Fiche de révision : La vente immobilière

📋 Plan du Cours

1. Formation et publicité de la vente
2. Déroulement du dossier de vente
3. Objet et conformité du bien
4. Statut et obligations du vendeur
5. Statut et obligations de l’acquéreur
6. Prix et modalités de paiement
7. Transferts et rédaction des actes
8. Rémunération et partage notarial

📖 1. Formation et publicité de la vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente immobilière : Selon l’article 1582 du Code civil, la vente est une convention par laquelle une partie s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer, et elle peut être réalisée par acte authentique ou sous seing privé.
• Publicité foncière : Regroupe les formalités destinées à informer les tiers de tout changement relatif au droit de propriété ou aux droits attachés à un bien immobilier, ainsi que des charges qui peuvent le grever.
• Consensualisme : Signifie que l’échange des consentements suffit en principe à former la vente.

★ À maîtriser

📌 La vente immobilière doit obligatoirement passer par un notaire, qui détient le monopole de la publicité foncière.

📌 Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite et la propriété est acquise à l’acheteur dès l’accord sur la chose et le prix, même si la chose n’a pas encore été livrée et le prix n’a pas encore été payé.

Compléments

• La publicité foncière est assurée par le service de la publicité foncière, anciennement appelé bureau de conservation des hypothèques, et donne lieu au paiement d’une taxe de publicité foncière.

💡 Astuce mémo

Accord sur la chose et le prix → vente parfaite

📖 2. Déroulement du dossier de vente

★ À maîtriser

• La deuxième phase consiste à ouvrir et constituer le dossier en réunissant les documents relatifs aux parties et au bien.

📌 La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur, tandis que la promesse synallagmatique de vente engage déjà le vendeur et l’acheteur.

• Les cinquième et sixième phases comprennent l’authentification de l’acte, sa publication au service de la publicité foncière et le paiement des taxes, la publication rendant l’acte opposable aux tiers.

Compléments

• La promesse unilatérale d’achat engage uniquement l’acheteur, tandis que la VEFA constitue un contrat de réservation portant sur une vente en l’état futur d’achèvement.

• La troisième phase consiste à rédiger l’avant-contrat choisi en fonction du dossier, puis la quatrième phase consiste à constituer le dossier d’usage.

• Lorsque deux notaires interviennent sur le dossier, les étapes peuvent varier selon qu’une étude représente les deux parties ou une seule, et les émoluments sont partagés.

📖 3. Objet et conformité du bien

★ À maîtriser

📌 L’objet de la vente doit porter sur un bien déterminé ou déterminable appartenant au vendeur.

• Avant la vente, il faut vérifier la conformité du bien aux règles d’urbanisme de la commune et, lorsque des travaux ont été réalisés, l’obtention des autorisations ainsi que l’absence de recours en cours.

📌 L’usage envisagé du bien doit être compatible avec le règlement de propriété, notamment lorsqu’il s’agit d’un lot de copropriété.

Compléments

• La vente peut porter sur un immeuble bâti, des lots séparés, un immeuble entier, un terrain nu ou un terrain à bâtir.

📖 4. Statut et obligations du vendeur

★ À maîtriser

📌 Le vendeur doit être propriétaire du bien, ce qui se vérifie grâce à son titre de propriété.

📌 Le vendeur, personne physique ou morale, doit être capable de conclure la vente, car celle-ci constitue un acte de disposition.

📌 Pour un vendeur mineur ou majeur protégé, le représentant intervient selon le régime applicable et l’accord préalable du juge doit être obtenu par ordonnance autorisant la vente.

📌 Sous le régime de la communauté, les deux époux doivent signer l’acte en application du principe de cogestion, tandis que le propriétaire d’un bien propre signe seul, sauf si le logement familial impose le consentement de son époux.

📌 Le vendeur doit délivrer un bien libre de charges et d’inscriptions, ce qui exige une mainlevée lorsqu’une inscription hypothécaire grève le bien.

📌 La garantie d’éviction protège l’acquéreur contre les troubles provenant d’un tiers, tandis que la garantie des vices cachés concerne les défauts non apparents du bien.

