Fiche de révision : Les fondamentaux de la location immobilière

📋 Plan du Cours

1. Honoraires de transaction location et plafonds
2. Honoraires de gestion locative et calcul
3. Loi du 6 juillet 1989 et champ d’application
4. Décence du logement et critères du décret 2002
5. Estimation du loyer par comparaison et rentabilité
6. Révision du loyer via l’IRL INSEE
7. Provision pour charges et régularisation annuelle
8. Rentabilité locative brute et nette
9. Constitution du dossier et sélection du locataire
10. Cautionnement, aides au logement et GLI Visale

📖 1. Honoraires de transaction location et plafonds

🔑 Notions clés & Définitions

• Honoraires de transaction location : Rémunération de l’agent immobilier pour la mise en location, répartie entre bailleur et locataire selon des prestations précisées.
• Zone tendue : Découpage géographique utilisé pour fixer un plafond d’honoraires plus élevé que la zone non tendue.
• Zone très tendue : Découpage géographique avec un plafond d’honoraires encore plus élevé que la zone tendue.
• Honoraires d’état des lieux : Honoraires liés à la réalisation de l’état des lieux, facturés au locataire dans le cadre indiqué.
• Honoraires de gestion locative : Rémunération de l’agent calculée le plus souvent en pourcentage des sommes encaissées liées à la location.

📝 Points essentiels

• Les prestations de mise en location (visite, constitution du dossier, rédaction du bail) peuvent être partagées à parts égales entre bailleur et locataire.
• Les tarifs indiqués sont 8€/m², 10€/m² en zone tendue et 12€/m² en zone très tendue pour les prestations de mise en location.
• Les honoraires d’état des lieux sont fixés à 3€/m² TTC et sont dus uniquement par le locataire.
• Les honoraires de transaction location sont plafonnés par la loi.
• L’agence peut facturer au bailleur uniquement des honoraires d’entremise et de négociation, dont le montant est librement défini par l’agence.
• Les honoraires de gestion locative sont le plus souvent un % calculé sur les encaissements liés à la location (loyer + provision pour charges).

💡 Astuce mémo

Mise en location = (visite+dossier+bail) tarif zone + état des lieux 3€/m² TTC locataire ; gestion locative = % sur (loyer + provisions).

📖 2. Honoraires de gestion locative et calcul

🔑 Notions clés & Définitions

• Logement occupé 8 mois : Condition d’occupation annuelle minimale, en principe au moins 8 mois, avec des exceptions prévues par la loi.
• Loi d’ordre public : Règles imposées à tous, dont l’objectif est de protéger le locataire en encadrant le bail.
• Décret du 30 janvier 2002 : Texte qui fixe les critères de décence du logement à vérifier lors de la location.
• Étiquette énergétique G : Classe énergétique dont l’interdiction d’usage dans les logements loués est prévue par un calendrier légal.
• Méthode comparative : Technique d’estimation du loyer basée sur des loyers de biens voisins comparables, puis application au mètre carré.

📝 Points essentiels

• Le logement doit être occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (ex. tempête, inondation).
• La loi est d’ordre public : ses règles s’imposent à tous et visent à protéger le locataire.
• Ne relèvent pas de la loi de 1989 : logements de fonction, locations saisonnières, locaux professionnels (uniquement pro), locaux commerciaux, locations de parking.
• Cas particulier : si l’appartement et le parking appartiennent au même bailleur, l’appartement et le parking sont soumis à la loi de 1989.
• Ne relèvent pas non plus de la loi de 1989 : locations HLM (bail social) et location rurale (bail rural / bail agricole).
• Les critères de décence sont fixés par le décret du 30 janvier 2002 : chauffage (hors outre-mer), eau potable, cuisine ou coin cuisine, évacuation des eaux usées, WC (intérieur ou sur palier) avec douche ou baignoire, et

💡 Astuce mémo

8 mois = 8 exceptions : pro, santé, force majeure (tempête/inondation).

