QCM : Bail commercial : règles et contentieux — 34 questions

Explication

L’ILC est l’indice adapté aux activités commerciales et artisanales, tandis que l’ILAT concerne les bureaux et les activités de services. L’ICC peut intervenir dans certains contrats, mais il ne constitue pas l’indice de référence présenté pour ces activités.

Explication

L’article 1722 du Code civil règle les effets de la destruction totale ou partielle de la chose louée par cas fortuit, notamment la résiliation de plein droit en cas de destruction totale. L’article 1719 concerne les obligations générales du bailleur, tandis que les articles 1731 et 1732 portent sur l’état et les dégradations des lieux.

Explication

Les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil relèvent en principe de la charge du propriétaire, contrairement aux réparations locatives courantes. Le preneur ne supporte pas automatiquement ces travaux du seul fait qu’il occupe les lieux.

Explication

Le bail commercial doit respecter une durée minimale de neuf ans, tandis que les parties peuvent prévoir une durée supérieure sans plafond légal général. La durée de douze ans concerne notamment un effet possible de la tacite prolongation sur le déplafonnement, et non une limite de durée du bail.

Explication

La déclaration de créance sert à porter à la connaissance de la procédure les loyers antérieurs impayés afin qu’ils soient pris en compte parmi les créances. Elle ne confère pas le traitement préférentiel réservé aux loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure.

Explication

La convention d’occupation précaire se justifie par des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties, comme un péril ou une expropriation imminente. Le droit au renouvellement caractérise plutôt le bail commercial classique, tandis que l’option d’achat relève du crédit-bail immobilier.

Explication

La tacite prolongation intervient lorsque le congé n’a pas été donné à l’expiration du bail et entraîne une poursuite pour une durée indéterminée. Elle ne constitue pas une reconduction automatique pour une nouvelle période fixe de neuf ans.

Explication

La résiliation met fin au contrat pour l’avenir, sans effet rétroactif sur les prestations déjà exécutées. La résolution, contrairement à la résiliation, rompt rétroactivement le contrat et peut entraîner la restitution des prestations échangées.

Explication

Le recouvrement amiable commence par une relance écrite, suivie d’une mise en demeure, puis d’une négociation d’échéancier et enfin de l’activation des sûretés. La saisine du juge ou l’expulsion intervient dans une phase ultérieure, après l’échec de cette démarche amiable.

Explication

Un manquement du bailleur à ses obligations, notamment à la garantie de jouissance paisible contre les troubles de droit, peut justifier une résiliation à ses torts, ainsi que d’autres sanctions. La perte du droit au renouvellement ne découle pas de ce manquement du bailleur et concerne plutôt certaines conditions propres au preneur.

Explication

Le bail dérogatoire est une convention temporaire dont la durée totale ne dépasse pas trois ans et qui ne confère ni droit au renouvellement ni indemnité d’éviction. La convention d’occupation précaire se distingue par l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties.

Explication

Le fonds de commerce est un ensemble d’éléments affectés à l’exploitation commerciale et constitue un meuble incorporel. Le local dans lequel l’activité est exercée demeure un immeuble distinct du fonds.

Explication

La déspécialisation partielle permet d’ajouter des activités connexes ou complémentaires, et le bailleur dispose de deux mois pour la contester. Le délai de trois mois concerne l’autorisation préalable liée à la déspécialisation plénière.

Explication

La clientèle propre est l’élément essentiel du fonds de commerce : son absence empêche l’existence d’un fonds. Les autres éléments peuvent contribuer à l’exploitation sans être indispensables dans chaque situation.

Explication

Les loyers dus avant l’ouverture de la procédure constituent une créance à déclarer dans les deux mois, alors que les loyers nés après cette ouverture doivent être réglés et bénéficient d’un traitement préférentiel. La suspension des poursuites ne supprime donc pas les obligations de déclaration et de paiement selon la période concernée.

Explication

Le statut vise notamment un immeuble ou local affecté à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal, avec un preneur immatriculé qui exploite effectivement et personnellement le fonds. Une exploitation confiée à un tiers ne répond pas à cette exigence personnelle.

Explication

La clause applicable peut prévoir une remise en état initial aux frais du preneur ou l’accession gratuite des aménagements au bailleur. Une vente obligatoire ou un renouvellement du bail ne constitue pas la conséquence prévue pour ces travaux.

Explication

La loi Pinel interdit notamment de refacturer au preneur les grosses réparations de l’article 606, ainsi que certains honoraires liés à la propriété et à la gestion de l’immeuble. Les dépenses courantes liées à l’usage des locaux relèvent d’une autre catégorie de charges.

