Fiche de révision : Principes et outils de l'aménagement urbain

📋 Plan du Cours

1. Urbanisme opérationnel
2. Aménagement du territoire
3. Finalités de l'aménagement urbain
4. Outils de l'aménagement urbain
5. Acquisition foncière
6. Droit de préemption
7. Objectifs de l’action foncière
8. Réserve foncière
9. Recours à l’expropriation
10. Recours à la fiscalité
11. DPU et ZAD
12. Droits de préemption ENS

📖 1. Urbanisme opérationnel

🔑 Notions clés & Définitions

Urbanisme opérationnel : Activité qui consiste à conduire et à autoriser les actions et opérations d’aménagement urbain, en assurant leur harmonisation, afin de réaliser concrètement les finalités de l’aménagement urbain (source : contenu fourni).

Collectivités Publiques : Entités publiques telles que l’État, les collectivités territoriales (communes, départements, régions), les établissements publics, et autres structures habilitées à intervenir dans l’aménagement urbain. Depuis la fin de 2GM, elles ont investi l’espace de l’aménagement urbain avec le soutien de l’État providence (source : contenu fourni).

Concession d’aménagement : Outil essentiel de l’aménagement urbain qui confie à un titulaire la réalisation d’une opération d’aménagement. Elle permet à l’aménageur de conduire une mission globale, sans nécessiter d’autres contrats, pour la mise en œuvre d’un projet urbain (source : contenu fourni).

Mission de l’aménageur : Mandat confié par la concession d’aménagement, consistant à réaliser et coordonner l’ensemble des actions nécessaires à l’aménagement d’un secteur urbain, en assurant leur cohérence et leur conformité aux finalités fixées. L’aménageur agit sous la responsabilité du concessionnaire, généralement une collectivité ou un opérateur public ou privé (source : contenu fourni).

📝 Points essentiels

• L’aménagement urbain s’inscrit dans une démarche de mise en œuvre concrète des finalités fixées par la loi du 10 juillet 1985, notamment la réalisation de projets urbains, la politique locale de l’habitat, le développement économique, le renouvellement urbain, la sauvegarde du patrimoine, et la limitation de la consommation d’espace (source : contenu fourni).

• La concession d’aménagement confère à son titulaire une mission globale, lui permettant de réaliser une opération d’aménagement sans autres contrats, ce qui facilite la coordination et la cohérence des actions (source : contenu fourni).

• La mission de l’aménageur comprend la conduite de l’ensemble des opérations nécessaires à l’aménagement, telles que l’acquisition foncière, la réalisation d’équipements, et la gestion des relations avec les propriétaires et autres acteurs (source : contenu fourni).

• L’urbanisme opérationnel vise à concrétiser les finalités de l’aménagement urbain par des actions concrètes, en utilisant notamment des outils comme la concession d’aménagement, qui facilite la maîtrise foncière et la réalisation des projets (source : contenu fourni).

💡 À retenir

L’urbanisme opérationnel est l’activité concrète de mise en œuvre des projets urbains, principalement via la concession d’aménagement, permettant aux collectivités publiques de réaliser efficacement leurs objectifs d’aménagement et de développement urbain.

📖 2. Aménagement du territoire

🔑 Notions clés & Définitions

Aménagement du territoire : Politique publique visant à assurer un développement harmonieux des différents territoires, indépendamment de leur situation géographique, selon un principe d’égalité et d’équité de traitement. C’est une discipline à caractère économique qui organise la répartition des activités et des espaces pour favoriser un développement équilibré.

Politique publique : Ensemble des actions et des orientations décidées par les autorités publiques pour atteindre des objectifs précis, notamment en matière d’aménagement du territoire, afin d’assurer un développement harmonieux et équitable.

Développement harmonieux : Objectif de l’aménagement du territoire visant à équilibrer le développement économique, social et environnemental des différentes zones, pour éviter les déséquilibres et favoriser une croissance cohérente.

Équité de traitement : Principe selon lequel chaque territoire doit bénéficier d’un traitement juste et égal, permettant de réduire les disparités et de garantir une égalité d’accès aux services, équipements et opportunités.

