Fiche de révision : Maîtrise des votes et voix en copropriété

📋 Plan du Cours

1. Rôle et mentions obligatoires de la feuille de présence en assemblée générale
2. Composition et fonctions du bureau de l’assemblée générale
3. Principe de vote en assemblée générale selon les tantièmes
4. Exemples pratiques de vote à la majorité simple et absolue
5. Mécanisme légal de réduction des voix du copropriétaire ultra-majoritaire
6. Conditions d’application et objectifs de la réduction des voix

📖 1. Rôle et mentions obligatoires de la feuille de présence en assemblée générale

🔑 Notions clés & Définitions

• Exemple : Un procès-verbal non signé est notifié aux copropriétaires.
• Jurisprudence :  La Cour de cassation juge que l’absence de signature du président de séance est une irrégularité susceptible d’entraîner l’annulation de l’assemblée si elle empêche l’identification certaine des décisions.
• En pratique :  le plus souvent, le secrétaire de séance est le syndic ;
• Feuille de présence : Établie avant le premier vote si bien que l'identité du président de séance n'est pas encore connue.

📝 Points essentiels

• Elle permet de calculer le quorum et de certifier la participation des copropriétaires.
• La feuille de présence permet de calculer le quorum, c’est-à-dire la participation minimale requise pour délibérer sur certaines résolutions.

💡 À retenir

La feuille de présence est la pièce maîtresse garantissant la légalité et la validité des décisions prises en assemblée générale.

📖 2. Composition et fonctions du bureau de l’assemblée générale

🔑 Notions clés & Définitions

• Nombre : Généralement 1 ou 2 scrutateurs, choisis parmi les copropriétaires présents.
• Bureau de l’Assemblée Générale : Organe composé généralement de trois fonctions : le président de séance, le ou les scrutateurs, et le secrétaire de séance, chargé d’assurer la régularité et la conduite de l’assemblée.

📝 Points essentiels

• Le bureau de l’assemblée générale comprend généralement trois fonctions : le président de séance, le ou les scrutateurs, et le secrétaire de séance.
• Le président de séance est élu en début de séance par un vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 parmi les copropriétaires présents ou représentés, et sa mission se termine à la fin de l'assemblée.

💡 À retenir

Le bureau de l’assemblée générale est l’organe clé assurant la régularité, la transparence et la bonne conduite des débats et votes.

📖 3. Principe de vote en assemblée générale selon les tantièmes

🔑 Notions clés & Définitions

• Tantièmes : Part proportionnelle exprimée en millièmes attribuée à chaque lot de copropriété, reflétant la quote-part détenue dans les parties communes et déterminant le poids du vote en assemblée générale.
• Majorité simple de l’article 24 : Condition de vote en assemblée générale où les voix favorables doivent être supérieures à la moitié des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés, les abstentions n’étant pas comptabilisées.
• C Avantages et limites Avantages :  Rapide à mettre en œuvre  Transparence totale des votes  Permet une interaction directe et des débats Inconvénients :  Moins adapté aux grandes copropriétés  Peut poser des problèmes de confidentialité ou de pression sociale  Risque d’erreur dans le com

📝 Points essentiels

• Le vote en assemblée générale est pondéré selon les tantièmes attribués à chaque lot, reflétant la quote-part de parties communes détenue.
• La majorité simple de l’article 24 requiert que les voix favorables dépassent la moitié des voix présentes ou représentées lors du vote.
• La majorité absolue de l’article 25 exige que les voix favorables dépassent la moitié de l’ensemble des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.
• Les abstentions ne sont pas prises en compte dans le calcul des voix favorables ou défavorables.
• ELAN 1 Les dérives constatées avant la réforme Avant la loi ELAN du 23 novembre 2018, la législation permettait à un même mandataire de détenir un nombre important de pouvoirs. En pratique, certains copropriétaires influents, voire le syndic lui-même (lorsqu’il était autorisé), concentraient de nombreux mandats, ce qui pouvait fausser le jeu démocratique. Exemple : Dans une copropriété de 100 lots, un copropriétaire très impliqué détenait 25 pouvoirs lors de l’assemblée générale. Il pouvait ainsi orienter à lui seul l’issue de nombreux votes, parfois contre l’avis de la majorité des copropriétaires présents. 2 Le principe de limitation posé par la loi ELAN La loi ELAN a renforcé l’article 22 de la loi de 1965 en limitant strictement le nombre de mandats pouvant être détenus par une même personne. Désormais, un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose (les siennes et celles de ses mandants) n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Cette règle vise à éviter la concentration excessive de pouvoirs et à rééquilibrer les débats en assemblée générale. C Les règles formelles impératives que doit respecter le mandat 1 La forme du mandat Le mandat doit être écrit. Il peut prendre la forme :  d’un formulaire joint à la convocation ;  d’une lettre simple ;  d’un document manuscrit ou dactylographié. Aucune forme solennelle
• Même répartition que ci-dessus Total des tantièmes : 1 000 Résultat du vote :  Oui : Martin (300), Dubois (250) → 550  Non : Lopez (200), Durand (100) → 300  Absent non représenté : Tran (150) Conclusion : 550 > 500 → La majorité absolue est atteinte → Décision adoptée Remarque : Si seuls 400 voix étaient favorables, la décision aurait pu être représentée à un second vote à la majorité de l’article 24, conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965.

