Fiche de révision : Maîtrise d’œuvre et phases de projet

📋 Plan du Cours

1. Acteurs de la maîtrise d’œuvre
2. Maître d’ouvrage et programme
3. Équipe pluridisciplinaire
4. Phases et diagnostic du projet
5. Contraintes du site et du bâti
6. Études de faisabilité et urbanisme
7. Livrables de la phase esquisse
8. Avant-projet et engagements
9. Autorisations et seuils de surface

📖 1. Acteurs de la maîtrise d’œuvre

🔑 Notions clés & Définitions

• Maître d’ouvrage : Client de l’architecte et de l’architecte d’intérieur.
• Maître d’œuvre : Architecte ou architecte d’intérieur, éventuellement accompagné d’autres intervenants.

📝 Points essentiels

• Il n’existe pas d’Ordre des architectes d’intérieur, mais un Syndicat national, l’UNAID.

💡 Astuce mémo

Le maître d’ouvrage commande ; le maître d’œuvre conçoit et conduit.

📖 2. Maître d’ouvrage et programme

🔑 Notions clés & Définitions

• Programme : Cahier des charges du client, qui exprime les futurs occupants, les besoins en locaux, nombre, surfaces et hauteurs, le budget, les préférences esthétiques, les délais et le phasage éventuel, ainsi que les souhaits fonctionnels.

★ À maîtriser

📌 Le programme doit être écrit, daté et signé, car il constitue le document contractuel de base de la mission et est joint au contrat de l’architecte.

• Les maîtres d’ouvrage privés comprennent : les particuliers, les commerces, les entreprises, les associations, notamment des clubs de sport pouvant bénéficier d’aides publiques

• Les maîtres d’ouvrage publics comprennent : les communes, les métropoles ou communautés de communes, les départements, les régions, l’État, les hôpitaux et Ehpad, les musées et médiathèques, les lieux de culte et établissements pénitentiaires

Compléments

📌 Si le client ne fournit pas de programme écrit, l’architecte le rédige et le fait valider par le client.

📌 En marché public, le programme est fourni et joint à l’appel d’offres ; ses modifications en cours de mission doivent être décrites et validées par un document daté.

• Les logements collectifs constituent un cas particulier, porté par des promoteurs privés ou des bailleurs sociaux.

• Le premier contact peut être établi par :

  • la relation
  • le bouche-à-oreille
  • un appel d’offres
  • un concours

📖 3. Équipe pluridisciplinaire

★ À maîtriser

📌 Une équipe pluridisciplinaire peut être exigée dans un appel d’offres ou constituée selon la complexité du projet pour répondre à ses contraintes, notamment techniques.

• Les co-traitants possibles sont :
  • des architectes
  • des ingénieurs spécialisés
  • des paysagistes
  • des géomètres ou maîtres d’œuvre VRD
  • des économistes
  • des pilotes de chantier ou OPC
  • des urbanistes

Compléments

• Pour un projet conséquent, l’équipe pluridisciplinaire permet à l’architecte de se concentrer sur la conception architecturale, mais les honoraires sont partagés entre les co-traitants.

📖 4. Phases et diagnostic du projet

★ À maîtriser

📌 La validation de chaque phase par le maître d’ouvrage permet de passer à la phase suivante et de facturer à l’avancement la partie de mission réalisée.

• La mission de base comprend les phases ESQ, APS, APD, PRO, DCE, ACT, VISA, DET et AOR.

📌 Le DIAG est fréquent pour un bâti existant destiné à être modifié, mais il n’est généralement pas prévu pour une construction neuve.

Compléments

• Les missions complémentaires peuvent comprendre :

  • EDE
  • EDL
  • DIAG
  • OPC
  • la conception de mobilier spécifique
  • la signalétique

• Le DIAG peut comprendre des relevés 2D ou 3D sur place avec des outils traditionnels ou un scanner 3D produisant un nuage de points, ainsi que des observations et l’analyse des documents disponibles.

💡 Astuce mémo

ESQ ouvre la mission ; AOR en marque la réception.

📖 5. Contraintes du site et du bâti

★ À maîtriser

• Le zonage sismique français comprend cinq niveaux :

  • zone 0 à sismicité négligeable mais non nulle
  • zone Ia à sismicité très faible
  • zone Ib à sismicité faible
  • zone II à sismicité moyenne
  • zone III à sismicité forte, notamment aux Antilles

• Une étude géotechnique de reconnaissance permet de prévoir le type de fondations adapté au sol, notamment lorsque des argiles gonflantes sont recherchées pour les exigences des assurances décennales.

Compléments

📌 Les contraintes géotechniques de démarrage peuvent entraîner un surcoût financier qui doit être anticipé et communiqué au client.

