QCM : Vente d'immeuble à construire et transfert — 20 questions

Questions et réponses du QCM

1. Quelle différence essentielle distingue la vente à terme de la VEFA quant au moment du transfert de propriété ?

En vente à terme, la propriété n’est transférée qu’à l’achèvement, alors qu’en VEFA le sol et les constructions existantes sont transférés dès la vente
En vente à terme, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception, alors qu’en VEFA il les perd dès la signature
En vente à terme, la propriété est transférée immédiatement sur le sol et les constructions existantes, alors qu’en VEFA elle attend l’achèvement
En vente à terme, le prix est payé au fur et à mesure des travaux, alors qu’en VEFA il est payé à la livraison

En vente à terme, la propriété n’est transférée qu’à l’achèvement, alors qu’en VEFA le sol et les constructions existantes sont transférés dès la vente

Explication

La vente à terme transfère la propriété à l’achèvement, tandis que la VEFA opère un transfert immédiat du sol et des constructions déjà existantes, avec accession progressive pour les ouvrages à venir. L’option sur le paiement inverse ces régimes.

2. Quelle est la fonction principale de l’attestation d’avancement des travaux jointe à chaque appel de fonds en VEFA en secteur protégé ?

Transférer immédiatement les risques à l’acquéreur
Remplacer le procès-verbal de réception des travaux
Justifier que le chantier a atteint le stade ouvrant droit au paiement demandé
Fixer définitivement le prix total de la vente

Justifier que le chantier a atteint le stade ouvrant droit au paiement demandé

Explication

L’attestation d’avancement sert à vérifier que l’état d’exécution des travaux permet bien l’appel de fonds correspondant. Elle ne remplace ni la réception, ni le transfert des risques, ni la fixation du prix.

3. Selon le Code civil, quel article définit la vente à terme dans la vente d’immeuble à construire ?

L’article 1601-2
L’article L.111-11
L’article 1601-1
L’article 1601-3

L’article 1601-2

Explication

L’article 1601-2 du Code civil définit la vente à terme : livraison à l’achèvement, paiement à la date de livraison et transfert par acte authentique d’achèvement. L’article 1601-3 concerne, lui, la VEFA.

4. Quel est le rôle principal de la garantie de remboursement en VIC ?

Rembourser les versements de l’acquéreur en cas de résolution pour défaut d’achèvement
Garantir l’absence totale de désordres après la réception des travaux
Assurer la livraison immédiate du bien après la signature de l’acte
Remplacer la garantie d’achèvement lorsque le chantier est terminé

Rembourser les versements de l’acquéreur en cas de résolution pour défaut d’achèvement

Explication

La garantie de remboursement sert à restituer les sommes versées par l’acquéreur si la vente est résolue pour défaut d’achèvement. Elle ne remplace pas la garantie d’achèvement, qui vise au contraire la poursuite et l’aboutissement des travaux.

5. En quoi la garantie d’isolation phonique se distingue-t-elle de la garantie de parfait achèvement ?

La première s’applique pendant deux ans aux éléments dissociables, tandis que la seconde couvre dix ans les atteintes à la solidité
La première concerne uniquement les vices cachés, tandis que la seconde sanctionne le défaut de paiement du prix
La première protège le premier occupant pendant un an contre une isolation insuffisante, tandis que la seconde impose la réparation des désordres signalés après la réception
La première joue avant la réception, tandis que la seconde ne s’applique qu’au moment de la vente

La première protège le premier occupant pendant un an contre une isolation insuffisante, tandis que la seconde impose la réparation des désordres signalés après la réception

Explication

La garantie d’isolation phonique est due au premier occupant pendant un an à compter de la prise de possession. La garantie de parfait achèvement intervient après la réception et oblige le vendeur à réparer les désordres signalés.

6. À quel moment les risques liés à l’immeuble vendu sont-ils transférés à l’acquéreur en VEFA ?

Au fur et à mesure de l’exécution des ouvrages
Au moment de la signature de l’acte authentique
Uniquement lors de la réception des travaux
À la remise des clés après la livraison

Au fur et à mesure de l’exécution des ouvrages

Explication

En VEFA, la propriété des ouvrages à venir se transfère progressivement au rythme de l’avancement des travaux, et non dès la signature. La réception marque surtout la fin des pouvoirs du vendeur comme maître de l’ouvrage.

7. Quel effet produit le respect des exigences minimales d’isolation phonique sur la garantie due au premier occupant d’un logement neuf ?

