QCM : Critères et Réglementation des Ventes Immobilières — 12 questions

Explication

La règle selon laquelle l’engagement d’édifier doit être pris personnellement par le vendeur pour que la vente soit qualifiée de VIC a été précisée par la jurisprudence de la Cour de Cassation dans un arrêt du 28 janvier 2009. Cet arrêt établit que si l’engagement n’est pas personnellement pris par le vendeur, il ne s’agit pas d’une VIC.

Explication

Selon la jurisprudence, notamment Cass 28 janv 2009, pour que la vente d'immeuble à construire (VIC) soit valable, l'engagement d'édifier doit être pris personnellement par le vendeur lui-même, et non par une société ou un tiers. Les autres options représentent des erreurs ou des cas où l'engagement n'est pas pris directement par le vendeur, ce qui ne satisferait pas la condition essentielle pour qualifier le contrat de VIC.

Explication

La vente en catastrophe est caractérisée par une situation où le promoteur rencontre de graves difficultés financières, ce qui peut entraîner l’arrêt du chantier ou une revente, sans que cela constitue une VIC. La VIC repose sur un engagement personnel du vendeur à édifier l’immeuble dans un délai fixé, ce qui n’est pas le cas en cas de vente en catastrophe.

Explication

La jurisprudence du 29 janvier 1980 a effectivement considéré que lors de l’avant-contrat, la vente d’un immeuble en cours de construction relevait encore de la VIC, si la construction n’était pas achevée. Les autres années ne correspondent pas à cette décision clef.

Explication

La vente d’immeuble achevé concerne un immeuble déjà construit et terminé, sans obligation de construction ou d’achèvement futur. Elle se distingue de la VIC ou de la vente en programme, qui concernent des immeubles en construction ou à construire.

Explication

Dans une VEFA, la propriété de l’immeuble est transférée à l’achèvement, conformément à l'article 1601-3 cciv, tandis que les droits sur le sol sont transférés dès la signature du contrat, souvent en indivis. Cette distinction est essentielle pour comprendre le régime de transfert en VEFA.

Explication

Le mode de transfert différé ou progressif dans la VEFA limite le risque pour l’acheteur en transférant la propriété uniquement lorsque l’immeuble est achevé ou à un stade spécifique, ce qui permet de garantir que la construction est conforme et que les risques liés à la construction sont maîtrisés. Cela nécessite cependant une vigilance accrue sur la vérification du permis et de l’état d’avancement.

Explication

Le régime de paiement en VEFA, encadré par l’article L 261-12 CCH, vise principalement à assurer que le paiement du prix est effectué en fonction de l’avancement réel des travaux, ce qui sert à protéger l’acheteur contre le paiement anticipé sans contrepartie. Il garantit que l’acheteur ne paie pas la totalité du prix avant que l’immeuble ne soit construit dans les règles et dans les délais, renforçant ainsi la sécurité juridique et financière de la transaction.

Explication

Dans la VEFA, la propriété de l’immeuble est transférée à l’acquéreur principalement à l’achèvement, constaté par acte authentique, sauf pour les droits sur le sol, qui sont transférés dès la signature. Cette règle garantit que l’acquéreur devient propriétaire de l’immeuble une fois celui-ci achevé, assurant ainsi la sécurité juridique de la transaction.

Explication

Le concept de 'transfert à terme' dans le contexte des ventes immobilières, notamment en VEFA ou vente à terme, est principalement formulé et précisé dans le Code Civil, en particulier à l'article 1601-2, qui prévoit que le transfert de propriété peut être différé à la date de l'achèvement, ce qui constitue la base juridique du transfert à terme.

Explication

Le paiement à terme doit suivre un calendrier précis, basé sur l’avancement des travaux, avec des seuils réglementaires en secteur protégé ou libre, et le dépôt doit être effectué sur un compte séparé pour garantir la restitution en cas de non-respect ou de rétractation.

Explication

La jurisprudence considère que la vente de programmes en phase d’avant-contrat implique un engagement de construire, relevant donc de la VIC, car l’immeuble n’est pas achevé et la construction n’est pas encore terminée, contrairement à la vente d’immeuble achevé qui ne relève pas de cette catégorie.