Fiche de révision : Introduction à la Construction et à la Rénovation

📋 Plan du Cours

1. Diagnostic du bâtiment et projet
2. Acteurs de la construction et règles applicables
3. Programme du projet et besoins
4. Maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre
5. Gros œuvre et second œuvre
6. Lots techniques et lots architecturaux
7. Entreprise générale et marchés séparés
8. Documents écrits et graphiques
9. Plans, symboles et lecture de projet
10. Étapes administratives du projet
11. Annexes de plans d’architecte

📖 1. Diagnostic du bâtiment et projet

🔑 Notions clés & Définitions

• Diagnostic (DIAG) : Le diagnostic est une démarche d’examen du bâtiment existant visant à qualifier son état général avant de lancer des travaux.
• État des lieux (EDL) : L’état des lieux est une investigation qui décrit minutieusement le bâtiment afin d’objectiver sa situation avant toute intervention.
• Rapport de diagnostic : Le rapport de diagnostic synthétise l’état du bâtiment et sert de conclusion exploitable pour décider des travaux.
• Pièces écrites et graphiques : Les pièces écrites et les supports graphiques décrivent précisément le projet pour le rendre compréhensible et utilisable.

📝 Points essentiels

• Pour un bien ancien, les normes applicables peuvent être plus anciennes, ce qui impose de commencer par connaître l’état réel du bâtiment avant de décider des travaux.
• Le diagnostic ou l’état des lieux doit se faire par une inspection minutieuse, afin d’obtenir une base fiable sur l’« état de santé » du bien.
• Quel que soit le type de projet, la définition du projet passe par des descriptions précises à la fois en pièces écrites et en pièces graphiques.
• Les études et diagnostics doivent intégrer la réglementation, notamment sur la sécurité et l’accessibilité, avant d’engager le projet.

📖 2. Acteurs de la construction et règles applicables

🔑 Notions clés & Définitions

• Maître d’ouvrage MOA : Le maître d’ouvrage est l’acteur qui pilote le projet et décide du besoin à satisfaire, avant de faire intervenir les autres professionnels.
• Maître d’œuvre MOE : Le maître d’œuvre est l’acteur chargé de concevoir et de suivre la réalisation du projet pour le compte du maître d’ouvrage.
• Code de la Commande Publique CCP : Le Code de la Commande Publique regroupe les règles des contrats passés par une personne publique pour des travaux, fournitures ou services.
• Loi ELAN : La loi ELAN encadre et simplifie l’acte de construire, limite certains recours et facilite notamment la transformation de bureaux en logements.
• RT2012 : La RT2012 est une réglementation énergétique qui limite les consommations des bâtiments neufs et de ceux faisant l’objet de travaux importants.

📝 Points essentiels

• Les marchés publics soumis au CCP doivent respecter la liberté d’accès, l’égalité de traitement et la transparence des procédures, avec entrée en vigueur le 1er avril 2019.
• La loi ELAN (23 novembre 2018) vise aussi des mesures facilitant le comblement des « dents creuses » dans des zones déjà urbanisées via des dérogations liées à la loi Littoral.
• La loi ALUR (24 mars 2014) supprime le COS et la taille minimale des terrains constructibles afin de favoriser la densification urbaine.
• La loi Climat et Résilience (22 août 2021) vise une réduction des émissions de GES de 40% d’ici 2030 dans un objectif de justice sociale.
• La RT2012 est progressivement remplacée par la RE2020, qui porte une exigence environnementale accrue pour les constructions neuves.

💡 Astuce mémo

RT2012 → RE2020 : du chaud (thermique) vers le vert (environnemental).

📖 3. Programme du projet et besoins

🔑 Notions clés & Définitions

• Programme du projet : Le programme du projet est la formulation précise des objectifs à atteindre afin d’orienter les choix avant de décider des travaux.
• Évaluer les besoins : Évaluer les besoins consiste à repérer ce qui doit être amélioré dans le bâtiment afin de justifier les interventions prévues.
• Enveloppe du bâtiment : L’enveloppe du bâtiment regroupe les parties qui protègent la construction, comme la toiture, les façades et certaines structures en contact avec l’extérieur.
• Installations techniques : Les installations techniques regroupent les équipements du bâtiment, comme le chauffage, la ventilation, la partie sanitaire et l’électricité.
• Objectifs du projet : Les objectifs du projet structurent les travaux autour d’enjeux économiques, environnementaux, sociaux et techniques/réglementaires à atteindre.

