Fiche de révision : Introduction au marché immobilier français

📋 Plan du Cours

1. Rôle et responsabilités du maître d’ouvrage dans la reconstruction et rénovation
2. Fonctions et statut de l’administrateur de biens immobiliers
3. Organismes facilitant l’accès au logement social et leurs missions
4. Sociétés de placement immobilier (SCPI) et leurs avantages et inconvénients
5. Sources juridiques et cadre légal du droit immobilier
6. Réglementation, contrôle et déontologie des agents immobiliers
7. Obligations publicitaires et transparence des agents immobiliers envers les consommateurs
8. Fonctionnement et spécificités du marché immobilier
9. Caractéristiques et structure du parc immobilier résidentiel en France

📖 1. Rôle et responsabilités du maître d’ouvrage dans la reconstruction et rénovation

🔑 Notions clés & Définitions

• Le maitre d’ouvrage : Le propriétaire ou client qui décide, suit et paie les travaux de reconstruction ou rénovation, et peut demander des devis pour choisir les corps de métier.
• Maitre d’œuvre : L’architecte doit être nommé et inscrit au régime des architectes fonctionnaire payé par l’état.

📝 Points essentiels

• Le devis doit être clair, détaillé, contenir les mentions obligatoires (nom entreprise, assurances, dates, prix), signé par le client, et sert de contrat pour petits chantiers.
• Pour les gros chantiers, un contrat structuré selon la norme AFNOR NFP03.001 définit les obligations des parties.
• Le maître d’ouvrage public doit respecter le code des marchés publics, avec des procédures spécifiques selon le montant (appel d’offre).
• La loi Spinetta (1978) impose au maître d’ouvrage de souscrire une assurance Dommage Ouvrage, garantissant 10 ans contre les dommages compromettant la solidité ou l’habitabilité du bâtiment.

💡 À retenir

Le maître d’ouvrage est le pivot décisionnel et financier, responsable de la contractualisation, du suivi des travaux et de la garantie décennale dans la reconstruction et rénovation.

📖 2. Fonctions et statut de l’administrateur de biens immobiliers

🔑 Notions clés & Définitions

• Administrateur de bien : Un mandataire qui gère des biens immobiliers appartenant à des personnes physiques ou morales, à titre principal ou accessoire, avec une activité pouvant être commerciale ou civile selon les conditions.

📝 Points essentiels

• L’administrateur de biens agit en mandataire pour gérer des biens immobiliers appartenant à des personnes physiques ou morales.
• L’activité peut être exercée à titre principal ou accessoire, et est considérée commerciale si plus de 10 salariés sont employés.
• Si l’activité inclut la gestion de syndic, elle est considérée comme civile.

💡 À retenir

L’administrateur de biens joue un rôle juridique en tant que mandataire, avec une nature duale (commerciale ou civile) selon l’effectif et l’activité exercée.

📖 3. Organismes facilitant l’accès au logement social et leurs missions

🔑 Notions clés & Définitions

• Office Public de l’Habitat (OPH) : établissement public local industriel et commercial chargé de construire, gérer et améliorer les logements sociaux.

• Société Anonyme d’HLM (ESH) : société anonyme qui construit, achète et rénove des logements sociaux destinés aux familles éligibles.

• Société Civile de Placement d’HLM (SCP d’HLM) : société qui aménage et construit des logements sociaux, financée par des actionnaires et bénéficiant d’aides de l’État.

• Société d’Aménagement et de Construction Immobilière (SACI CAP) : organisme qui facilite l’accès à la propriété pour les personnes modestes, en collaborant avec les collectivités pour promouvoir la mixité sociale.

📝 Points essentiels

• Les OPH sont des établissements publics locaux à caractère industriel et commercial, qui ont pour missions principales la construction, la gestion et l’amélioration des logements sociaux. Créés pour répondre aux besoins locaux, ils interviennent dans la gestion quotidienne de ces logements.

