Fiche de révision : Introduction au droit de l'urbanisme

📋 Plan du Cours

1. RNU et constructibilité limitée
2. Servitudes d’utilité publique et RSD
3. Règles du PLUi en dispositions générales
4. Certificat d’urbanisme et autorisations
5. Dossier de permis de construire
6. Validité et mise en œuvre des autorisations
7. Déclaration d’achèvement et contrôle
8. Reconstruction après sinistre
9. Travaux illégaux et régularisation
10. Droit pénal de l’urbanisme

📖 1. RNU et constructibilité limitée

🔑 Notions clés & Définitions

• Règlement national d’urbanisme : Le règlement national d’urbanisme s’applique quand aucun document local n’existe, sous les articles L.111-1 et R.111-1 et suivants du code de l’urbanisme.
• Dispositions d’ordre public du RNU : Les dispositions d’ordre public du RNU sont prévues par plusieurs articles du code de l’urbanisme, notamment R.111-2, R.111-4 et R.111-24-1 à R.111-27.
• Règle de la constructibilité limitée : La règle de constructibilité limitée encadre l’autorisation des constructions en l’absence de plan local ou document en tenant lieu, en visant les parties déjà urbanisées.
• Parties urbanisées : Les parties urbanisées constituent les secteurs où une construction peut être autorisée quand la commune n’est couverte par aucun document d’urbanisme local.

📝 Points essentiels

• Le RNU s’applique en l’absence de texte local, avec une base aux articles L.111-1 et R.111-1 et suivants du code de l’urbanisme.
• En l’absence de POS, PLU, document en tenant lieu ou carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune (article L.111-3 du code de l’urbanisme).
• La règle de constructibilité limitée connaît de nombreuses exceptions spécifiques prévues à l’article L.111-4 du code de l’urbanisme.

💡 Astuce mémo

RNU = quand rien local ne s’applique ; L111-3 = construire seulement dans les zones déjà urbanisées.

📖 2. Servitudes d’utilité publique et RSD

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitudes d’utilité publique : Les servitudes d’utilité publique sont des limitations imposées par l’administration au droit de propriété pour un motif d’intérêt général.
• Catégories de servitudes : Les servitudes d’utilité publique sont regroupées en quatre catégories : patrimoine, ressources et équipements, défense nationale, puis salubrité et sécurité publique.
• Règlement sanitaire départemental : Le règlement sanitaire départemental est un ensemble de règles techniques d’hygiène, pris par arrêté préfectoral, qui s’applique dans chaque département.

📝 Points essentiels

• Les servitudes d’utilité publique sont annexées au PLU (article L.151-3 du code de l’urbanisme).
• Les servitudes d’utilité publique sont classées en 4 catégories : conservation du patrimoine, utilisation de ressources/équipements, défense nationale, salubrité et sécurité publique (article R.126-1 du code de l’urbanisme).
• Le RSD est un arrêté préfectoral fondé sur une circulaire du ministre chargé de la santé, adapté aux conditions locales.
• Le RSD est opposable aux autorisations d’urbanisme (arrêté et règles locales d’hygiène).
• Dans les exemples donnés, un projet de salle accueillant 6 personnes avec un volume de 24 m³ est jugé non conforme car “non article 66.1 du RSD 59”.
• Dans les exemples donnés, un local poubelle grillagé servant aussi de garage à vélos et de local poussettes est jugé non conforme car “non article 77 du RSD 59”.

📖 3. Règles du PLUi en dispositions générales

🔑 Notions clés & Définitions

• RSD 59 : Le règlement sanitaire départemental de 59 fixe des prescriptions techniques de salubrité que les projets doivent respecter, même lorsqu’ils relèvent d’une logique urbanistique.
• Article 27.2 RSD 59 : L’article 27.2 RSD 59 encadre des conditions liées aux ouvertures et à leur traitement pour certains locaux, permettant ou non la conformité du projet.
• Article 40.2 RSD 59 : L’article 40.2 RSD 59 complète l’article 27.2 en précisant des exigences particulières qui peuvent rendre un projet conforme au regard du RSD 59.
• Article 66.1 RSD 59 : L’article 66.1 RSD 59 impose des conditions pour des locaux d’accueil selon notamment leur volume et leur capacité, influençant la possibilité du projet.
• Article 77 RSD 59 : L’article 77 RSD 59 traite des locaux affectés à des usages particuliers (notamment stockage/entretien) et peut interdire un usage combiné.