💡 À retenir

Le vote en assemblée générale est pondéré selon les tantièmes attribués à chaque lot, reflétant la quote-part de parties communes détenue.

📖 4. Exemples pratiques de vote à la majorité simple et absolue

🔑 Notions clés & Définitions

• Exemple : Illustration chiffrée permettant de comprendre l’application des règles de majorité dans un vote en assemblée générale.
• Majorité absolue : Majorité requérant que les voix favorables dépassent la moitié de l’ensemble des voix de tous les copropriétaires, y compris les absents, pour qu’une décision soit adoptée.

📝 Points essentiels

• Dans un exemple de vote à la majorité absolue, les voix favorables doivent dépasser la moitié de l’ensemble des voix de tous les copropriétaires, y compris absents (exemple : 550 voix favorables sur 1000 tantièmes totaux).
• Si la majorité absolue n’est pas atteinte, la décision peut être représentée à un second vote à la majorité simple conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965.
• Ces exemples illustrent l’importance de maîtriser les calculs de tantièmes pour valider les décisions en assemblée.
• Article 22 du décret de 1967 Doit être copropriétaire, pas le syndic Scrutateurs Usage professionnel Recommandés, mais non obligatoires Secrétaire de séance Pratique encadrée par les articles 17-19 Rédige le PV, souvent le syndic Le respect de ces formalités initiales est essentiel pour la validité des décisions prises en Assemblée Générale. Un vice de procédure (président inéligible, feuille de présence incomplète, etc.) peut entraîner l’annulation totale ou partielle des délibérations, sur contestation d’un copropriétaire devant le juge. 2 La prise de décision en assemblée générale A Le principe de vote en assemblée générale en fonctions des tantièmes 1 Le cadre du vote en AG en copropriété En copropriété, les décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires, organe délibérant essentiel du syndicat des copropriétaires. Les votes s’effectuent selon les tantièmes, qui traduisent la part de chaque lot dans les parties communes de l’immeuble. Ces tantièmes sont définis dans l’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété. 2 Le fondement juridique : les articles 13 1 3-1 13-2 du décret du 17 mars 1967 http://www.rybia-immobilier.com/reglementation/decret-17mars1967/ Ce texte établit clairement que :  Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix en AG proportionnel à sa quote-part de copropriété, c’est-à-dire à ses tantièmes.  C’est donc un
• Même répartition que ci-dessus Total des tantièmes : 1 000 Résultat du vote :  Oui : Martin (300), Dubois (250) → 550  Non : Lopez (200), Durand (100) → 300  Absent non représenté : Tran (150) Conclusion : 550 > 500 → La majorité absolue est atteinte → Décision adoptée Remarque : Si seuls 400 voix étaient favorables, la décision aurait pu être représentée à un second vote à la majorité de l’article 24, conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965.

💡 À retenir

Dans un exemple de vote à la majorité absolue, les voix favorables doivent dépasser la moitié de l’ensemble des voix de tous les copropriétaires, y compris absents (exemple : 550 voix favorables sur 1000 tantièmes totaux).

📖 5. Mécanisme légal de réduction des voix du copropriétaire ultra-majoritaire

🔑 Notions clés & Définitions

• Application de la réduction : Le processus automatique par lequel le nombre de voix d’un copropriétaire détenant plus de la moitié des voix est limité à la somme des voix des autres copropriétaires, incluant la consolidation des voix familiales.
• Réduction des voix du copropriétaire ultra-majoritaire : Le mécanisme légal qui limite le nombre de voix d’un copropriétaire détenant plus de 50 % des voix du syndicat à la somme des voix des autres copropriétaires afin d’éviter qu’il impose sa volonté et fausse le fonctionnement démocratique.

📝 Points essentiels

• L’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsqu’un copropriétaire détient plus de la moitié des voix, le nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
• Ce mécanisme s’applique automatiquement, est d’ordre public, et ne peut être écarté par le règlement ou une décision des copropriétaires.
• La consolidation des voix inclut le copropriétaire, son conjoint, ses ascendants et descendants, mais pas les sociétés ou associés tiers.

