Fiche de révision : Introduction aux lotissements et garanties immobilières

📋 Plan du Cours

1. Lotissements et division foncière
2. Travaux de viabilisation et finitions
3. Protections et garanties des acquéreurs
4. Documents et capacité des vendeurs
5. Identification de l'acquéreur société
6. État hypothécaire du bien
7. Désignation et jouissance du terrain
8. Permis d’aménager et recours
9. Pièces du dépôt de lotissement

📖 1. Lotissements et division foncière

🔑 Notions clés & Définitions

• Lotissement : Un lotissement est une division d’une ou plusieurs unités foncières pour créer des lots destinés à être bâtis.
• Lotisseur : Le lotisseur est la personne qui porte l’opération en achetant le(s) terrain(s) puis en organisant la division et l’aménagement.
• Permis d’aménager : Le permis d’aménager est l’autorisation d’urbanisme requise pour certains lotissements, notamment ceux créant des voies ou équipements communs.
• Déclaration préalable : La déclaration préalable est l’autorisation d’urbanisme applicable aux lotissements qui ne relèvent pas du permis d’aménager.
• Acte de bornage : L’acte de bornage est le document dressé par un géomètre-expert pour délimiter les limites des parcelles concernées.

📝 Points essentiels

• La division du/des terrain(s) par le lotisseur doit être précédée de l’accord de l’urbanisme de la mairie sous forme de permis d’aménager ou de déclaration préalable.
• Le lotisseur fait intervenir un géomètre-expert pour établir un procès-verbal de bornage avec plan et positionnement des bornes.
• Le permis d’aménager vise les lotissements créant des voies, espaces ou équipements communs et certains périmètres patrimoniaux protégés.
• Si le lotissement n’entre pas dans les cas soumis à permis d’aménager, il est soumis à déclaration préalable.
• La réglementation dite plus stricte vise surtout les lotissements soumis à permis d’aménager, tandis que ceux en déclaration préalable sont soumis à une logique plus légère.

💡 Astuce mémo

Permis d’aménager = voies/équipements communs (et protection patrimoniale), sinon déclaration préalable.

📖 2. Travaux de viabilisation et finitions

🔑 Notions clés & Définitions

• Viabilisation : La viabilisation regroupe les travaux permettant d’amener sur chaque parcelle les voies et réseaux nécessaires.
• Voies et réseaux divers : Les voies et réseaux divers désignent l’ensemble des aménagements et branchements nécessaires au fonctionnement du terrain et des constructions.
• Travaux de finition : Les travaux de finition correspondent aux aménagements d’aspect et d’usage réalisés dans le lotissement après les constructions.

📝 Points essentiels

• Le lotisseur prend à sa charge la viabilisation afin que, au droit de chaque parcelle, arrivent les voies et réseaux divers comme voirie, tout-à-l’égout, électricité, fibre et gaz.
• Le lotisseur réalise aussi des travaux de finition, notamment enrobée sur la voirie commune, trottoirs, stationnements, espaces verts, arbres et éclairage.
• Les travaux de finition ne se réalisent que lorsque les maisons sont terminées et que les engins de chantier ne risquent plus de les détruire.
• Pendant la durée des travaux, le lotisseur met en place la base nécessaire pour faciliter la circulation des engins.
• Les acquéreurs achètent un terrain nu seulement viabilisé avant de demander leur permis de construire.

💡 Astuce mémo

Viabiliser = réseaux/accès utiles; Finir = embellir et équiper après la fin du chantier.

📖 3. Protections et garanties des acquéreurs

🔑 Notions clés & Définitions

• Garantie financière d’achèvement : La garantie financière d’achèvement est une garantie fournie pour sécuriser la réalisation des travaux restant à accomplir.
• Consignation de somme : La consignation de somme est le dépôt bloqué de fonds pour couvrir le coût des travaux de finition ou à défaut leur réalisation.
• Déclaration attestant l’achèvement et la conformité : La déclaration attestant l’achèvement et la conformité est le document transmis lorsque les travaux de viabilisation sont réalisés conformément.
• DAACT : La DAACT est la déclaration attestant l’achèvement et la conformité exigée quand les travaux ont été achevés et doivent être vérifiés.