📝 Points essentiels

• L’aménagement du territoire est une politique publique qui cherche à faire se développer de manière équilibrée tous les territoires, quels que soient leur situation géographique.
• Il s’appuie sur des finalités définies par l’article L300-1 du CU, incluant la réalisation de projets urbains, la politique locale de l’habitat, la préservation des espaces naturels, et la lutte contre l’insalubrité.
• La loi du 10 juillet 1985 intègre les principes de décentralisation dans l’aménagement urbain, permettant aux collectivités d’agir selon des finalités larges.
• L’aménagement urbain concerne la concrétisation de ces finalités par des actions et opérations, notamment via des outils comme la concession d’aménagement.
• La politique foncière, partie intégrante de l’aménagement du territoire, vise à gérer la disponibilité des terrains, leur prix, et à lutter contre la spéculation foncière, notamment par la constitution de réserves foncières.
• La réserve foncière permet aux collectivités d’anticiper leurs projets, de lutter contre la rétention et la spéculation, et d’organiser le développement urbain de manière stratégique.
• Les moyens d’action incluent l’acquisition foncière, le recours à l’expropriation, et la fiscalité pour influencer l’offre foncière.
• La mise en œuvre des droits de préemption, notamment via le DPU, ZAD et DPENS, permet de prioriser l’acquisition de terrains pour des projets d’intérêt général, tout en respectant le principe d’équité.
• Le développement harmonieux et l’équité de traitement sont donc au cœur de la démarche, visant à réduire les disparités territoriales et à assurer une croissance équilibrée.

💡 À retenir

L’aménagement du territoire est une politique publique qui vise à organiser un développement équilibré et équitable des espaces, en utilisant divers outils pour anticiper, réguler et orienter l’utilisation des sols et des ressources.

📖 3. Finalités de l'aménagement urbain

🔑 Notions clés & Définitions

Finalités de l’aménagement urbain : Ensemble des objectifs poursuivis par les actions et opérations d’aménagement, visant à organiser et à transformer l’espace urbain dans un but d’intérêt général. Selon l’article L300-1 du CU, elles incluent la mise en œuvre d’un projet urbain, une politique locale de l’habitat, le maintien ou l’extension des activités économiques, le développement des loisirs et du tourisme, la réalisation d’équipements collectifs ou de locaux de recherche et d’enseignement supérieur, la lutte contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, le renouvellement urbain, et la sauvegarde ou la mise en valeur du patrimoine et des espaces naturels, notamment en limitant la consommation d’espace (politique de sobriété foncière).

Projet urbain : Activité de conduite et d’autorisation des actions et opérations d’aménagements, visant à réaliser un aménagement cohérent et harmonieux de la ville.

Politique locale de l’habitat : Ensemble des actions visant à répondre aux besoins en logement, notamment par la production de terrains à bâtir et la gestion de l’offre foncière, dans le cadre d’un objectif d’intérêt général.

Renouvellement urbain : Finalité consistant à rénover, restructurer ou revitaliser des quartiers urbains, notamment en sauvegardant ou valorisant le patrimoine bâti ou non bâti, tout en limitant la consommation d’espace.

Protection du patrimoine : Objectif de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti, en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser.

Limitation de la consommation d’espace : Politique visant à réduire l’étalement urbain en utilisant au maximum la capacité des espaces urbanisés ou à urbaniser, dans une démarche de sobriété foncière.

📝 Points essentiels

• La loi du 10 juillet 1985 définit, dans l’article L300-1 du CU, les finalités des actions et opérations d’aménagement, en leur donnant un ordre d’importance : réalisation d’un projet urbain, politique locale de l’habitat, organisation des activités économiques, développement des loisirs et du tourisme, équipements collectifs, lutte contre l’insalubrité, renouvellement urbain, et protection du patrimoine et des espaces naturels.
• L’aménagement urbain est une activité visant à conduire et à autoriser ces actions, en assurant leur cohérence et leur harmonie.
• La politique de limitation de la consommation d’espace s’inscrit dans une démarche de sobriété foncière, visant à optimiser l’utilisation des espaces urbanisés et à réduire l’étalement urbain.
• La finalité de sauvegarde ou de mise en valeur du patrimoine et des espaces naturels cherche à concilier développement urbain et respect de l’environnement.

