Fiche de révision : Maîtrise d’œuvre architecturale

📋 Plan du Cours

1. Maître d’ouvrage et clientèle
2. Programme et engagement contractuel
3. Équipe de maîtrise d’œuvre
4. Phases de la mission
5. Diagnostic de l’existant et contraintes
6. Faisabilité réglementaire et urbaine
7. Contenu de la phase esquisse
8. Avant-projet et engagements
9. Autorisations et seuils de surface
10. Formulaires et dossiers ERP

📖 1. Maître d’ouvrage et clientèle

🔑 Notions clés & Définitions

• Maître d’ouvrage : Client de l’architecte ou de l’architecte d’intérieur.

★ À maîtriser

📌 Les maîtres d’ouvrage privés comprennent notamment les particuliers, les commerces, les entreprises et les associations, tandis que les maîtres d’ouvrage publics comprennent notamment les communes, les métropoles ou communautés de communes, les départements, les régions, l’État, les hôpitaux, les EHPAD, les musées, les médiathèques, les lieux de culte et les établissements pénitentiaires.

Compléments

• Les logements collectifs constituent un cas particulier pouvant relever de promoteurs privés ou de bailleurs sociaux.

• Les premiers contacts avec un maître d’ouvrage peuvent se faire par relation, bouche-à-oreille, appel d’offres ou concours.

💡 Astuce mémo

Le maître d’ouvrage commande ; le maître d’œuvre conçoit et conduit la mission.

📖 2. Programme et engagement contractuel

🔑 Notions clés & Définitions

• Programme : Cahier des charges du client qui exprime la nature des futurs occupants, leurs besoins en locaux, nombre, surfaces et hauteurs, le budget, les préférences esthétiques, les délais et les souhaits de fonctionnalité.

★ À maîtriser

• Le programme doit être écrit, daté et signé, car il sert de base à toute la mission et est joint au contrat de l’architecte.

📌 Si le client ne fournit pas de programme écrit, l’architecte doit le rédiger et le faire valider par le client.

Compléments

📌 En marché public, le programme est fourni et joint à l’appel d’offres, et il peut comporter une fiche descriptive par local.

📌 Toute modification du programme en cours de mission doit être décrite et sa validation consignée dans un document daté.

📖 3. Équipe de maîtrise d’œuvre

🔑 Notions clés & Définitions

• Maître d’œuvre : Architecte ou architecte d’intérieur, éventuellement entouré d’autres intervenants au sein d’une équipe pluridisciplinaire.

★ À maîtriser

• Les co-traitants possibles comprennent : des architectes, des ingénieurs spécialisés en structure, thermique ou électricité, des paysagistes, des géomètres ou maîtres d’œuvre VRD, des économistes, des pilotes de chantier ou OPC, des urbanistes

• Une équipe pluridisciplinaire permet de répondre aux contraintes du projet, notamment techniques, et de laisser à l’architecte davantage de temps pour la conception architecturale.

Compléments

📌 La composition de l’équipe peut être demandée dans un appel d’offres ou décidée selon la complexité du projet et les compétences nécessaires.

• Les honoraires de la mission sont partagés entre les co-traitants.

📖 4. Phases de la mission

★ À maîtriser

• Les phases de la mission de base sont :
  • ESQ (Esquisse)
  • APS (Avant-projet sommaire)
  • APD (Avant-projet détaillé)
  • PRO (Projet)
  • DCE (Dossier de consultation des entreprises)
  • ACT (Assistance pour la passation des contrats de travaux)
  • VISA (Visa des plans d’exécution des entreprises)
  • DET (Direction de l’exécution des travaux)
  • AOR (Assistance aux opérations de réception)

📌 La validation de chaque phase par le maître d’ouvrage permet de passer à la phase suivante et de facturer à l’avancement la partie de mission réalisée.

Compléments

• Les missions complémentaires optionnelles peuvent notamment comprendre EDE, EDL ou DIAG, ainsi que l’OPC, la conception de mobilier spécifique ou la signalétique.

💡 Astuce mémo

ESQ → APS → APD → PRO → DCE → ACT → VISA → DET → AOR.

📖 5. Diagnostic de l’existant et contraintes

🔑 Notions clés & Définitions

• Diagnostic : Mission portant sur un bâtiment existant à modifier et comprenant le relevé des lieux ainsi que l’analyse de ses caractéristiques et des documents disponibles.

★ À maîtriser

• Le coût global d’un bien durable regroupe les dépenses engagées par son utilisateur tout au long de sa vie, dont le coût d’achat, le coût de maintenance et le coût éventuel de destruction.

Compléments

• Le relevé de l’existant peut être effectué en 2D ou en 3D avec des outils traditionnels ou un scanner 3D produisant un nuage de points.

• En marché public, le relevé des existants est généralement réalisé en amont par un géomètre et fourni à l’architecte sous forme dématérialisée, notamment en fichiers d’état des lieux .dwg.

• Le diagnostic écrit peut analyser : l’isolation, la ventilation, le chauffage, les factures de consommation, le DPE, les problèmes de fonctionnement signalés par l’usager

• Les honoraires du diagnostic doivent être chiffrés selon le temps nécessaire et être proportionnels à la complexité du bâti existant.

💡 Astuce mémo

Un existant mal connu → un diagnostic plus nécessaire et des honoraires adaptés à sa complexité.

📖 6. Faisabilité réglementaire et urbaine

★ À maîtriser

• Le PLU est un document officiel d’urbanisme opposable aux tiers en cas de procédure judiciaire.

