Fiche de révision : Les critères de sélection locative

📋 Plan du Cours

1. Dossier du candidat locataire
2. Solvabilité et taux d’effort
3. Critères annexes et non-discrimination
4. Aides au logement
5. Cautionnement et garanties
6. Exercices de solvabilité

📖 1. Dossier du candidat locataire

🔑 Notions clés & Définitions

• Fiche de renseignements : Formulaire à remplir par le candidat locataire pour transmettre ses informations nécessaires à l’examen du dossier.
• Pièces justificatives ALUR : Ensemble des documents autorisés par la réglementation pour évaluer le candidat locataire et son garant.
• Décret du 5 novembre 2015 : Texte qui fixe la liste des pièces pouvant être demandées au candidat et à son garant dans le cadre de la location.

📝 Points essentiels

• Le conseiller immo demande notamment la fiche de renseignements, la nature du contrat de travail, une pièce d’identité, l’avis d’imposition, les 3 dernières fiches de paie et les dernières quittances de loyer.
• En cas de demande de pièces non conformes à la liste ALUR, le bailleur personne physique encourt une amende administrative de 3 000 EUR.
• En cas de demande de pièces non conformes à la liste ALUR, le bailleur personne morale encourt une amende administrative de 15 000 EUR.

📖 2. Solvabilité et taux d’effort

🔑 Notions clés & Définitions

• Solvabilité du locataire : Capacité du candidat à payer son loyer, évaluée notamment à travers le calcul du taux d’effort.
• Taux d’effort : Ratio entre le total loyer et charges et les revenus, exprimé en pourcentage.
• GLI : Garantie du bailleur encadrant des critères de solvabilité, ce qui conduit souvent à viser un taux d’effort entre 30 et 35%.

📝 Points essentiels

• Il n’existe pas de critères légaux imposant un mode unique de calcul de la solvabilité du locataire.
• En pratique, on vise souvent un taux d’effort compris entre 30 et 35% pour répondre aux critères de la GLI.
• Formule du taux d’effort : (Loyer + charges) : revenus × 100 = TAUX D’EFFORT.
• Exercice de taux d’effort : avec loyer 800 EUR et charges 28 EUR pour 20 000 EUR/an et 18 500 EUR/an, le taux d’effort trouvé est 25,81%.

📖 3. Critères annexes et non-discrimination

🔑 Notions clés & Définitions

• Critères annexes de sélection : Éléments complémentaires pris en compte pour apprécier la situation du candidat au-delà des revenus et du loyer.
• Article 225-1 du code pénal : Référence pénale qui sanctionne les discriminations listées dans le contexte du choix d’un locataire.
• Discrimination dans la location : Traitement défavorable fondé sur certains critères personnels ou de situation, sanctionné par le droit pénal.

📝 Points essentiels

• Les critères annexes à considérer incluent la composition de la famille, le lieu de travail, le nombre d’enfants et les contraintes liées à l’enfance, ainsi que la stabilité de l’emploi et la durée estimée de présence dans le logement.
• Les discriminations sont sanctionnées par l’article 225-1 du code pénal, notamment pour le sexe, le lieu de résidence, la grossesse, l’orientation sexuelle et l’activité syndicale.
• En cas de discrimination avérée, les sanctions prévues sont 3 ans d’emprisonnement et 45 000 EUR d’amende.
• L’agent immobilier doit conseiller le bailleur et le mettre en garde contre des critères discriminants et les sanctions pénales, car le candidat pourrait aussi engager une action.

📖 4. Aides au logement

🔑 Notions clés & Définitions

• APL : Aide personnalisée au logement versée au bailleur ou à l’agence si la demande est faite par le locataire auprès de la CAF.
• AL : Aide au logement pouvant être accordée au locataire selon sa situation, versée via la CAF.
• CAF : Organisme versant les aides au logement telles que l’APL, l’AL et l’ALS selon la situation du demandeur.

📝 Points essentiels

• Des aides au logement peuvent être accordées au candidat locataire selon sa situation, et sont versées par la CAF.
• Les aides listées sont APL, AL et ALS.
• Les aides sont versées directement au bailleur ou à l’agence lorsque la demande est faite à la CAF.

📖 5. Cautionnement et garanties

🔑 Notions clés & Définitions

• Cautionnement : Sûreté personnelle par laquelle une ou plusieurs personnes s’engagent à payer le loyer du locataire en cas de défaillance.
• Garantie Visale : Garantie de l’État, gratuite, destinée à couvrir les loyers impayés sous conditions d’éligibilité.
• LOCA PASS : Aide de l’État permettant, sous conditions, d’avancer le montant de la garantie à taux 0.

