Fiche de révision : Introduction aux Financements Immobiliers

📋 Plan du Cours

1. Ressources du client et apport personnel
2. Prêts immobiliers et financements aidés
3. Annuités, mensualités et capital empruntable
4. Assurances emprunteur et garanties
5. Coût du crédit et tableau d’amortissement
6. Contrat de prêt immobilier
7. Avant-contrats et conditions suspensives

📖 1. Ressources du client et apport personnel

🔑 Notions clés & Définitions

• Épargne personnelle : Sommes issues de ressources personnelles qu’on peut mobiliser pour financer l’opération, comme un placement, un héritage, une donation, un gain ou une vente.
• Valeur acquise : Valeur récupérée à l’échéance d’un placement, notée VA, calculée à partir du capital et du taux d’intérêt sur une durée en années.
• Prêts constitutifs : Prêts qui permettent de renforcer ou faire grossir l’apport personnel avant le financement immobilier final.

📝 Points essentiels

• Les prêts constitués cités incluent prêt épargne logement, prêt à taux zéro, prêt familial, Action logement, caisse de retraite, prêt aux fonctionnaires et prêts des collectivités territoriales.
• La valeur acquise se calcule avec VA = C x (1+t)^n, où C est le capital, t le taux, et n le nombre d’années.
• La valeur acquise illustre que plus le taux et la durée augmentent, plus la VA à la sortie s’accroît.
• Dans l’apport, les ressources personnelles peuvent aussi provenir de placements, héritages, donations, gains aux jeux et ventes.
• Les prêts constitutifs servent à augmenter l’apport personnel avant de combiner avec un ou plusieurs prêts bancaires.

📖 2. Prêts immobiliers et financements aidés

🔑 Notions clés & Définitions

• Prêt classique : Prêt immobilier sans aide ni plafonnement spécifique, finançant le principal de l’acquisition avec un taux fixe ou variable selon le contrat.
• Prêt à taux variable : Prêt dont le taux peut varier à la hausse ou à la baisse, avec une limite contractuelle de variation via un taux CAPE.
• Prêt à taux zéro : Dispositif de soutien à la primo-accession, accordé sous conditions de ressources et destiné à la résidence principale, avec remboursement sans intérêt ni frais de dossier.
• PEL : Compte d’épargne logement réglementé, dont les intérêts ouvrent un droit à prêt dans une seconde phase, sous condition de durée de détention.

📝 Points essentiels

• Le prêt classique respecte un taux d’endettement maximal de 35% calculé comme (charges de remboursement crédit en cours + assurance)/revenus x 100, avec un exemple à 23% puis un reste d’endettement de 12%.
• Le taux CAPE borne la hausse et la baisse d’un prêt à taux variable, permettant de profiter des baisses tout en limitant l’augmentation au maximum contractuel.
• Le prêt in fine fait payer pendant le prêt uniquement les intérêts, tandis que le capital est remboursé en totalité à la fin, souvent avec constitution d’une épargne pour garantir le remboursement.
• Le prêt relais finance le décalage entre vente et achat avec une durée courte de 6 mois à 2 ans, représentant entre 50 et 80% du prix du bien à vendre.
• Le PTZ (créé en 1995) s’adresse principalement aux primo-accédants d’une résidence principale sous conditions, ne finance pas 100% de l’opération et doit être complété par d’autres prêts.

📖 3. Annuités, mensualités et capital empruntable

🔑 Notions clés & Définitions

• Annuité : Sommes payées à intervalles réguliers, en pratique décrites comme payées mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement selon le mode de remboursement.
• Mensualité : Versement mensuel correspondant à la part d’intérêts et à la part de capital remboursées lors d’un remboursement d’emprunt immobilier.
• Taux équivalent : Taux mensuel équivalent qui intègre l’actualisation entre mensualités pour convertir un taux annuel en un taux de période cohérent.
• Capital empruntable : Montant maximum que l’emprunteur peut emprunter pour une mensualité donnée, sur une durée et un taux équivalents donnés.

📝 Points essentiels

• Le taux annuel est converti en taux mensuel avec un taux proportionnel par i = t/12 (avec t exprimé en fraction, par exemple 2% devient 0,02 puis i = 0,02/12 x 100).
• Le taux équivalent mensuel se calcule avec la logique d’actualisation entre mensualités, via $(1+t)^{1/12}-1$ appliqué au taux annuel converti.
• La mensualité dépend du capital, du taux mensuel et du nombre de mois, avec une formule du type : $C = \frac{i}{1-(1+i)^{-n}}$ ou équivalente selon la donnée.
• Le calcul direct du capital empruntable utilise la formule : capital = mensualité x $\frac{1-(1+i)^{-n}}{i}$ avec i taux mensuel et n nombre de mois.
• Une table financière peut donner la mensualité pour 1 000 € empruntés sur des durées et taux donnés, puis la mensualité se scale au capital total.

