Fiche de révision : Les régimes d'autorisations d'urbanisme depuis 2007

📋 Plan du Cours

1. Régimes d’autorisations d’urbanisme depuis 2007
2. Permis de construire et déclaration préalable
3. Exemptions du permis de construire et règles d’urbanisme
4. Règles communes d’instruction et délivrance des AU
5. Compétence pour instruire les demandes d’autorisations
6. Procédure et contenu du dossier de déclaration préalable
7. Permis d’aménager et permis de démolir
8. Champ du permis de démolir et démolitions dispensées

📖 1. Régimes d’autorisations d’urbanisme depuis 2007

🔑 Notions clés & Définitions

• Permis de construire : Autorisation d’urbanisme visant la réalisation d’une construction nouvelle ou assimilée, soumise par principe à l’obtention préalable.
• Déclaration préalable : Procédure d’autorisation plus légère pour certains travaux sur une construction existante, notamment quand la destination principale change.
• Permis d’aménager : Autorisation requise pour aménager un terrain (rendre constructible, créer des lotissements ou équipements), lorsque le projet ne relève pas d’une simple construction.
• Permis de démolir : Autorisation applicable à certaines démolitions, selon les cas prévus, notamment pour des secteurs protégés ou historiques.
• Régimes d’autorisations : En pratique depuis 2007, quatre catégories d’autorisations encadrent les projets, avec des règles communes et des règles propres à chaque régime.

📝 Points essentiels

• Depuis le 4 décembre 2007, les règles applicables aux autorisations d’urbanisme sont modifiées et on distingue 4 régimes (avant 16).
• Les 4 régimes sont : permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager et permis de démolir, soumis à des règles communes et différenciées.
• Par principe, les constructions sont soumises à l’obtention d’un permis de construire.
• La déclaration préalable vise des travaux sur une construction existante, et inclut le cas d’un changement de la destination principale.
• Le permis d’aménager concerne l’aménagement d’une zone ou la mise en constructibilité, notamment pour des lotissements et des terrains à bâtir.
• Le permis de démolir n’est pas exigé dans tous les cas : il dépend des hypothèses prévues, notamment quand le projet se situe en secteur historique ou protégé.

💡 Astuce mémo

PC = Construction ; DP = Déjà existant ; PA = Aménager un terrain ; Démolir seulement si le cas l’exige.

📖 2. Permis de construire et déclaration préalable

🔑 Notions clés & Définitions

• Instruction des autorisations d’urbanisme : L’instruction est l’étude du dossier d’autorisation d’urbanisme selon les règles prévues par le code de l’urbanisme.
• Guichet unique en mairie : Le guichet unique impose le dépôt du dossier en mairie, qui transmet ensuite à l’autorité compétente.
• Autorité compétente : L’autorité compétente est celle qui décide et organise l’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme.
• Formulaire CERFA : Le formulaire CERFA est le support de dépôt qui permet de constituer un dossier d’autorisation d’urbanisme avec les pièces exigées.
• Silence vaut acceptation : Le silence de l’autorité instructrice vaut, en principe, acceptation de la demande d’autorisation d’urbanisme.

📝 Points essentiels

• Le dossier d’autorisation fait l’objet d’une instruction définissant comment il sera étudié, conformément au code de l’urbanisme.
• En principe, le maire est compétent et le dossier est déposé en mairie (guichet unique).
• Si la mairie n’est pas compétente, elle renvoie le dossier à l’autorité compétente dans un délai de 15 jours.
• Le PLU ou un document d’urbanisme fait relever la compétence de la commune, avec signature du maire et organisation de l’instruction.
• Le président de l’EPCI peut instruire exceptionnellement, notamment si le PLUI est en jeu, mais il n’y a pas de transfert automatique de responsabilité de l’instruction.
• Le préfet reste compétent dans les cas listés à l’article L422-2 du code de l’urbanisme, notamment selon la situation du territoire (ex. absence de carte communale).

💡 Astuce mémo

Compétence = qui signe et qui instruit : mairie (principe) → renvoi 15j si incompétence ; préfet = liste L422-2 ; EPCI = exceptionnel.

📖 3. Exemptions du permis de construire et règles d’urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• Permis tacite : Le permis tacite est l’acceptation implicite d’une demande lorsque l’administration ne répond pas dans le délai d’instruction prévu.
• Délai d’instruction : Le délai d’instruction est la période pendant laquelle l’administration examine le dossier et peut demander des pièces ou notifier une décision.
• Service instructeur : Le service instructeur est l’entité chargée d’instruire techniquement le dossier de permis ou de déclaration.
• Règles opposables : Les règles opposables sont celles que l’administration doit vérifier et appliquer directement lors de l’instruction d’une demande.
• Règles inopposables : Les règles inopposables ne sont pas prises en compte par l’instructeur car elles relèvent d’autres législations ou de relations privées.