📝 Points essentiels

• Le garant et la GLI ne sont pas cumulables, sauf si le candidat est étudiant ou alternant.
• Types de cautionnement : déterminé (engagement jusqu’à la fin du délai), indéterminé (fin possible au renouvellement), solidaire (action immédiate dès le premier impayé), et simple (recours après exigence contre le locataire puis procédure).
• La garantie visale est une garantie pour les loyers impayés mise en place par l’État et annoncée comme gratuite sous conditions.
• La GLI varie entre 2 et 4% des sommes encaissées et garantit en général le non paiement du loyer et des charges, et parfois aussi certaines dégradations et frais de contentieux.
• Il n’est pas possible de cumuler un acte de cautionnement et la GLI, sauf si le candidat est étudiant ou en apprentissage.

📖 6. Exercices de solvabilité

🔑 Notions clés & Définitions

• Loyer maximum à 35% : Loyer maximum calculé en appliquant le ratio 0,35 aux revenus mensuels pour viser un taux d’effort de 35%.
• Revenus mensuels : Somme des revenus du ménage ramenée au mois pour déterminer le loyer admissible par calcul de taux d’effort.

📝 Points essentiels

• Formule taux d’effort avec AL : (Loyer + charges − AL) : revenus mensuels × 100.
• Revenu mensuel × 0,35 donne le loyer max autorisé pour un taux d’effort de 35%.
• Exercice 2 : revenus mensuels 4 608 EUR, puis 4 608 × 0,30 = 1 382 EUR de loyer maximum envisagé.
• Exercice 3 : 2 000 × 0,28 = 560 EUR, soit un loyer maximum en charges comprises.
• Exercice 5 : revenus mensuels 2 500 EUR donnent un loyer indicatif 1 670 EUR après retraits (250 + 300 + 280), et un reste à vivre de 1 670 EUR soit 66,8%.

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre la liste de pièces autorisées ALUR avec une liste libre du bailleur, alors que des demandes non conformes entraînent une amende.
2. Calculer le taux d’effort avec les mauvais montants, en oubliant que le calcul inclut Loyer + charges puis divise par les revenus.
3. Mélanger les notions de cautionnement et de GLI, alors que le cours indique des cas de non-cumul avec des exceptions (étudiant ou alternant/apprentissage).
4. Oublier que les aides au logement (APL/AL/ALS) passent par la CAF et sont versées au bailleur ou à l’agence selon la demande.
5. Choisir des critères de sélection personnels sans contrôle, alors que la discrimination est sanctionnée par l’article 225-1 du code pénal avec des peines spécifiques.

✅ Checklist Examen

1. Citer les pièces demandées au dossier du candidat locataire (fiche de renseignements, type de contrat de travail, identité, avis d’imposition, 3 dernières fiches de paie, dernières quittances de loyer).
2. Expliquer ce que fixe la réglementation ALUR et préciser la conséquence en cas de non-respect de la liste des pièces demandées (amendes selon personne physique ou morale).
3. Savoir définir la notion de solvabilité et appliquer la formule du taux d’effort : (Loyer + charges) : revenus × 100.
4. Calculer un taux d’effort et savoir interpréter la cible pratique liée à la GLI (30 à 35%).
5. Énumérer au moins 5 critères annexes à prendre en compte (famille, lieu de travail, nombre d’enfants et contraintes, stabilité, durée de location estimée).
6. Identifier les discriminations visées par l’article 225-1 du code pénal (exemples listés) et connaître les sanctions chiffrées (3 ans et 45 000 EUR).
7. Décrire le rôle de conseil de l’agent immobilier vis-à-vis du bailleur et la mise en garde sur la responsabilité pénale et les risques de contentieux du candidat.
8. Nommer les aides au logement et leurs sigles (APL, AL, ALS) et indiquer leur organisme de versement (CAF).
9. Expliquer le mécanisme du cautionnement et distinguer déterminé, indéterminé, solidaire et simple selon l’effet sur le paiement ou le recours.
10. Indiquer les règles de non-cumul entre garant et GLI, ainsi que l’exception prévue (étudiant ou alternant) et l’exception liée à l’acte de cautionnement et à la GLI (étudiant ou en apprentissage).
11. Connaître les garanties mentionnées (Garantie Visale, LOCA PASS, GLI) avec au moins une caractéristique chiffrée ou de fonctionnement fournie (gratuité Visale, taux 0 Locapass, 2 à 4% pour GLI).
12. Maîtriser les exercices de solvabilité : formules de calcul du taux d’effort avec ou sans AL, calcul du loyer max à 35%, et lecture du reste à vivre dans l’exercice 5.