Fiche de révision : Vente d'immeuble à construire et transfert

📋 Plan du Cours

1. Vente d’immeuble à construire et secteurs
2. Définition et transfert de propriété en VIC
3. Vente à terme et paiement à l’achèvement
4. VEFA : définition et pouvoirs du vendeur
5. Obligations du vendeur en VIC : conformité et délais
6. Garanties du vendeur en VIC : vices apparents, cachés
7. Garantie d’isolation phonique et parfait achèvement
8. VEFA en secteur protégé : obligations du vendeur
9. Paiement échelonné et mécanismes de protection
10. Transfert de propriété, risques et garanties après achèvement

📖 1. Vente d’immeuble à construire et secteurs

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente d’immeuble à construire : La vente d’immeuble à construire est un contrat où le vendeur s’engage à édifier un immeuble dans un délai fixé par le contrat.
• Régime général : Le régime général s’applique à toutes les ventes d’immeubles à construire, y compris la VEFA et la vente à terme, avec application du droit commun.
• Secteur protégé : Le secteur protégé vise les immeubles à usage d’habitation ou mixte et impose des versements ou dépôts de fonds avant l’achèvement.
• Vente à terme : La vente à terme est un contrat où le vendeur livre à l’achèvement, l’acheteur prend livraison et paie à la date de livraison.
• VEFA : La VEFA est une vente en l’état futur d’achèvement où le vendeur transfère immédiatement les droits sur le sol et la propriété des constructions existantes.

📝 Points essentiels

• La VIC regroupe deux régimes distincts : vente à terme et VEFA.
• Le régime général s’applique à toutes les ventes d’immeubles à construire et à toutes les catégories d’immeubles.
• Le secteur protégé concerne les immeubles à usage d’habitation ou mixte (professionnel et habitation).
• Le secteur protégé impose une obligation de versements ou dépôts de fonds par l’acquéreur avant l’achèvement de la construction.
• Les critères du secteur protégé sont prévus par l’article L 261-10 du CCH et les règles sont d’ordre public, sans dérogation possible.
• En VIC, il faut un transfert de propriété, ce qui conditionne le régime applicable.

💡 Astuce mémo

VIC = deux chemins : à terme (propriété au jour de l’achèvement) vs VEFA (propriété immédiate sur sol et existant).

📖 2. Définition et transfert de propriété en VIC

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente en l’état futur d’achèvement : La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat où le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur des droits sur le sol et la propriété des constructions déjà existantes.
• Transfert progressif des ouvrages : Le transfert de propriété des ouvrages à venir se fait au fur et à mesure de leur exécution, au rythme de l’avancement des travaux.
• Paiement du prix à l’avancement : Dans la vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur paie le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
• Pouvoirs du vendeur jusqu’à la réception : Dans la vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

📝 Points essentiels

• La VEFA (art. 1601-3 du Code civil) prévoit un transfert immédiat des droits sur le sol et de la propriété des constructions existantes.
• Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.
• Le prix n’est exigible qu’à mesure de l’avancement des travaux, ce qui limite la mobilisation de trésorerie du vendeur en amont.
• Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
• Comparaison : en VEFA, l’acquéreur devient propriétaire des ouvrages au fur et à mesure ; en vente “classique”, la propriété s’apprécie au moment de la livraison/achèvement (logique de droit commun).

💡 Astuce mémo

VEFA = Sol tout de suite + Ouvrages au fur et à mesure + Prix au chantier + Pouvoirs du vendeur jusqu’à la réception.

📖 3. Vente à terme et paiement à l’achèvement

🔑 Notions clés & Définitions

• Immeuble à construire : Notion désignant un bien acquis alors qu’il n’est pas encore construit, ce qui limite la vérification immédiate de l’état du bâtiment.
• Vices apparents : Notion de défauts visibles ou décelables lors de la prise de possession, qui déclenchent un régime de responsabilité spécifique du vendeur.
• Vices de construction : Notion regroupant les défauts liés à la réalisation de l’immeuble, pouvant ouvrir des actions de l’acquéreur dès qu’ils sont constatés.
• Défauts de conformité apparents : Notion de non-respect des exigences prévues, identifiable à la prise de possession, soumise au régime de l’article 1640 2-1 du code civil.
• Vice caché : Notion de défaut non apparent au moment de l’acquisition, rendant le bien impropre à l’usage ou diminuant tellement l’usage que l’acheteur l’aurait évité ou payé moins.