📝 Points essentiels

• Le silence gardé par l’autorité instructrice vaut acceptation du dossier, avec des exceptions prévues par le CU.
• Après l’instruction, la date de naissance du permis tacite dépend du délai applicable à la catégorie de demande.
• Si des pièces manquent, l’administration peut demander des compléments dans un délai d’1 mois, puis le pétitionnaire dispose de 3 mois pour les produire.
• En cas de non-production des pièces dans les délais, la demande fait l’objet d’un rejet implicite.
• Si la commune demande des pièces illégales et que le pétitionnaire ne les fournit pas, le pétitionnaire peut être bénéficiaire du permis tacite (CE, 9 décembre 2022, Commune de Saint Herblain).
• En principe, la commune est compétente pour instruire si elle dispose d’un service instructeur, mais l’instruction peut être assurée par l’EPCI via des modalités prévues (conventions).

💡 Astuce mémo

Silence = accord : 1 mois pour demander, 3 mois pour fournir, sinon rejet implicite (sauf pièces illégales).

📖 4. Règles communes d’instruction et délivrance des AU

🔑 Notions clés & Définitions

• Principe d’indépendance des législations : Principe selon lequel l’instructeur n’applique pas les règles relevant d’autres législations que le code de l’urbanisme, sauf renvoi explicite.
• Unité foncière : Notion qui désigne l’ensemble du terrain faisant l’objet du projet, et non une simple parcelle cadastrale isolée.
• Zonage du PLU ou PLUi : Règles d’urbanisme organisées par zones, qui déterminent quelles parties du terrain sont constructibles et selon quelles prescriptions.
• Date de la décision : Moment de référence pour apprécier les règles applicables et les faits pris en compte lors de l’instruction du permis ou de la décision.
• Droit des tiers : Ensemble des droits opposables aux projets (ex. servitudes), dont la vérification par l’instructeur peut être limitée par le principe d’indépendance.

📝 Points essentiels

• Les règles d’autres législations que le code de l’urbanisme ne sont pas contrôlées par l’instructeur, sauf mécanisme d’harmonisation prévu par le législateur.
• Exemple de non-contrôle : une servitude de droit privé (ex. servitude de vue ou empiètement) contestée n’est pas vérifiée par l’instructeur ; le juge tranche en cas de litige.
• Exemple de non-contrôle : les stipulations contractuelles ne sont pas examinées par l’instructeur lors de la délivrance.
• Exemple de non-contrôle : la délivrance du permis peut intervenir malgré une contestation du droit des tiers (ex. servitude de passage), l’instructeur ne vérifiant pas la validité de la servitude.
• L’application se fait à l’échelle de l’unité foncière : c’est l’ensemble du terrain visé par la demande qui sert de base aux règles.
• Les règles s’appliquent zone par zone selon le zonage du PLU ou PLUi : si une partie est en zone U et une autre en zone A, seule la partie en zone U est soumise aux règles de constructibilité correspondantes.

💡 Astuce mémo

Indépendance = l’instructeur regarde l’urbanisme, pas les autres “lois” ni les contrats : le juge pour les litiges de tiers.

📖 5. Compétence pour instruire les demandes d’autorisations

🔑 Notions clés & Définitions

• Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) : Commission départementale chargée d’examiner certains projets commerciaux avant l’ouverture, avec un avis qui conditionne la décision.
• Accord préalable de l’ABF : Accord émis par l’ABF qui peut être requis avant qu’une autorisation d’urbanisme soit délivrée pour certaines opérations.
• Accord du Parc National : Accord délivré par l’autorité du Parc National qui peut conditionner la délivrance d’une autorisation pour des opérations situées dans le périmètre concerné.
• Décision tacite d’acceptation : Décision d’urbanisme réputée favorable lorsque l’administration ne répond pas dans le délai, sauf exception prévue par un document d’urbanisme.
• Sursis à statuer : Mécanisme permettant de différer la décision sur une demande lorsque l’élaboration d’un document d’urbanisme est en cours et que le projet pourrait compromettre son futur contenu.