💡 À retenir

Les finalités de l’aménagement urbain visent à concilier développement urbain, protection patrimoniale et environnementale, tout en limitant la consommation d’espace pour favoriser un urbanisme durable et harmonieux.

📖 4. Outils de l'aménagement urbain

🔑 Notions clés & Définitions

Outils de l’aménagement urbain
Activités et dispositifs permettant de conduire, d’autoriser et d’harmoniser les actions et opérations d’aménagement pour réaliser un projet urbain, une politique locale de l’habitat, ou pour valoriser le patrimoine et les espaces naturels (article L300-1 du CU).

Concession d’aménagement
Outil essentiel de l’aménagement urbain qui confie à son titulaire la réalisation d’une opération d’aménagement. Elle permet à l’aménageur de conduire une mission globale, sans nécessiter d’autres contrats, en lui confiant la gestion d’un projet d’aménagement précis.

📝 Points essentiels

• L’aménagement urbain est défini par des finalités extensives, telles que la réalisation de projets urbains, la politique locale de l’habitat, la mutation ou le maintien des activités économiques, le développement des loisirs, la réalisation d’équipements collectifs, la lutte contre l’insalubrité, le renouvellement urbain, et la sauvegarde du patrimoine et des espaces naturels.
• La loi du 10 juillet 1985 permet d’intégrer à l’aménagement urbain les principes de décentralisation, en instaurant un régime commun pour différentes opérations d’aménagement.
• La concession d’aménagement est un outil permettant à un aménageur de réaliser une opération d’aménagement de manière globale, sans autres contrats nécessaires.
• La maîtrise foncière est un enjeu majeur, souvent abordé par le recours au droit de préemption, procédure permettant à une collectivité publique d’acquérir prioritairement un bien mis en vente, dans l’intérêt général.
• La politique foncière doit agir sur la disponibilité des terrains et leur prix, notamment par la constitution de réserves foncières, la lutte contre la spéculation, et la gestion des prix via la fiscalité.
• La réserve foncière, créée notamment par la loi d’orientation foncière de 1967, permet aux collectivités d’anticiper leurs projets en achetant des terrains au moment opportun, pour organiser leur développement ou restructuration.
• La procédure d’expropriation est utilisée pour acquérir des terrains pour cause d’utilité publique, avec des conditions d’emploi assouplies, notamment pour les aménageurs publics ou semi-publics.
• La fiscalité, notamment par la taxe sur les logements vacants ou la majoration de la taxe foncière, constitue un levier pour influencer l’offre foncière et lutter contre la spéculation.
• Les droits de préemption, notamment le DPU (Droit de Préemption Urbain) et le DP en ZAD (Zone d’Aménagement Différé), permettent aux collectivités d’acquérir prioritairement des biens pour réaliser des opérations d’aménagement ou de développement urbain.
• La création de ZAD (Zones d’Aménagement Différé) est facultative, peut être réalisée dans toutes les communes, et leur durée de validité est de 6 à 10 ans, renouvelable.
• Les objets du DP en ZAD et en DPU sont alignés, visant à mettre en œuvre projets urbains, politiques de l’habitat, activités économiques, équipements, et protection patrimoniale ou naturelle.
• La jurisprudence encadre strictement l’exercice du droit de préemption, notamment par l’obligation de motivation et la nécessité d’un lien direct avec un projet d’aménagement.

💡 À retenir

Les outils de l’aménagement urbain, notamment la concession d’aménagement, permettent aux collectivités de réaliser et d’harmoniser des projets urbains en utilisant des instruments juridiques comme la maîtrise foncière, la réserve foncière, et les droits de préemption, afin d’assurer un développement cohérent et maîtrisé des territoires.

📖 5. Acquisition foncière

🔑 Notions clés & Définitions

Acquisition foncière : Action par laquelle une collectivité publique ou un autre acteur habilité obtient la propriété ou un droit sur un terrain ou un bien immobilier, afin de réaliser des projets d’aménagement ou d’intérêt général.

Coût pour les collectivités : La dépense financière engagée par une collectivité pour acquérir un terrain ou un bien immobilier, souvent confrontée à la problématique du prix du foncier, influencé par le marché et la psychologie des propriétaires. La gestion de ce coût est essentielle pour la réalisation des projets publics.

