Fiche de révision : Introduction aux droits patrimoniaux et immobiliers

📋 Plan du Cours

1. Patrimoine et classification des biens
2. Droit de propriété et ses limites
3. Propriété démembrée et indivision
4. Couples et régimes matrimoniaux
5. Gestion patrimoniale pendant l’union
6. Successions et transmission gratuite
7. Vente immobilière et avant-contrats
8. Fonds de commerce et bail commercial
9. Urbanisme, travaux et environnement

📖 1. Patrimoine et classification des biens

🔑 Notions clés & Définitions

• Patrimoine : Le patrimoine est l’ensemble monétarisable des biens et des obligations d’une personne, appréhendé en valeur argent.
• Droite extrapatrimonial : Les droits extrapatrimoniaux sont attachés à la personne et ne sont pas intégrables au patrimoine car ils ne sont pas évaluables en argent.
• Biens corporels et incorporels : Les biens corporels sont des choses tangibles, tandis que les biens incorporels sont des droits ou créances immatériels.
• Biens meubles et immeubles : Les biens meubles sont des objets déplaçables, et les biens immeubles sont des éléments fixés au sol, selon leur qualification juridique.
• Immeuble par destination : L’immeuble par destination est un meuble rattaché durablement à un immeuble par nature, ce qui lui fait appliquer le régime de l’immeuble.

📝 Points essentiels

• Le patrimoine comprend des actifs, un passif et un lien entre les deux, le solde étant calculé comme actif - passif.
• La loi distingue les droits réels opposables à tous (erga omnes) et les droits personnels qui s’exercent contre un débiteur déterminé.
• Les biens se rangent dans deux catégories par le principe de l’article 516 du Code civil : tous sont meubles ou immeubles.
• L’immeuble par destination exige le même propriétaire pour le meuble et l’immeuble et un lien économique ou matériel rendant le meuble accessoire indispensable à l’immeuble.
• Les servitudes, l’usufruit, la superficie et la propriété constituent des droits réels immobiliers, même si l’observation matérielle du bien peut varier.
• Les actions en matière de prescription sont fixées à 5 ans pour les meubles et à 30 ans pour les immeubles, avec des tribunaux compétents différents selon le critère retenu.

💡 Astuce mémo

Patrimoine = Actifs + Passif + Lien ; Meuble/Immeuble = 516 CC ; Immeuble par destination = Même propriétaire + accessoire indispensable.

📖 2. Droit de propriété et ses limites

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de propriété : Le droit de propriété est un droit réel qui permet au titulaire de jouir et disposer d’une chose de la manière la plus absolue, sous réserve des usages prohibés par les lois et règlements.
• Prescription acquisitive : La prescription acquisitive est un mécanisme qui permet d’obtenir la propriété d’un bien après une possession prolongée remplissant des conditions reconnues par le juge.
• Abus du droit de propriété : L’abus du droit de propriété correspond à l’usage d’un bien qui cause un préjudice à autrui dans une logique interdite par la jurisprudence.
• Troubles anormaux du voisinage : Les troubles anormaux du voisinage sont des nuisances pouvant entraîner la responsabilité du propriétaire même sans faute, si elles dépassent un seuil d’anormalité apprécié par le juge.
• Clause d’inaliénabilité : La clause d’inaliénabilité est une limite conventionnelle qui empêche temporairement le bénéficiaire de disposer du bien, sauf respect de conditions strictes.

📝 Points essentiels

• Le droit de propriété est classiquement absolu, exclusif et perpétuel, mais il est borné par la loi et la jurisprudence en présence notamment de troubles du voisinage ou d’atteintes à l’intérêt général.
• La propriété se décompose en usus (usage), fructus (fruits/produits) et abusus (disposition, y compris aliénation ou destruction).
• La prescription acquisitive est en principe de 30 ans, et peut être de 10 ans si la personne possède un titre et est de bonne foi, à condition notamment d’une intention de posséder et d’actes apparents de propriétaire.
• En cas d’abus, l’acte du propriétaire est sanctionné notamment s’il procède d’une intention de nuire ou d’un usage contraire à la destination du droit, avec cessation et réparation (en nature si possible sinon pécuniaire).
• Un trouble anormal du voisinage ouvre droit à réparation s’il est anormal (important/durable/répétitif) et sans antériorité, sauf preuve d’une aggravation.
• La clause d’inaliénabilité doit être temporaire et fondée sur un intérêt légitime et sérieux, l’aménagement privé l’abusus pendant sa durée sans autoriser librement l’aliénation.