Il entraîne une garantie décennale automatique pour le vendeur
Il ouvre une garantie légale d’un an au profit du premier occupant
Il permet à l’acquéreur d’exiger immédiatement la résolution du contrat
Il dispense le vendeur de toute obligation après la réception

Il ouvre une garantie légale d’un an au profit du premier occupant

Explication

La garantie d’isolation phonique est due au premier occupant pendant un an lorsque le logement doit respecter les exigences minimales d’isolation phonique. Elle est fondée sur l’article L.111-11, et ne se confond pas avec la garantie décennale ni avec une résolution automatique du contrat.

8. Qui est, en droit de la vente d’immeuble à construire, le vendeur tenu d’édifier l’immeuble dans un délai fixé par le contrat ?

Le garant qui assure l’achèvement
Le notaire qui authentifie l’acte
Le vendeur qui s’engage à construire l’immeuble
L’acquéreur qui finance les travaux

Le vendeur qui s’engage à construire l’immeuble

Explication

La vente d’immeuble à construire est définie comme un contrat dans lequel le vendeur s’oblige à édifier l’immeuble dans le délai prévu. L’acquéreur, le notaire et le garant ont d’autres fonctions, mais ne portent pas cet engagement de construction.

9. En VEFA, que désigne la qualité de maître de l’ouvrage conservée par le vendeur jusqu’à la réception des travaux ?

Le droit de devenir immédiatement propriétaire de tous les ouvrages à venir
La faculté de se décharger des travaux dès l’obtention du permis de construire
Le pouvoir de diriger le chantier, de choisir les intervenants et d’organiser la réception
L’obligation de payer le prix intégral dès la signature de l’acte

Le pouvoir de diriger le chantier, de choisir les intervenants et d’organiser la réception

Explication

En VEFA, le vendeur reste maître de l’ouvrage jusqu’à la réception : il pilote donc le projet, choisit les architectes et entrepreneurs, puis procède à la réception. Les autres propositions confondent cette qualité avec la propriété, le paiement ou un abandon anticipé du chantier.

10. Quel type d’immeubles est visé par le secteur protégé ?

Les immeubles achevés depuis plus de dix ans
Les immeubles à usage d’habitation ou mixte
Les immeubles exclusivement à usage commercial
Les immeubles de bureaux uniquement

Les immeubles à usage d’habitation ou mixte

Explication

Le secteur protégé concerne les immeubles à usage d’habitation ou mixte. Il impose, avant l’achèvement, des versements ou dépôts de fonds par l’acquéreur.

11. Qu’est-ce que le paiement échelonné en VEFA en secteur protégé ?

Un paiement librement fixé par les parties en fonction des besoins du vendeur
Un paiement du prix réparti selon l’avancement des travaux, avec des seuils légaux impératifs
Un paiement intégral exigé à la signature de l’acte authentique
Un paiement différé jusqu’à la remise des clés, sans appel de fonds intermédiaire

Un paiement du prix réparti selon l’avancement des travaux, avec des seuils légaux impératifs

Explication

Le paiement échelonné consiste à verser le prix par étapes au fur et à mesure de l’avancement du chantier, selon des seuils imposés par les textes en secteur protégé. Il ne s’agit ni d’un paiement intégral immédiat ni d’un échéancier librement fixé.

12. Après la prise de possession d’un immeuble à construire, quel type de défaut l’acquéreur peut-il invoquer s’il n’était pas visible au moment de la réception et qu’il rend le bien impropre à l’usage ?

Une simple réserve de chantier
Un défaut de conformité apparent
Un désordre relevant du parfait achèvement
Un vice caché

Un vice caché

Explication

Le vice caché est un défaut non apparent à la réception ou à la prise de possession et qui rend le bien impropre à l’usage ou en diminue fortement l’usage. Le défaut de conformité apparent, lui, est décelable lors de la prise de possession.

13. À quel moment le prix est-il payable en vente à terme d’un immeuble à construire ?

À la date de livraison, lors de l’achèvement
Au fur et à mesure de l’avancement des travaux
Dès la signature de l’acte authentique
Après la constatation des vices apparents

À la date de livraison, lors de l’achèvement

Explication

En vente à terme, l’acheteur prend livraison et paie à la date de livraison, c’est-à-dire à l’achèvement. Le paiement progressif correspond au régime de la VEFA, pas à la vente à terme.

14. Quelle caractéristique décrit le mieux la garantie d’isolation phonique due au premier occupant d’un logement neuf ?

Elle impose une réparation de tous les désordres signalés à la réception
Elle couvre pendant deux ans les éléments d’équipement dissociables
Elle est due pendant un an à compter de la prise de possession
Elle s’applique seulement après la découverte d’un vice caché

Elle est due pendant un an à compter de la prise de possession

Explication

La garantie d’isolation phonique protège le premier occupant pendant un an à compter de la prise de possession. Elle se distingue ainsi des garanties biennale, de parfait achèvement ou des vices cachés, qui obéissent à d’autres régimes.