Droit de préemption : Prérogative conférée à une collectivité publique ou à un autre organisme habilité de se porter acquéreur prioritaire d’un bien mis en vente par son propriétaire. Il s’agit d’une procédure d’acquisition foncière visant à défendre l’intérêt général, moins traumatisante que l’expropriation, mais limitant la liberté du propriétaire de vendre à un autre acheteur. Ce droit peut s’exercer dans différentes zones (urbaines, ZAD, ENS) et sous diverses formes (DPU, DP en ZAD, DPENS).

📝 Points essentiels

• L’acquisition foncière est une étape clé pour la mise en œuvre des projets d’aménagement urbain, permettant de garantir la disponibilité des terrains nécessaires.
• Le coût de l’acquisition est un enjeu majeur pour les collectivités, qui doivent souvent recourir au droit de préemption pour maîtriser les prix et lutter contre la spéculation foncière.
• Le droit de préemption, apparu dans les années 50, permet à la collectivité d’acheter prioritairement un bien mis en vente, en se substituant à l’acheteur privé, avec une procédure encadrée par la loi.
• La procédure de préemption comprend une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), une décision de préemption, et la fixation du prix, souvent soumis à l’intervention du juge en cas de désaccord.
• La distinction entre droit de préemption urbain, en ZAD, ou dans les ENS, permet d’adapter l’outil à différents objectifs de protection ou d’aménagement.
• La réserve foncière, constituée par l’achat anticipé de terrains, permet aux collectivités d’anticiper leurs projets, de lutter contre la rétention foncière et la spéculation, et d’influencer les prix lors de la mise sur le marché.
• La loi d’orientation foncière de 1967, renforcée par la loi ALUR de 2014, a structuré la politique de réserve foncière, qui peut être constituée par voie d’expropriation ou de préemption par divers acteurs (État, collectivités, établissements publics).
• La procédure d’expropriation reste un moyen d’acquisition pour cause d’utilité publique, mais elle est plus traumatisante et coûteuse que la préemption.
• La fiscalité constitue un autre levier pour agir sur l’offre foncière, notamment par des taxes sur les terrains vacants ou non bâtis, pour lutter contre la spéculation et favoriser la mise sur le marché.

💡 À retenir

L’acquisition foncière, principalement par le biais du droit de préemption, permet aux collectivités de maîtriser le foncier, de lutter contre la spéculation, et de réaliser leurs projets d’aménagement tout en maîtrisant les coûts et en protégeant l’intérêt général.

📖 6. Droit de préemption

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de préemption : Procédure permettant à une collectivité publique ou à un autre titulaire habilité d’acquérir prioritairement un bien mis en vente par son propriétaire, avant tout autre acheteur. Il s’agit d’un droit qui confère à son titulaire une priorité d’achat, souvent pour réaliser des opérations d’aménagement ou préserver certains espaces (source : contenu source).

• Prérogative de puissance publique : Pouvoir conféré à une collectivité ou à une autorité publique d’intervenir dans la propriété privée pour assurer l’intérêt général, notamment par le biais du droit de préemption, qui permet d’acquérir prioritairement un bien mis en vente (source : contenu source).

• Procédure d’acquisition prioritaire : Processus par lequel le titulaire du droit de préemption peut, dans un délai imparti, se porter acquéreur en priorité sur un bien mis en vente, en respectant une procédure spécifique comprenant une déclaration d’intention d’aliéner, une décision de préemption, et la fixation du prix (source : contenu source).

📝 Points essentiels

• Le droit de préemption apparaît dès la fin des années 50, avec une rénovation et diversification ultérieures, notamment par le mouvement de diversification des droits de préemption.

• La procédure consiste pour le propriétaire à notifier la vente à la collectivité, qui dispose d’un délai de deux mois pour décider d’acquérir le bien ou non. En cas d’exercice, le prix est fixé par le juge si un litige survient.

• Le droit de préemption s’exerce principalement sur des biens immobiliers, excluant les droits meubles comme les fonds de commerce.

• Il existe plusieurs formes de préemption : urbain, en ZAD (Zone d’Aménagement Différé), dans les ENS (Espaces Naturels Sensibles), pour sauvegarder la diversité commerciale, ou pour des ressources en eau.

