Impôt du patrimoine immobilier des personnes physiques : Impôt remplacé depuis 2018 par l’IFI, basé sur le patrimoine net immobilier des personnes physiques dont la valeur dépasse 1 300 000€. Il concerne uniquement les biens immobiliers, excluant les actifs financiers, œuvres d’art ou biens meubles.
Exclusion des actifs financiers, œuvres d’art ou biens meubles : Ces types d’actifs ne sont pas pris en compte dans l’assiette de l’IFI, qui se limite aux biens immobiliers et droits immobiliers.
Remplace l’impôt de solidarité sur la fortune depuis 2018 : L’IFI a remplacé la précédente imposition sur la fortune, se concentrant exclusivement sur le patrimoine immobilier.
Impôt basé sur le patrimoine net immobilier supérieur à 1 300 000€ : Seules les personnes dont le patrimoine immobilier net dépasse ce seuil sont imposables, après déduction des dettes afférentes.
Personnes imposables au niveau du foyer fiscal : L’imposition s’applique au niveau du foyer fiscal, comprenant le ou les contribuables et leurs personnes à charge.
Biens immobiliers bâtis ou non bâtis : Immeubles résidentiels, commerciaux, industriels, terrains nus, etc., qui entrent dans l’assiette de l’IFI.
Droits immobiliers : Droits liés à l’immobilier, tels que droits au bail, usufruits immobiliers, droits d’usage, qui sont inclus dans l’assiette de l’IFI.
Parts de sociétés immobilières : Parts dans des SCI, SCPI, sociétés à prépondérance immobilière ou foncières cotées, à condition que l’actif immobilier de la société représente plus de 50 % de ses actifs.
L’IFI concerne uniquement le patrimoine immobilier des personnes physiques, excluant les actifs financiers, œuvres d’art ou biens meubles.
La valeur du patrimoine immobilier est déterminée par la valeur vénale des biens, avec un abattement de 30 % pour la résidence principale.
La déclaration doit être faite si la valeur du patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000€, en reportant le détail sur une déclaration spécifique annexée à la déclaration de revenus.
La territorialité de l’imposition dépend du domicile fiscal : en France ou hors de France, avec application des conventions fiscales le cas échéant.
La valeur des biens immobiliers comprend aussi bien les biens détenus directement que les parts de sociétés immobilières, sous condition que l’actif immobilier représente plus de 50 % de l’actif total de la société.
Les dettes afférentes aux actifs immobiliers, telles que emprunts ou dépenses d’acquisition, sont déduites pour le calcul du patrimoine net immobilier.
L’IFI impose uniquement le patrimoine immobilier des personnes physiques dont la valeur nette dépasse 1 300 000€, en excluant tout actif financier ou mobilier, avec une déclaration spécifique pour le patrimoine supérieur à ce seuil.
Champ d’application de l’IFI : Ensemble des personnes et biens soumis à l’impôt sur la fortune immobilière, conformément aux critères définis par la législation. Il inclut les personnes domiciliées en France ou hors de France, ainsi que leurs biens immobiliers situés en France ou à l’étranger, selon leur domicile fiscal (voir section 3).
Territorialité de l’imposition : Principe selon lequel l’imposition de l’IFI concerne uniquement les biens immobiliers situés en France pour les personnes domiciliées hors de France, et en France et à l’étranger pour celles domiciliées en France. La résidence fiscale détermine l’étendue de l’imposition (voir section 3).
Personnes domiciliées en France ou hors de France : La domiciliation fiscale est déterminée comme en matière d’impôt sur le revenu. Les personnes domiciliées en France sont imposables sur leurs biens en France et à l’étranger, tandis que celles hors de France sont imposées uniquement sur leurs biens situés en France (voir section 3).