📖 3. Loi du 6 juillet 1989 et champ d’application

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi du 6 juillet 1989 : Loi encadrant la location d’un logement et les règles applicables au bailleur et au locataire, notamment sur le loyer et les charges.
• Zone tendue : Zone où la demande de logements dépasse l’offre, ce qui entraîne un encadrement du loyer via un loyer de référence majoré.
• IRL : Indice de référence des loyers publié par l’INSEE, utilisé comme base pour réviser le loyer lorsque le bail prévoit une clause de révision.
• Provision pour charges : Somme versée par le locataire pour couvrir des charges de l’immeuble, initialement payées par le bailleur au syndic puis partiellement récupérables.
• Charges récupérables : Dépenses de l’immeuble que le bailleur peut réclamer au locataire, listées par le décret de 1987.

📝 Points essentiels

• La loi s’applique à la surface du logement loué, ce qui conditionne notamment le calcul du loyer au m² dans les estimations.
• Exemple de calcul au m² : 39 m² avec un loyer estimé à 604 € donne un loyer total cohérent avec une moyenne d’environ 15,49 €/m².
• Méthode par rentabilité : prix d’acquisition (incluant achat, agence, travaux, frais de notaire à 8 %) × taux de capitalisation = loyer annuel.
• Taux de rentabilité moyen : 4 % pour le neuf et 8 % pour l’ancien, puis conversion en loyer mensuel par division par 12.
• Zone dite « encadrée » (zone tendue) : loyer de référence du territoire majoré de +20 %.
• Zones citées comme « encadrées » : Paris, Bordeaux, Lille, Montpellier, Grenoble, le territoire d’Est Ensemble, de Plaine Commune, et l’agglomération Pays Basque (50 communes au total).

💡 Astuce mémo

IRL = INSEE (révision annuelle) ; Zone tendue = Référence × 1,20 ; Rentabilité = Prix d’acquisition × taux → loyer annuel.

📖 4. Décence du logement et critères du décret 2002

🔑 Notions clés & Définitions

• Logement décent : Un logement décent est un logement qui respecte des exigences minimales permettant d’assurer la sécurité et la santé du locataire.
• Décret 2002 : Le décret 2002 fixe des critères permettant d’évaluer si un logement respecte les conditions de décence.
• Décence et critères : Les critères de décence servent de référence pour apprécier la conformité du logement aux exigences minimales prévues par les textes.

📝 Points essentiels

• Le décret 2002 sert de base pour vérifier la conformité d’un logement aux critères de décence.
• La décence du logement est évaluée à partir de critères minimaux liés à la sécurité et à la santé du locataire.
• En pratique, l’analyse de la décence consiste à comparer le logement aux exigences prévues par le décret 2002.

📖 5. Estimation du loyer par comparaison et rentabilité

🔑 Notions clés & Définitions

• Rentabilité brute : Indicateur de performance basé sur le loyer annuel hors charges rapporté au prix d’acquisition, exprimé en pourcentage.
• Rentabilité nette de frais et charges : Indicateur qui retranche du loyer annuel hors charges toutes les charges non récupérables auprès du locataire, puis rapporte au prix d’acquisition.
• Charges non récupérables : Dépenses du bailleur liées au bien qui ne sont pas remboursées par le locataire (entretien, gestion, fiscalité locale, certains risques et coûts).
• Rentabilité nette d’impôts : Indicateur qui retranche du loyer annuel hors charges les charges récupérables et les impôts sur le revenu, puis rapporte au prix d’acquisition.
• Loyer annuel HC : Montant annuel du loyer calculé hors charges, utilisé comme base de calcul des rentabilités.