📝 Points essentiels

• Un studio avec une grande baie vitrée est déclaré possible au regard des articles 27.2 et 40.2 du RSD 59.
• Une salle dans un foyer de 24 m3 pour 6 personnes n’est pas possible au regard de l’article 66.1 du RSD 59.
• Dans un immeuble, un local poubelle grillagé servant aussi de garage à vélos et de stockage de poussettes n’est pas possible au regard de l’article 77 du RSD 59.
• La règle du RSD étudiée peut admettre une réduction ponctuelle à 2 mètres dans les conditions prévues par le texte applicable.

📖 4. Certificat d’urbanisme et autorisations

🔑 Notions clés & Définitions

• Certificat d’urbanisme : Le certificat d’urbanisme est une décision administrative qui renseigne sur la réglementation applicable à un terrain et sur les possibilités d’y réaliser un projet.
• Autorisation tacite : L’autorisation tacite est la naissance d’une décision favorable faute de réponse de l’autorité dans le délai d’instruction prévu, sauf cas de protection particulière.
• Architecte des Bâtiments de France : L’Architecte des Bâtiments de France est un fonctionnaire chargé de veiller à la conservation du patrimoine et de contrôler les projets dans les espaces bénéficiant d’une protection particulière.
• Sursis à statuer : Le sursis à statuer est le report, par la commune, de sa décision sur un projet pendant un délai maximal de 2 ans dans des cas liés à des opérations d’utilité publique ou à des travaux publics.

📝 Points essentiels

• Le dossier de demande d’autorisation ou de déclaration préalable se dépose à la mairie du lieu du projet, avec une preuve de dépôt pour établir la date certaine.
• Depuis le 1er janvier 2022, les dossiers peuvent être déposés par voie dématérialisée pour les communes de plus de 3 500 habitants.
• Les délais d’instruction (art. R. 423-23 du code de l’urbanisme) sont de 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour un permis de construire de maison individuelle et 3 mois pour un permis de construire autre qu’une maison individuelle.
• Si la commune ne s’est pas prononcée dans le délai imparti et sauf protection particulière, une autorisation tacite naît et le silence vaut acceptation.
• L’ABF est saisi en cas de protection particulière et ses avis peuvent conduire à des prescriptions, avec un allongement de délai le plus souvent d’un mois (art. R. 423-24 du code de l’urbanisme).
• En cas de sursis à statuer, la décision doit indiquer la durée du sursis et le délai de confirmation de la demande, et sans cette indication aucun délai n’est opposable au demandeur (art. R. 421-9 du code de l’urbanisme).

💡 Astuce mémo

Silence = acceptation : si pas de réponse dans le délai d’instruction (sauf protection particulière), la décision naît tacitement.

📖 5. Dossier de permis de construire

🔑 Notions clés & Définitions

• Architecte des Bâtiments de France (ABF) : Service consulté pour les projets patrimoniaux, dont l’avis influence le déroulement de l’instruction et peut générer des prescriptions obligatoires.
• Prescriptions particulières : Exigences ajoutées à l’arrêté du permis qui doivent être strictement respectées par le pétitionnaire car elles font partie intégrante de l’autorisation.
• Arrêté de permis de construire : Décision administrative encadrée par le code de l’urbanisme, pouvant accorder le permis avec mentions obligatoires et, le cas échéant, prescriptions motivées.

📝 Points essentiels

• L’avis de l’ABF peut ajouter en pratique environ 1 mois de délai d’instruction supplémentaire au dossier selon l’article R. 423-24 c du code de l’urbanisme.
• L’arrêté du permis (ou la non-opposition à déclaration préalable) indique notamment la date d’affichage en mairie de l’avis de dépôt, et tout rejet, sursis ou décision avec prescriptions doit être motivé.
• En accord avec le permis, l’arrêté peut contenir des prescriptions spéciales qui deviennent opposables et intégrées à l’autorisation.
• Le sursis à statuer peut aller jusqu’à 2 ans pour des projets compris dans une opération soumise à déclaration d’utilité publique ou susceptibles de compromettre une opération publique.
• En cas de sursis à statuer, la décision doit indiquer la durée du sursis et le délai de confirmation de la demande, sinon aucun délai n’est opposable au demandeur.