📝 Points essentiels

• Le programme sert à définir des objectifs précis et assumés à atteindre avant de lancer des travaux.
• En rénovation, des travaux peuvent viser la toiture (tuiles, isolation, étanchéité), les façades (isolation par l’extérieur, ravalement, menuiseries) et les fondations (fissures, humidité).
• Des améliorations des installations techniques peuvent concerner le chauffage, la partie sanitaire, l’électricité et la ventilation pour la qualité de l’air intérieur via une VMC.
• Le programme doit aboutir à 5 types d’enjeux : économiques, environnementaux, sociaux, techniques et réglementaires, plus le cadre des aides financières et du respect des normes.
• Les choix de travaux s’appuient sur des besoins qui recouvrent aussi bien le confort et les économies d’énergie que la réduction de l’empreinte carbone et la conformité normative.

💡 Astuce mémo

EES-T : Économiques, Environnementaux, Sociaux, puis Techniques et réglementaires (avant de faire les travaux).

📖 4. Maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre

🔑 Notions clés & Définitions

• Ouvrage : Un ouvrage est toute construction immobilière, neuve ou issue de travaux sur existants, considérée comme entrant dans le champ de la garantie décennale.
• Maître d’ouvrage : Le maître d’ouvrage est le propriétaire du terrain ou du logement à rénover ou construire, qui commande et finance le projet en exprimant ses besoins.
• Assistant à maîtrise d’ouvrage : L’assistant à maîtrise d’ouvrage est le partenaire mandaté pour exercer tout ou partie des fonctions du maître d’ouvrage.
• Maître d’œuvre : Le maître d’œuvre est le professionnel choisi par le maître d’ouvrage pour mener à bien le chantier et coordonner les actions jusqu’à la réception.

📝 Points essentiels

• Le maître d’ouvrage commande et finance le projet, fixe les orientations et un calendrier, puis arrête un budget prévisionnel d’enveloppe financière.
• Le maître d’ouvrage peut donner un mandat à un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) pour exercer tout ou partie de ses fonctions.
• Le maître d’œuvre est choisi par le maître d’ouvrage et sa mission est formalisée par un contrat signé avant le début des travaux.
• Le maître d’œuvre analyse la faisabilité, conçoit le bâtiment ou un élément, organise la mise en concurrence et dirige l’exécution des contrats de travaux.
• Le maître d’œuvre anime le chantier via des réunions et comptes rendus, puis accompagne le maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

💡 Astuce mémo

MOA = Argent + Décisions; MOE = Conception + Pilotage du chantier.

📖 5. Gros œuvre et second œuvre

🔑 Notions clés & Définitions

• Gros œuvre : Le gros œuvre regroupe les travaux qui assurent la stabilité et la solidité de la structure d’un bâtiment, du soubassement jusqu’à l’ossature.
• Second œuvre : Le second œuvre rassemble les travaux qui habillent la structure et la rendent utilisable, incluant clos, couvert et finitions.
• Ossature d’un ouvrage : L’ossature d’un ouvrage est l’ensemble des éléments porteurs qui composent la structure, composée d’éléments verticaux et horizontaux.
• Éléments verticaux : Les éléments verticaux sont les parties de l’ossature qui portent la structure vers le bas, comme les murs et les poteaux.
• Éléments horizontaux : Les éléments horizontaux sont les composants de l’ossature qui structurent les niveaux et appuis, comme radiers, poutres, planchers, paliers et balcons.

📝 Points essentiels

• Le gros œuvre comprend les parties enterrées (infrastructure) et non enterrées (superstructure).
• La construction de l’ossature relève généralement du gros œuvre, avec des éléments verticaux comme murs et poteaux.
• Les éléments horizontaux comprennent notamment radiers, poutres, planchers, paliers et balcons.
• Le second œuvre regroupe les corps d’état qui habillent la structure et visent à rendre le bâtiment habitable.
• On distingue dans le second œuvre des travaux de clos (murs) et de couvert (fenêtres et couverture).
• Les finitions du second œuvre servent à obtenir un bâtiment utilisable, quel que soit le matériau de la structure (béton, bois, acier, etc.).