💡 Astuce mémo

Propriété = U-F-A : Usus, Fructus, Abusus ; et limites = (Perpétuel→30/10 ans) + (Absolu→voisinage/expro/préemption) + (Convention→inaliénabilité temporaire).

📖 3. Propriété démembrée et indivision

🔑 Notions clés & Définitions

• Usufruit : Droit réel immobilier qui permet d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits pendant une durée fixée par la loi ou le titre.
• Nue-propriété : Droit réel immobilier qui subsiste lorsque l’usufruit a été séparé du bien, avec la perspective d’obtenir la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.
• Démembrement de propriété : Fait de scinder la propriété entre usufruit et nue-propriété afin que chacun exerce des prérogatives distinctes sur le même bien.
• Indivision : Situation où plusieurs personnes possèdent ensemble un bien indivis, chacune sur sa quote-part, sans qu’une partie matérielle distincte leur soit attribuée.
• Quote-part indivise : Fraction chiffrée détenue par chaque indivisaire, servant de base au calcul des droits sur le bien et des dettes supportées.

📝 Points essentiels

• En principe, l’usufruitier peut faire les actes conservatoires et d’administration, tandis que l’accord du nu-propriétaire est requis pour les actes risqués de disposition.
• Les grosses réparations liées au gros œuvre incombent au nu-propriétaire, sauf si elles proviennent du défaut d’entretien de l’usufruitier (art. 605 et art. 606 du Code civil).
• Le nu-propriétaire ne doit pas diminuer ni troubler la jouissance de l’usufruitier, tout en conservant un pouvoir sur les actes de gros travaux et certains actes d’exploitation.
• La vente du bien entier exige l’accord des deux, avec répartition du prix entre usufruit et nue-propriété selon leur valeur (art. 621 du Code civil).
• La vente de l’usufruit est possible sans l’accord du nu-propriétaire et l’usufruit cédé conserve la même durée (art. 595 du Code civil).
• L’indivision ne prend pas fin automatiquement au décès : la quote-part du défunt est transmise aux héritiers, qui deviennent eux-mêmes indivisaires avec le survivant.

💡 Astuce mémo

Usufruitier = conserver et gérer au quotidien, nu-propriétaire = gros œuvre et actes de disposition risqués.

📖 4. Couples et régimes matrimoniaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat de mariage : Convention entre futurs époux pour organiser leur régime matrimonial et leur organisation patrimoniale pendant la vie conjugale.
• Communauté conventionnelle : Régime permettant d’aménager ou d’augmenter la communauté légale par des clauses spécifiques.
• Communauté universelle : Formule de communauté conventionnelle où l’essentiel des biens et dettes, sauf exclusions, devient commun.
• Séparation de biens : Régime où l’actif et le passif des époux restent distincts, chacun gérant ses biens propres et la part indivise éventuelle.
• Participation aux acquêts : Régime mixte avec séparation pendant l’union, puis créance de participation lors de la dissolution.

📝 Points essentiels

• Le contrat de mariage est facultatif et doit être reçu par notaire, avec choix avant la célébration du mariage, pour organiser le régime matrimonial.
• Le changement de régime est possible ensuite dans l’intérêt de la famille, par acte notarié et, le cas échéant, avec homologation judiciaire.
• Le contrat de mariage prend effet au jour de la célébration, et en cas de modification, 3 mois après la mention en marge des actes d’état civil.
• Dans le régime séparatiste, l’alinéa 3 de l’article 215 du Code civil impose que les époux ne peuvent, l’un sans l’autre, disposer des droits assurant le logement de la famille et des meubles meublants.
• En séparation de biens, les dettes personnelles restent à la charge de celui qui les a contractées, et si un bien est financé au nom de l’autre, le financeur a une créance contre lui plutôt qu’une copropriété.
• En participation aux acquêts, chaque époux obtient lors de la dissolution une créance égale à la moitié des acquêts de l’autre, les acquêts étant calculés comme patrimoine final moins patrimoine originaire.

💡 Astuce mémo

Trio gagnant : communauté = “tout ou plus” , séparation = “chacun”, participation = “séparer puis partager les gains” (moitié des acquêts).