📝 Points essentiels

• En vente d’un immeuble à construire, l’acquéreur ne peut pas constater les vices apparents au moment de l’acquisition puisque le bien n’est pas encore construit.
• Contrairement au droit commun, le vendeur reste tenu envers l’acquéreur des vices de construction et des défauts de conformité apparents.
• L’article 1640 2-1 du code civil prévoit que le vendeur ne peut pas être déchargé avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession.
• Le même article limite la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents à une durée d’un an.
• Si un vice de construction ou un défaut de conformité apparent est constaté, l’acquéreur peut demander soit la résolution, soit une réduction du prix, sauf si le vendeur s’oblige à réparer.
• Lorsque le vendeur s’engage à réparer le vice, l’acquéreur ne peut pas demander la résolution ni la diminution du prix.

💡 Astuce mémo

Apparent = action rapide (1 mois après prise de possession) ; Caché = action longue (2 ans après découverte).

📖 4. VEFA : définition et pouvoirs du vendeur

🔑 Notions clés & Définitions

• VEFA : La VEFA est une vente où l’acquéreur achète un bien immobilier avant ou pendant sa construction, le vendeur restant responsable de l’édification jusqu’à la réception.
• Vendeur-promoteur : Le vendeur-promoteur est la personne qui vend le bien tout en assurant la maîtrise d’ouvrage et la construction de l’immeuble.
• Maître de l’ouvrage : Le maître de l’ouvrage est celui qui conserve la maîtrise du projet jusqu’à la réception des travaux, notamment pour organiser la réception.
• Garantie d’achèvement : La garantie d’achèvement est une garantie extrinsèque destinée à sécuriser le financement et la poursuite des travaux jusqu’à l’achèvement de l’immeuble.
• Garantie de remboursement : La garantie de remboursement est une garantie extrinsèque prévue pour protéger l’acquéreur en cas de non-aboutissement du projet, selon les règles du code de la construction et de l’habitation.

📝 Points essentiels

• En VEFA, le vendeur-promoteur cumule les qualités de vendeur, maître de l’ouvrage et constructeur de l’immeuble.
• Le vendeur conserve la qualité de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (art. 1601-3 du code civil).
• Le vendeur choisit les architectes et entrepreneurs, puis procède à la réception des travaux réalisés.
• En secteur protégé, le vendeur a une obligation de renseignement renforcée envers les acquéreurs.
• Le vendeur doit édifier l’immeuble dans le délai contractuel et livrer à la date prévue, sauf cas de force majeure.
• La garantie d’achèvement (art. R 261-1 du code de la construction et de l’habitation) vise à assurer le financement pour atteindre l’achèvement.

💡 Astuce mémo

Vendeur-promoteur = V + Maître d’ouvrage + Constructeur, jusqu’à la réception : il choisit, pilote et livre (sauf force majeure).

📖 5. Obligations du vendeur en VIC : conformité et délais

🔑 Notions clés & Définitions

• Garantie de remboursement : Garantie encadrée par le code de la construction et de l’habitation qui rembourse les versements de l’acquéreur en cas de résolution de la vente pour défaut d’achèvement.
• Convention de cautionnement : Convention par laquelle la caution s’engage solidairement avec le vendeur envers l’acquéreur pour rembourser les versements liés au défaut d’achèvement.
• Délai de la garantie extrinsèque : Période pendant laquelle la garantie extrinsèque produit ses effets, jusqu’à l’achèvement de l’immeuble constaté selon les règles du code.
• Achèvement de l’immeuble : Notion juridique qui qualifie l’immeuble comme achevé quand les ouvrages et équipements indispensables sont exécutés et installés, hors travaux réservés à l’acquéreur.
• Constatation de l’achèvement : Procédure de vérification de l’achèvement réalisée par une personne désignée selon les conditions légales, pouvant être un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art.

