'user paisiblement du bien loué.
• Le non respect de l'ensemble de ces formalités invalide le congé.

💡 À retenir

Les formalités et mentions obligatoires à la charge du locataire sont essentielles pour assurer la validité et l’efficacité juridique du bail d’habitation.

📖 11. Les conditions subjectives et objectives du bail d’habitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail à usage d’habitation : Le bail à usage d’habitation est un contrat par lequel un propriétaire donne à un locataire la jouissance d’un logement destiné à l’habitation, sous réserve des conditions légales et réglementaires.

📝 Points essentiels

• Le bail d’habitation repose sur des conditions subjectives liées à la liberté contractuelle des parties, qui est toutefois limitée par des exceptions et des interdictions légales.
• Les conditions objectives concernent l’objet du bail, notamment la conformité du logement à sa destination et aux normes de décence, ainsi que la durée du contrat.
• La loi du 6 juillet 1989 interdit certaines clauses abusives dans le contrat de bail, notamment celles qui peuvent déséquilibrer la relation entre bailleur et locataire.
• En cas de renouvellement du bail à usage d’habitation non-meublé, il ne peut pas comporter une durée inférieure à la durée minimale du contrat initial, et sauf accord contraire des parties, la durée du bail renouvelé est en principe identique à celle du bail reconduit.
• Un locataire peut théoriquement assurer cette jouissance dans un contrat de bail, et de conclure a son tour un contrat de bail, en mettant de côté les spécificités de la loi de 1989.

💡 À retenir

Le bail d’habitation repose sur des conditions à la fois personnelles et matérielles, encadrées par des interdictions légales de clauses abusives.

📖 12. La résiliation du bail : vente, reprise et contentieux

🔑 Notions clés & Définitions

• À défaut : Les biens sont vendus aux enchères, le produit revenant à l’expulsé après déduction des frais et de la dette, les biens sans valeur sont abandonnés, les documents personnels sont conservés sous scellés pendant 2 ans avant destruction.
• Pour le locataire : L'ensemble des droits et obligations du locataire, incluant la jouissance paisible du logement, le paiement du loyer, le respect des clauses du bail, ainsi que la possibilité de contester une résiliation ou une expulsion.
• Le concours de la force publique Trois situations : L'intervention administrative ou judiciaire pour faire exécuter une décision d'expulsion, qui peut être accordée, refusée ou faire l'objet d'un silence assimilé à un refus par le préfet, ce dernier pouvant être contesté devant le juge administratif.
• Le congé devra : Le congé doit respecter un formalisme précis, notamment un délai de préavis, et être délivré pour des motifs légaux tels que la vente du bien, la reprise pour usage personnel ou familial, ou en cas de manquement du locataire.
• Résiliation pour vente : La résiliation du bail liée à la vente du bien loué, qui entraîne en principe la transmission du bail au nouvel acquéreur, mais peut justifier une résiliation sous conditions, notamment par notification préalable au locataire.