📝 Points essentiels

• Si l’administration ouvre malgré un avis défavorable, cela peut entraîner une pénalité, alors que l’autorisation de construction reste le principe pour ouvrir/faire les travaux.
• Pour l’autorisation d’exploitation commerciale, le Code de commerce s’applique (art. L652-1 et s.) et la procédure passe par un relevé de la CDAC transmis à la mairie.
• L’autorisation d’exploitation commerciale est requise notamment à partir de 1000 m² de surface de vente pour ouvrir un commerce.
• Certaines opérations nécessitent un accord préalable prévu par une autre législation (ex. accord de l’ABF, accord du Parc National).
• Certaines opérations sont dispensées de permis ou de déclaration préalable parce qu’une autre autorisation vaut permis de construire (ex. éolienne terrestre > 12 m : autorisation du préfet).
• L’autorisation qui vaut permis de construire n’exonère pas du respect des règles d’urbanisme (ex. PLU).

💡 Astuce mémo

CDAC + 1000 m² : commerce → commission → mairie ; accords externes (ABF/Parc) avant d’autoriser.

📖 6. Procédure et contenu du dossier de déclaration préalable

🔑 Notions clés & Définitions

• Déclaration préalable : Autorisation d’urbanisme soumise au Code de l’urbanisme, de même nature juridique que le permis de construire, mais avec un dossier plus simple.
• Champ d’application de la DP : Ensemble des travaux et projets que le Code de l’urbanisme soumet à la déclaration préalable selon leur nature et leur localisation.
• Affichage sur le terrain : Formalité d’information publique qui fait courir le délai de recours des tiers contre l’autorisation d’urbanisme.
• Recours des voisins : Action en annulation devant le juge administratif ouverte aux voisins dans le délai qui commence à l’affichage sur le terrain.
• Preuve de l’affichage : Éléments permettant d’établir la date de début de l’affichage sur le terrain en cas de contestation du recours.

📝 Points essentiels

• La DP exige un dossier rempli avec des mentions obligatoires, et pas une simple formalité administrative en mairie.
• Une fois l’autorisation obtenue, le panneau d’affichage doit être maintenu pendant toute la durée des travaux.
• En cas de panneau absent ou mal rempli, les tiers peuvent former un recours contre l’autorisation.
• Le délai de recours des voisins se calcule à partir du jour du premier affichage sur le terrain.
• Pour prouver la date de début de l’affichage, une photo seule ne suffit pas : il faut des éléments probants comme témoignages ou constat par huissier.
• La DP a un champ fixé par le Code de l’urbanisme, avec des catégories distinguant notamment certaines constructions nouvelles et certains aménagements/travaux.

💡 Astuce mémo

Affichage = horloge : sans panneau ou panneau faux, le recours repart contre l’autorisation.

📖 7. Permis d’aménager et permis de démolir

🔑 Notions clés & Définitions

• Déclaration préalable (DP) : Autorisation d’urbanisme soumise à un régime plus léger que le permis, utilisée pour certains travaux limités.
• Permis de construire (PC) : Autorisation d’urbanisme plus lourde, mobilisée pour des projets dépassant le champ de la déclaration préalable.
• Permis d’aménager (PA) : Autorisation d’urbanisme destinée à certains aménagements, équipements et opérations d’organisation foncière.
• Permis de démolir : Autorisation d’urbanisme encadrant la démolition d’un bâtiment, soumise à des conditions prévues par la police de l’urbanisme.

📝 Points essentiels

• La police de l’urbanisme peut soumettre certains travaux à DP alors qu’ils n’y sont pas soumis en principe, notamment pour des clôtures si la commune a délibéré en ce sens.
• Le droit de clôture est rattaché au DDP en droit civil, mais en urbanisme le régime peut basculer vers DP selon le secteur concerné.
• Dans un secteur patrimonial ou à protéger, la clôture est soumise à DP, même si la logique de base du droit de se clore existe.
• Dans un secteur délimité par un PLU, si le PLU impose des règles particulières et prévoit DP, la clôture suit le régime DP ; si le PLU pose seulement des règles sans mentionner DP, on applique les règles mais on n’est en
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💡 Astuce mémo

DP/PA : plus le projet “organise” ou “équipe” le territoire, plus on bascule vers PA ; plus il est “limité”, plus on reste en DP.

📖 8. Champ du permis de démolir et démolitions dispensées

🔑 Notions clés & Définitions

• Permis de démolir : Autorisation d’urbanisme exigée pour certaines démolitions afin de protéger le patrimoine bâti et le cadre urbain.
• Démolition : Opération consistant à détruire un bâtiment, distincte de l’abattage d’un arbre.
• Secteur protégé : Zone où la démolition peut être soumise à permis pour préserver des éléments d’intérêt patrimonial.
• Secret défense : Motif lié à la protection des intérêts fondamentaux de l’État pouvant dispenser de permis de démolir.
• Arrêté de péril : Décision du maire en cas de menace de ruine, pouvant conduire à une démolition imposée.