📝 Points essentiels

• Rentabilité brute = (loyer annuel HC / prix d’acquisition) × 100.
• La rentabilité brute est souvent utilisée en argument commercial mais elle ne reflète pas la réalité car elle ignore des frais annexes.
• Exemple rentabilité brute : loyer 510 €/mois (6 120 €/an) et prix d’acquisition 72 200 € donnent 8,48 %.
• Rentabilité nette de frais et charges = (loyer annuel HC − charges non récupérables) / prix d’acquisition × 100.
• Charges non récupérables à inclure : taxe foncière, honoraires de syndic, GLI, intérêts d’emprunts et assurance de prêt, vacance locative, assurance PNO, travaux importants, frais de gestion locative.
• Exemple rentabilité nette : 7 800 € − 3 196 € sur un prix d’acquisition de 85 000 € donne 5,42 %.

💡 Astuce mémo

Brute = seulement le loyer; Net = on retire les charges du propriétaire; Net d’impôts = on retire aussi les impôts.

📖 6. Révision du loyer via l’IRL INSEE

🔑 Notions clés & Définitions

• IRL INSEE : Indice de Référence des Loyers publié par l’INSEE, utilisé pour encadrer la révision du loyer dans certains baux.
• Pièces justificatives : Ensemble de documents que le bailleur ou le dossier peut exiger pour apprécier la situation du candidat locataire.
• Taux d’effort : Indicateur de solvabilité qui compare le loyer et les charges aux revenus nets mensuels du locataire.
• Discrimination (article 225-1) : Notion pénale visant des critères prohibés dans le choix d’un locataire, interdite et sanctionnée.
• Défenseur des droits : Autorité compétente pour instruire des réclamations liées à une discrimination et orienter vers une médiation ou une procédure.

📝 Points essentiels

• Le décret n°2015-1437 fixe la liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat.
• Pièce d’identité possible : passeport, carte de séjour ou permis de conduire.
• Justificatif de domicile possible : 3 dernières quittances de loyer, attestation sur l’honneur ou dernier avis de taxe foncière.
• Document ressources possible : avis d’imposition, 3 derniers bulletins de salaires, 2 derniers bilans comptables ou justificatif de revenus (attestation de bourse).
• Solvabilité : le taux d’effort maximal est de 33% et se calcule par (loyer + charges) / revenus net mensuel × 100.
• Exemple de calcul : (500 + 50) / 1 750 × 100 = 34,28%.

💡 Astuce mémo

IRL = “indice pour réviser” ; Solvabilité = “33% max” (loyer+charges) / revenus.

📖 7. Provision pour charges et régularisation annuelle

🔑 Notions clés & Définitions

• Provision pour charges : Provision pour charges : somme versée par le locataire pour couvrir des dépenses récupérables, calculée à l’avance sur une période donnée.
• Régularisation annuelle : Régularisation annuelle : ajustement annuel qui compare les provisions versées aux charges réellement supportées, puis régularise le trop-perçu ou le reste dû.
• Charges récupérables : Charges récupérables : dépenses liées au logement que le bailleur peut demander au locataire de rembourser, selon le bail et la réglementation applicable.

📖 8. Rentabilité locative brute et nette

🔑 Notions clés & Définitions

• Taux d’effort : Le taux d’effort est la part du revenu consacrée au loyer, utilisée pour vérifier la solvabilité du locataire.
• Indemnisation locative : L’indemnisation locative est la couverture prévue pour compenser, dans certaines limites, les impayés et dégradations liées au logement.
• Cautionnement en ligne : Le cautionnement en ligne est l’acte signé électroniquement par le bailleur et le locataire avant la mise en location.
• Contrat de location en ligne : Le dépôt en ligne est la procédure de demande qui doit être réalisée avant la signature du bail.

📝 Points essentiels

• Le taux d’effort ne doit pas dépasser 50 % du revenu consacré au loyer.
• L’indemnisation couvre jusqu’à 3 ans de loyer.
• L’indemnisation couvre jusqu’à 2 fois le loyer pour les dégradations locatives.
• La demande se fait en ligne et doit être effectuée avant la signature du bail.
• Le bailleur et le locataire signent en ligne l’acte de cautionnement.