📖 6. Validité et mise en œuvre des autorisations

🔑 Notions clés & Définitions

• Panneau d’affichage : Un panneau réglementaire placé sur le terrain d’une opération autorisée, destiné à informer les tiers pendant toute la durée du chantier.
• Purge des droits de recours : Un mécanisme qui, sous réserve d’un affichage régulier et continu, fait courir les délais et rend ensuite les recours des tiers irrecevables.
• Déclaration attestant l’achèvement (DAACT) : Une déclaration déposée en mairie pour signaler la fin des travaux et demander la prise en compte de la conformité de l’ouvrage.
• Validité des autorisations d’urbanisme : Une durée pendant laquelle l’autorisation permet de réaliser les travaux, avec des conditions liées au commencement et à l’absence d’interruption trop longue.

📝 Points essentiels

• Le panneau d’affichage doit rester lisible de la voie publique ou d’espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier (art. A424-18).
• Le panneau doit mentionner notamment le droit de recours, avec un délai de deux mois courant à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage (art. A424-17 et art. R.600-2).
• Tout recours administratif ou contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R.600-1).
• Aucune action en annulation d’un permis ou d’une décision de non-opposition n’est recevable après six mois à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement (art. R*600-3).
• Un permis de construire, d’aménager ou une déclaration préalable a une durée de validité de 3 ans, avec péremption si les travaux ne commencent pas dans ce délai ou s’ils sont interrompus plus d’1 an après (art. R.423-17 et suivants).
• Après dépôt de la DAACT, la mairie a 3 mois (5 mois en site patrimonial remarquable) pour contester la conformité des travaux (formulaire Cerfa n°13408).

💡 Astuce mémo

Affichage 2 mois → recours 2 mois; après DAACT, contestation 3 mois (5 en site patrimonial remarquable).

📖 7. Déclaration d’achèvement et contrôle

🔑 Notions clés & Définitions

• DAACT : Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, déposée à la mairie pour signaler la fin des travaux soumis à permis ou déclaration préalable.
• Cerfa 13408 : Formulaire officiel de la DAACT à utiliser pour les démarches de fin de travaux.
• Délai de contestation : Période pendant laquelle la mairie peut contester la conformité des travaux après réception de la DAACT.
• Attestation de conformité non contestée : Pièce délivrée par la mairie lorsque la conformité n’a fait l’objet d’aucune contestation dans le délai de contrôle.

📝 Points essentiels

• La DAACT est obligatoire à la fin des travaux issus d’un permis de construire, d’aménager ou d’une déclaration préalable de travaux.
• Pour les travaux soumis à permis de construire portant construction ou extension, la DAACT doit être accompagnée d’une attestation de conformité à la réglementation thermique.
• La mairie dispose de 3 mois à compter de la réception de la DAACT pour contester la conformité, et de 5 mois en site patrimonial remarquable.
• En cas de contrôle, la mairie peut mettre en demeure d’exécuter les travaux nécessaires, ou demander un permis de construire modificatif, et si la régularisation échoue exiger la démolition.
• Si aucune décision n’est intervenue, le titulaire peut demander une attestation de non-contestation par courrier, et la mairie délivre cette attestation sous 15 jours (à défaut, possibilité de saisir le préfet).

💡 Astuce mémo

DAACT : 3 mois (5 en patrimoine), et si pas de contestation → attestation en 15 jours.

📖 8. Reconstruction après sinistre

🔑 Notions clés & Définitions

• Reconstruction à l’identique : Régime du droit de l’urbanisme qui permet de reconstruire un bâtiment détruit selon des conditions précises, même si des règles locales ont changé.
• Article L. 111-15 du code de l’urbanisme : Dispositif qui autorise la reconstruction à l’identique dans un délai de 10 ans en dérogeant, sous réserve, aux prescriptions d’urbanisme et aux plans de prévention des risques.
• Bâtiment régulièrement édifié : Construction initiale qui remplit les conditions légales ayant permis son édification avant sa destruction ou sa démolition.