Explication

Les aménagements intérieurs sont libres lorsque les travaux ne portent pas atteinte à la structure du bâtiment. En revanche, les travaux affectant le clos, le couvert, la structure ou la façade exigent une autorisation expresse du bailleur.

Explication

L’inventaire précise les charges, impôts, taxes et redevances que le bailleur peut refacturer au preneur, ce qui protège ce dernier contre les demandes non prévues. La détermination du loyer renouvelé relève plutôt de l’indexation ou du plafonnement, et non de cet inventaire.

Explication

L’article L. 145-40-2 impose un inventaire précis et limitatif des charges refacturables, de sorte qu’une dépense qui n’y figure pas ne peut pas être invoquée contre le preneur. La seule proportionnalité du montant ne suffit donc pas à rendre ces honoraires récupérables.

Explication

Le loyer renouvelé se calcule à partir du loyer initial multiplié par le rapport entre l’indice constaté au renouvellement et l’indice initial. La moyenne des indices ne correspond pas à la méthode d’indexation prévue pour ce calcul.

Explication

Le bailleur dispose de quinze jours après la décision définitive fixant l’indemnité d’éviction pour exercer son droit de repentir, sous certaines conditions concernant le preneur. Le délai d’un mois concerne notamment la réponse du bailleur à une demande de renouvellement, et non l’exercice de ce droit.

Explication

La cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce est protégée : une clause qui l’interdit est réputée non écrite en vertu de l’article L. 145-16 du Code de commerce. Cette règle ne transforme pas la cession en sous-location, car le cessionnaire remplace le preneur dans le bail au lieu d’occuper les lieux comme sous-locataire.

Explication

Pour les litiges inférieurs à 5 000 euros, une tentative de résolution amiable doit en principe intervenir avant la saisine du juge. Cette règle ne signifie pas qu’une médiation judiciaire est automatiquement imposée, car celle-ci dépend d’une décision du juge.

Explication

Le droit de préférence bénéficie en principe au locataire lorsque le bailleur vend le local commercial, tandis que la vente globale d’un immeuble comprenant plusieurs locaux commerciaux figure parmi les exclusions. La durée du bail et l’accord de l’acquéreur ne constituent pas les critères distinguant ces deux situations.

Explication

La clause résolutoire ne peut produire effet qu’après un commandement délivré par huissier, visant expressément la clause et laissant un délai d’un mois pour régulariser. Une simple notification ou un courriel ne respecte pas cette formalité, tandis que la saisine préalable du juge n’est pas exigée dans tous les cas.

Explication

Le refus de renouvellement dépourvu de motif grave et légitime ouvre en principe droit à une indemnité d’éviction destinée à couvrir l’intégralité du préjudice du preneur. La prise en charge des seuls frais de déménagement ne suffit pas nécessairement à réparer les pertes liées à l’éviction.

Explication

La destination contractuelle précise l’activité que le preneur peut exercer dans les locaux et influe sur la valeur patrimoniale du droit au bail. La durée du bail et son renouvellement relèvent de règles distinctes, qui ne constituent pas la fonction principale de la destination.

Explication

Le bailleur doit d’abord informer le locataire du projet de vente, qui dispose ensuite d’un mois pour accepter ; la vente doit alors être réalisée dans les deux mois, ou quatre mois en cas de recours à un prêt bancaire. La substitution à l’acquéreur ou la demande d’annulation intervient en cas de violation du droit de préférence, et non comme étape initiale de la procédure.

Explication

La prescription de cinq ans court à partir de l’exigibilité de chaque échéance de loyer, de charges ou d’indemnité d’occupation. La mise en demeure peut interrompre ou influencer le recouvrement, mais elle ne constitue pas le point de départ légal de cette prescription.

Explication

L’indemnité d’éviction a pour fonction de réparer l’intégralité du préjudice causé au preneur par le refus injustifié de renouvellement. Elle ne constitue donc ni une sanction contre le preneur ni une simple compensation des loyers versés.

Explication

Le commandement de payer visant la clause résolutoire laisse au locataire un délai d’un mois pour régulariser sa situation avant une éventuelle saisine du juge des référés et une demande d’expulsion. La saisine du juge n’intervient donc pas immédiatement et le commandement ne remplace pas les étapes préalables du recouvrement amiable.

Explication

La sous-location est en principe interdite, mais elle peut être permise par une clause du bail ou par l’accord du bailleur, lequel doit alors concourir à l’acte. Le maintien du preneur dans les lieux ou le montant du sous-loyer ne suffit pas à rendre la sous-location régulière.