📝 Points essentiels

• La garantie de remboursement est régie par l’article R 261-22 du code de la construction et de l’habitation.
• Elle prévoit le remboursement des versements de l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d’achèvement.
• La garantie prend la forme d’une convention de cautionnement où la caution s’oblige solidairement avec le vendeur envers l’acquéreur.
• La garantie extrinsèque cesse lors de l’achèvement de l’immeuble dûment constaté (article R 261-24).
• L’immeuble est réputé achevé quand sont exécutés les ouvrages et installés les équipements indispensables à l’utilisation conforme à sa destination, hors travaux réservés à l’acquéreur (article R 261-1).
• La constatation de l’achèvement est faite par une personne désignée selon les conditions de l’article R 261-2, soit un organisme de contrôle indépendant, soit un homme de l’art ; si le vendeur assure lui-même la maîtrise

💡 Astuce mémo

Achèvement = Ouvrages + Équipements indispensables (hors réserves) ; Garantie = jusqu’à la constatation, puis arrêt.

📖 6. Garanties du vendeur en VIC : vices apparents, cachés

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente en l’état futur d’achèvement : La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat où l’acquéreur paie le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
• Vices apparents : Les vices apparents sont des défauts visibles ou décelables lors de la réception ou de la prise de possession du bien.
• Vices cachés : Les vices cachés sont des défauts non décelables lors de la réception et rendant le bien impropre à l’usage ou diminuant fortement son usage.
• Hypothèque légale du vendeur : L’hypothèque légale du vendeur est une sûreté inscrite pour garantir le paiement du solde du prix restant dû.
• Clause résolutoire : La clause résolutoire est une clause prévoyant la résolution de plein droit du contrat en cas de non-paiement, sous conditions de mise en œuvre.

📝 Points essentiels

• En secteur protégé, l’échelonnement des paiements doit respecter des seuils fixés par les textes.
• Les paiements ne peuvent excéder 35% du prix à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau, et 95% à l’achèvement de l’immeuble.
• Le solde de 5% est payable lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur, avec possibilité de consignation en cas de contestation de conformité au contrat.
• L’échelonnement des paiements est impératif et son non-respect expose le vendeur à des sanctions pénales.
• À chaque appel de fonds, le vendeur doit joindre une attestation d’avancement des travaux établie par un homme de l’art.
• Le paiement en VEFA se fait via une centralisation financière sur un seul compte centralisateur pour le programme concerné.

💡 Astuce mémo

Seuils = 35/70/95 puis 5% : fondations → hors d’eau → immeuble, solde à la mise à disposition.

📖 7. Garantie d’isolation phonique et parfait achèvement

🔑 Notions clés & Définitions

• Garantie d’isolation phonique : Garantie légale due par le vendeur au premier occupant d’un logement conforme aux exigences minimales d’isolation phonique.
• Article L.111-11 du Code de la construction et de l’habitat : Référence légale qui encadre la garantie d’isolation phonique due au premier occupant.
• Garantie de parfait achèvement : Garantie due après la réception qui oblige le vendeur à réparer les désordres signalés par l’acquéreur dans le délai prévu par le régime applicable.

📝 Points essentiels

• La garantie d’isolation phonique vise la conformité du logement aux exigences minimales d’isolation phonique pour le premier occupant.
• La garantie d’isolation phonique est due pendant 1 an.
• Le texte de référence de la garantie d’isolation phonique est l’article L.111-11 du Code de la construction et de l’habitat.
• La garantie de parfait achèvement intervient après l’achèvement et la réception, avec une obligation de réparation au bénéfice de l’acquéreur.
• La garantie de parfait achèvement se distingue des garanties de conformité et de vices apparents par son objet et son régime temporel propre.

💡 Astuce mémo

Isolation phonique = 1 an pour le premier occupant (L.111-11) : “un an pour que ça s’entende juste”.

📖 8. VEFA en secteur protégé : obligations du vendeur

🔑 Notions clés & Définitions

• Garantie d’isolation phonique : Garantie légale due au premier occupant pour assurer un logement conforme aux exigences minimales d’isolation phonique.
• Garantie de parfait achèvement : Garantie légale imposant au vendeur de faire réparer les désordres signalés lors de la réception des travaux.
• Garantie biennale de bon fonctionnement : Garantie légale couvrant, pendant 2 ans après réception, les dommages touchant les éléments d’équipement dissociables.
• Garantie décennale : Garantie légale couvrant pendant 10 ans certains dommages compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

