Fiche de révision : Histoire du logement social

📋 Plan du Cours

1. Origines du logement social
2. Premières lois et cités-jardins
3. Reconstruction et naissance des HLM
4. Grands ensembles et leur abandon
5. Droit au logement et rénovation urbaine
6. Programmes ANRU et doctrines
7. Rénovation du quartier des 3000
8. Logement social en chiffres
9. Enjeux actuels du secteur
10. Bailleurs sociaux et statuts
11. Acteurs et avenir du logement social

📅 Repères chronologiques

1. 1894La loi Siegfried crée le premier cadre légal du logement social et les Habitations à Bon Marché (HBM).
2. 1906Le premier grand recensement national sur les conditions de logement confirme la gravité de la situation.
3. 1912La loi Bonnevay permet aux communes de créer des Offices publics d’HBM.
4. 1928La loi Loucheur prévoit la construction de 260 000 logements en cinq ans.
5. 1944Le ministère de la Reconstruction et de l’Urbanisme est créé.
6. 1950Les Habitations à Bon Marché (HBM) prennent le nom d’Habitations à Loyer Modéré (HLM).
7. 1953Le Plan Courant fixe un objectif de construction de 240 000 logements par an.
8. 1954L’appel de l’Abbé Pierre marque durablement les esprits.
9. 21 mars 1973La circulaire Guichard interdit les plus grandes opérations de grands ensembles en raison des critiques urbanistiques et sociales.
10. 1977Une réforme du financement donne naissance aux aides personnelles au logement, ancêtres des APL.

📖 1. Origines du logement social

★ À maîtriser

• La révolution industrielle attire une main-d’œuvre massive vers les villes sans que l’offre de logements suive, provoquant la surpopulation des logements ouvriers.

Compléments

• Les ouvriers vivent dans des logements exigus, souvent dépourvus d’air et de lumière directe.

• Les enquêtes sociales, dont celle du docteur Villermé sur les ouvriers du textile, révèlent l’ampleur du problème du logement ouvrier.

💡 Astuce mémo

Industrialisation → afflux urbain → habitat ouvrier insalubre → loi de 1894

📖 2. Premières lois et cités-jardins

📝 Points essentiels

• Dans les années 1920-1930, une quinzaine de cités-jardins sont construites en banlieue parisienne, notamment à Suresnes, Stains, Drancy et Le Blanc-Mesnil.

• Les cités-jardins, portées par Henri Sellier, s’inspirent du modèle anglais de la « garden city » et associent pavillons individuels, petits collectifs et espaces verts.

📖 3. Reconstruction et naissance des HLM

📝 Points essentiels

• Détruite à 90 % en 1940, Maubeuge est reconstruite à partir de 1945 sous la direction de l’architecte en chef André Lurçat, nommé par le ministère de la Reconstruction.

• La reconstruction de Maubeuge se caractérise par :

  • des immeubles en brique
  • des lignes modernes
  • des loggias
  • de grandes baies vitrées

📖 4. Grands ensembles et leur abandon

★ À maîtriser

• De 1955 à 1975, l’État construit massivement des grands ensembles de barres et de tours comprenant plusieurs centaines à plusieurs milliers de logements, face au mal-logement, à l’exode rural et au retour des rapatriés d’Algérie.

Compléments

• Au milieu des années 1970, Sarcelles compte environ 13 000 logements et 55 000 habitants, ce qui en fait l’exemple le plus emblématique des grands ensembles.

📖 5. Droit au logement et rénovation urbaine

📝 Points essentiels

• Les lois Quillot de 1982 et Besson de 1990 consacrent le droit au logement comme droit fondamental.

• En 2000, la loi SRU impose aux communes un quota minimum de logements sociaux.

• En 2003, la loi Borloo crée l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU).

• En 2004, le premier programme national de rénovation urbaine (PNRU), appelé ANRU 1, est lancé.

• En 2014, la loi Lamy lance le nouveau programme national de rénovation urbaine (NPNRU), appelé ANRU 2.

📖 6. Programmes ANRU et doctrines

★ À maîtriser

• Le PNRU (ANRU 1), conduit de 2004 à 2021, cible les quartiers classés en zone urbaine sensible (ZUS), notamment les grands ensembles les plus en difficulté des années 1960-1970.

• Le PNRU concerne environ 600 000 logements, dont 150 000 démolitions, autant de reconstructions et plus de 300 000 réhabilitations.