📖 5. Gestion patrimoniale pendant l’union

🔑 Notions clés & Définitions

• Acceptation à bénéfice d’inventaire : Le mécanisme limite la responsabilité de l’héritier pour les dettes de la succession à la valeur de l’actif qu’il recueille.
• Renonciation à succession : La renonciation évite à l’héritier toute prise en charge des dettes successorales et tout droit sur les biens de la succession.
• Actif brut successoral : L’actif brut regroupe l’ensemble des biens du défunt évalués à la valeur du jour du décès, auxquels on ajoute certains biens donnés antérieurement.
• Passif successoral : Le passif successoral rassemble toutes les dettes et obligations du défunt, qu’elles soient échues ou futures, à prendre en compte pour le calcul.
• Masse partageable : La masse partageable correspond à l’actif net servant de base au partage entre héritiers après prise en compte du passif.

📝 Points essentiels

• Avec une acceptation à bénéfice d’inventaire, l’héritier n’est tenu des dettes successorales qu’à hauteur de l’actif recueilli.
• En renonçant à une succession, l’héritier ne reçoit rien et n’est pas tenu des dettes, ce qui peut permettre de faire porter la transmission aux descendants suivants.
• Pour déterminer la masse partageable, on calcule Actif brut moins passif successoral égal Actif net.
• La déclaration de succession se fait en principe dans les 6 mois du décès en France métropolitaine, et dans les 12 mois en cas de décès à l’étranger.
• En cas de retard, des intérêts de 0,20% par mois et une majoration de 10% à compter du 13ᵉ mois peuvent être appliqués.

💡 Astuce mémo

Brut − Passif = Net (donc Masse partageable) ; 6 mois (France) / 12 mois (étranger) puis 0,20%/mois + 10% dès le 13ᵉ mois.

📖 6. Successions et transmission gratuite

🔑 Notions clés & Définitions

• Crédirentier : Le crédirentier est la personne dont le décès sert de fait déclencheur au paiement de la rente viagère.
• Débirentier : Le débirentier est la personne qui verse la rente viagère au crédirentier pendant la vie de celui-ci.
• Nullité pour absence d’aléa : La nullité pour absence d’aléa sanctionne une vente viagère dont la rente ne reflète pas le caractère aléatoire attendu du risque de décès.
• Rente viagère transmissible aux héritiers : Les obligations de paiement de la rente viagère peuvent être supportées par les héritiers du débirentier en cas de décès de celui-ci, selon les clauses du contrat.

📝 Points essentiels

• La rente viagère n’est pas valable si le montant des arrérages est inférieur ou égal aux revenus attendus du bien aliéné, car la vente devient dépourvue de tout aléa.
• En cas de décès du débirentier, les obligations prévues par le contrat peuvent être transmises aux héritiers, qui peuvent ne plus être intéressés.
• Après le décès du crédirentier, le droit d’usage et d’habitation s’éteint et l’acquéreur récupère la pleine jouissance du bien sans frais, sous réserve du bail si le vendeur n’avait que la nue-propriété.
• Les héritiers disposent d’un délai de 3 mois pour libérer les lieux à compter du décès du crédirentier, après restitution des clés à l’acquéreur.
• La validité ou la nullité d’un acte de vente peut être contestée dans un délai de 5 ans prévu à l’article 2224 du code civil.

📖 7. Vente immobilière et avant-contrats

🔑 Notions clés & Définitions

• Prix réel et sérieux : Le prix est dit réel et sérieux lorsque les parties s’accordent sur une contrepartie déterminée et non fictive, ce qui conditionne la validité du contrat de cession.
• Livres comptables visés : Les livres comptables sont les documents comptables que les parties doivent viser pour la cession, portant sur les trois exercices précédant la vente ou sur la durée de possession si elle est inférieure à trois ans.
• Document de chiffres d’affaires mensuels : Le document de chiffres d’affaires mensuels regroupe les données mensuelles entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant la vente.
• Indisponibilité du prix : L’indisponibilité du prix est un mécanisme où le prix de cession est temporairement conservé par un tiers pour empêcher le paiement immédiat au vendeur pendant l’opposition des créanciers.

📝 Points essentiels

• La cession exige un accord sur la chose et le prix, et l’absence de prix réel et sérieux entraîne en principe la nullité absolue du contrat.
• Les actes de vente doivent viser les livres comptables des trois exercices précédents, avec un inventaire signé par les parties et remis à chacune d’elles, conformément à l’article C. com., art. L. 141-2.
• Un document récapitulant le chiffre d’affaires mensuel entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant la vente doit être inclus dans la documentation de cession.
• Le défaut d’information préalable des salariés lors de la vente du fonds expose le vendeur à une amende civile plafonnée à 2 % du montant de la vente, en vertu des articles C. com., art. L. 141-23 à L. 141-32.
• Le prix est versé à un intermédiaire pendant la période d’opposition des créanciers, mécanisme prévu par les articles L. 141-12 et suivants du code de commerce.
• Le paiement intervenu sans accomplir toutes les publicités ou avant l’expiration d’un délai de dix jours n’éteint pas la dette envers les tiers.