• Les ESH, sociétés anonymes, ont pour activité la construction, l’achat et la rénovation de logements sociaux. Elles visent à fournir des logements aux familles éligibles, en complément des actions des OPH.

• Les SCP d’HLM sont des sociétés civiles qui aménagent et construisent des logements sociaux. Leur financement provient d’actionnaires et d’aides de l’État, leur permettant de réaliser des projets immobiliers dans le secteur social.

• Les SACI CAP ont pour objectif d’aider les personnes modestes à accéder à la propriété. Elles collaborent avec les collectivités territoriales pour favoriser la mixité sociale et faciliter l’accès à la propriété pour les ménages à faibles revenus.

• Les agences immobilières à vocation sociale participent également à l’accès au logement social. Elles doivent respecter le droit de toutes les parties, éviter les conflits d’intérêt, et privilégier la résolution amiable des litiges avec réactivité et bonne foi.

💡 À retenir

Les différents organismes publics et privés structurent et facilitent l’accès au logement social en France, en assurant la construction, la gestion, la rénovation et l’accession à la propriété pour les ménages modestes.

📖 4. Sociétés de placement immobilier (SCPI) et leurs avantages et inconvénients

🔑 Notions clés & Définitions

• Acteurs de l’immobilier : SCPI : Société de placement immobilier, organisme de placement collectif sous forme de société civil, elle repose sur le principe de « la pierre papier ».

📝 Points essentiels

• Les parts de SCPI sont accessibles à partir de 200€, libérant l’épargnant de la gestion directe des biens.
• Les SCPI offrent un rendement pouvant atteindre 6% par an, avec possibilité de déduire les intérêts d’emprunt.
• Les frais de gestion des SCPI varient entre 14% et 18%, avec des frais de sortie pouvant atteindre 10% si la sortie intervient avant 5 ans.
• Le crowdfunding immobilier permet à des particuliers de financer des promoteurs via des plateformes internet, avec un rendement de 8 à 10% par an mais sans garantie sur le capital et une liquidité limitée jusqu’à l’échéance du projet.
• AVANTAGES - Le prix d’achat des parts de société est faible (à partir de 200€) - On est libéré de la gestion des biens immobilier - Si l’on achète les parts grâce à un emprunt bancaire on peut déduire les intérêts d’empreint de ces revenue immobilier.
• INCONVENIENT - Manque de rendements - Perte de valeurs liées au marché immobilier - Frais de sortie (si on sort avant de 5 ans -> 10% de frais de sortie) - Frais de gestion (14% à 18%) Le crowdfunding : c’est une forme de financement participatif qui permet à des particuliers de prêter de l’argent à des promoteurs immobiliers pour financer des travaux de rénovations ou de constructions.

💡 À retenir

Les investissements collectifs immobiliers comme les SCPI et le crowdfunding offrent des rendements attractifs mais comportent des risques et une liquidité limitée, à comparer selon leur profil.

📖 5. Sources juridiques et cadre légal du droit immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Code de l’urbanisme : Recueil législatif qui régit les règles d’aménagement, d’utilisation et de gestion des sols et constructions.
• Code du commerce : Ensemble de textes législatifs encadrant les activités commerciales, y compris celles liées à l’immobilier.

📝 Points essentiels

• Le droit immobilier est encadré par la Constitution, notamment le principe du droit de propriété inscrit dans la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.
• Les sources juridiques incluent des textes législatifs, décrets, arrêtés et plusieurs codes : civil, urbanisme, commerce, environnement.
• Le cadre légal régit les contrats, droits réels, urbanisme et activités commerciales liées à l’immobilier.
• La loi Hoguet du 2 juillet 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 réglementent les activités des agents immobiliers.
• On trouve des textes législatifs, des lois des décrets des arrêtes qui encadre le secteur de l’immobilier.

💡 À retenir

Le droit immobilier repose sur un ensemble cohérent de lois, codes et règlements qui garantissent la sécurité juridique des transactions immobilières.