💡 À retenir

La réduction des voix protège l’équilibre démocratique en limitant le pouvoir des copropriétaires ultra-majoritaires.

📖 6. Conditions d’application et objectifs de la réduction des voix

🔑 Notions clés & Définitions

• Personnes concernées par la consolidation des voix :  Les personnes concernées par la consolidation des voix sont : o le copropriétaire, o son conjoint (marié, non pacsé ou concubin non concerné), o ses ascendants (parents, grands-parents…), o ses descendants (enfants, petits-enfants…).

📝 Points essentiels

• La réduction des voix vise à préserver le fonctionnement démocratique de l’assemblée générale en empêchant un déséquilibre de pouvoir.
• La réduction est automatique, impérative et ne peut être contournée par le règlement de copropriété.
• ELAN 1 Les dérives constatées avant la réforme Avant la loi ELAN du 23 novembre 2018, la législation permettait à un même mandataire de détenir un nombre important de pouvoirs. En pratique, certains copropriétaires influents, voire le syndic lui-même (lorsqu’il était autorisé), concentraient de nombreux mandats, ce qui pouvait fausser le jeu démocratique. Exemple : Dans une copropriété de 100 lots, un copropriétaire très impliqué détenait 25 pouvoirs lors de l’assemblée générale. Il pouvait ainsi orienter à lui seul l’issue de nombreux votes, parfois contre l’avis de la majorité des copropriétaires présents. 2 Le principe de limitation posé par la loi ELAN La loi ELAN a renforcé l’article 22 de la loi de 1965 en limitant strictement le nombre de mandats pouvant être détenus par une même personne. Désormais, un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose (les siennes et celles de ses mandants) n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Cette règle vise à éviter la concentration excessive de pouvoirs et à rééquilibrer les débats en assemblée générale. C Les règles formelles impératives que doit respecter le mandat 1 La forme du mandat Le mandat doit être écrit. Il peut prendre la forme :  d’un formulaire joint à la convocation ;  d’une lettre simple ;  d’un document manuscrit ou dactylographié. Aucune forme solennelle
• L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 consacre expressément le droit pour tout copropriétaire de se faire représenter à l’assemblée générale par un mandataire. Ce principe est d’ordre public : le règlement de copropriété ne peut ni l’interdire ni le restreindre abusivement. Le mandat est un contrat par lequel un copropriétaire (le mandant) donne pouvoir à une autre personne (le mandataire) de le représenter, d’assister à l’assemblée générale et d’y voter en son nom. 3 Les effets positifs du mécanisme de représentation Le mandat permet :  d’assurer une meilleure représentativité des tantièmes ;  de faciliter l’adoption des décisions nécessaires à la vie de l’immeuble ;  de garantir une certaine continuité dans la gestion de la copropriété. Exemple Un copropriétaire âgé, ne pouvant plus se déplacer, donne mandat à son voisin de palier. Grâce à ce mandat, ses voix sont prises en compte lors du vote sur l’installation d’un ascenseur, projet essentiel pour son maintien à domicile. B La limitation du nombre de mandats détenus depuis la loi

💡 À retenir

La réduction des voix est un garde-fou légal assurant l’équité et la représentativité dans la prise de décision collective.

📅 Repères chronologiques

📊 Tableaux de Synthèse

Comparatif des majorités en assemblée générale

⚠️ Pièges & Confusions Fréquentes

1. Confusion entre majorité simple et majorité absolue lors du vote.
2. Erreur dans le calcul des voix en incluant ou excluant les abstentions.
3. Oublier la réduction des voix du copropriétaire ultra-majoritaire lors du vote.
4. Mauvaise forme ou absence de mandat écrit pour la représentation.
5. Confusion sur la limite du nombre de délégations de vote par mandataire.
6. Ignorer la nécessité de respecter la forme écrite du mandat.
7. Ne pas prendre en compte la règle de plafonnement des voix pour éviter la concentration.

✅ Checklist Examen

1. Vérifier la présence de la feuille de présence et sa signature.
2. S'assurer que le bureau de séance est composé conformément à la loi.
3. Vérifier que le mode de vote correspond à la majorité requise.
4. Confirmer la réduction des voix du copropriétaire ultra-majoritaire si applicable.
5. Vérifier la forme et la validité du mandat de représentation.
6. S'assurer que le quorum est atteint pour la délibération.
7. Vérifier que le procès-verbal est signé et transmis.
8. Confirmer que le vote est conforme à la réglementation sur la confidentialité.
9. S'assurer que le total des tantièmes est correct pour le calcul des majorités.
10. Vérifier la limite du nombre de délégations par mandataire.
11. Confirmer la transparence et la légalité du processus de vote.