• La procédure de préemption comprend la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), la décision de préemption, et la fixation du prix. La DIA doit être envoyée par le propriétaire, et le titulaire du droit dispose de deux mois pour décider.

• La garantie principale pour le propriétaire est le droit de délaissement, qui permet de mettre en demeure le titulaire du droit d’acquérir le bien dans un délai, et la garantie de paiement du prix dans les quatre mois suivant la décision.

• La création des ZAD (Zones d’Aménagement Différé) permet de recourir au droit de préemption dans des zones sans document d’urbanisme, sous conditions de compatibilité avec le SCoT.

• Le droit de préemption dans les ENS (Espaces Naturels Sensibles) vise à préserver la qualité des sites naturels, leur ouverture au public, et leur sauvegarde écologique.

💡 À retenir

Le droit de préemption est une procédure prioritaire permettant aux collectivités publiques d’acquérir des biens immobiliers dans l’intérêt général, en encadrant strictement la procédure et en garantissant la protection des propriétaires.

📖 7. Objectifs de l’action foncière

🔑 Notions clés & Définitions

Objectifs de l’action foncière : Ensemble des finalités poursuivies par la politique foncière pour répondre aux besoins en logement, équipements collectifs, activités économiques, et pour garantir la préservation des espaces naturels, en agissant sur la disponibilité et le prix des terrains (source : contenu source).

Satisfaction des besoins en logement et équipements : Objectif visant à assurer la disponibilité et l’accès à un logement décent ainsi qu’à des équipements collectifs, en produisant ou en acquérant des terrains adaptés pour ces usages (source : contenu source).

Politique foncière : Ensemble des actions et stratégies visant à organiser, maîtriser et orienter l’utilisation du foncier pour répondre aux besoins sociaux, économiques et environnementaux, notamment par la production de terrains à bâtir et l’acquisition de terrains pour garantir l’intérêt général (source : contenu source).

Réserve foncière : Stock de terrains constitué par les collectivités publiques, destiné à anticiper les projets d’aménagement, lutter contre la rétention foncière et la spéculation, et faciliter le développement urbain futur. Elle peut être constituée par voie d’expropriation ou de préemption, notamment dans le cadre de la loi d’orientation foncière de 1967 (source : contenu source).

📝 Points essentiels

• La politique foncière vise à satisfaire les besoins en logement, équipements, activités économiques, tout en assurant une gestion adaptée des terrains à bâtir et des espaces naturels.
• Elle doit agir sur la disponibilité des terrains et leur prix, en utilisant notamment la réserve foncière pour anticiper les projets et maîtriser la spéculation.
• La lutte contre l’étalement urbain et la sobriété foncière sont des enjeux majeurs, notamment via la mesure du ZAN.
• La constitution de réserves foncières permet aux collectivités d’acheter des terrains au moment opportun, de lutter contre la rétention foncière et d’influencer les prix lors de leur mise sur le marché.
• La politique foncière s’appuie sur des outils comme la préemption, l’expropriation, et la fiscalité pour agir sur l’offre foncière et limiter la spéculation.
• La loi d’orientation foncière de 1967 a été un point de départ pour la création de réserves foncières, qui peuvent être constituées par diverses entités publiques (Etat, collectivités, SEM, EPF, etc.).
• La capacité d’anticipation des acteurs publics, notamment via la réserve foncière, est essentielle pour maîtriser le marché foncier et favoriser un développement urbain équilibré.

💡 À retenir

L’action foncière a pour but principal d’organiser et de maîtriser l’utilisation du foncier pour répondre aux besoins sociaux tout en préservant les espaces naturels, en utilisant des outils permettant d’anticiper, d’acquérir et de réguler le marché foncier.

📖 8. Réserve foncière

🔑 Notions clés & Définitions

Réserve foncière : Ensemble de terrains ou biens immobiliers détenus par une collectivité publique ou un organisme habilité, constituée dans le but d’anticiper des projets d’aménagement ou de développement urbain. Elle permet de disposer d’un stock de terrains disponibles pour répondre aux besoins futurs en logement, équipements ou activités économiques, tout en maîtrisant leur mise sur le marché.