• Les contraintes sismiques influencent les formes générales et les proportions des ouvertures ; leur effet architectural est négligeable dans les zones à faible risque selon le cours.

• Les fondations peuvent avoir des points d’appui surfaciques ou ponctuels, et les fondations profondes comprennent notamment les pieux vissés et les micropieux.

• L’étude du bâti existant porte notamment sur l’isolation, la ventilation et le chauffage, afin d’évaluer leur conservation ou leur remplacement par des systèmes à meilleur rendement.

💡 Astuce mémo

Sol contraignant → fondations adaptées et surcoût à anticiper.

📖 6. Études de faisabilité et urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• PLU : Document officiel d’urbanisme opposable aux tiers en cas de procédure judiciaire.

★ À maîtriser

• Les zones d’urbanisme distinguent notamment : les zones U déjà urbanisées, les zones AU à urbaniser, les zones N naturelles, inconstructibles ou peu constructibles

Compléments

• Le PLU est généralement élaboré par des bureaux d’études spécialisés en urbanisme avec les communes ou intercommunalités, soumis à enquête publique, voté et validé par le conseil municipal ou communautaire, puis entériné par le préfet.

• Le PLU comprend notamment :

  • le PADD
  • des plans
  • un règlement

• En l’absence de PLU, les documents applicables peuvent être :

  • un ancien POS
  • une carte communale
  • le règlement national d’urbanisme (RNU)

• La faisabilité doit aussi considérer : les droits de vue, les nuisances sonores, les installations classées ou dangereuses, l’inondabilité, les servitudes liées aux réseaux parfois présents dans des parcelles privées

📖 7. Livrables de la phase esquisse

★ À maîtriser

📌 Avant de commencer la phase esquisse, le maître d’œuvre doit faire établir un contrat de mission ou, si des imprécisions empêchent de le rédiger, un contrat d’étude préliminaire ou un devis détaillé accepté par le client.

📌 Le travail d’esquisse ne peut commencer qu’après validation écrite du contrat ou du devis par le client.

• Le dossier d’esquisse peut présenter la volumétrie par dessins perspectifs ou images numériques 2D et 3D, ainsi qu’une façade significative et des plans simples généralement au 1/200°.

• La notice architecturale et technique résume les contraintes du programme, le parti et les intentions du projet, ainsi que son insertion dans l’environnement extérieur.

• La notice économique d’esquisse vérifie la compatibilité entre l’ambition du client et son enveloppe à partir d’un budget global de travaux, et le cours indique un coût rarement inférieur à 1 700 à 2 000 euros par m².

Compléments

📌 Les planches d’esquisse doivent comporter un cartouche avec les coordonnées du maître d’ouvrage et du maître d’œuvre, la date, la phase et l’indication du nord sur les plans.

📖 8. Avant-projet et engagements

★ À maîtriser

📌 En marché public, l’avant-projet est généralement séparé en APS et APD, tandis qu’en marché privé ces deux phases peuvent être regroupées.

• À la fin de l’APS, les surfaces de chaque local doivent être définies dans leur version définitive et le maître d’ouvrage valide l’orientation générale du projet, éventuellement avec des réserves ou des demandes de modifications mineures.

• L’APD définit notamment :

  • les matériaux
  • le dimensionnement
  • la performance énergétique
  • la résistance au feu en ERP

• La fin de l’APD permet de constituer le dossier de permis de construire, le cas échéant, et de chiffrer le budget travaux par lots.

Compléments

📌 À la fin de l’APD, le maître d’œuvre s’engage officiellement sur le montant des travaux selon un taux de tolérance prévu au contrat et peut être pénalisé en cas de dépassement.

📖 9. Autorisations et seuils de surface

★ À maîtriser

📌 Aucune autorisation d’urbanisme n’est à demander si le projet ne modifie pas l’aspect extérieur et ne crée pas de surface de plancher complémentaire, mais un dossier spécifique reste requis pour les travaux en ERP.

• Les seuils principaux de surface de plancher cités pour orienter les démarches sont 5 m², 20 m² — parfois 40 m² pour une extension — et 150 m², seuil lié à la validation obligatoire par un architecte HMONP.

Compléments

• Le formulaire CERFA pour une maison individuelle est le 1340616 pour un permis de construire et le 1370312 pour une déclaration préalable.

• Pour les autres projets, les formulaires CERFA sont le 1340916 pour un permis de construire et le 1340412 pour une déclaration préalable.

• Pour un ERP, le dossier spécifique accessibilité et sécurité incendie utilise le formulaire CERFA 13824*04, qu’il soit déposé avec ou sans permis de construire.