📝 Points essentiels

• La notion de démolition vise la destruction d’un bâtiment, tandis que pour un arbre on parle d’abattage.
• Le permis de démolir a été encadré longtemps, notamment pour protéger le patrimoine bâti et limiter la destruction de bâtiments d’habitation en ville.
• Les décrets de 2005 ont recentré le permis de démolir sur les démolitions susceptibles de porter atteinte à un patrimoine bâti présentant un intérêt historique.
• Les démolitions soumises au permis de démolir concernent notamment les secteurs protégés et les zones définies par la commune.
• Si démolition et reconstruction sont prévues, une demande de permis de démolir peut être déposée en même temps qu’un permis de construire.
• Les démolitions dispensées de permis incluent celles relevant du secret défense (ex. suppression d’un bâtiment d’une base aérienne) et celles d’une prison, quel que soit le lieu.

💡 Astuce mémo

Démolir = protéger : Secteur protégé → permis ; Exception : Secret défense / péril / décision de justice.

📅 Repères chronologiques

1. 4 décembre 2007Modification des règles applicables aux autorisations d’urbanisme (tercet du 4 décembre 2007) et mise en place des 4 régimes depuis 2007
2. 9 décembre 2022CE, Commune de Saint Herblain : pièces illégales demandées, non fournies dans le délai d’instruction → bénéficiaire du permis tacite
3. 1er janvier 2022Dématérialisation du dépôt des dossiers d’AU pour les communes de plus de 3500 habitants

📊 Tableaux de synthèse

Régimes d’autorisations d’urbanisme (depuis 2007)

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre “absence d’AU” et “non-respect des règles d’urbanisme” : même dispensé d’autorisation, le projet doit respecter les règles d’urbanisme.
2. Croire que le silence vaut toujours acceptation : il existe des exceptions prévues par le code de l’urbanisme (CU) où le silence peut valoir refus.
3. Se tromper sur la preuve de l’affichage : une photo seule ne suffit pas pour établir le premier jour d’affichage en cas de recours des tiers.
4. Penser que l’instructeur vérifie les règles de droit privé ou contractuelles : servitudes de droit privé et stipulations contractuelles relèvent du principe d’indépendance (le juge tranche).
5. Inverser “règles opposables” et “règles inopposables” : seules les règles opposables sont contrôlées lors de l’instruction.
6. Croire que la compétence “passe automatiquement” à l’EPCI : il n’y a pas de transfert automatique de responsabilité de l’instruction au président de l’EPCI.
7. Mélanger “démolition” et “abattage d’un arbre” : en urbanisme, la démolition vise la destruction d’un bâtiment, l’arbre relève de l’abattage.

✅ Checklist Examen

1. Identifier les 4 régimes d’autorisations depuis 2007 et leur objet (PC, DP, PA, permis de démolir) et rappeler que les constructions sont soumises par principe au PC.
2. Distinguer le régime d’autorisation préalable du respect des règles d’urbanisme : même sans AU, la conformité urbanistique reste exigée.
3. Expliquer qui est compétent pour instruire (maire principe, renvoi en 15 jours si incompétence, préfet dans les cas L422-2, EPCI exceptionnel) et le rôle du guichet unique.
4. Décrire le contenu et le dépôt du dossier : formulaire CERFA, pièces variables selon l’AU, dépôt en mairie avec numéro d’enregistrement et récépissé, et logique de dématérialisation (1er janvier 2022 > 3500 habitants).
5. Maîtriser le mécanisme du silence : principe de l’acceptation implicite, exceptions CU, et la logique de “date de naissance” du permis tacite selon le délai applicable.
6. Savoir le régime des pièces manquantes : demande de compléments sous 1 mois, délai de 3 mois pour produire, puis rejet implicite en cas de non-production.
7. Rappeler le principe d’indépendance des législations : ce que l’instructeur ne contrôle pas (servitudes de droit privé, stipulations contractuelles, droit des tiers contesté).
8. Savoir l’échelle d’application des règles : unité foncière (pas parcelle cadastrale isolée) et application zone par zone selon le zonage PLU/PLUi.
9. Expliquer la règle de la date de la décision : application des règles en vigueur au jour de l’acceptation/refus, et appréciation des faits à la date de la décision (pas récépissé, pas instruction).
10. Connaître les cas d’harmonisation/“tenue lieu” d’une autre autorisation et les 3 catégories : (1) permis/DP tient lieu d’autorisation d’une autre législation (ex IGH/IGH CCH, IRP), (2) accord préalable (ABF, Parc), (3) l