Stock de terrains : Ensemble des terrains détenus par une collectivité ou un organisme, destiné à être utilisé pour des opérations d’aménagement ou de construction. Il constitue une réserve stratégique permettant d’organiser le développement urbain en évitant la spéculation et la rétention foncière.

Urbanisme transitoire : Utilisation temporaire de terrains réservés ou en attente de leur destination définitive, permettant de mettre en œuvre des projets ou activités provisoires. Il s’agit d’un aménagement temporaire sur des espaces en réserve foncière, facilitant la gestion et l’adaptation des territoires en phase de transition ou de préparation à une opération d’aménagement durable.

📝 Points essentiels

• La réserve foncière est constituée par voie d’expropriation ou de préemption, notamment par l’État, les collectivités, les syndicats mixtes, ou certains établissements publics (voir section 5).
• La loi d’orientation foncière de 1967 a introduit la politique de constitution de réserves foncières, qui peut être renouvelée indéfiniment, avec une durée initiale de 6 ans pour une ZAD (Zone d’Aménagement Différé).
• La constitution de réserve foncière vise à lutter contre la rétention des sols, la spéculation foncière, et à anticiper la hausse des prix du marché foncier.
• La réserve foncière permet aux collectivités d’organiser le développement urbain, de maîtriser les prix, et de mettre en œuvre des opérations d’aménagement ou de restructuration.
• La mise en réserve foncière peut se faire par voie d’expropriation ou de préemption, avec des acteurs tels que l’État, les collectivités, les SEM, ou les établissements publics fonciers.
• La politique de réserve foncière est peu développée en France, malgré ses outils et la possibilité d’intervenir à l’échelle intercommunale ou métropolitaine (voir loi ALUR de 2014).
• La ZAD (Zone d’Aménagement Différé) est une zone créée dans toutes les communes, même sans document d’urbanisme, pour permettre la préemption et la gestion provisoire des terrains en attente d’un projet d’aménagement.
• La réserve foncière facilite la mise en œuvre de l’urbanisme transitoire, en permettant d’utiliser temporairement des terrains en attente de leur affectation définitive, souvent dans le cadre de projets urbains ou de développement durable.

💡 À retenir

La réserve foncière constitue un outil stratégique pour les collectivités afin d’anticiper, maîtriser et organiser le développement urbain, tout en limitant la spéculation et en favorisant une gestion durable des territoires.

📖 9. Recours à l’expropriation

🔑 Notions clés & Définitions

Recours à l’expropriation : procédure par laquelle l’administration peut acquérir un bien privé pour cause d’utilité publique, en versant une indemnité au propriétaire, lorsque d’autres moyens (comme la préemption) ne suffisent pas ou ne sont pas appropriés.

Procédure d’utilité publique : processus administratif permettant de justifier l’emploi de l’expropriation, en attestant que le projet d’aménagement ou d’intérêt général est conforme à l’intérêt public et qu’il nécessite la prise de possession du bien.

Réhabilitation urbaine : activité visant à améliorer ou restructurer un secteur urbain dégradé ou insalubre, souvent par des opérations d’aménagement qui peuvent recourir à l’expropriation pour réaliser des opérations de restauration immobilière ou de réhabilitation de quartiers dégradés.

📝 Points essentiels

• L’expropriation est utilisée dans le cadre de l’aménagement urbain pour réaliser des opérations d’intérêt général, notamment pour des projets de réhabilitation ou d’aménagement.
• La procédure d’expropriation nécessite une déclaration d’utilité publique (DUP), qui doit être motivée et faire l’objet d’une procédure spécifique.
• Les bénéficiaires de l’expropriation peuvent être des acteurs publics ou privés, notamment dans le cadre de réserves foncières ou de projets d’aménagement.
• La procédure d’expropriation est plus contraignante que celle de la préemption, car elle implique une décision administrative formelle, une enquête publique, et le versement d’une indemnité.
• La réhabilitation urbaine peut justifier l’expropriation pour la restauration ou la restructuration de quartiers dégradés, dans le cadre de projets d’intérêt général.

💡 À retenir

L’expropriation est un outil puissant permettant à l’administration de réaliser des projets d’intérêt général en acquérant des biens privés, sous réserve de respecter la procédure d’utilité publique et d’indemniser équitablement le propriétaire.