📝 Points essentiels

• La reconstruction à l’identique est autorisée pendant 10 ans après destruction ou démolition d’un bâtiment régulièrement édifié, malgré les dispositions contraires sauf opposition de la carte communale, du PLU ou d’un PPRN.
• Le régime suppose une reconstruction identique au bâtiment détruit, avec seulement de légères modifications.
• La reconstruction est exclue si la carte communale, le PLU ou le plan de prévention des risques dispose autrement.
• Pour bénéficier du régime, une demande de permis de construire doit être déposée.

💡 Astuce mémo

10 ans pour reconstruire : identique (avec légères modifs) et pas de blocage par carte/PLU/PPRN.

📖 9. Travaux illégaux et régularisation

🔑 Notions clés & Définitions

• Régularisation au-delà de 10 ans : Il s’agit d’un régime qui limite les refus ou oppositions fondés sur l’irrégularité de la construction initiale lorsque l’ouvrage a été achevé depuis plus de dix ans.
• Travaux non autorisés antérieurs : Ce sont des transformations réalisées sans les autorisations d’urbanisme requises, qui peuvent conditionner la procédure pour de nouveaux travaux envisagés sur l’ouvrage.
• Déclaration attestant l’achèvement et la conformité : C’est la déclaration adressée au maire par le bénéficiaire, qui déclenche un encadrement des contestations de conformité après l’expiration des délais.

📝 Points essentiels

• Si une construction est achevée depuis plus de dix ans, un refus de permis ou une opposition à déclaration ne peut pas se fonder sur l’irrégularité de la construction initiale, sauf exceptions prévues par l’article L. 421-9 c.
• L’article L. 421-9 c ne s’applique pas notamment en cas de risque d’atteinte grave par la situation, d’action en démolition engagée, de situation sur le domaine public, ou de construction réalisée sans permis requis.
• Pour faire de nouveaux travaux sur une construction ayant subi des transformations non autorisées, le propriétaire doit déposer une déclaration ou une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments modifiant le bâtiment approuvé.
• Dès lors qu’une déclaration d’achèvement et de conformité a été transmise, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne l’a pas fait dans les délais de 3 ou 5 mois, sauf fraude.
• En cas de travaux illégaux antérieurs non régularisables au regard des règles actuellement applicables, le refus ne se “contourne” pas automatiquement pour entreprendre de nouveaux travaux sans intégrer les éléments existants non autorisables dans la demande.

💡 Astuce mémo

L’astuce “Nouveaux travaux = dossier complet” : si l’existant est modifié sans autorisation, ta demande suivante doit couvrir tout ce qui a été (ou sera) modifié.

📖 10. Droit pénal de l’urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• Article L. 480-4 : L’article L. 480-4 vise les personnes susceptibles d’être condamnées pour l’exécution de travaux ou l’utilisation du sol non conformes aux obligations d’urbanisme.
• Infractions aux règles de procédure : Les infractions aux règles de procédure punissent des travaux réalisés en l’absence d’autorisation requise, après un refus/sursis ou après une fraude.
• Infractions aux règles de fond : Les infractions aux règles de fond sanctionnent la violation de règles d’urbanisme nationales ou locales applicables au projet.
• Mesures de restitution : Les mesures de restitution imposent au condamné soit une mise en conformité, soit une mise en conformité avec l’autorisation, soit une démolition et remise en état.

📝 Points essentiels

• Les personnes pouvant être punies incluent utilisateurs du sol, bénéficiaires des travaux, architectes, entrepreneurs et autres responsables de l’exécution des travaux (art. L. 480-4).
• Les infractions de procédure visent notamment les travaux réalisés sans décision expresse/tacite après retrait, annulation ou péremption, ou sans demande/déclaration, ou malgré refus/sursis, ou avec autorisation obtenue par fraude.
• Les infractions de fond concernent la méconnaissance des règles nationales comme la RNU et la constructibilité limitée, ainsi que des règles locales comme le PLU ou les ENS.
• Les sanctions peuvent aller de l’amende à la remise en état ou à la démolition avec délai (max 1 an) et astreinte (jusqu’à 500 €/jour), et prévoient une amende entre 1 200 et 6 000 €/m² ou 300 000 € (art. L. 480-4).
• La prescription de l’action pénale est de 6 ans depuis le 28 février 2017, à compter de l’achèvement des travaux (art. 8 code pénal).
• La prescription de l’action civile est de 10 ans à compter de l’achèvement (art. L. 480-14 du code de l’urbanisme), permettant à la commune de saisir le TJ pour démolition ou mise en conformité.