📝 Points essentiels

• Garantie d’isolation phonique : elle court 1 an à compter de la prise de possession.
• Garantie d’isolation phonique : si l’insuffisance rend le bien impropre à sa destination, l’acquéreur peut agir sur le fondement de la garantie décennale.
• Garantie de parfait achèvement : elle vise les désordres signalés au procès-verbal de réception des travaux.
• Garantie de parfait achèvement : les entreprises intervenues sur le chantier sont, en pratique, appelées à réparer les désordres signalés à la demande du vendeur.
• Garantie biennale de bon fonctionnement : elle couvre les dommages survenant dans les 2 ans suivant la réception.
• Garantie biennale de bon fonctionnement : elle concerne les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage et les modalités de mise en œuvre se font par LRAR.

💡 Astuce mémo

Isolation phonique = 1 an après prise de possession ; si ça rend impropre → décennale. Parfait achèvement = PV de réception. Bon fonctionnement = 2 ans, équipements dissociables. Décennale = 10 ans, solidité ou impropriété.

📖 9. Paiement échelonné et mécanismes de protection

🔑 Notions clés & Définitions

• Délai de réflexion d’un mois : Délai légal d’un mois accordé à l’acquéreur en secteur protégé, déclenché après la remise du projet d’acte.
• Projet d’acte : Document contractuel remis à l’acquéreur, accompagné des pièces techniques et juridiques nécessaires à la décision.
• EDD-RCP : Dossier remis à l’acquéreur en VEFA, comprenant notamment la notice descriptive et les éléments liés à la protection des risques.
• Garantie d’achèvement (GFA) : Garantie qui protège l’acquéreur en VEFA en secteur protégé en assurant l’achèvement du programme.
• Assurance dommages : Couverture souscrite par le vendeur à l’origine, transmise automatiquement à l’acquéreur après la signature de l’acte authentique.

📝 Points essentiels

• En secteur protégé, l’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion d’un mois prévu à l’article R 261-30 du CCH.
• Le délai se matérialise par l’envoi d’un projet d’acte avec des plans cotés et une notice descriptive de l’EDD-RCP.
• Le projet d’acte est accompagné de l’ERP et, le cas échéant, des documents relatifs à l’ASL.
• Après la signature de l’acte authentique, l’acquéreur en VEFA en secteur protégé bénéficie d’une garantie d’achèvement (GFA).
• L’acquéreur est aussi couvert par l’assurance de dommages souscrite par le vendeur, transmise automatiquement à l’acquéreur.
• La section ne détaille pas ici le calendrier exact du paiement échelonné, mais relie la protection à la remise du projet d’acte puis à la signature authentique.

💡 Astuce mémo

Projet d’acte = Plans cotés + EDD-RCP + ERP (+ ASL si besoin) ; puis signature authentique = GFA + assurance dommages transmises.

📖 10. Transfert de propriété, risques et garanties après achèvement

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente en état futur d’achèvement : La vente en état futur d’achèvement est une vente où l’acquéreur achète un bien dont la construction n’est pas encore terminée.
• Garantie d’achèvement : La garantie d’achèvement est une couverture qui sécurise l’achèvement du programme et dont une attestation est annexée à l’acte.
• Notice descriptive : La notice descriptive est un document qui dresse la liste des caractéristiques techniques du bien vendu.
• Permis de construire modificatif : Le permis de construire modificatif est une autorisation obtenue lorsque le projet initial doit être ajusté après la demande initiale.

📝 Points essentiels

• Le transfert de propriété et le régime des risques après achèvement s’articulent avec les documents techniques et la garantie d’achèvement prévus pour la VEFA.
• La garantie d’achèvement doit être attestée par le garant et l’attestation est annexée au dossier de vente.
• Les travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution ne sont pas à exécuter par le vendeur si l’acquéreur n’a pas demandé au vendeur de les faire exécuter.
• Les formalités préalables à la VEFA comprennent notamment le dépôt des pièces du programme et la constitution du dossier d’autorisation (permis de construire et, le cas échéant, modificatif).
• En cas de permis modificatif, le dossier comporte une demande modificative avec ses pièces (plans, récépissé) et l’arrêté du permis modificatif.
• Les formalités postérieures passent par des actes et dépôts liés au transfert (extrait d’acte, copie authentique, copie hypothécaire, bordereau de dépôt) et le paiement du coût de la formalité.

