Fiche de révision : Les outils juridiques de préemption et expropriation

📋 Plan du Cours

1. Droit de préemption collectivités
2. Zones concernées
3. Procédures de préemption
4. Délégations de procédure
5. Expropriation et utilité publique

📖 1. Droit de préemption collectivités

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de préemption :
  AUTEUR (Chapitre 7) : Permet à la collectivité publique de se substituer à l’acheteur choisi par le vendeur pour acquérir un bien nécessaire à une opération d’intérêt général.

• Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) :
  Obligation pour le propriétaire de transmettre une DIA à la collectivité avant la vente d’un bien situé en zone de préemption.

• Délibération de la mairie :
  Décision prise par la mairie pour définir les zones concernées par le droit de préemption, qui doit être portée à la connaissance du public.

📝 Points essentiels

• La collectivité peut exercer son droit de préemption pour acquérir un bien en lieu et place de l’acheteur privé, dans le cadre d’opérations d’intérêt général (équipements, logements sociaux, espaces verts…).

• Toute décision de préemption doit être motivée et mentionner explicitement l’objet pour lequel ce droit est exercé, conformément à l’art. L.210-1 al. 3 C. urb..

• La transmission d’une DIA par le propriétaire est obligatoire avant la vente d’un bien situé en zone de préemption, permettant à la collectivité d’être informée et d’agir en conséquence.

• La délibération de la mairie, qui définit les zones de préemption, doit être publiée et portée à la connaissance du public, notamment par affichage en mairie pendant deux mois et publication dans les journaux locaux.

• La mairie peut exercer son droit de préemption sur tout bien (maison, immeuble, terrain) appartenant à un particulier ou à une personne morale, dans les zones définies.

💡 À retenir

Le droit de préemption est un outil juridique permettant aux collectivités d’intervenir directement dans la vente immobilière pour répondre à des besoins d’intérêt général, encadré par des formalités précises telles que la motivation de la décision, la transmission d’une DIA, et la délibération publique.

📖 2. Zones concernées

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de préemption urbain (DPU) : Outil général des communes en zone urbaine ou à urbaniser, permettant à la collectivité d’acquérir en priorité un bien immobilier lors d’une vente (source : non précisé explicitement dans le contenu source).
• Droit de préemption des zones d'aménagement différé (DPZAD) : Droit exercé pour éviter la spéculation foncière liée à l’annonce d’un projet d’aménagement, notamment dans des zones délimitées par une délibération municipale portée à la connaissance du public par affichage et publication locale.
• Droit de préemption commercial (DP Commercial) : Permet de préserver l’activité commerciale et artisanale de proximité en préemptant fonds de commerce et baux commerciaux.
• Droit de préemption pour l’adaptation au recul du trait de côte (DPARTC) : Concerne les biens exposés à l’érosion littorale pour prévenir les risques liés au recul du trait de côte, en soustrayant ces terrains à toute nouvelle construction susceptible d’être menacée.

📝 Points essentiels

• Les zones concernées par ces préemptions sont définies par une délibération municipale, qui doit être portée à la connaissance du public par affichage et publication locale.
• Le DPU est l’outil principal pour les zones urbaines ou à urbaniser, permettant une intervention prioritaire des collectivités.
• Le DPZAD vise à éviter la spéculation foncière en lien avec des projets d’aménagement, en délimitant des zones spécifiques par délibération.
• Le DP Commercial sert à protéger l’activité commerciale et artisanale en préemptant fonds de commerce et baux, pour préserver la proximité et l’économie locale.
• Le DPARTC concerne spécifiquement les biens situés dans des zones exposées à l’érosion littorale, afin de prévenir la destruction ou la dégradation des biens menacés par le recul du trait de côte.

💡 À retenir

Les différents droits de préemption ciblent des enjeux territoriaux variés : urbanisme, aménagement différé, activité commerciale ou protection contre l’érosion, chacun étant activé dans des zones délimitées par une délibération municipale accessible au public.

📖 3. Procédures de préemption

🔑 Notions clés & Définitions

• Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) : voir section 1

• Délai de deux mois pour la collectivité : Période durant laquelle la collectivité doit décider d’agir ou non, à compter de la réception de la DIA. (Source : contenu)

• Renonciation tacite : Situation où la collectivité ne répond pas dans le délai de deux mois, le silence valant renonciation à préempter. (Source : contenu)

• Offre de préemption : Proposition de la collectivité d’acquérir le bien au prix fixé ou négocié, en cas de décision de préempter. (Source : contenu)

📝 Points essentiels

• La procédure commence par la transmission obligatoire d’une DIA par le propriétaire lors de la mise en vente.
• La collectivité dispose de deux mois pour décider : préempter, renoncer expressément ou laisser passer le délai (renonciation tacite).
• En cas de préemption, la collectivité acquiert le bien au prix fixé ou négocié avec le vendeur.
• Si la collectivité renonce, la vente doit intervenir dans les trois ans, sinon le droit de préemption doit être purgé à nouveau.

💡 À retenir

Maîtriser la chronologie et les modalités strictes de la procédure de préemption est essentiel pour assurer la légalité et l’efficacité de l’intervention foncière.