📝 Points essentiels

• La loi encadre les risques pour les acquéreurs en exigeant des garanties contre la non-réalisation ou la mauvaise réalisation des travaux.
• Pour les travaux de finition, le lotisseur peut soit consigner une somme bloquée chez un notaire ou à la banque sur devis, soit fournir une garantie financière d’achèvement via la banque.
• Pour les travaux de viabilisation, la meilleure sécurisation est l’exécution préalable avec déclaration attestant l’achèvement et la conformité.
• Si la viabilisation n’est pas encore faite, le lotisseur fournit une garantie d’achèvement sous forme de garantie bancaire ou d’ouverture de crédit.
• La mairie ne doit autoriser la vente définitive qu’après présentation des garanties et vérification de leur existence.

💡 Astuce mémo

Finition = argent bloqué ou garantie; Viabilisation = priorité à l’exécution + déclaration (ou garantie si non réalisée).

📖 4. Documents et capacité des vendeurs

🔑 Notions clés & Définitions

• Pièce d’identité : La pièce d’identité permet de vérifier l’identité des parties, leur nationalité et la signature lors de la conclusion de l’acte.
• Extrait d’acte de mariage : L’extrait d’acte de mariage sert à déterminer l’existence d’un contrat et le régime matrimonial applicable aux vendeurs.
• BODACC : Le BODACC est la publication utilisée pour repérer si les vendeurs font l’objet d’une procédure collective.
• Kbis : Le Kbis est le document donnant les informations d’identification et d’état de la société au RCS.
• Délibération de société (pouvoir) : La délibération de société est l’acte qui habilite le gérant à agir pour acquérir ou signer selon les conditions prévues.

📝 Points essentiels

• Avant la vente, le notaire vérifie l’identité et la capacité des vendeurs grâce aux pièces d’identité et aux extraits d’actes d’état civil.
• Un extrait d’acte de mariage est utilisé pour identifier l’existence d’un contrat et le régime matrimonial des vendeurs.
• Le BODACC des vendeurs est consulté pour détecter l’existence d’une procédure collective.
• Pour une société, la vérification passe par le Kbis et des statuts à jour, et par une délibération donnant pouvoir au gérant.
• La consultation BODACC de la société vise aussi à vérifier l’absence de situation bloquante comme une faillite (si mentionnée).

💡 Astuce mémo

Identité (actes) + pouvoirs (délibération) + risques (BODACC) + existence (Kbis).

📖 5. Identification de l'acquéreur société

🔑 Notions clés & Définitions

• Société civile immobilière (SCI) : La SCI est la forme sociale de l’acquéreur indiquée dans l’exemple, caractérisée par une structure et un capital mentionnés.
• SIREN : Le SIREN est l’identifiant de la société au registre, utile pour son identification dans l’acte.
• Gérant : Le gérant est la personne qui représente la société et signe l’acte dans les limites d’une habilitation donnée.
• Procès-verbal d’assemblée générale : Le procès-verbal d’assemblée générale consigne l’habilitation accordée, ici au gérant, pour agir à l’acte.

📝 Points essentiels

• L’acquéreur est une société dénommée Immotout, SCI, au capital de 1000 €, avec siège social à CRETEIL (94000) 9 Rue des Lys.
• La société Immotout est identifiée sous le SIREN 123456789 et immatriculée au RCS de CRETEIL.
• La société est représentée par son gérant Monsieur André RASTIGNAC, spécialement habilité pour les présentes en vertu d’une délibération.
• La délibération autorisant l’action du gérant est datée du 05 mars 2026 et son procès-verbal est annexé.
• Le procès-verbal d’assemblée générale demeure ci-annexé dans la représentation décrite.

💡 Astuce mémo

Imm o ut = capital + siège + SIREN + gérant habilité par AG (PV annexé).

📖 6. État hypothécaire du bien

🔑 Notions clés & Définitions

• Service de la publicité foncière : Le service de la publicité foncière compétent est l’organisme à consulter selon la localisation du bien pour obtenir l’état hypothécaire.
• État hypothécaire : L’état hypothécaire est un document permettant d’identifier le propriétaire et d’examiner l’existence de grevations comme hypothèques et servitudes.
• Validité 2 mois : La validité de l’état hypothécaire est limitée à une durée courte, ici de 2 mois, pour l’usage dans l’acte.