💡 Astuce mémo

Gros œuvre = GARDE la structure (stabilité) ; Second œuvre = REND la maison HABITABLE (clos/couvert + finitions).

📖 6. Lots techniques et lots architecturaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Lots architecturaux : Les lots architecturaux regroupent les travaux qui participent à la finition et à l’aménagement intérieur/extérieur destiné à rendre le bâtiment utilisable.
• Lots techniques : Les lots techniques regroupent les travaux liés aux équipements et aux réseaux nécessaires au fonctionnement du bâtiment et à ses services.
• Allotissement : L’allotissement consiste à découper le chantier en familles de travaux appelées lots pour mieux organiser la visibilité et l’exécution.
• Lot : Un lot est un ensemble de travaux confié à un ou plusieurs métiers, regroupés par famille pour organiser le chantier.
• Corps d’état : Un corps d’état correspond à un métier du bâtiment, identifié par une spécialité, qui intervient à l’intérieur d’un lot.

📝 Points essentiels

• Dans l’exemple, les lots architecturaux incluent notamment plâtrerie-peinture, menuiseries intérieures, cuisine, serrurerie-métallerie et revêtements de sol.
• Dans l’exemple, les lots techniques incluent électricité, ascenseur, plomberie sanitaires et chauffage-ventilation (VMC).
• Dans l’exemple, les façades et les VRD (voiries et réseaux divers) sont regroupés dans la partie lots techniques.
• Chaque lot fait intervenir un ou plusieurs corps d’état, et une entreprise est identifiée en principe par son corps d’état.

💡 Astuce mémo

Architectural = finition et aménagement ; Technique = équipements et réseaux (élec, plomberie, ascenseur, VRD).

📖 7. Entreprise générale et marchés séparés

🔑 Notions clés & Définitions

• Entreprise générale TCE : Une entreprise générale du bâtiment regroupe l’ensemble des travaux sous un seul contrat, jouant le rôle d’interlocuteur unique pour le maître d’ouvrage.
• Marchés séparés : Des contrats distincts sont signés entre le maître d’ouvrage et plusieurs entreprises, chacune intervenant sur un lot identifié.
• Lots de travaux : Un lot désigne un ensemble de travaux regroupés par spécialité, faisant intervenir un ou plusieurs corps d’état.
• Appel d’offres : L’appel d’offres correspond à la mise en concurrence des entreprises afin de recueillir des devis avant choix.
• Marché de travaux : Le marché de travaux est le contrat passé avec une entreprise et il s’accompagne d’un devis.

📝 Points essentiels

• Avec une entreprise générale TCE, le maître d’ouvrage a un interlocuteur unique mais doit gérer moins de spécialisation et un risque accru de dépendance à cette entreprise pour le chantier.
• Avec des marchés séparés, la spécialisation des entreprises est plus forte et le maître d’ouvrage peut mieux contrôler la qualité, mais la coordination de plusieurs contrats devient plus complexe.
• En entreprise générale TCE, la procédure de consultation est plus simple (un seul contrat) mais le temps de consultation peut être moins long pour le maître d’ouvrage.
• En lots séparés, la consultation exige davantage d’appels d’offres et une collecte/analyse plus lourdes des devis car il y a plusieurs entreprises et donc plusieurs contrats.
• Après identification d’entreprises, l’appel d’offres se fait par contact (internet, téléphone, e-mail) pour collecter des devis, puis une analyse sert à maîtriser les coûts et vérifier la conformité aux attentes.

💡 Astuce mémo

TCE = Tout ensemble (1 contrat, 1 interlocuteur) ; Lots séparés = Spécialistes (plus de contrats, plus de coordination).