📖 10. Recours à la fiscalité

🔑 Notions clés & Définitions

Recours à la fiscalité : Utilisation d'instruments fiscaux par les collectivités publiques pour influencer l’offre foncière, lutter contre la spéculation, et orienter le développement urbain et territorial. Selon le contenu source, ce recours vise notamment à débloquer l’offre foncière, à lutter contre la rétention foncière et la spéculation, et à répondre aux enjeux liés à l’étalement urbain.

Impôt sur terrains urbanisables : Impôt instauré pour inciter les propriétaires à mettre en marché leurs terrains susceptibles d’être urbanisés. La fiscalité peut ainsi encourager la libération des terrains retenus à des fins spéculatives ou non exploités, en rendant leur détention coûteuse.

Taxe sur logements vacants : Taxe visant à inciter les propriétaires à remettre sur le marché des logements inoccupés. Elle constitue un levier fiscal pour lutter contre la vacance et favoriser la disponibilité du parc locatif.

📝 Points essentiels

• La fiscalité est un moyen d’action pour débloquer l’offre foncière, notamment par l’instauration d’impôts sur terrains urbanisables, afin d’inciter à leur mise en marché.
• La taxe sur logements vacants a pour objectif de réduire la vacance locative en rendant coûteuse la détention de logements inoccupés.
• La fiscalité permet aussi de récupérer les plus-values abusives lors de la vente de terrains, en taxant ces gains excessifs.
• La mise en place d’un impôt sur terrains urbanisables doit notamment inciter les propriétaires à vendre ou à exploiter leurs terrains, en évitant la rétention foncière.
• La fiscalité constitue un levier pour lutter contre l’étalement urbain, en favorisant une utilisation plus rationnelle et maîtrisée des sols.
• La question de la fiscalité est devenue centrale face à la pénurie de logements sociaux et à la nécessité de maîtriser la consommation d’espace, notamment dans le cadre du Zéro Artificialisation Nette (ZAN).

💡 À retenir

Le recours à la fiscalité, notamment via l’impôt sur terrains urbanisables et la taxe sur logements vacants, constitue un levier essentiel pour orienter l’offre foncière, lutter contre la spéculation et favoriser un développement urbain plus maîtrisé et durable.

📖 11. DPU et ZAD

🔑 Notions clés & Définitions

DPU (Zone d’Aménagement Différé) :
Il s'agit d'une zone dans laquelle la collectivité publique décide de différer la réalisation ou la modification des aménagements et équipements publics. La ZAD permet de planifier et de préparer l'aménagement futur sans engager immédiatement les travaux, en conservant une maîtrise sur le développement urbain dans cette zone.

ZAD (Zone d’Aménagement Différé) :
C’est une zone délimitée par une collectivité publique où l’aménagement ou la réalisation d’équipements publics est différée. La ZAD sert à organiser le développement urbain futur en conservant la possibilité de réaliser des aménagements à une date ultérieure, tout en maîtrisant l’évolution du secteur.

Droit de préemption :
C’est une prérogative de puissance publique permettant à une collectivité d’acquérir en priorité un bien immobilier lorsqu’il est mis en vente, dans le but de réaliser un projet d’intérêt général. La procédure d’acquisition prioritaire est encadrée pour assurer la préservation des objectifs d’aménagement ou de protection du territoire.

📝 Points essentiels

• La ZAD (ou DPU) permet de planifier l’aménagement futur sans engager immédiatement des travaux, en conservant une maîtrise sur le développement urbain.
• La délimitation d’une ZAD ou DPU est décidée par une collectivité publique, qui peut différer la réalisation des équipements ou aménagements nécessaires.
• La ZAD sert à préparer l’avenir en organisant le développement urbain, notamment dans le cadre de projets d’aménagement ou de construction.
• La procédure de DPU ou ZAD est une étape de planification qui ne modifie pas immédiatement le statut juridique ou foncier des terrains, mais organise leur développement futur.
• La ZAD peut être créée pour des raisons de gestion urbaine, de protection ou de préparation à une opération d’aménagement.
• La mise en œuvre d’une ZAD ou DPU ne remet pas en cause la propriété privée, mais permet à la collectivité de maîtriser l’évolution du secteur concerné.