📖 6. Réglementation, contrôle et déontologie des agents immobiliers

🔑 Notions clés & Définitions

• Au sujet de : Expression utilisée pour introduire des précisions concernant les obligations professionnelles, notamment en matière d’aptitude, de compétence et de déontologie des agents immobiliers.
• Code de déontologie : Ensemble de règles adopté par les agents immobiliers depuis le 1er septembre 2015, renforcé par la loi Élan en 2018, qui impose une éthique professionnelle, le respect des lois, la compétence, l’organisation, la transparence et la confidentialité dans l’exercice de leur activité.
• Agent immobilier : Professionnel titulaire d’une carte professionnelle, réglementé par la loi Hoguet de 1970, chargé d’intermédier dans la vente ou la gestion d’immeubles, soumis à des obligations de compétence, d’éthique et de transparence.

📝 Points essentiels

• La loi Hoguet de 1970 réglemente la profession d’agent immobilier pour structurer ses activités et garantir la transparence des transactions.
• Le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière veille à la moralité, compétence et formation des professionnels immobiliers.
• Le code de déontologie, instauré en 2015 et renforcé en 2018, impose éthique, respect des lois, compétence, organisation, transparence et confidentialité aux agents immobiliers.
• Le non-respect du code de déontologie peut entraîner des sanctions par la commission de contrôle des activités immobilières.
• Si le code n’est pas respecté, la commission de control des activités de contrôle et de gestion immobilière.
• Son but est de structurer les activités de ventes et d’achat des agents immobilier afin d’éviter les dérives et de garantir des transactions transparence.

💡 À retenir

Un cadre réglementaire et déontologique strict est essentiel pour assurer la confiance et la qualité dans la profession d’agent immobilier.

📖 7. Obligations publicitaires et transparence des agents immobiliers envers les consommateurs

🔑 Notions clés & Définitions

• Arrêté du 10 janvier 2017 : Un texte réglementaire qui impose aux agents immobiliers d'afficher obligatoirement pour les locations le loyer charges comprises, la localisation du bien, sa surface et l'indication si le logement est meublé ou non.

📝 Points essentiels

• Les agents immobiliers doivent faire apparaître sur tous documents professionnels leur numéro de carte, lieu de délivrance, raison sociale, nom et adresse du garant, montant de la garantie et tarifs précis.
• La publicité est encadrée pour éviter les pratiques trompeuses, notamment la diffusion d’annonces sans mandat ou présentant un bien comme exclusif alors que ce n’est pas le cas.
• Pour les ventes, le pourcentage TTC des honoraires à la charge de l’acquéreur doit être indiqué, ainsi que le prix de vente hors et toutes charges incluses.
• Pour les locations, l’arrêté du 10 janvier 2017 impose l’affichage obligatoire du loyer charges comprises, localisation, surface et indication si le logement est meublé ou non.
• Les agents immobiliers sont soumis aux règles du code de la consommation contre les pratiques commerciales trompeuses.
• 1- Faire apparaitre sur tt les documents à usage pro : Num de la carte le lieu de délivrance Raison social (le nom de l’entreprise et la forme, SARL… ) Nom et adresse du garant Le montant de la garantie Le tarif précis La pub sur la vitrine… très encadré Possibilité d’avoir des fonds mais il faut prendre des garanties Sue le site les tarifs doivent être accessible en 2 cliques Mettre num de carte apparente Si diffusion de photos trompeuse ou modifié cela peut être sanctionné.
• Aussi présenter un bien comme exclusif alors que mandat simple.

💡 À retenir

Les agents immobiliers doivent respecter des obligations strictes de transparence et d'information, notamment en matière d'affichage des tarifs, des garanties et des caractéristiques des biens, afin de protéger les consommateurs contre les pratiques trompeuses.