• L’erreur est une fausse représentation de la réalité, le dol repose sur des manœuvres ou mensonges, et la violence résulte d’une contrainte physique, verbale ou psychologique.

📌 Dans une vente immobilière, le vendeur non professionnel n’est en principe pas tenu de la garantie des vices cachés, sauf si l’acquéreur démontre qu’il connaissait le vice, ce qui peut caractériser un dol.

Compléments

• Le titre de propriété du vendeur peut notamment résulter d’une licitation, d’une donation, d’une vente en viager, d’une vente, d’une prescription acquisitive, d’une VEFA, d’un partage conjugal ou successoral, d’une attestation immobilière de propriété, d’un échange ou d’une dation en paiement.

• La délivrance du bien s’effectue par la remise des clés et des titres antérieurs au jour de la signature de l’acte.

📖 5. Statut et obligations de l’acquéreur

★ À maîtriser

📌 L’acquéreur peut être une personne physique ou morale et doit être capable de conclure la vente, qui constitue un acte de disposition.

📌 L’acquéreur doit payer le prix selon les conditions prévues au contrat, en principe comptant à la comptabilité du notaire pour le compte du vendeur, même lorsqu’il finance l’achat par un prêt.

Compléments

• En cas de défaut de paiement, la vente peut aller jusqu’à sa résolution par la banque selon les conditions applicables au financement.

📖 6. Prix et modalités de paiement

★ À maîtriser

📌 Le prix de vente doit correspondre à la valeur vénale du bien et être exprimé en euros.

• Un prix non réglé peut entraîner la requalification civile et fiscale de la vente en donation déguisée, avec les conséquences fiscales correspondantes.

📌 Un paiement comptant est effectué en une seule fois, un paiement à terme intervient au plus tard à une date ou un événement déterminé, une rente viagère est versée selon la durée de vie prévue, et la dation en paiement utilise un bien expertisé au lieu d’une somme d’argent.

📌 Pour tout paiement partiel ou total sans frais, une attestation bancaire d’origine des fonds doit être remise au notaire afin de respecter les obligations de la loi TRACFIN.

Compléments

• Le prix de vente sert de base au calcul des droits de mutation à titre onéreux.

• En cas de refus du client de fournir l’attestation d’origine des fonds, le notaire effectue une déclaration de suspicion.

📖 7. Transferts et rédaction des actes

📝 Points essentiels

📌 La signature de l’acte authentique entraîne le transfert de propriété et le transfert de la charge des risques, même si le droit commun prévoit le transfert dès l’échange des consentements.

📌 Comme l’acquéreur supporte les risques à compter de l’acte authentique, il doit fournir au notaire une attestation d’assurance du bien le jour de la signature.

• Le transfert de jouissance intervient en principe le jour de la signature de l’acte authentique, mais le bien peut être vendu loué ou sa libération peut être différée par accord.

📌 L’avant-contrat peut être rédigé sous forme authentique ou sous seing privé, tandis que l’acte définitif de vente doit être authentique et publié au service de la publicité foncière.

💡 Astuce mémo

Consentement juridique, acte authentique immobilier

📖 8. Rémunération et partage notarial

🔑 Notions clés & Définitions

• Minute : L’original de l’acte, dont la conservation est assurée par le notaire rédacteur.

★ À maîtriser

• Pour les avant-contrats, le notaire est rémunéré selon un forfait fixé par décret et une provision sur frais, tandis que les émoluments de l’acte authentique sont calculés par tranches selon un barème dégressif.

• Lorsque deux notaires interviennent et que le notaire rédacteur conserve la minute, le partage est de $60\,\%$ pour le notaire rédacteur et de $40\,\%$ pour le notaire constituant.

Compléments

• La présence d’un ou de deux notaires ne coûte pas plus cher à l’acquéreur, car les émoluments sont partagés entre les notaires intervenants.

• Si le notaire constituant ne se déplace pas au rendez-vous, le partage devient de $80\,\%$ pour le notaire rédacteur et de $20\,\%$ pour le notaire constituant.

📊 Tableaux de synthèse

Types d’avant-contrats