15. Quel article du code de la construction et de l’habitation régit la garantie de remboursement en cas de résolution de la vente pour défaut d’achèvement ?

L’article L. 111-11
L’article 1640-2-1 du code civil
L’article R. 261-24
L’article R. 261-22

L’article R. 261-22

Explication

La garantie de remboursement est expressément régie par l’article R. 261-22 du code de la construction et de l’habitation. L’article R. 261-24 concerne la fin de la garantie extrinsèque, et les autres textes renvoient à d’autres garanties.

16. Quel ensemble de prérogatives caractérise le vendeur en VEFA jusqu’à la réception des travaux ?

Il devient seulement garant financier sans pouvoir organiser la construction
Il perd toute intervention sur le chantier dès la signature et laisse l’acquéreur piloter l’exécution
Il conserve la maîtrise de l’ouvrage, choisit les intervenants et procède à la réception des travaux
Il ne garde qu’un simple droit de surveillance sans pouvoir de décision sur les travaux

Il conserve la maîtrise de l’ouvrage, choisit les intervenants et procède à la réception des travaux

Explication

En VEFA, le vendeur-promoteur reste maître de l’ouvrage jusqu’à la réception : il choisit les architectes et entrepreneurs, puis organise la réception des travaux. L’acquéreur n’assume pas cette maîtrise pendant la construction.

17. Quel texte du Code civil fonde la garantie du vendeur pour les vices de construction et les défauts de conformité apparents en vente d’immeuble à construire ?

L’article 1640-2-1 du Code civil
L’article R.261-22 du Code de la construction et de l’habitation
L’article L.111-11 du Code de la construction et de l’habitation
L’article 1601-3 du Code civil

L’article 1640-2-1 du Code civil

Explication

L’article 1640-2-1 du Code civil encadre spécifiquement la garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents en VIC. Les autres textes visent respectivement la VEFA, l’isolation phonique ou la garantie de remboursement.

18. À quel moment la garantie d’isolation phonique due au premier occupant commence-t-elle à courir ?

À compter de la réception des travaux
À compter de la signature du projet d’acte
À compter de la prise de possession du logement
À compter de l’achèvement administratif de l’immeuble

À compter de la prise de possession du logement

Explication

La garantie d’isolation phonique court pendant un an à compter de la prise de possession. Elle ne se confond pas avec la réception des travaux, qui sert de point de départ à d’autres garanties.

19. Dans une VEFA, comment le transfert de propriété s’opère-t-il pour les ouvrages non encore construits ?

Il nécessite un nouvel acte authentique à chaque étape du chantier
Il est repoussé jusqu’à la délivrance des clés à l’achèvement
Il se fait au fur et à mesure de l’exécution des travaux
Il intervient immédiatement pour l’ensemble de l’immeuble dès la signature

Il se fait au fur et à mesure de l’exécution des travaux

Explication

En VEFA, l’acquéreur devient immédiatement propriétaire du sol et des constructions existantes, tandis que les ouvrages à venir lui sont transférés progressivement selon l’avancement des travaux. L’idée d’un transfert unique à l’achèvement correspond plutôt à la vente à terme.

20. Dans une vente à terme, quelle conséquence juridique découle de l’achèvement de l’immeuble pour le paiement du prix et le transfert de propriété ?

Le prix est payé progressivement et la propriété du sol est transférée dès la signature
L’acheteur paie à la livraison et devient propriétaire au jour de l’achèvement constaté par acte authentique
Le vendeur conserve la propriété jusqu’au paiement intégral, sans lien avec l’achèvement
Le paiement est suspendu jusqu’à la réception, mais la propriété ne change jamais de titulaire

L’acheteur paie à la livraison et devient propriétaire au jour de l’achèvement constaté par acte authentique

Explication

En vente à terme, la livraison intervient à l’achèvement, et l’acheteur paie à cette date ; le transfert de propriété s’opère au jour de l’achèvement constaté par acte authentique. Les autres propositions confondent ce régime avec la VEFA ou avec des mécanismes étrangers au texte.

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Vente d’immeuble à construire — définition ?

Contrat d’édification d’un immeuble dans un délai fixé.

Vente d’immeuble à construire

Contrat où le vendeur doit édifier un immeuble dans un délai fixé.

Transfert en VIC — condition ?

Transfert de propriété nécessite un transfert effectif.

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