📌 Les zones U sont déjà urbanisées, les zones AU sont à urbaniser et les zones N sont naturelles, inconstructibles ou peu constructibles.

• La faisabilité doit aussi prendre en compte :
  • le voisinage et le droit de vue
  • les nuisances sonores
  • les installations classées ou dangereuses
  • l’inondabilité
  • les réseaux VRD adjacents

Compléments

• L’élaboration d’un PLU est généralement menée par des bureaux d’études spécialisés avec les communes ou intercommunalités, puis comporte une enquête publique, un vote et une validation par le conseil municipal ou communautaire, avant d’être entérinée par le préfet.

• Le PLU comprend notamment le PADD, des plans et un règlement, et peut être consulté sur le site de la mairie ou sur le Géoportail de l’urbanisme.

• En l’absence de PLU, les documents encore applicables peuvent être un ancien POS, une carte communale ou le RNU.

💡 Astuce mémo

Repérer la zone → lire le règlement → vérifier les contraintes du site.

📖 7. Contenu de la phase esquisse

★ À maîtriser

📌 Avant de commencer l’esquisse, un contrat de maîtrise d’œuvre doit normalement être établi ; si des imprécisions empêchent de le rédiger, un contrat d’étude préliminaire ou un devis détaillé doit être signé pour fixer le contenu et la rémunération de l’esquisse.

📌 Le maître d’œuvre ne peut commencer son travail qu’après validation écrite du contrat ou du devis par le client.

• L’esquisse présente une volumétrie d’ensemble au moyen de dessins perspectifs ou d’images numériques 2D et 3D afin de faire comprendre la forme, les matériaux, les couleurs et la qualité des espaces.

• La notice économique d’esquisse vérifie la compatibilité du projet avec l’enveloppe financière au moyen d’un budget global de travaux, et le cours indique un coût rarement inférieur à 1 700 à 2 000 euros / m2.

Compléments

• Le dossier d’esquisse comprend une notice architecturale et technique présentant les contraintes du programme, le parti, les intentions et l’insertion du projet dans son environnement.

📖 8. Avant-projet et engagements

★ À maîtriser

📌 En marché public, l’avant-projet se décompose en APS puis APD, tandis qu’en marché privé ces deux phases peuvent être regroupées.

• À la fin de l’APS, les surfaces de chaque local doivent être arrêtées dans une version définitive.

• L’APD précise les caractéristiques constructives du projet, notamment les matériaux, le dimensionnement, la performance énergétique et la résistance au feu en ERP.

📌 À la fin de l’APD, le maître d’œuvre s’engage officiellement sur le montant des travaux selon un taux de tolérance contractuel et peut être pénalisé en cas de dépassement.

Compléments

• Lorsque l’équipe comprend plusieurs intervenants, l’architecte mandataire synthétise leurs données et les présente au maître d’ouvrage dans un document unique pour validation.

• La phase APD sert notamment à constituer et déposer la demande de permis de construire, le cas échéant, et à chiffrer le budget travaux par lot.

💡 Astuce mémo

APS fixe les grandes lignes ; APD précise les caractéristiques constructives.

📖 9. Autorisations et seuils de surface

★ À maîtriser

📌 Le permis de construire n’est pas une phase contractuelle de la mission de base, car tous les projets ne nécessitent pas cette autorisation.

📌 Aucune autorisation d’urbanisme n’est à demander lorsque le projet ne modifie pas l’aspect extérieur d’une construction et ne crée pas de surface de plancher complémentaire.

• Les seuils principaux de surface de plancher à examiner sont 5 m² pour le caractère obligatoire d’une demande, 20 m² pour choisir entre déclaration préalable et permis de construire, seuil pouvant dans certains cas être porté à 40 m² en extension, et 150 m² pour la validation obligatoire d’un architecte HMONP.

Compléments

📌 La surface de plancher ne comptabilise pas les trémies, les parties de hauteur inférieure à 1,80 m, les murs et l’emprise de l’isolant ainsi que les embrasures de fenêtre, mais elle comptabilise les cloisons et les murs de refend intérieurs.

• La surface habitable se distingue de la surface de plancher, et la modification de 2012 a notamment évité que l’emprise de l’isolation thermique des bâtiments ait un effet dans le calcul de l’impôt foncier.

📖 10. Formulaires et dossiers ERP

★ À maîtriser

• Pour une maison individuelle, les formulaires indiqués sont le cerfa 1340616 pour un permis de construire et le cerfa 1370312 pour une déclaration préalable.

• Pour les projets autres que ceux liés à une maison individuelle, les formulaires indiqués sont le cerfa 1340916 pour un permis de construire et le cerfa 1340412 pour une déclaration préalable.

📌 Pour un projet concernant un ERP, un dossier complémentaire doit permettre de déclarer la nature des travaux et de vérifier leur conformité aux règles d’accessibilité et de sécurité incendie.

Compléments

• Le cerfa 13824*04 est indiqué pour un dossier ERP déposé avec un permis de construire comme pour un dossier déposé sans permis de construire.

• Les formulaires cerfa sont régulièrement mis à jour et leur version est indiquée par les deux derniers chiffres après l’astérisque.

💡 Astuce mémo

Le dossier ERP traite accessibilité et sécurité incendie, avec ou sans permis.

📊 Tableaux de synthèse

Phases d’avant-projet

Formulaires d’urbanisme cités