• Le NPNRU (ANRU 2), prévu de 2014 à 2030, cible les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), terminologie qui remplace les ZUS à partir de 2014.

📌 Le PNRU privilégie la démolition-reconstruction, tandis que le NPNRU met davantage l’accent sur la réhabilitation, la diversification de l’habitat, la mixité et la transition énergétique.

Compléments

• Le PNRU représente près de 45 milliards d’euros d’investissement, dont environ 12 milliards d’euros de subvention directe de l’ANRU.

• Le PNRU concerne 594 quartiers et environ 4 millions d’habitants, au moyen de 399 conventions signées avec les collectivités et les bailleurs.

• Le NPNRU concerne 448 quartiers et environ 3 millions d’habitants, pour un investissement total de l’ordre de 45 milliards d’euros.

• Au printemps 2026, le NPNRU est engagé à plus de 80 %, avec environ 69 000 logements sociaux déjà livrés ou rénovés.

• En 2025, Patrice Vergriete, président de l’ANRU, résume le changement de doctrine en indiquant que le dogme de la démolition a disparu au profit de la diversification, de la mixité et de la transition énergétique.

💡 Astuce mémo

ANRU 1 démolit-reconstruit ; ANRU 2 privilégie mixité et réhabilitation

📖 7. Rénovation du quartier des 3000

📝 Points essentiels

• Le quartier des 3000 à Aulnay-sous-Bois appartient aux grands ensembles emblématiques construits dans les années 1960-1970.

• En décembre 2004, une première convention de rénovation urbaine est signée dans le quartier des 3000, au titre du PNRU, pour 255,7 millions d’euros, dont 73,7 millions de participation de l’ANRU.

• La convention du quartier des 3000 concerne environ 23 700 habitants et 5 481 logements.

• Le quartier des 3000 poursuit sa transformation dans le cadre du NPNRU par de nouvelles opérations de réhabilitation et de diversification de l’habitat.

📖 8. Logement social en chiffres

★ À maîtriser

• En 2025, le parc locatif social français compte 5,4 millions de logements sociaux. - SDES, USH, ANCOLS

• Un ménage français sur six vit aujourd’hui dans un logement social.

• À la fin de 2025, 2,9 millions de ménages sont en attente d’un logement social. - SDES, USH, ANCOLS

Compléments

• En 2025, 394 000 attributions de logements sociaux sont réalisées. - SDES, USH, ANCOLS

📌 Environ une demande de logement social sur dix aboutit aujourd’hui, contre une sur sept il y a une dizaine d’années.

📖 9. Enjeux actuels du secteur

★ À maîtriser

• La mixité sociale vise une répartition équilibrée des logements sociaux sur le territoire et constitue un objectif central du NPNRU depuis 2014.

Compléments

• La rénovation énergétique vise à réduire les charges et l’impact environnemental du parc de logements existant.

• La transition numérique apporte de nouveaux outils pour la relation avec les locataires et la gestion du patrimoine.

• Les métiers de proximité du logement social sont de mieux en mieux reconnus et certifiés.

📖 10. Bailleurs sociaux et statuts

🔑 Notions clés & Définitions

• Office Public de l’Habitat : Établissement public rattaché à une collectivité territoriale, comme une commune, une intercommunalité ou un département.
• Entreprise Sociale pour l’Habitat : Société anonyme de droit privé investie d’une mission d’intérêt général, anciennement appelée « Société Anonyme d’HLM ».

📝 Points essentiels

• Les dirigeants d’un OPH sont nommés par la collectivité de rattachement.

• Les OPH existent depuis la loi Bonnevay de 1912 et gèrent environ 2,4 millions de logements, soit plus de la moitié du parc HLM.

• Les actionnaires des ESH comprennent notamment :

  • des banques
  • des assurances
  • Action Logement
  • des collectivités

• La France compte environ 230 ESH, qui gèrent plus de 2 millions de logements et logent 4,5 millions de personnes.

💡 Astuce mémo

OPH public et rattaché à une collectivité ; ESH privée et dotée d’actionnaires

📖 11. Acteurs et avenir du logement social

📝 Points essentiels

• Le gardien d’immeuble est présenté comme l’un des acteurs de terrain essentiels du logement social.

• Un troisième programme de rénovation urbaine, l’ANRU 3, est en préparation.

📊 Tableaux de synthèse

Les doctrines des programmes ANRU

Les familles de bailleurs sociaux