Fiche de révision : Gestion technique et pathologies du bâtiment

📋 Plan du Cours

1. Diagnostic des désordres du bâtiment
2. DOE et responsabilités des acteurs
3. Assurances et garanties de construction
4. Ressources et sinistralité du bâtiment
5. Origines et repérage de l’humidité
6. Remontées capillaires et traitements
7. Condensation et transferts hygrothermiques
8. Prévention de l’humidité dans les parois
9. Lexique et gravité des fissures
10. Fissuration des poutres et des murs
11. Fissures de façade et ouvertures
12. Surveillance des fissures

📖 1. Diagnostic des désordres du bâtiment

🔑 Notions clés & Définitions

• Pathologie : Wikipedia - Étude des maladies, notamment de leurs causes et de leurs mécanismes.
• Diagnostic : Art d’identifier une maladie d’après ses signes et ses symptômes.

★ À maîtriser

• Le diagnostic d’un bâtiment suit quatre étapes : ausculter les désordres et les mesurer, relier les constats aux documents et aux essais pour formuler des hypothèses, proposer des solutions, puis rédiger le rapport final.

Compléments

• Les diagnostics immobiliers de vente peuvent porter notamment sur :
  • le DPE
  • l’audit énergétique
  • le plomb
  • l’amiante
  • les termites
  • l’état des risques
  • les bruits

💡 Astuce mémo

Observer, relier aux documents, formuler des hypothèses, proposer un traitement, rédiger.

📖 2. DOE et responsabilités des acteurs

🔑 Notions clés & Définitions

• DOE : Document contractuel établi après les travaux et remis au maître d’ouvrage à la livraison du chantier.

★ À maîtriser

• Le DOE contient au minimum : les plans d’exécution conformes à l’ouvrage exécuté, les notices de fonctionnement, les prescriptions de maintenance

Compléments

📌 Dans les marchés publics, le DOE est obligatoire selon l’article 40 du CCAG Travaux du Code des Marchés Publics.

• En cas de sinistre, le DOE aide le maître d’ouvrage à transmettre des informations précises à l’assureur ou aux experts.

📖 3. Assurances et garanties de construction

🔑 Notions clés & Définitions

• Assurance dommages-ouvrage : L’assurance dommages-ouvrage, obligatoire, permet au maître d’ouvrage d’obtenir une réparation immédiate des dommages couverts ; l’assureur peut ensuite se retourner contre les responsables.

📝 Points essentiels

• La loi Spinetta est en vigueur depuis janvier 1979 et prévoit notamment la protection du maître d’ouvrage par une réparation rapide en cas de sinistre couvert pendant dix ans.

• La garantie de parfait achèvement dure un an, la garantie de fonctionnement deux ans et la garantie décennale dix ans.

📌 La responsabilité décennale concerne les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et la présomption de responsabilité pèse sur le constructeur pendant les dix ans suivant la réception des travaux. - article 1792 du Code civil

💡 Astuce mémo

La DO indemnise d’abord le maître d’ouvrage ; les constructeurs peuvent ensuite être recherchés en responsabilité.

📖 4. Ressources et sinistralité du bâtiment

★ À maîtriser

• Les dossiers concernent :
  • 56 % de logements collectifs
  • 29 % de maisons individuelles
  • 15 % de locaux d’activité

Compléments

• Le dispositif SYCODÉS présenté dans le cours repose sur des expertises dommages-ouvrage et n’est pas exhaustif.

• Dans le dispositif SYCODÉS 2025, le coût de réparation des désordres observés est compris entre 762 € HT et 250 k€ HT.

📖 5. Origines et repérage de l’humidité

★ À maîtriser

• Les principales sources d’eau sont : les infiltrations liées aux défauts de l’enveloppe, les remontées capillaires, l’occupation, l’eau apportée pendant le chantier

📌 Les outils électriques estiment indirectement l’humidité par capacité ou résistivité, tandis que la bombe à carbure mesure chimiquement la teneur massique en eau d’un échantillon.

Compléments

• La mesure à la bombe à carbure est destructive, porte sur un échantillon d’environ 20 g et est présentée comme précise, avec une valeur juridique possible en cas de sinistre.

• Les indices d’humidité comprennent :
  • les moisissures
  • les taches ou auréoles
  • les sels cristallisés
  • une sensation de moiteur
  • la présence d’insectes

📖 6. Remontées capillaires et traitements

🔑 Notions clés & Définitions

• Remontées capillaires : Migration de l’humidité du sol vers un mur poreux en contact avec le sol, par succion capillaire.

★ À maîtriser

• Les remontées capillaires peuvent provoquer la cristallisation de sels, des moisissures, le pourrissement du bois, des odeurs, des taches en pied de mur, le décollement des revêtements et la dégradation de l’isolation ou de la structure.

• Les causes principales comprennent : l’absence d’arase étanche, la mauvaise exécution de l’arase étanche, l’effet de mèche de l’enduit de façade, le blocage du séchage par des revêtements étanches des deux côtés

Compléments

• La loi de Jurin relie la hauteur de montée du liquide à la tension superficielle, à l’angle de contact, à la masse volumique, au rayon du tube et à l’accélération de la pesanteur.