💡 Astuce mémo

50% max : 3 ans de loyer + 2 loyers pour les dégradations.

📖 9. Constitution du dossier et sélection du locataire

🔑 Notions clés & Définitions

• Notice d’information : La notice d’information est un document qui présente les droits et obligations des parties au bail d’habitation.
• Arrêté du 29 mai 2015 : L’arrêté du 29 mai 2015 fixe le contenu de la notice d’information relative aux droits et obligations des parties.
• Extraits du règlement de copropriété : Les extraits du règlement de copropriété sont les passages à communiquer au locataire quand l’immeuble est en copropriété.
• État des lieux d’entrée : L’état des lieux d’entrée est le constat de l’état du logement à l’arrivée du locataire.
• DDT : Le DDT est le dossier de diagnostic technique regroupant les diagnostics exigés pour la location.

📝 Points essentiels

• La notice d’information relative aux droits et obligations des parties correspond à l’arrêté du 29 mai 2015.
• En copropriété, le bailleur doit communiquer au locataire les extraits du règlement portant sur la destination de l’immeuble, l’usage des parties privatives et communes, et la quote-part des lots loués.
• Pour la copropriété, l’extraction à retenir concerne notamment les tantièmes des lots du locataire.
• L’état des lieux est un constat de l’état du logement à un instant donné, utile pour demander la réparation de détériorations imputables au locataire pendant le bail.
• Le locataire prend le logement en l’état : l’état des lieux d’entrée ne doit pas servir à réclamer des travaux au propriétaire.
• L’état des lieux doit être contradictoire (présence des parties et possibilité de discuter) et amiable (sans huissier/commissaire de justice).

💡 Astuce mémo

Contradictoire + amiable = état des lieux juste ; DDT = diagnostics, copro = extraits utiles (destination + usages + tantièmes).

📖 10. Cautionnement, aides au logement et GLI Visale

🔑 Notions clés & Définitions

• Cautionnement : Le cautionnement est un acte par lequel une personne s’engage envers le bailleur à payer la dette du locataire si celui-ci ne s’en acquitte pas.
• Dépôt de garantie : Le dépôt de garantie est une somme versée au bailleur pour couvrir d’éventuelles dégradations et/ou des impayés pendant le bail.
• Attestation d’assurance multirisques habitation : L’attestation d’assurance multirisques habitation est le document remis par le locataire pour prouver qu’il est assuré contre les risques locatifs.
• GLI Visale : GLI Visale est un dispositif de garantie locative mentionné dans le thème, utilisé pour sécuriser le bailleur face au risque d’impayés.

📝 Points essentiels

• Le dépôt de garantie sert à couvrir des dégradations éventuelles et des impayés de loyer et de charges.
• Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé.
• Si le dépôt de garantie est prévu au bail, son montant est plafonné à 1 mois de loyer hors charges (HC) en location non meublée.
• Si le dépôt de garantie est prévu au bail, son montant est plafonné à 2 mois de loyer HC en location meublée.
• Le locataire doit fournir une attestation d’assurance multirisques habitation lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.
• L’acte de cautionnement engage la caution à payer la dette du locataire au bailleur en cas de non-paiement par le locataire.

💡 Astuce mémo

Caution = « la dette si le locataire ne paie pas » ; Dépôt = « dégradations + impayés » ; Assurance = « preuve à la remise des clés puis chaque année ».