📖 8. Documents écrits et graphiques

🔑 Notions clés & Définitions

• Pièces écrites : Ensemble des documents transmis par écrit pour décrire, chiffrer et encadrer les échanges liés au projet.
• Pièces graphiques : Ensemble des documents représentés visuellement qui traduisent la conception et l’organisation d’un bâtiment.
• Devis : Document chiffré proposé par une entreprise qui sert de base à la contractualisation de travaux.
• Plan de niveau : Représentation graphique d’un niveau d’un bâtiment qui renseigne sur l’implantation des espaces et équipements.

📝 Points essentiels

• Les documents de projet se classent en pièces écrites et pièces graphiques, sachant que l’information peut aussi être combinée entre les deux formats.
• Un devis, un contrat et un descriptif des travaux font partie des pièces écrites utilisées pour communiquer et contractualiser les missions et responsabilités.
• Un plan est une représentation graphique et technique du bâtiment qui localise les espaces, les équipements et des détails de construction.
• Les types de plans cités comprennent plan d’implantation, plan de niveau, plan de façade (élévation), plan de coupe, plan de détail et plan d’exécution.
• Des abréviations et des symboles sont utilisés dans les plans architecturaux pour nommer des éléments et lire rapidement les aménagements.

💡 Astuce mémo

Écris: ÉCRIT = devis/contrat; GRAPHIQUE = plans (implantation, niveau, façade, coupe, détail, exécution).

📖 9. Plans, symboles et lecture de projet

🔑 Notions clés & Définitions

• Plan d’implantation : Un plan d’implantation est une représentation graphique qui situe le bâtiment par rapport à son environnement et à ses limites.
• Abréviations de plans : Les abréviations de plans sont des raccourcis normalisés qui indiquent des éléments techniques ou d’équipement sur les documents.
• Symboles de plans : Les symboles de plans sont des pictogrammes utilisés pour visualiser rapidement des aménagements et des ouvrages sur le dessin.
• Plan de coupe : Un plan de coupe est un type de plan qui montre le bâtiment “tranché” pour comprendre la hauteur et la structure des niveaux.

📝 Points essentiels

• Un plan est une représentation graphique et technique du bâtiment utilisée pour lire la disposition des espaces et la localisation des équipements.
• Savoir lire un plan permet de repérer les zones susceptibles d’exiger des réparations ou des modifications.
• Les types de plans cités incluent plan d’implantation, plan de niveau, plan de façade (élévation), plan de coupe, plan de détail et plan d’exécution.
• Des abréviations courantes figurent sur les plans comme All., BP, CE, CF, DGT, ECS, FEN, HSP/HSFP, RDC/R+1 et SDB/SDE.
• Les symboles de plans servent à compléter les légendes et à indiquer les aménagements (exemples d’éléments d’aménagement en plan).

💡 Astuce mémo

Plan = Disposition + Équipements + Détails constructifs : plus tu lis ces 3 infos, plus tu détectes ce qui doit être réparé ou modifié.

📖 10. Étapes administratives du projet

🔑 Notions clés & Définitions

• Conception du projet : Étape administrative qui correspond à la partie amont du projet, centrée sur l’élaboration des pièces à produire pour préparer la réalisation.
• Réalisation du projet : Étape administrative qui correspond à la phase de mise en œuvre des travaux une fois la conception définie.

📝 Points essentiels

• Les missions de travaux se structurent en deux parties administratives : la conception et la réalisation.
• Chaque étape administrative peut donner son nom à des documents produits, qui peuvent être écrits et/ou graphiques.

💡 Astuce mémo

Conception = préparer, Réalisation = construire : deux blocs administratifs qui pilotent des pièces écrites et/ou graphiques.

📖 11. Annexes de plans d’architecte

🔑 Notions clés & Définitions

• Plan de situation : Document graphique localisant le projet par rapport au site, présenté en annexes sous forme de plan repéré par un numéro et un indice.
• Plan de R+1 : Plan d’étage représentant l’organisation du niveau R+1 avec repérage des pièces, ouvertures et cotes associées au projet.
• Élévations des logements : Plan(s) de façade qui restituent les hauteurs et la composition extérieure des logements à une échelle donnée.
• Perspective de l’entrée : Vignette/illustration en vue perspectiviste montrant l’accès au bâtiment depuis l’entrée.
• Axonométrie sud : Représentation en projection axonométrique qui visualise le volume du projet depuis une direction sud.