💡 Astuce mémo

VEFA = Garantie d’achèvement + dossier PC (modificatif si besoin) + formalités (pré/post) pour sécuriser le transfert après achèvement.

📅 Repères chronologiques

📊 Tableaux de synthèse

VIC : régimes et effets clés

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre le transfert de propriété et la qualité de maître de l’ouvrage : en VEFA, l’acquéreur devient propriétaire mais le vendeur conserve la maîtrise jusqu’à la réception.
2. Croire que les vices apparents peuvent être constatés dès l’acquisition en VIC : l’immeuble n’étant pas construit, l’acquéreur ne peut pas les vérifier au moment de l’achat.
3. Oublier le délai d’un mois après prise de possession pour les vices de construction/défauts de conformité apparents : l’art. 1640 2-1 encadre la période de garantie et la décharge du vendeur.
4. Penser que la résolution ou la réduction du prix est automatique dès qu’un vice apparent est constaté : si le vendeur s’oblige à réparer, il n’y a ni résolution ni diminution.
5. Mélanger les garanties post-chantier : parfait achèvement vise les désordres signalés au PV de réception, tandis que biennale/ décennale concernent d’autres dommages et durées.
6. Se tromper sur l’échelonnement en secteur protégé : les seuils 35%/70%/95% sont impératifs et le solde 5% se paie à la mise à disposition (avec consignation possible).
7. Confondre transfert des risques et transfert de propriété en VEFA : les risques ne passent qu’au moment de la livraison, pas au moment de la signature pour la propriété.

✅ Checklist Examen

1. Définir la VIC et distinguer régime général et secteur protégé, en précisant que le secteur protégé impose des versements/dépôts avant l’achèvement et des règles d’ordre public.
2. Expliquer pourquoi il faut un transfert de propriété pour déterminer le régime applicable en VIC.
3. Pour la vente à terme : rappeler que le vendeur livre à l’achèvement, l’acheteur paie à la date de livraison, et que le transfert s’opère par acte authentique d’achèvement avec effet rétroactif.
4. Pour la VEFA : rappeler le transfert immédiat des droits sur le sol et la propriété des constructions existantes, puis l’accession pour les ouvrages à venir au fur et à mesure, avec paiement au rythme des travaux.
5. Identifier les obligations du vendeur : construire un immeuble conforme au contrat, respecter délai d’achèvement/livraison, et tenir compte des clauses de suspension (intempéries, grève, conditions atmosphériques).
6. Maîtriser la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents : impossibilité de décharge avant réception puis pendant un mois après prise de possession, limite à une année, et options résolution/ré-
7. Maîtriser la garantie des vices cachés : vice non apparent, définition (impropre à l’usage ou diminue tellement l’usage), délai d’action 2 ans à compter de la découverte et limite de 20 ans après l’achat.
8. Connaître la garantie d’isolation phonique : due au premier occupant pendant 1 an à compter de la prise de possession, fondement L.111-11, et articulation possible avec la garantie décennale si impropriété à destination.
9. En VEFA : rappeler les qualités du vendeur-promoteur (vendeur, maître de l’ouvrage, constructeur), son obligation de renseignement renforcée en secteur protégé, et ses pouvoirs jusqu’à la réception.
10. Savoir les garanties extrinsèques : distinguer garantie d’achèvement (ouverture de crédit ou convention de cautionnement) et garantie de remboursement (remboursement des versements en cas de résolution pour défaut d’achè
11. Maîtriser l’achèvement et sa constatation : définition (ouvrages + équipements indispensables, hors réserves) et constatation par organisme de contrôle indépendant ou homme de l’art selon les conditions.
12. En secteur protégé : maîtriser le paiement échelonné (35% fondations, 70% hors d’eau, 95% immeuble, solde 5% à mise à disposition avec consignation possible), l’attestation d’avancement à chaque appel de fonds, et la pén
13. En VEFA : connaître les mécanismes de protection du vendeur contre le défaut de paiement du solde (hypothèque légale spéciale et clause résolutoire avec délai d’un mois après sommation/commandement).
14. Après achèvement : distinguer les garanties de droit commun et leurs régimes temporels (conformité/vices apparents 1 an avec LRAR ou réserves au PV, parfait achèvement après réception, biennale bon fonctionnement 2 ans,