💡 Astuce mémo

Réel-Sérieux-Nullité : si le prix n’est pas réel et sérieux, la cession est annulable (en principe).

📖 8. Fonds de commerce et bail commercial

🔑 Notions clés & Définitions

• Propriété commerciale : La propriété commerciale désigne le statut du locataire de bail commercial lui donnant, sous conditions, un droit au maintien dans les lieux et au renouvellement.
• Tacite prolongation : La tacite prolongation est la poursuite du bail en durée indéterminée quand ni le bailleur ni le locataire ne manifestent leur volonté à l’expiration du bail.
• Indemnité d’éviction : L’indemnité d’éviction est la somme due au locataire en cas de refus de renouvellement du bail avec éviction, pour compenser le préjudice subi.
• Déspécialisation : La déspécialisation est la possibilité, pour le locataire, de modifier l’activité exercée dans les lieux, selon qu’elle est partielle ou plénière.
• Sous-location du bail : La sous-location est la mise en location des lieux par le locataire à un sous-locataire, et elle est en principe interdite sans cadre légal ou contractuel.

📝 Points essentiels

• À l’issue d’un bail de 9 ans, si les parties ne se manifestent pas, le bail se prolonge par tacite prolongation en durée indéterminée, et le congé doit être donné au moins 6 mois avant le 1er jour de chaque trimestre civil.
• En cas d’offre de renouvellement, le bailleur doit notifier son congé avec offre au moins 6 mois avant l’expiration du bail, et le locataire peut accepter sans débat ou contester le montant du loyer devant les juridictions compétentes de la propriété commerciale.
• Lorsque le bailleur refuse le renouvellement avec indemnité d’éviction, il doit adresser un congé refusant le renouvellement au moins 6 mois avant le terme, et le droit de repentir permet un retour à la décision dans les 15 jours suivant la fixation judiciaire de l’indemnité.
• Le loyer initial est librement fixé, mais la révision légale intervient à l’expiration de chaque période triennale pour coller à la valeur locative et le déplafonnement peut atteindre 10 % si des facteurs locaux de commercialité ou la déspécialisation provoquent une variation supérieure à 10%.
• La sous-location est interdite sauf clause expresse du bail, et si elle est autorisée elle nécessite accord/concours du bailleur à l’acte, avec des conséquences différentes pour la régularité ou l’irrégularité.
• En cas de vente des murs, le bailleur doit informer le locataire du prix et des conditions par LRAR ou remise contre récépissé, à peine de nullité, et le locataire bénéficie d’un droit de priorité d’achat.

💡 Astuce mémo

Éviction = 6 mois + indemnité + repentir 15 jours ; Renouvellement = 6 mois ; Déplafonnement = 10 % ; Sous-location = interdite sauf clause expresse.

📖 9. Urbanisme, travaux et environnement

🔑 Notions clés & Définitions

• Surface pondérée commerce : La surface pondérée du local est une surface de référence calculée en pondérant les zones principales à 1, les secondaires couvertes à 0,5 et les secondaires non couvertes à 0,2 pour l’activité concernée.
• Coefficient de localisation : Le coefficient de localisation est un multiplicateur appliqué au tarif par mètre carré d’un local pour tenir compte de la situation géographique, avec des valeurs comprises entre 0.70 et 1.30.
• Certificat d’urbanisme : Le certificat d’urbanisme est un acte informatif qui indique les règles applicables au terrain et, selon le type, si un projet envisagé est réalisable.
• Réception des travaux : La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves, et qui déclenche le départ des garanties légales.
• PFI obligation d’alerte DREAL : Le professionnel de l’immobilier doit alerter sans délai la DREAL en cas de dommage écologique non négligeable, tout en prenant des mesures pour limiter l’aggravation.

📝 Points essentiels

• Valeur locative du local commercial = surface pondérée x tarif de la catégorie x coefficient de localisation, puis le produit exprime la base servant à fixer le loyer commercial.
• Les coefficients de localisation sont publiés par les commissions départementales et peuvent majorer (ex. 1,10 à 1,30) ou minorer (ex. 0,70 à 0,90) le tarif par m² de la catégorie du local.
• Le certificat d’urbanisme bloque les informations pendant 18 mois, ce qui sécurise les données à utiliser avant un achat ou une opération.
• Le délai de traitement est en principe de 1 mois pour la déclaration préalable et de 2 mois pour le permis de construire, puis l’affichage régulier fait courir le recours des tiers pendant 2 mois.
• La réception, définie par le Code civil, sert de frontière entre l’exécution des travaux et le déclenchement des garanties légales.
• En droit de l’environnement, le professionnel doit en particulier alerter sans délai la DREAL en cas de dommage écologique non négligeable et mettre en œuvre des mesures urgentes pour éviter l’aggravation.