📖 4. Assurances emprunteur et garanties

🔑 Notions clés & Définitions

• Assurance emprunteur : Assurance contractée en parallèle du crédit immobilier qui prend le relais de paiement en cas d’événements couverts, notamment décès et invalidité.
• ADI : Garantie décès/invalidité qui déclenche une indemnisation quand l’emprunteur décède ou atteint un niveau d’invalidité défini par le contrat.
• Perte d’emploi : Assurance facultative qui, sous conditions, couvre tout ou partie des échéances de prêt pendant une période de chômage.
• LEMOINe : Loi du 28/02/22 qui permet de résilier à tout moment l’assurance de prêt immobilier pour un nouveau contrat aux garanties au moins égales.

📝 Points essentiels

• L’assurance emprunteur est décrite comme obligatoire pour un crédit immobilier, car aucun montage financier ne se réalise sans cette assurance.
• L’invalidité permanente totale correspond à une inaptitude permanente à exercer une activité professionnelle selon un taux contractuel validé par l’assureur.
• L’incapacité temporaire de travail suppose un arrêt de travail et une incapacité totale même en cas de reprise partielle, avec arrêt de la prise en charge sauf mi-temps thérapeutique.
• La répartition de l’assurance entre co-emprunteurs se fait par quotité, avec possibilité de s’assurer à 100% sur chaque tête et une couverture minimale de 100% et maximale de 200% quand on emprunte à deux.
• La loi LEMOINE (28/02/22) autorise la résiliation à tout moment, sans attendre une date anniversaire, si le nouveau contrat a des garanties au moins égales à celles de la banque.

📖 5. Coût du crédit et tableau d’amortissement

🔑 Notions clés & Définitions

• Coût du crédit : Montant global représentant la partie totale payée au titre du crédit hors capital emprunté, incluant mensualités et frais annexes ainsi que le coût d’assurance.
• Tableau d’amortissement : Document joint à l’offre de prêt qui détaille, mensualité par mensualité, la part des intérêts et la part de capital remboursées.
• Coût total de l’opération : Somme des postes de l’achat et de financement (prix, honoraires, frais de notaire, travaux et autres frais) puis déduction de l’apport et de l’emprunt.

📝 Points essentiels

• Le coût du crédit est calculé comme (total mensualité + frais divers + coût assurance) − capital emprunté, puis donne un exemple de 32 971 € pour 150 000 € empruntés sur 15 ans avec mensualités majorées assurance.
• Le tableau d’amortissement liste l’intégralité des mensualités en ventilant intérêts et capital remboursé.
• Le tableau d’amortissement doit être joint à l’offre de prêt de la banque.
• Le coût du crédit dépend des frais d’assurance et des frais annexes en plus du taux d’intérêt.
• Les frais de dossier sont indiqués comme faisant partie des frais annexes à prendre en compte dans l’offre de prêt.

📖 6. Contrat de prêt immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Prêt immobilier : Contrat par lequel un prêteur met une somme d’argent à la disposition d’un emprunteur pour financer un projet immobilier.
• Condition suspensive : Événement futur et incertain dont dépend la validité de la réalisation du contrat, notamment l’obtention du prêt pour l’habitation.
• Offre de prêt : Document préalable adressé à l’emprunteur en double exemplaire qui fixe les modalités du prêt et encadre ensuite la formation du contrat.
• Hypothèque : Sûreté réelle portant sur un immeuble qui permet au créancier d’obtenir la saisie et la vente de l’immeuble en cas d’impayé.

📝 Points essentiels

• Un prêt immobilier doit financer un projet immobilier (achat, terrain ou parts de société immobilière) et l’obtention du prêt est une condition suspensive obligatoire à la validité du contrat.
• Le prêt immobilier est encadré par le code civil et la loi SCRIVENER du 13/07/1979.
• Avant l’offre, la banque doit informer sur les risques de surendettement, évaluer la solvabilité et consulter le fichier des incidents de remboursement.
• L’offre de prêt préalable est envoyée en double exemplaire par voie postale, elle est valable 30 jours à compter de la réception et le délai de réflexion est de 10 jours maximum après réception.
• Le contrat devient définitif si l’achat est conclu dans 4 mois, si tous les prêts sont obtenus, et si le prêt est garanti par une assurance décès invalidité.