📝 Points essentiels

• La vente du bien loué entraîne en principe la transmission du bail au nouvel acquéreur, mais peut justifier une résiliation sous conditions, notamment si le propriétaire souhaite vendre ou reprendre le logement.
• Le bailleur peut résilier le bail pour reprendre le logement à son usage personnel ou familial, selon des règles strictes, notamment en respectant un délai de préavis et en justifiant le motif.
• Le contentieux des baux d’habitation est encadré par des délais de prescription de 3 ans, et nécessite souvent la saisine du juge pour la résiliation ou l’expulsion.
• Les clauses résolutoires de plein droit sont limitées par la loi, notamment pour protéger le locataire contre des résiliations abusives.
• Le recours aux modes alternatifs de règlement des différends est obligatoire avant d’engager une procédure judiciaire, notamment par la médiation ou la conciliation.
• Section 2 Le contentieux de l’expulsion L’expulsion obéit à des règles et procédures spécifiques. §1 Les différentes voies possibles Seul l’occupant sans droit ni titre peut être expulsé, c’est-à-dire celui qui ne justifie d’aucun droit d’occupation (locataire, usager, etc.). Cette situation peut résulter : -de la perte d’un droit (congé, annulation ou résiliation du bail), -ou de l’absence totale de titre (squat). Des dispositifs protecteurs existent, mais certains cas permettent une expulsion sans juge, notamment en cas d’occupation frauduleuse (menace, contrainte, voie de fait). Ce régime a été renforcé par la loi Casbarian. Deux procédures coexistent : -administrative, -judiciaire. Expulsion administrative : Le propriétaire peut saisir le préfet en cas d’occupation illicite de son domicile ou bien. La situation doit être constatée par un officier de police judiciaire. Le préfet doit en principe agir sous 48h : -soit il refuse (motifs à communiquer), -soit il met en demeure l’occupant de quitter les lieux (délai < 24h). Deux issues : -départ volontaire, -maintien → recours à la force publique. La décision est contestable devant le juge administratif. Expulsion judiciaire : Principe général hors cas administratifs. Le défendeur est l’occupant sans droit ni titre. La procédure garantit un équilibre entre droit de propriété et droits fondamentaux, sous contrôle du principe de proportionnalité. §2 La voie judiciaire L’action en expulsion vise à protéger le droit de propriété et n’est pas soumise à prescription. Elle suppose un titre exécutoire (décision de justice ou procès-verbal de conciliation exécutoire). Sans cela, aucune expulsion n’est possible. Le propriétaire ne peut jamais expulser par ses propres moyens, sous peine de sanctions pénales (3 ans de prison et 30 000 € d’amende). La procédure comprend un commandement de quitter les lieux, délivré par commissaire de justice, mentionnant : -le titre exécutoire, -la juridiction compétente, -la date de libération des lieux, -le risque d’expulsion forcée. Le titre doit en principe être définitif (force de chose jugée). Le commandement doit respecter un formalisme strict, sous peine de nullité en cas de grief. En principe, l’expulsion ne peut intervenir qu’après un délai de 2 mois, sauf exceptions : mauvaise foi de l’occupant, entrée par voie de fait (suppression du délai depuis la loi Élan). Le commissaire de justice doit informer le préfet, faute de quoi le délai est suspendu. Ces règles s’appliquent uniquement si le logement constitue le domicile de l’occupant. Le préfet peut saisir les organismes compétents (CAPEX, commission de médiation) pour favoriser le relogement. Le juge peut accorder des délais ou un sursis à exécution et transmet la décision au préfet. §3 Le sursis à exécution Le juge peut accorder un délai lorsque le relogement ne peut se faire dans des conditions normales. La demande de sursis suspend l’exécution forcée. Si le propriétaire passe outre, sa responsabilité peut être engagée. Le juge tient compte de plusieurs éléments : -bonne ou mauvaise foi de l’occupant, -situation des parties (santé, ressources), -conditions climatiques, -efforts de relogement, -droit au logement. Le sursis est exclu notamment : -en cas de droit de reprise (loi de 1948), -si le relogement a échoué du fait du locataire, -pour certains logements (ex : étudiants), -en cas de violences conjugales. À l’inverse, il s’applique notamment pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), sauf relogement possible. Le juge peut moduler ou réduire ce sursis selon les circonstances.
• • Mentionner les conditions de vente du bien.

💡 À retenir

La vente du bien loué entraîne en principe la transmission du bail au nouvel acquéreur, mais peut justifier une résiliation sous conditions, notamment si le propriétaire souhaite vendre ou reprendre le logement.

📅 Repères chronologiques

📊 Tableaux de Synthèse

Comparatif des régimes juridiques des baux

Caractéristiques des locations saisonnières et autres

⚠️ Pièges & Confusions Fréquentes

1. Confusion entre bail d'habitation classique et bail mobilité, notamment sur la durée et la protection du locataire.
2. Mélanger les régimes des baux de 1948 et de 1989, en particulier sur la protection et la durée.
3. Confusion entre location saisonnière et location meublée de tourisme, notamment sur la durée maximale.
4. Oublier que la location saisonnière n'est pas régie par la loi de 1989.
5. Confusion entre les règles applicables aux logements foyers et aux autres logements.
6. Mélanger les dispositions relatives à la vente du bien loué avec celles de la résiliation du bail.
7. Confusion entre les formalités et mentions obligatoires pour le locataire et celles pour le bailleur.

✅ Checklist Examen

1. Vérifier la définition et le régime juridique des locaux à usage d’habitation selon la loi de 1989.
2. Connaître la distinction entre bail classique, bail mobilité, bail de 1948, et autres régimes.
3. Maîtriser les particularités des logements foyers et logements de fonction.
4. Savoir identifier les baux exclus de la loi de 1989.
5. Connaître les formalités et mentions obligatoires à la charge du locataire.
6. Comprendre les conditions de résiliation du bail, notamment en cas de vente ou reprise.
7. Différencier location saisonnière et location meublée de tourisme.
8. Maîtriser les règles spécifiques aux locations au profit des travailleurs saisonniers.
9. Connaître le régime juridique des baux de 1948.
10. Savoir appliquer les règles relatives à l'expulsion et au commandement de quitter les lieux.
11. Comprendre le rôle du préfet et du commissaire de justice dans la procédure d'expulsion.
12. Connaître les conditions de sursis à exécution en cas d'expulsion.