📝 Points essentiels

• Les annexes d’architecte rassemblent notamment un plan de situation, un plan de R+1, des élévations, une perspective et une axonométrie pour le même projet.
• Le plan de R+1 (nord) est présenté à l’échelle 1/50 avec un repère de plan et un indice.
• Les élévations des logements sont présentées à l’échelle 1/100 et regroupent plusieurs façades.
• La perspective de l’entrée est nommée explicitement comme document d’illustration dans l’annexe.
• L’axonométrie est indiquée comme axonométrie sud dans l’ensemble des planches annexées.

💡 Astuce mémo

R+1 → Élévations → Entrée (perspective) → Sud (axonométrie).

📅 Repères chronologiques

📊 Tableaux de synthèse

TCE vs marchés séparés (lots)

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre diagnostic (DIAG) et état des lieux (EDL) : ce sont deux démarches d’inspection, mais l’EDL décrit minutieusement pour objectiver avant intervention.
2. Penser que le cadre réglementaire “actuel” s’applique forcément tel quel en rénovation : un bien ancien peut être soumis à d’anciennes réglementations.
3. Inverser gros œuvre et second œuvre : le gros œuvre assure stabilité/ossature (infrastructure + superstructure), le second œuvre habille et rend habitable (clos/couvert + finitions).
4. Confondre lot et corps d’état : un lot = famille de travaux, un corps d’état = métier du bâtiment intervenant dans un lot.
5. Croire que “TCE” signifie forcément meilleure qualité : le cours oppose surtout interlocuteur unique (avantage) vs risque de dépendance et contrôle qualité (moins favorable).
6. Déduire qu’un plan sert uniquement à “voir” : un plan est aussi une représentation technique utile pour repérer zones à réparer/modifier et lire des abréviations/symboles.
7. Mélanger pièces écrites et graphiques : le cours précise qu’elles peuvent contenir de l’information combinée, mais les exemples restent distincts (devis/contrat vs plans).

✅ Checklist Examen

1. Distinguer diagnostic (DIAG), état des lieux (EDL) et rapport de diagnostic, ainsi que leur rôle avant travaux.
2. Expliquer pourquoi un bien ancien nécessite de tenir compte de la réglementation et de l’“état de santé” du bâtiment avant de décider.
3. Lister les parties d’un bâtiment concernées par l’évaluation : enveloppe, installations techniques, aménagements intérieurs (exemples de toiture/façades/fondations, chauffage/VMC, cloisons/revêtements).
4. Restituer les 4/5 types d’enjeux du programme : économiques, environnementaux, sociaux, techniques et réglementaires, plus le cadre des aides/normes.
5. Définir un ouvrage (au sens de l’article 1792-1 du Code civil) et donner l’idée générale de ce que couvre l’ouvrage.
6. Décrire le rôle du maître d’ouvrage (commande/financement, orientations, calendrier, budget) et celui du maître d’œuvre (analyse faisabilité, conception, mise en concurrence, direction, réunions/CR, suivi jusqu’à réception).
7. Classer les travaux en gros œuvre et second œuvre, en citant les éléments verticaux/horizontaux pour l’ossature et clos/couvert/finition pour le second œuvre.
8. Expliquer l’allotissement : découper le chantier en lots par famille de travaux, chaque lot mobilisant un ou plusieurs corps d’état ; rappeler le principe d’identification de l’entreprise par corps d’état.
9. Comparer TCE (entreprise générale) et marchés séparés sur les critères du cours : interlocuteur, spécialisation, consultation, contrôle qualité, complexité administrative.
10. Définir la logique de passation : appel d’offres (AO) pour collecter plusieurs devis, puis collecte/analyse pour transparence, conformité et maîtrise des coûts.
11. Identifier les documents type : exemples de pièces écrites (devis/contrat/descriptif, avenant, ordre de service, PV de réception…) et de pièces graphiques (types de plans + rôle de la lecture).
12. Reconnaître l’utilité des abréviations et symboles sur les plans, et citer au moins plusieurs types de plans (implantation, niveau, façade/élévation, coupe, détail, exécution) ainsi que l’existence d’annexes (plan de situation, R+1, élévations, perspective d’entrée, axonométrie sud).