Fiche de révision : Les règles essentielles du bail d'habitation

📋 Plan du Cours

1. Forme du bail et bail type obligatoire
2. M entions obligatoires du bail d’habitation
3. Surface habitable et recours en diminution de loyer
4. Clauses interdites dans le bail d’habitation
5. Clauses facultatives : solidarité et clause résolutoire
6. Clauses facultatives : indexation et visites du logement

📖 1. Forme du bail et bail type obligatoire

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail écrit : Contrat de location établi par écrit, conformément au bail type applicable au logement de résidence principale.
• Bail type : Modèle de contrat imposé par l’annexe du décret, auquel le bail d’habitation doit être conforme.

📝 Points essentiels

• Le bail d’habitation (résidence principale) doit être établi par écrit selon le bail type de l’annexe 1 du décret n°2015-584 du 29 mai 2015.
• En l’absence d’écrit, la location peut quand même être qualifiée de bail d’habitation si elle concerne la résidence principale du locataire, avec application obligatoire de la loi du 6 juillet 1989.
• Le bailleur ne peut pas se prévaloir des dispositions qui exigent une clause prévue par le bail (ex. révision du loyer, clause résolutoire).

📖 2. M entions obligatoires du bail d’habitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Identifiant Fiscal du Logement : Numéro à 12 chiffres propre au bien, à mentionner dans tout nouveau bail pour identifier précisément le logement.
• Niveau de Performance Énergétique : Information issue du DPE, à faire figurer dans le bail pour renseigner le locataire sur l’efficacité énergétique du logement.

📝 Points essentiels

• Le bail doit préciser notamment les modalités de paiement du loyer, les règles de révision, le loyer du dernier locataire (si le logement a été libéré < 18 mois), le dépôt de garantie, les frais d’agence, ainsi que le l’
• Au 1er janvier 2024, le bail doit aussi inclure l’Identifiant Fiscal du Logement, le Niveau de Performance Énergétique (DPE) et le calendrier d’interdiction de location (échéances 2025, 2028, 2034).
• L’absence de ces mentions obligatoires peut entraîner la nullité du bail et libérer le locataire de ses obligations, avec risque de remboursement de sommes versées en trop et pénalités pour le bailleur.

📖 3. Surface habitable et recours en diminution de loyer

🔑 Notions clés & Définitions

• Diminution proportionnelle du loyer : Mécanisme de réduction du loyer lorsque des travaux ou réparations à la charge du propriétaire durent plus de 21 jours.
• Visite du logement en cours de bail : Droit du propriétaire d’organiser des visites pendant le bail pour vendre ou relouer, sous conditions de durée et de jours.

📝 Points essentiels

• Si les travaux ou réparations à la charge du propriétaire durent plus de 21 jours, le locataire obtient une baisse de loyer proportionnelle à la durée.
• Est interdite la clause qui empêche le locataire de demander une indemnité lorsque les travaux ou réparations dépassent 21 jours.
• Les visites ne peuvent pas avoir lieu les jours fériés ni durer plus de 2 heures les jours ouvrables.

📖 4. Clauses interdites dans le bail d’habitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Renouvellement tacite : Renouvellement automatique du bail par reconduction tacite, interdit lorsqu’il est prévu pour une durée inférieure aux seuils légaux.
• Clause de visite du logement : Clause imposant au locataire de laisser visiter le logement pendant le bail, interdite si elle fixe des conditions trop larges (jours fériés ou durée excessive).

📝 Points essentiels

• La clause de renouvellement/reconduction automatique du bail est interdite si elle prévoit une reconduction pour moins de 3 ans (ou moins de 6 ans si le propriétaire est une personne morale).
• La clause de visite est interdite si les visites ont lieu les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables.
• Les clauses de résiliation ne doivent pas contourner la loi : sont interdites celles permettant la résiliation pour d’autres motifs que le non-paiement/charges/dépôt, la non-souscription d’assurance risques locatifs ou,/
• La clause permettant la résiliation sur simple ordonnance de référé est interdite.

📖 5. Clauses facultatives : solidarité et clause résolutoire

🔑 Notions clés & Définitions

• Clause résolutoire : Clause permettant la résiliation du bail en cas de manquement du locataire, après respect d’une procédure légale.
• Commandement de payer : Acte délivré par commissaire de justice qui lance le délai de régularisation avant que la clause résolutoire soit invoquée.

📝 Points essentiels

• En cas de défaut de paiement, le bailleur doit délivrer un commandement de payer, puis le locataire a 2 mois pour régler ; sinon le bailleur saisit le juge pour constater la résiliation et obtenir l’expulsion.
• Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement au locataire.
• Pour le dépôt de garantie, le délai après commandement est de 1 mois ; pour le défaut d’assurance habitation, le délai est aussi de 1 mois puis le bailleur saisit le tribunal si l’attestation n’est pas fournie.

📖 6. Clauses facultatives : indexation et visites du logement

🔑 Notions clés & Définitions

• Clause d’augmentation de loyer : Clause contractuelle permettant au bailleur de majorer le loyer en cours de bail après des travaux d’amélioration prévus au contrat ou par avenant.
• Clause de droit de visite : Clause autorisant le bailleur à visiter le logement pour vérifier son état ou pour permettre sa relocation ou sa vente après congé.