📝 Points essentiels

• La demande d’état hypothécaire se fait auprès du service de la publicité foncière compétent en fonction de la localisation du bien.
• L’état hypothécaire est valable 2 mois et permet de s’assurer de l’identité du propriétaire.
• Il permet de vérifier si le bien est grevé d’une servitude ou d’une hypothèque.
• Il permet aussi de retracer les transferts de propriété du bien.
• Cet état sert d’outil de sécurisation avant la conclusion de l’opération immobilière.

💡 Astuce mémo

2 mois pour sécuriser: propriétaire + servitudes/hypothèques + historique des transferts.

📖 7. Désignation et jouissance du terrain

🔑 Notions clés & Définitions

• Désignation cadastrale : La désignation cadastrale décrit le terrain à bâtir par commune, section et numéro de parcelle, avec sa surface.
• Effet relatif : La mention d’effet relatif situe l’information dans le cadre de l’acte de référence relatif à la parcelle.
• Jouissance : La jouissance indique à partir de quel moment l’acquéreur exerce les droits liés au bien.

📝 Points essentiels

• Le bien est désigné comme un terrain à bâtir sur la commune de CRETEIL (94000), 7 rue des Tulipes.
• Le terrain figure au cadastre avec les références suivantes : section XL numéro 190, lieu-dit CRETEIL, surface 1500 m².
• La désignation reprend aussi une référence à un acte notarié antérieur avec date et publication au bureau des hypothèques (mentions présentes dans l’exemple).
• L’acquéreur devient propriétaire à compter du jour de la signature de l’acte.
• La jouissance est accordée à compter du même jour que la signature de l’acte.

💡 Astuce mémo

Désignation = cadastre; Jouissance = même jour que la signature (dans l’exemple).

📖 8. Permis d’aménager et recours

🔑 Notions clés & Définitions

• Permis d’aménager expresse : Le permis d’aménager expresse est délivré par arrêté municipal après instruction de la mairie.
• Permis d’aménager tacite : Le permis d’aménager tacite résulte du silence de l’administration pendant le délai d’instruction.
• Affichage du permis : L’affichage du permis d’aménager sur le terrain permet de faire courir les délais de recours des tiers.
• Recours des tiers : Les recours des tiers sont les actions possibles des voisins et autres tiers contre l’autorisation d’urbanisme, dans des délais précisés.
• Retrait administratif : Le retrait administratif est la procédure permettant à l’administration de revenir sur l’autorisation dans un délai déterminé.

📝 Points essentiels

• La demande de permis d’aménager est déposée à la mairie du lieu de situation de la parcelle, sur imprimé Cerfa en 4 exemplaires selon l’exemple.
• Le délai d’instruction du permis d’aménager est de 3 mois, avec un allongement de 1 mois si proximité d’un monument historique.
• Le permis peut être délivré de façon expresse (arrêté municipal) ou tacite (silence de l’administration pendant 3 mois).
• L’affichage du permis doit être réalisé pendant 3 mois avec constat par commissaire de justice, et l’affichage fait partir le délai de recours.
• Dans l’exemple : recours des tiers pendant 3 mois à partir du premier jour d’affichage, et retrait administratif pendant 2 mois à compter de la date d’arrêté.

💡 Astuce mémo

3 mois d’instruction + 3 mois d’affichage (recours des tiers) + 2 mois de retrait après arrêté.

📖 9. Pièces du dépôt de lotissement

🔑 Notions clés & Définitions

• Dépôt de pièces du lotissement : Le dépôt de pièces du lotissement est un acte reçu par notaire annexant les documents essentiels du lotissement.
• Publication au SPF : La publication au SPF assure une trace officielle des pièces déposées dans l’acte.
• Procès-verbal d’affichage (commissaire de justice) : Le procès-verbal constatant l’affichage atteste que l’autorisation a été affichée selon les conditions exigées.
• Garanties financières d’achèvement : Les justificatifs des garanties financières d’achèvement prouvent que les travaux restent sécurisés conformément au cadre imposé.
• Association syndicale libre : Le statut de l’association syndicale libre apparaît dans les pièces déposées lorsque le lotissement organise la gestion entre colotis.