📖 7. Avant-contrats et conditions suspensives

🔑 Notions clés & Définitions

• Avant-contrat : Contrat préparatoire à la vente définitive qui précise les conditions de la vente avant signature de l’acte final.
• Clause pénale : Dispositif permettant de dissuader la rétractation sans motif légitime via une pénalité prévue au contrat.
• Conditions suspensives de droit commun : Ensemble de conditions prévues par le droit dont la réalisation conditionne la conclusion de la vente, notamment prêt et préemption.
• Promesse unilatérale de vente : Avant-contrat où le vendeur accorde à l’acheteur une faculté d’acheter pendant un délai, en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation.]

📝 Points essentiels

• L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, sans motif, exercé en recommandé avec avis de réception, et la rétractation d’un seul acquéreur entraîne la nullité si plusieurs acquéreurs.
• La condition suspensive d’obtention de prêt est d’ordre public en habitation : le vendeur ne peut pas la refuser et elle doit préciser montant total, taux maximum envisagé, durée et nombre de banques sollicitées.
• La purge des droits de préemption passe par une DIA envoyée par le notaire en zone de préemption avec un délai de réponse de 2 mois pour la collectivité.
• La PUV prévoit une indemnité d’immobilisation de 10% du PUV et engage seulement le vendeur pendant le délai d’option, le bénéficiaire restant libre d’acheter ou non.
• La promesse synallagmatique de vente utilise un dépôt de garantie entre 5% et 10% et peut prévoir une clause de dédit en cas de désengagement sans motif.

📅 Repères chronologiques

1. 1995Création du prêt à taux zéro (PTZ)
2. 1969Création du PEL (épargne logement) et du CEL (compte épargne logement)
3. 13/07/1979Loi SCRIVENER encadrant le contrat de prêt immobilier
4. 1er juillet 2002Institution du TAEG par directive européenne
5. 29 2021Décision du HCSF sur les conditions d’octroi des crédits immobiliers
6. 28/02/22Loi LEMOINE permettant la résiliation de l’assurance de prêt à tout moment
7. mai 1968---

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre VA et capital emprunté : la valeur acquise concerne un placement, tandis que le capital emprunté correspond au montant prêté à rembourser.
2. Croire que le taux variable n’a aucune limite : le CAPE fixe un plafond et un plancher de variation contractuels.
3. Mélanger prêt in fine et prêt classique amortissable : dans l’in fine, seul l’intérêt est payé pendant le prêt et le capital revient en une fois à la fin.
4. Se tromper sur l’endettement : le calcul du taux d’endettement inclut remboursement du crédit en cours et assurance, puis se compare à 35%.
5. Penser que la rétractation de 10 jours doit être motivée : elle ne nécessite pas de justification et la formalité passe par recommandé avec avis de réception.
6. Oublier que la condition suspensive d’obtention de prêt est d’ordre public : le vendeur ne peut pas la refuser en matière d’habitation.
7. Confondre sûreté réelle et sûreté personnelle : l’hypothèque porte sur un immeuble tandis que le cautionnement engage le patrimoine d’une personne ou d’un organisme.

✅ Checklist Examen

1. Savoir calculer la valeur acquise VA avec VA = C x (1+t)^n en identifiant C, t et n.
2. Savoir citer des exemples de prêts constitutifs de l’apport personnel (au moins deux).
3. Savoir calculer le taux d’endettement à partir des charges (crédit en cours + assurance) et des revenus, puis en déduire le reste possible vs 35%.
4. Connaître la logique du CAPE : hausse et baisse encadrées, et existence d’une possibilité de conversion en taux fixe (avec pénalité mentionnée).
5. Savoir distinguer prêt in fine et prêt relais par leurs modalités de paiement et leur durée indicative.
6. Connaître le rôle du PTZ et la règle générale qu’il ne finance pas la totalité de l’opération et doit être complété.
7. Savoir convertir un taux annuel en taux mensuel (proportionnel) et distinguer le taux équivalent.
8. Savoir déterminer le capital empruntable à partir d’une mensualité, d’un taux équivalent mensuel et d’un nombre de mois.
9. Savoir identifier les garanties assurées : ADI (décès/invalidité) et leurs déclencheurs contractuels par taux, ainsi que l’incapacité temporaire de travail.
10. Savoir décrire la répartition de l’assurance en cas de co-emprunteurs (quotité et fourchette 100% à 200% décrite).
11. Savoir calculer le coût du crédit avec la formule incluant mensualités totales, frais divers et coût d’assurance, puis la soustraction du capital.
12. Savoir ce que doit contenir l’offre de prêt et connaître la durée de validité et le délai de réflexion mentionnés.
13. Savoir citer les 3 conditions de caractère définitif du contrat (délai d’achat, obtention des prêts, garantie assurance décès-invalidité).
14. Savoir appliquer la rétractation de 10 jours (absence de motivation, recommandé avec AR, effet en cas de pluralité d’acquéreurs).