• 🔄 Le traitement du bâti ancien consiste à :

  1. Assainir les parois en retirant les enduits ciment et les matériaux qui empêchent l’évaporation
  2. Ventiler l’intérieur
  3. Limiter les apports d’eau et réparer ou entretenir les évacuations pluviales

• L’injection de résine contre les remontées capillaires comprend la préparation des murs, le forage en pied de mur tous les 10 à 15 cm, l’injection et le rebouchage après durcissement, le traitement anti-salpêtre, puis le séchage naturel du mur pendant 6 à 12 mois.

💡 Astuce mémo

L’eau du sol est aspirée par les pores du mur → humidité, sels et dégradations.

📖 7. Condensation et transferts hygrothermiques

📝 Points essentiels

• Les causes possibles de condensation sont : les pratiques d’occupation, une ventilation insuffisante, les ponts thermiques, une conception inadéquate des parois ou des toitures

📌 Une condensation de surface apparaît lorsque la température de surface est inférieure à la température de rosée de l’air.

📌 La condensation dans une paroi survient si la pression de vapeur dépasse la pression de vapeur saturante, ou si la température est inférieure ou égale à la température de rosée.

💡 Astuce mémo

Une surface sous la température de rosée → condensation de surface.

📖 8. Prévention de l’humidité dans les parois

📝 Points essentiels

• La prévention de l’humidité consiste à soigner l’étanchéité à la pluie, évacuer les eaux pluviales, traiter les abords, limiter et évacuer l’eau de chantier, prévenir les fuites, ventiler efficacement et limiter les remontées capillaires en rénovation.

• La gestion des transferts dans les parois implique de :

  • Utiliser des matériaux extérieurs ouverts à la vapeur d’eau et capillaires
  • Conserver une capacité de séchage des parois vers l’intérieur
  • Traiter les ponts thermiques
  • Éviter les passages d’air parasites

💡 Astuce mémo

Limiter les apports d’eau et préserver le séchage des parois.

📖 9. Lexique et gravité des fissures

🔑 Notions clés & Définitions

• Faïençage : Réseau de fines fissures généralement situé à la surface d’un enduit ou d’un dallage.

📝 Points essentiels

• Selon le lexique de la NF DTU 42.1, une microfissure mesure moins de 0,2 mm, une fissure de 0,2 à 2 mm et une lézarde ou crevasse plus de 2 mm.

📌 Une fissure traversante atteint toute l’épaisseur d’un mur ou d’une poutre et peut laisser passer l’air, tandis qu’une fissure infiltrante s’accompagne d’une pénétration d’eau dans l’ouvrage.

💡 Astuce mémo

Moins de 0,2 mm : microfissure ; de 0,2 à 2 mm : fissure ; au-delà de 2 mm : lézarde.

📖 10. Fissuration des poutres et des murs

★ À maîtriser

📌 Dans une poutre en béton armé, les cadres contribuent à la résistance au cisaillement et limitent les fissures inclinées près des appuis, tandis que les armatures longitudinales résistent à la flexion et préviennent les fissures verticales à mi-portée.

• Dans un mur en béton ou en maçonnerie, des fissures ou lézardes proches de 45° peuvent traduire une déformation localisée de l’assise, par exemple un tassement du sol sous la fondation.

Compléments

📌 Des fissures inclinées liées au manque de résistance à l’effort tranchant peuvent être graves et justifier le déchargement ou l’étaiement de l’ouvrage.

• Des fissures horizontales ou verticales peuvent être liées à la traction, au retrait ou à une dilatation excessive des matériaux ou de la structure.

💡 Astuce mémo

Les cadres reprennent le cisaillement ; les armatures longitudinales résistent à la flexion.

📖 11. Fissures de façade et ouvertures

★ À maîtriser

• Autour d’une ouverture déformée, les fissures peuvent s’ouvrir le long des bissectrices des angles obtus et être liées à une défaillance de fondation ou à la dilatation d’une terrasse.

Compléments

• Les fissures autour des ouvertures peuvent aussi provenir du retrait des matériaux de façade ou de l’enduit, généralement moins dangereux.

• Le retrait d’un plancher de combles peut provoquer un cisaillement à la jonction entre le plancher et la maçonnerie, tandis qu’un mouvement horizontal relatif du plancher par rapport au mur peut également fissurer cette jonction.

• Les enduits et revêtements minces ne résistent pas nécessairement à l’ouverture du support, ce qui peut affecter l’étanchéité et l’esthétique.

📖 12. Surveillance des fissures

★ À maîtriser

• Le suivi des fissures peut utiliser :

  • un fissuromètre
  • un témoin en plâtre ou ciment
  • une jauge Saunac mesurée au pied à coulisse
  • le rebouchage des fissures

• À l’exception de certains faïençages légers d’enduit, les fissures s’ouvrent et se ferment selon les variations de température.

Compléments

• Le témoin en plâtre est efficace en intérieur, mais son interprétation en extérieur dépend trop de la température.

• La jauge Saunac permet une mesure micrométrique de l’ouverture de fissure, avec une précision indiquée de 1/10 mm.