Biens imposables dans le cadre de l’IFI : Biens immobiliers bâtis ou non bâtis (résidences principales, secondaires, immeubles de rapport), droits immobiliers (droits au bail, usufruits immobiliers, droits d’usage), et parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI, sociétés à prépondérance immobilière ou foncières cotées) si l’actif immobilier représente plus de 50 % de la valeur de la société (voir section 3).
Exclusions de l’assiette de l’IFI : Biens professionnels affectés à l’activité, mobiliers, œuvres d’art, véhicules, objets précieux, parts de sociétés non immobilières, biens forestiers. Ces biens ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’IFI (voir section 3).
Détermination du domicile fiscal : Critère permettant d’établir si une personne est imposable en France ou hors de France, selon la législation en vigueur. Elle conditionne l’assiette et la territorialité de l’IFI (voir section 3).
L’IFI s’applique aux personnes domiciliées en France ou hors de France, en fonction de leur résidence fiscale, et couvre principalement les biens immobiliers, à l’exclusion de certains biens mobiliers et professionnels.
Les biens imposables à l’IFI regroupent principalement les immeubles, droits immobiliers et parts de sociétés immobilières dont l’actif immobilier dépasse 50 %, tandis que les biens professionnels, mobiliers et autres biens non immobiliers sont exclus.
Le calcul de l’IFI consiste à déterminer la valeur nette des biens immobiliers en déduisant les dettes afférentes, puis à appliquer le barème progressif de 2025, avec possibilité de réduire l’impôt par des dons.
L’obligation de déclaration pour patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000€ consiste à fournir un détail précis de ce patrimoine et de ses dettes, via une déclaration spécifique annexée à la déclaration de revenus, afin de garantir la transparence fiscale.
Formalités d’enregistrement des actes : procédure administrative consistant à déposer certains actes auprès de l’administration fiscale pour leur donner date certaine, assurer leur conservation et leur validité juridique.
Droits d’enregistrement pour actes soumis à formalité fiscale : somme due lors de l’enregistrement d’actes, calculée en fonction de la nature et de la valeur de l’acte, permettant de financer la procédure et d’assurer la légitimité de l’acte.
Procédure d’enregistrement : ensemble des étapes comprenant le dépôt de l’acte, le calcul et le paiement des droits, l’apposition du cachet fiscal, et la remise d’un exemplaire enregistré.
Conséquences de l’enregistrement :
L’enregistrement des actes est une formalité essentielle qui confère date certaine, sécurité juridique, preuve et publicité, notamment dans le cadre des transactions immobilières et commerciales.
Droits de mutation à titre onéreux : Fiscalité applicable lors du transfert de propriété d’un bien immobilier ou de droits assimilés en contrepartie d’un prix. Ces droits concernent notamment les ventes d’immeubles, droits immobiliers, et apports en société (voir section 6).
Assiette basée sur le prix ou la valeur vénale : La base de calcul des droits de mutation est le prix payé par l’acquéreur ou, à défaut, la valeur vénale réelle du bien si elle est supérieure au prix déclaré.
Taux progressifs selon le prix de vente : Les droits de mutation sont calculés selon un barème où le taux augmente en fonction du montant de la transaction. Par exemple, pour la cession de fonds de commerce, le taux varie selon des seuils précis (voir section 6).
Exemples : Vente d’immeubles, droits immobiliers (usufruit, nue-propriété), apports en société.
Les droits de mutation à titre onéreux sont calculés sur la base du prix ou de la valeur vénale du bien, avec un taux progressif, lors de la cession ou de l’apport d’un bien immobilier ou de droits assimilés, et nécessitent une formalité d’enregistrement pour leur validité.
Cession du fonds de commerce : Transfert de l'ensemble des éléments corporels et incorporels permettant l'exploitation commerciale, comprenant notamment la clientèle, l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, ainsi que les marchandises (voir aussi "clientèle", "droit au bail", "marchandises"). La cession peut porter sur le fonds dans son ensemble ou sur certains éléments séparément, comme le droit au bail ou la clientèle.