📅 Repères chronologiques

📊 Tableaux de synthèse

Zones et encadrement du loyer

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre honoraires de transaction location (plafonnés, partagés bailleur/locataire pour visite+dossier+bail) et honoraires d’état des lieux (3 €/m² TTC dus uniquement par le locataire).
2. Croire que la loi du 6 juillet 1989 s’applique à tous les logements : elle exclut notamment logements de fonction, saisonniers, locaux commerciaux, parking, HLM et location rurale/agricole.
3. Mélanger décence et étiquette énergétique : la décence relève des critères du décret 30 janvier 2002, tandis que l’étiquette G/F/E suit un calendrier d’interdiction.
4. Se tromper sur la surface : la surface habitable loi Boutin exclut plusieurs espaces (murs, combles non aménagés, caves, terrasses/balcons, etc.) et une erreur > 5% peut ouvrir droit à diminution proportionnelle du loyer
5. Inverser les calculs de rentabilité : la rentabilité brute utilise le loyer annuel HC, alors que la rentabilité nette de frais et charges retranche les charges non récupérables.
6. Oublier que la révision du loyer dépend d’une clause : sans clause de révision, le bailleur ne peut pas réviser le loyer.
7. Confondre taux d’effort et solvabilité : le cours donne un maximum de 33% pour la solvabilité (et 50% pour Visale), avec la formule (loyer + charges) / revenus net mensuel × 100.

✅ Checklist Examen

1. Calculer les honoraires de mise en location : partager à parts égales visite+dossier+rédaction du bail, appliquer 8 €/m² (zone non tendue), 10 €/m² (zone tendue), 12 €/m² (zone très tendue), puis ajouter l’état des lieux
2. Identifier qui paie l’état des lieux : 3 €/m² TTC et uniquement le locataire, et rappeler que les honoraires de transaction location sont plafonnés par la loi.
3. Expliquer le mécanisme des honoraires de gestion locative : % sur les encaissements (loyer + provision pour charges) et restituer au bailleur le solde après honoraires (avec exemple chiffré).
4. Déterminer si la loi du 6 juillet 1989 s’applique : résidence principale occupée au moins 8 mois/an (sauf exceptions) et rappeler les exclusions (fonction, saisonnier, pro, commercial, parking, HLM, rural/agricole).
5. Lister les critères de décence du décret du 30 janvier 2002 et savoir que l’étiquette G est interdite dès 1er janvier 2025 (puis F en 2028 et E en 2034).
6. Choisir et appliquer la méthode comparative d’estimation du loyer : trouver des références de loyers voisins comparables, calculer un €/m² puis multiplier par la surface du logement.
7. Choisir et appliquer la méthode par rentabilité : calculer le prix d’acquisition (incluant frais d’agence et notaire à 8%), multiplier par le taux de capitalisation (neuf 4% / ancien 8% ou taux cible), puis convertir en/
8. Calculer une révision de loyer via l’IRL : vérifier l’existence d’une clause, choisir le trimestre de référence (sinon dernier publié à la signature), puis appliquer Nouveau loyer = ancien loyer × (IRL N / IRL N-1).
9. Estimer la provision pour charges : demander au bailleur les 2 derniers décomptes syndic, rappeler la régularisation annuelle et les charges récupérables listées (TEOM, énergie parties communes/équipements, entretien et
10. Calculer la rentabilité locative brute et nette : brute = (loyer annuel HC / prix d’acquisition)×100, nette de frais et charges = (loyer annuel HC − charges non récupérables)/prix d’acquisition×100, et savoir citer les n
11. Constituer le dossier locataire selon le décret n°2015-1437 : pièces d’identité, domicile, activité pro, ressources, puis calculer le taux d’effort (max 33%) avec la formule donnée.
12. Expliquer les solutions de solvabilité : cautionnement (principe et engagement), GLI/Visale (règles du cours : indemnisation jusqu’à 3 ans, dégradations jusqu’à 2 fois, demande en ligne avant signature, taux d’effort 50%
13. Rédiger/contrôler le bail : signataires selon situation (marié/pacsé/indivision/usufruit/incapable/personne morale) et surface habitable loi Boutin (mesure et risque de diminution si écart > 5%).
14. Maîtriser les annexes : notice (arrêté 29 mai 2015), extraits règlement copro (destination/usages/quote-part), état des lieux contradictoire et amiable (et compléments possibles), DDT (logique de validité/obligations), é