📝 Points essentiels

• Le dépôt de pièces du lotissement est un acte notarié annexant les documents clés et publié au SPF pour laisser une trace.
• Le dépôt comprend notamment les procès-verbaux de bornage et leurs plans de bornage, ainsi que les autorisations de lotir.
• Le dépôt comprend aussi les justificatifs de non-recours et de non-retrait, ainsi que les procès-verbaux des commissaires de justice du constat d’affiche.
• La liste inclut la DAACT concernant l’achèvement et la conformité des travaux de viabilisation et de finition, et les arrêtés délivrés par les maires.
• Le dépôt intègre enfin le règlement du lotissement et le cahier des charges, avec le statut de l’association syndicale libre.

💡 Astuce mémo

Annexes notaire + preuve d’affichage + preuve non-recours/non-retrait + preuve exécution (DAACT) + règlement/cahier des charges.

📅 Repères chronologiques

📊 Tableaux de synthèse

Permis d’aménager vs déclaration préalable

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre le moment où l’acte de bornage doit être mentionné : il doit l’être dans l’avant-contrat de lotissements soumis à permis d’aménager sous peine de nullité.
2. Oublier que le permis d’aménager et la déclaration préalable ne se choisissent pas librement : ils dépendent des cas du lotissement (voies/équipements communs ou non).
3. Penser que la rétractation de 10 jours s’applique à tous les lotissements : elle concerne uniquement ceux soumis à permis d’aménager.
4. Croire que les travaux de finition peuvent commencer avant la fin des constructions : ils sont conditionnés pour éviter leur destruction par les engins.
5. Mélanger les délais liés au permis : instruction de 3 mois, durée d’affichage, délais de recours et délai de retrait ne sont pas la même chose.
6. Confondre sécurisation viabilisation et finition : la viabilisation est surtout sécurisée par réalisation + déclaration, la finition par consignation ou garantie financière d’achèvement.

✅ Checklist Examen

1. Définir juridiquement le lotissement comme une division créant des lots destinés à être bâtis.
2. Identifier si le lotissement est soumis à permis d’aménager (voies/espaces/équipements communs ou périmètres patrimoniaux) ou à déclaration préalable sinon.
3. Expliquer le rôle du géomètre-expert et ce que contient l’acte de bornage.
4. Lister les deux grands blocs de travaux à la charge du lotisseur : viabilisation puis travaux de finition.
5. Donner les deux mécanismes de protection pour les travaux de finition : consignation bloquée ou garantie financière d’achèvement.
6. Donner les mécanismes de protection pour la viabilisation : exécution + déclaration attestant achèvement et conformité, ou garanties bancaires selon le cas.
7. Savoir les interdictions avant obtention d’un permis d’aménager : pas de vente ni avant-contrat avant la délivrance.
8. Après permis d’aménager, préciser l’avant-contrat autorisé : promesse unilatérale de vente réglementée, avec délai de rétractation de 10 jours et immobilisation à 5%.
9. Après autorisation, citer les conditions de vente définitive : garanties d’achèvement, réalisation de la viabilisation et arrêtés (autorisation de vente par anticipation et différé des finitions).
10. Connaître les règles d’instruction et de délivrance du permis d’aménager : expresse ou tacite, délais d’instruction et affichage de 3 mois.
11. Donner les délais d’instance à retenir dans l’exemple : recours des tiers à partir du 1er jour d’affichage et retrait administratif sur la période indiquée.
12. Réciter les pièces à déposer chez le notaire pour le dépôt de lotissement et rappeler qu’elles sont publiées au SPF.
13. Pour la partie société, indiquer ce qui doit être vérifié et ce qui doit figurer dans l’acte : Kbis/statuts, pouvoir au gérant, SIREN, siège, représentation.
14. Pour le bien, préciser ce que donne l’état hypothécaire et sa validité (2 mois).