📖 8. Fonctionnement et spécificités du marché immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Courtier : Un intermédiaire qui cherche à obtenir les meilleures conditions de prêt en contactant différentes banques.
• Marché immobilier : Un système d’échange où se rencontrent l’offre des vendeurs et la demande des acheteurs, aboutissant à un prix d’équilibre pour les biens immobiliers.
• Marché très : terrain, appartement, maison, surface, âge de construction, orientation, confort, entretien… Sur ce marché très segmenté on peut dire qu’il y a plusieurs marchés.

📝 Points essentiels

• Le marché immobilier est un système d’échange où se rencontrent l’offre (vendeurs) et la demande (acheteurs) aboutissant à un prix d’équilibre.
• Le marché immobilier comprend deux segments : le bien de consommation (services logement, location) et le bien d’investissement (achat pour usage ou location).
• Les biens immobiliers sont hétérogènes (type, localisation, âge, confort) et le marché est segmenté en plusieurs sous-marchés locaux.
• L’offre est rigide à court terme en raison des délais de construction, tandis que la demande est élastique, ce qui influence la formation des prix.
• Les prix immobiliers varient fortement selon les régions, avec des niveaux plus élevés en Île-de-France et dans le sud de la France.
• Les vendeurs en ile de France restent sur des prix élevés, notamment à Paris ou ça bloque le marché.
• Sur le marché de l’immobilier on assiste à une demande élastique et une offre rigide.

💡 À retenir

Le marché immobilier est un système d’échange où se rencontrent l’offre (vendeurs) et la demande (acheteurs) aboutissant à un prix d’équilibre.

📖 9. Caractéristiques et structure du parc immobilier résidentiel en France

🔑 Notions clés & Définitions

• France : Le crédit immobilier de France propose cette assurance aux empreinteurs.
• Évolution : Évolution des taux d’intérêt influence la capacité d’emprunt des ménages - La durée des prêts doive être pris en compte en 2020 on peut empreinte jusqu’à 30 ans, aujourd’hui 25 ans.

📝 Points essentiels

• En 2024, la France compte environ 38,2 millions de logements.
• Le parc immobilier résidentiel est classé en plusieurs catégories, dont le domicile, qui désigne le logement principal occupé par les ménages.
• L’étude du parc immobilier permet d’analyser la structure, la qualité et les conditions de logement des résidents.

💡 À retenir

Appréhender la composition et les caractéristiques du parc résidentiel français est crucial pour comprendre les enjeux du logement.

📅 Repères chronologiques

📊 Tableaux de Synthèse

Comparatif des organismes facilitant l’accès au logement social

⚠️ Pièges & Confusions Fréquentes

1. Confusion entre maître d’ouvrage et maître d’œuvre.
2. Confusion entre administrateur de biens et gestionnaire immobilier.
3. Mésestimer le rôle des organismes publics dans le logement social.
4. Confusion entre SCPI et crowdfunding immobilier.
5. Ignorer le cadre légal spécifique à chaque activité immobilière.
6. Sous-estimer l’impact des frais et charges dans l’investissement immobilier.
7. Confusion entre réglementation, contrôle et déontologie des agents immobiliers.

✅ Checklist Examen

1. Vérifier la responsabilité du maître d’ouvrage dans la souscription d’assurance Dommage Ouvrage.
2. Connaître le cadre légal régissant la profession d’agent immobilier.
3. Identifier les missions principales des organismes de logement social.
4. Comparer les avantages et inconvénients des SCPI.
5. Comprendre la segmentation du marché immobilier.
6. Analyser la structure du parc immobilier résidentiel français.
7. Maîtriser les règles de publicité et de transparence pour les agents immobiliers.
8. Se familiariser avec la réglementation sur la déontologie des agents immobiliers.
9. Étudier l’évolution des taux d’intérêt et leur impact sur le marché immobilier.
10. Connaître les principales lois encadrant le secteur immobilier.
11. Savoir distinguer les différents types de logements dans le parc résidentiel.