📝 Points essentiels

• La majoration de loyer n’est possible que si une clause spécifique existe dans le bail (ou via un avenant) et elle est interdite pour des travaux visant à respecter la décence ou la salubrité.
• La clause de réduction de loyer suppose des travaux d’amélioration sans urgence ni obligation, avec une baisse proportionnelle aux frais et des mentions sur nature, coût, durée/montant et remboursement en cas de départ.
• Le droit de visite peut être annuel pour vérifier l’entretien, et en cas de congé il permet des visites de reloca­tion/vente mais interdit les visites le dimanche et jours fériés, et limite à 2 heures par jour.

📅 Repères chronologiques

1. 6 juillet 1989Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : forme écrite du bail conforme au bail type et règles sur les mentions obligatoires
2. 29 mai 2015Décret n°2015-584 du 29 mai 2015 : bail type (annexe 1) pour les logements de résidence principale
3. 29 mai 2015Décret n°2015-584 du 29 mai 2015 : bail type (annexe 1) pour les logements de résidence principale
4. 18 août 2023Décret n°2023-796 du 18 août 2023 : clauses devenues obligatoires à compter du 1er janvier 2024
5. 1er janvier 2024Entrée en vigueur des mentions obligatoires supplémentaires (Identifiant Fiscal du Logement, DPE, calendrier d’interdiction de location)

📊 Tableaux de synthèse

Clauses interdites : renouvellement et visite

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre l’absence d’écrit : la location peut quand même être qualifiée de bail d’habitation si elle porte sur la résidence principale, mais le bailleur ne peut pas invoquer les clauses conditionnées par le bail.
2. Croire que la surface habitable est optionnelle : si elle manque, le locataire peut mettre en demeure puis saisir le juge pour obtenir une diminution de loyer.
3. Penser qu’une surface erronée ne donne aucun droit : si la surface indiquée dépasse de plus de 5% la surface réelle, le locataire peut demander une diminution proportionnelle.
4. Oublier que l’oubli des mentions obligatoires (au 1er janvier 2024) peut entraîner la nullité du bail et libérer le locataire de ses obligations, avec risque de remboursement.
5. Confondre les clauses interdites : la clause de visite est interdite si elle prévoit jours fériés ou plus de 2 heures, et la clause de renouvellement tacite est interdite si la durée est trop courte.
6. Croire que la clause résolutoire produit effet automatiquement : elle ne prend pas effet d’office et suppose une procédure (commandement de payer, délais, puis saisine du juge).
7. Confondre les délais : pour le dépôt de garantie, le délai après commandement est d’1 mois, tandis que pour le défaut de paiement le locataire dispose de 2 mois.

✅ Checklist Examen

1. Identifier la règle de forme du bail : bail écrit conforme au bail type (annexe 1 du décret n°2015-584 du 29 mai 2015) et qualification possible même sans écrit si résidence principale.
2. Expliquer la conséquence de l’absence d’écrit sur les clauses : la loi du 6 juillet 1989 s’applique, mais le bailleur ne peut pas se prévaloir des dispositions nécessitant une clause prévue par le bail (révision du loyer
3. Lister les mentions obligatoires du bail : identité/adresses, durée et date de prise d’effet, destination du local, description du logement, surface habitable.
4. Maîtriser le régime de la surface habitable : absence de surface (mise en demeure puis délai de saisine du juge) et superficie erronée (dépassement > 5%, demande au propriétaire puis saisine du juge).
5. Rappeler les mentions financières obligatoires : loyer, modalités de paiement, règles de révision, loyer du dernier locataire si départ < 18 mois, dépôt de garantie, frais d’agence et autres éléments prévus (dont TV et,
6. Citer les mentions devenues obligatoires au 1er janvier 2024 : Identifiant Fiscal du Logement, Niveau de Performance Énergétique (DPE) et calendrier d’interdiction de location (échéances 2025, 2028, 2034).
7. Décrire les conséquences d’un oubli des mentions obligatoires : nullité du bail, libération du locataire de ses obligations sans préavis, remboursement possible des sommes versées en trop et pénalités.
8. Distinguer les grandes catégories de clauses interdites : objet (contrats d’équipements, suppression de prestations), sommes à payer (prélèvement sur salaire, amendes, frais non autorisés), assurance (assureur imposé),
9. Expliquer les interdictions liées à la jouissance et aux travaux : interdiction de limiter la jouissance du locataire, et interdiction de priver le locataire de l’indemnité lorsque les travaux dépassent 21 jours.
10. Maîtriser les interdictions de résiliation : motifs autres que non-paiement/charges/dépôt, non-souscription d’assurance risques locatifs ou troubles constatés par le juge, et interdiction de la résiliation via simple
11. Expliquer les clauses facultatives autorisées : clause de solidarité (colocation) et clause résolutoire (paiement, dépôt de garantie, assurance) avec procédure (commandement, délais, saisine du juge).
12. Rappeler les clauses facultatives d’indexation et de visites : clause d’indexation (IRL), majoration pour travaux d’amélioration (interdiction pour décence/salubrité), réduction pour travaux (travaux sans urgence/oblig.
13. Connaître les règles de visite : droit de visite annuel pour entretien et droit de visite en cas de congé/relocation/vente, avec interdiction dimanche/jours fériés et limite à 2 heures par jour.