📖 4. Délégations de procédure

🔑 Notions clés & Définitions

• Délégation du droit de préemption : Transfert par le préfet à un organisme (EPCI, métropole, établissement public foncier, SEM, organisme HLM) de l’exercice du droit de préemption, permettant une gestion spécialisée des opérations foncières.
• Établissement public foncier : Organisme chargé de la gestion, de l’acquisition et de la mise en valeur foncière pour faciliter la réalisation de projets publics ou d’intérêt général.
• Société d’économie mixte (SEM) : Société à capitaux publics et privés, souvent délégataire, pouvant agir en maître d’ouvrage pour des opérations foncières ou immobilières.
• Organisme HLM : Organisme d’habitation à loyer modéré, pouvant agir en délégataire pour des opérations de logement social, notamment en matière d’acquisition ou de réhabilitation.

📝 Points essentiels

• Le préfet peut déléguer l’exercice du droit de préemption à divers organismes comme les EPCI, métropoles, établissements publics fonciers, SEM ou organismes HLM.
• Ces délégations permettent une gestion spécialisée et adaptée des opérations foncières, notamment pour le logement social.
• Les organismes délégataires peuvent agir en maître d’ouvrage pour l’acquisition, la construction ou la réhabilitation de logements.
• La délégation facilite la mise en œuvre des politiques publiques locales en matière d’aménagement et d’habitat.

💡 À retenir

La délégation du droit de préemption constitue un mécanisme de transfert de compétence qui optimise l’efficacité des interventions foncières en s’appuyant sur des acteurs spécialisés.

📖 5. Expropriation et utilité publique

🔑 Notions clés & Définitions

• Expropriation : Procédure par laquelle une personne publique contraint la cession d’un bien privé pour un motif d’utilité publique, en assurant une indemnisation juste au propriétaire. (Source)

• Déclaration d’utilité publique (DUP) : Autorisation préalable obligatoire, validée après enquête publique, qui justifie l’expropriation en attestant de l’intérêt général du projet. (Source)

• Arrêté de cessibilité : Acte administratif qui formalise la possibilité d’exproprier un bien, après déclaration d’utilité publique, permettant le transfert de propriété. (Source)

• Indemnité d’expropriation : Compensation financière versée au propriétaire, évaluée de façon juste et préalable, en cas d’expropriation, pour la perte du bien. (Source)

📝 Points essentiels

• L’expropriation permet à une personne publique de contraindre la cession d’un bien moyennant indemnisation pour un motif d’utilité publique.

• La DUP est une condition préalable obligatoire, validée après enquête publique, qui justifie l’expropriation.

• Le transfert de propriété peut se faire à l’amiable ou, en cas de désaccord, par voie judiciaire après notification d’une offre financière.

• L’expropriation concerne aussi bien les immeubles que les droits réels immobiliers et entraîne la fin des droits du propriétaire sur le bien.

💡 À retenir

L’expropriation est une procédure contraignante mais encadrée, qui repose sur l’utilité publique et garantit une indemnisation juste au propriétaire.

📊 Tableaux de Synthèse

⚠️ Pièges & Confusions Fréquentes

1. Confondre la DIA (déclaration d’intention d’aliéner) avec une offre de préemption ; la DIA est une obligation préalable du propriétaire.
2. Croire que la renonciation tacite peut être ignorée ; elle vaut décision implicite de non-préemption.
3. Confondre zones concernées par différents droits de préemption (DPU vs DPZAD vs DP Commercial vs DPARTC).
4. Oublier que la délibération municipale doit être portée à la connaissance du public par affichage ET publication.
5. Confondre délégation du droit de préemption et exercice direct par la collectivité.
6. Négliger le délai strict de deux mois pour la décision ou la renonciation après réception de la DIA.
7. Confondre expropriation et préemption : l’expropriation nécessite une DUP et une enquête publique.

✅ Checklist Examen

1. Connaître la définition du droit de préemption selon l’auteur (Chapitre 7) et ses conditions d’exercice.
2. Savoir ce qu’est une DIA et son rôle dans la procédure.
3. Maîtriser les étapes et délais de la procédure de préemption (notamment le délai de deux mois).
4. Identifier les zones concernées par le DPU, DPZAD, DP Commercial et DPARTC.
5. Connaître les modalités de délibération municipale et leur publicité.
6. Comprendre le mécanisme de renonciation tacite en cas d’absence de réponse dans le délai.
7. Savoir ce qu’est une délégation du droit de préemption par le préfet à un organisme délégué.
8. Connaître les acteurs pouvant agir en délégation (EPCI, SEM, organisme HLM).
9. Maîtriser la procédure d’expropriation : déclaration d’utilité publique, arrêté de cessibilité et indemnisation.
10. Identifier les éléments constitutifs d’une DUP et leur rôle dans l’expropriation.
11. Connaître les différences fondamentales entre expropriation et préemption.
12. Savoir citer les références clés : Art. L.210-1 al. 3 C. urb., etc., selon le contenu fourni.