📅 Repères chronologiques

📊 Tableaux de synthèse

Prescription selon le type de bien

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre patrimoine (actifs + passif + lien) et droits extrapatrimoniaux (non évaluables en argent, attachés à la personne).
2. Inverser la logique de prescription acquisitive : ce n’est pas la « propriété » qui est imprescriptible, c’est le droit de propriété qui peut être perdant par acquisition par possession remplissant les conditions (30 ans, parfois 10).
3. Croire que l’immeuble par destination est une simple question de fixation matérielle : il faut aussi le même propriétaire + un lien économique ou matériel rendant le meuble accessoire indispensable.
4. Mélanger droit d’usage et d’habitation (DUH) et usufruit : le DUH est personnel et ne permet pas de louer/céder comme l’usufruit (même si c’est un droit réel).
5. Oublier que la vente immobilière est parfaite dès accord chose/prix, même avant l’acte authentique : l’acte authentique est l’étape de forme/transfert et de garanties, pas le seul moment de formation.
6. Penser que « viager » = durée connue : la vente à terme est un contrat commutatif et n’a pas l’aléa du décès, contrairement au viager.
7. Réduire le viager à la rente : selon qu’il existe ou non DUH/usufruit et selon l’occupation, l’acquéreur peut avoir des charges/abattements différents (et la fiscalité suit).

✅ Checklist Examen

1. Définir le patrimoine et distinguer les droits extrapatrimoniaux (évaluables ou non en argent) et préciser les 3 éléments du patrimoine (actifs, passif, lien).
2. Classer les biens : corporels/incorporels ; meubles/immeubles (art. 516) et expliquer l’immeuble par destination avec ses 2 conditions (même propriétaire + accessoire indispensable).
3. Distinguer droits réels (erga omnes) et droits personnels (relatifs au créancier et au débiteur).
4. Expliquer les limites du droit de propriété : utilité publique (expropriation) et protection des tiers (abus de droit + troubles anormaux), puis la clause d’inaliénabilité (temporaire + intérêt légitime et sérieux).
5. Connaître la prescription acquisitive : conditions (intention de posséder, actes apparents, possession continue/paisible/non équivoque) et délais (30 ans, 10 ans avec titre et bonne foi).
6. Maîtriser le démembrement : usufruit (art. 578), nue-propriété, répartition des prérogatives et l’idée du gros œuvre (art. 605-606) et du sort à l’extinction.
7. Comprendre la propriété collective : indivision (sources, gestion 815-9, sortie et partage, décès ne met pas fin) et mitoyenneté (présomption et article 667).
8. Savoir ce qu’est la copropriété (loi 10 juillet 1965) : lot = partie privative + quote-part de parties communes, rôle du syndicat/syndic et règles générales d’usage.
9. Citer les 3 statuts exclusifs de vie en couple (mariage, PACS, concubinage) puis distinguer régime primaire et régimes matrimoniaux secondaires (communauté réduite aux acquêts, séparation, participation).
10. Expliquer les conséquences patrimoniales en cours d’union pour les régimes séparatistes et communautaires (logement familial : art. 215 al. 3, gestion concurrente/exclusive/cogestion).
11. Lister les mécanismes successoraux et la masse partageable : acceptation à bénéfice d’inventaire vs renonciation, calcul Actif brut − passif successoral, délais déclaration (6 mois France / 12 à l’étranger) et conséquences du retard.
12. Pour la vente immobilière : distinguer offre/acceptation/avant-contrat, rappeler que la vente est formée par accord chose/prix, et le rôle de l’acte authentique et des publicités foncières.
13. Pour la vente viagère : distinguer viager libre vs viager occupé (nue-propriété/DUH), rappeler l’aléa du décès, les règles du « prix réel et sérieux » (arrérages vs revenus) et l’extinction (rôle clés + délai 3 mois pour libérer).
14. Pour le fonds de commerce et le bail commercial : décrire le fonds (clientèle, droit au bail, etc.), l’importance du prix réel et sérieux et des formalités de cession (vises livres, CA mensuel, info salariés) ;