Droits de mutation pour la cession de fonds de commerce : Impôt dû lors de la cession à titre onéreux du fonds de commerce, calculé selon un barème progressif en fonction du prix de vente, avec seuils spécifiques.
Clientèle : Ensemble des clients réguliers ou potentiels attachés au fonds de commerce, considéré comme un élément incorporel du fonds.
Droit au bail : Droit d'occuper un local commercial en vertu d’un bail commercial, cédé séparément ou avec le fonds de commerce.
Marchandises : Stock de biens corporels destiné à la vente, cédé avec le fonds ou séparément selon le contexte.
Taux progressifs selon le prix de vente, avec seuils : La fiscalité applicable aux droits de mutation est progressive, avec des seuils fixés à 23 000 € et 200 000 €, appliquant respectivement 0%, 3%, puis 5% au-delà de ces seuils.
La cession du fonds de commerce inclut la clientèle, le droit au bail, les marchandises, ainsi que d’autres éléments corporels et incorporels. La vente peut porter sur le fonds dans son ensemble ou sur certains éléments séparément, comme le droit au bail ou la clientèle civile.
Les droits de mutation s'appliquent à la cession à titre onéreux du fonds de commerce, du droit au bail, de la clientèle, ou des marchandises, selon leur nature et leur intégration dans la transaction.
Le taux des droits de mutation est progressif en fonction du prix de vente :
La base d’imposition pour les droits de mutation comprend la clientèle et le droit au bail, mais exclut les marchandises si elles sont vendues séparément.
Lors d’une vente, le calcul des droits de mutation s’effectue sur la somme des éléments cédés, en appliquant le taux correspondant à chaque tranche de prix.
La cession du fonds de commerce est soumise à des droits de mutation dont le montant dépend du prix de vente, avec un barème progressif et des seuils précis, intégrant notamment la clientèle, le droit au bail et les marchandises selon leur mode de cession.
| Critère | Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) | Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) |
|---|---|---|
| Année de remplacement | 2018 | Avant 2018 |
| Assiette | Patrimoine net immobilier (biens immobiliers + droits immobiliers + parts de sociétés immobilières si >50%) | Patrimoine global (biens mobiliers, immobiliers, actifs financiers, œuvres d’art, etc.) |
| Seuil d’imposition | 1 300 000 € de patrimoine immobilier net | Seuil variable, souvent supérieur à 1 300 000 € |
| Actifs exclus | Actifs financiers, œuvres d’art, biens meubles, biens professionnels | Actifs mobiliers, professionnels, œuvres d’art, etc. |
| Taux d’imposition | Progressifs, selon la valeur du patrimoine | Progressifs, selon la valeur du patrimoine |
| Déclaration | Spécifique, annexée à la déclaration de revenus | Sur déclaration globale de patrimoine |
| Critère | Biens imposables IFI | Biens non imposables IFI |
|---|---|---|
| Biens immobiliers | Résidences principales, secondaires, immeubles de rapport, terrains nus | Biens professionnels, mobiliers, œuvres d’art, véhicules, biens forestiers, parts non immobilières |
| Droits immobiliers | Droits au bail, usufruits, droits d’usage | N/A |
| Parts de sociétés immobilières | Parts dans SCI, SCPI, sociétés à prépondérance immobilière si >50% actif immobilier | Parts dans sociétés non immobilières |
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1. Comment un contribuable doit-il procéder pour déterminer si ses biens immobiliers sont soumis à l'IFI dans le cadre de sa déclaration de patrimoine ?
2. Quel est le rôle principal de la cession de fonds de commerce dans une opération commerciale ?
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IFI — définition ?
Impôt sur le patrimoine immobilier des personnes physiques.
Champ d'application IFI — qui ?
Personnes physiques dont le patrimoine immobilier dépasse 1 300 000€.
Biens imposables IFI — quels ?
Biens immobiliers, droits immobiliers, parts de sociétés immobilières >50% actifs immobiliers.
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