💡 À retenir

La ZAD et le DPU sont des outils de planification permettant aux collectivités de différer la réalisation d’aménagements pour mieux organiser le développement futur, tout en conservant une maîtrise stratégique sur le territoire.

📖 12. Droits de préemption ENS

🔑 Notions clés & Définitions

Droits de préemption ENS : dispositifs permettant à une collectivité publique de se porter acquéreur prioritaire de terrains ou espaces naturels soumis à une protection spécifique, dans le but de sauvegarder, gérer ou valoriser ces espaces. Leur vocation principale est de renforcer la protection des Espaces Naturels (ENS) contre les excès de l’urbanisation, en assurant leur conservation et leur ouverture au public.

Protection des Espaces Naturels (ENS) : mesures réglementaires visant à préserver la qualité, la biodiversité, et l’intégrité des terrains, paysages, habitats naturels ou champs naturels d’expansion des crues. La mise en œuvre de cette protection peut inclure l’appropriation publique des terrains pour garantir leur sauvegarde et leur gestion durable.

📝 Points essentiels

• Le droit de préemption ENS est instauré pour renforcer la protection des espaces naturels contre l’urbanisation excessive.
• Il permet à une collectivité publique d’acquérir prioritairement des terrains ou espaces naturels, afin de préserver leur usage, leur biodiversité, ou leur valeur paysagère.
• Ce droit ne se limite pas à la sauvegarde, mais vise aussi à faciliter leur ouverture au public, sauf si cette ouverture risquerait d’endommager les espaces.
• La vocation principale est de garantir la conservation des espaces naturels, en utilisant notamment l’appropriation publique pour assurer leur gestion.
• Ce dispositif s’inscrit dans une démarche de protection réglementaire, complémentaire des autres mesures de sauvegarde des ENS.
• La mise en œuvre de ce droit de préemption est une étape stratégique pour limiter l’urbanisation et préserver la biodiversité locale.

💡 À retenir

Les droits de préemption ENS sont des outils essentiels pour renforcer la protection juridique et la gestion durable des espaces naturels, en permettant aux collectivités publiques d’intervenir prioritairement pour leur conservation et leur ouverture au public.

📊 Tableaux de Synthèse

⚠️ Pièges & Confusions Fréquentes

1. Confondre urbanisme opérationnel et aménagement du territoire : le premier concerne la mise en œuvre concrète des projets, le second la politique globale.
2. Assimiler la concession d’aménagement à une simple opération d’achat foncier : elle inclut une mission globale de conduite de projet.
3. Croire que la réserve foncière sert uniquement à la spéculation : elle sert aussi à anticiper et organiser le développement.
4. Confondre droits de préemption DPU, ZAD, DPENS : chaque dispositif a ses spécificités et modalités d’application.
5. Penser que la fiscalité est un outil d’aménagement urbain sans lien avec la politique foncière.
6. Confusion entre finalités de l’aménagement urbain (renouvellement, protection, sobriété) : elles ont des objectifs distincts mais complémentaires.
7. Oublier que la loi du 10 juillet 1985 encadre largement les finalités et outils de l’aménagement.

✅ Checklist Examen

1. Connaître la définition de l’urbanisme opérationnel et ses enjeux principaux.
2. Identifier les acteurs publics impliqués dans l’aménagement urbain.
3. Expliquer le rôle de la concession d’aménagement et la mission de l’aménageur.
4. Définir l’aménagement du territoire et ses objectifs fondamentaux.
5. Citer les outils de gestion foncière : acquisition, expropriation, fiscalité.
6. Comprendre le principe de réserve foncière et ses usages.
7. Décrire le fonctionnement et l’intérêt des droits de préemption (DPU, ZAD, DPENS).
8. Connaître les finalités de l’aménagement urbain selon l’article L300-1 du CU.
9. Identifier les objectifs de la politique locale de l’habitat.
10. Expliquer la politique de sobriété foncière et ses enjeux.
11. Maîtriser les notions de renouvellement urbain et de sauvegarde du patrimoine.
12. Connaître les acteurs et références clés : Loi du 10 juillet 1985, article L300-1 du CU.