📅 Repères chronologiques

1. 28 février 2017Prescription de l’action pénale portée à 6 ans (art. 8 code pénal)
2. 1er janvier 2022Dépôt dématérialisé possible pour les communes de plus de 3 500 habitants
3. 28 mai 2022Durée de validité des autorisations : 5 ans non prorogeable pour celles délivrées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024
4. 26 juill. 2022CE, 26 juill. 2022, n° 437765 : permis modificatif sans bouleversement de la nature du projet
5. 10 ansDélai pour la reconstruction à l’identique (art. L.111-15) après destruction ou démolition

📊 Tableaux de synthèse

ABF : types d’avis

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre RNU et règle de constructibilité limitée : le RNU s’applique par défaut, mais la constructibilité limitée ne s’applique qu’en l’absence de POS/PLU/carte communale.
2. Croire que l’avis de l’ABF est toujours consultatif : le cours distingue consultatif, simple et conforme selon les protections.
3. Penser que le panneau doit être affiché seulement au début : il doit rester lisible pendant toute la durée du chantier (art. A424-18).
4. Inverser les délais après DAACT : la mairie conteste sous 3 mois (5 mois en site patrimonial remarquable), pas 2 mois.
5. Oublier le formalisme du sursis à statuer : la décision doit indiquer durée et délai de confirmation, sinon aucun délai n’est opposable.
6. Croire que l’article L.421-9 purge automatiquement toute irrégularité : il existe des exceptions (ex. construction sans permis requis, domaine public, risque).
7. Confondre procédure et fond en pénal : procédure vise permis/déclaration après retrait, annulation, péremption, absence de demande ou fraude ; fond vise RNU/constructibilité limitée/PLU/ENS.

✅ Checklist Examen

1. Identifier quand le RNU s’applique : en l’absence de texte local (prévu aux articles L. 111-1 et R. 111-1 et suivants du code de l’urbanisme).
2. Donner la règle de constructibilité limitée : en l’absence de POS/PLU/carte communale, seules les parties urbanisées permettent des constructions (art. L.111-3).
3. Expliquer où figurent les servitudes d’utilité publique et leurs 4 catégories (art. L.151-3 ; art. R.126-1).
4. Présenter le RSD : arrêté préfectoral, établi sur la base d’une circulaire, opposable aux autorisations d’urbanisme.
5. Appliquer les exemples RSD 59 : salle 24 m³ / 6 personnes non conforme (non article 66.1) et local poubelle servant aussi de garage à vélos/poussettes non conforme (non article 77).
6. Décrire l’ABF : quand il est saisi (protection particulière), son rôle et les types d’avis (consultatif/simple/conforme).
7. Calculer les délais d’instruction (art. R. 423-23) : 1 mois (DP), 2 mois (maison individuelle), 3 mois (autre que maison individuelle) et l’effet d’une protection particulière.
8. Rappeler la règle du silence vaut acceptation : si pas de réponse dans le délai (sauf protection particulière).
9. Expliquer le contenu et l’exigence de motivation de la décision : mention d’affichage (art. R. 424-5) et motivation si rejet/prescriptions/sursis.
10. Maîtriser l’affichage et la purge : panneau > 80 cm (A424-15), lisibilité pendant tout le chantier (A424-18), recours 2 mois après 2 mois d’affichage continu (A424-17 ; R.600-2) et notification dans les 15 jours (R.600-1).
11. Indiquer la fin de chantier : DAACT obligatoire, Cerfa 13408, contestation mairie 3 mois (5 en site patrimonial remarquable) et attestation de non-contestation sous 15 jours (si aucune décision).
12. Appliquer les régimes postérieurs : reconstruction à l’identique (art. L.111-15 : 10 ans, identique avec légères modifications, et pas d’opposition carte/PLU/PPRN) ; travaux illégaux sur existant (art. L.421-9 : limite sur l’irrégularité initiale après 10 ans + exceptions).
13. Distinguer en droit pénal : infractions de procédure (absence de demande, après retrait/annulation/péremption, fraude, refus/sursis) vs infractions de fond (RNU/constructibilité limitée ; PLU/ENS) et indiquer les prescriptions (pénale 6 ans depuis 28 février 2017 ; civile 10 ans, art. L. 480-14).