Fiche de révision : Aspects juridiques essentiels en architecture

📋 Plan du Cours

1. Obligations et responsabilités juridiques de l’architecte dans l’exercice professionnel
2. Vérification du droit de propriété et documents contractuels en architecture
3. Principes fondamentaux du droit des sols et servitudes en urbanisme
4. Inaliénabilité et imprescriptibilité du domaine public et conséquences juridiques de l’empiètement
5. Empiètement sur propriété privée : types, sanctions et jurisprudence récente
6. Servitudes de passage et tempérament à la démolition en cas d’empiètement
7. Règles et distinctions juridiques concernant les vues et jours entre propriétés privées

📖 1. Obligations et responsabilités juridiques de l’architecte dans l’exercice professionnel

🔑 Notions clés & Définitions

• Caution solidaire indivise : Si un jour la société ne peut pas payer = on récupère l’argent sur les propres biens (on viendra récupérer les biens persos de la personne et plus de la société) : A NE JAMAIS SIGNER POUR ETRE PROTEGE (important de séparer les biens).
• Client sur TOUS : Dès 1963, la cours de cassation : dit que l’architecte est aussi un conseillé qui doit éclairer le mieux possible le client sur TOUS les aspects de l’entreprise

📝 Points essentiels

• L’architecte a l’obligation de vérifier la réitération de la promesse de vente et la capacité financière du client avant de signer un contrat.
• La caution solidaire indivise engage les biens personnels de l’architecte en cas de défaillance de la société, il est conseillé de ne jamais la signer pour protéger ses biens personnels.

💡 À retenir

L’architecte assume une responsabilité juridique étendue qui impose vigilance contractuelle, conseil complet et prudence dans les engagements financiers.

📖 2. Vérification du droit de propriété et documents contractuels en architecture

🔑 Notions clés & Définitions

• Juridique : Mission juridique mais aucune valeur juridique : important pour la prospection foncière pour les promoteur, architecte et aménageurs (le trait d’un cadastre n’est pas vraiment à l’échelle donc n’a pas de valeur juridique) On doit demander après un plan de bornage

📝 Points essentiels

• L’architecte doit impérativement vérifier la propriété du terrain via un acte notarié avant de commencer les travaux.
• La promesse unilatérale de vente doit être conforme au droit privé même si un permis de construire est obtenu.
• Les maîtres d’ouvrage publics relèvent du droit public avec contrat administratif, tandis que les maîtres d’ouvrage privés relèvent du droit privé avec contrat privé.
• Il est obligatoire de conserver tous les documents contractuels et justificatifs pendant au moins 30 ans pour se prémunir en cas de litige.
• Même si on a le permis de construire (légal sur le papier donc accepter), il faut vérifier les lois de droit privé : car on est pas sur le domaine public.
• ➔ Garder tous les documents pendant au moins 30 ans pour pouvoir tout prouver.

💡 À retenir

La rigueur dans la vérification des droits de propriété et la gestion documentaire est essentielle pour sécuriser juridiquement le projet architectural.

📖 3. Principes fondamentaux du droit des sols et servitudes en urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• 5 Shon : Surface de plancher construite correspondant à une limite réglementaire spécifique, calculée en additionnant la surface de chaque niveau clos et couvert, hors surfaces exemptées.
• Servitudes publiques : Restrictions imposées par des documents d’urbanisme tels que le PLU ou des lois spécifiques (montagne, littorale) qui encadrent l’usage des sols pour préserver l’intérêt général.
• Servitudes privées : Les servitudes privées Servitudes de droit privés : détermine les charges imposées sur une propriété par une autre propriété.

📝 Points essentiels

• Le COS détermine la surface constructible par rapport à la taille du terrain et doit être respecté dans la conception architecturale.
• Le PLU impose des servitudes publiques qui encadrent l’usage des sols, notamment en zones montagneuses ou littorales.
• Les servitudes privées, telles que les servitudes de passage, affectent les droits des propriétaires et doivent être prises en compte dans le projet.
• Le non-respect des règles d’urbanisme, même avec un permis de construire, peut entraîner des sanctions pénales pour l’architecte et le maître d’ouvrage.

💡 À retenir

Le droit des sols et les servitudes constituent un cadre contraignant qui conditionne la faisabilité et la légalité des projets architecturaux.

📖 4. Inaliénabilité et imprescriptibilité du domaine public et conséquences juridiques de l’empiètement

🔑 Notions clés & Définitions

• Acte authentique : Document signé devant un officier public, généralement un notaire, qui confère à l'acte une force probante particulière et une date certaine.

📝 Points essentiels

• Le domaine public est inaliénable et imprescriptible, ce qui signifie qu’il ne peut être ni vendu, ni cédé, ni acquis par prescription.
• Toute cession d’un bien du domaine public est nulle d’office, même si l’acheteur est de bonne foi, avec obligation de restitution.
• L’empiètement sur le domaine public entraîne obligatoirement la démolition de l’ouvrage empiétant, sans possibilité de régularisation.
• La QPC de 2018 a confirmé la constitutionnalité des principes d’inaliénabilité et d’imprescriptibilité du domaine public.

💡 À retenir

Le domaine public bénéficie d’une protection juridique absolue qui interdit toute appropriation ou empiètement, assurant sa pérennité pour l’usage public.

📖 5. Empiètement sur propriété privée : types, sanctions et jurisprudence récente

🔑 Notions clés & Définitions

• Bornage : Opération juridique et géométrique visant à délimiter précisément les limites des propriétés contiguës, généralement réalisée par un géomètre, afin d'éviter ou de résoudre les conflits de propriété.
• Types : 3ème : intervention obligatoire du notaire dans la rédaction de tt les actes publiables (transaction immobilière, droit de créances, constitution de servitudes…) - 4ème : le conservateur des hypothèques conservant ces informations au service du cadastre Parmi les indications données par le fichier immobilier relevant l’importance des créances immobilières, celles-ci sont de deux types - Les privilèges : « il est un droit attaché à une créance qui permet à celui qui le possède d’être préféré aux autres créanciers même hypothécaires.
• Empiètement du sol : Atteinte au droit de propriété résultant d'une construction ou d'un ouvrage qui dépasse sur la propriété voisine au niveau du sol, pouvant entraîner une action en suppression ou démolition.
• Empiètement aérien : Atteinte au droit de propriété caractérisée par le dépassement d'une partie d'une construction, telle qu'une marquise ou un balcon, sur la propriété voisine dans l'espace aérien, susceptible d'une demande de suppression.

📝 Points essentiels

• L’empiètement sur propriété privée peut concerner le sol, le sous-sol ou l’espace aérien et constitue une atteinte au droit de propriété.
• La victime d’un empiètement peut demander la remise en état par suppression de l’empiètement via une action immobilière.
• En cas d’empiètement du sous-sol, le responsable doit payer les réparations dans un délai d’un an sous peine d’astreinte financière journalière.
• La victime est en droit de demander la remise en état des lieux par la suppression de l’empiètement quitte à agir en justice dans le cadre d’une action immobilière.
• Il doit payer les réparations à ses frais.

💡 À retenir

L’empiètement privé engage des responsabilités civiles précises, avec une évolution jurisprudentielle vers une appréciation proportionnée des sanctions.

📖 6. Servitudes de passage et tempérament à la démolition en cas d’empiètement

🔑 Notions clés & Définitions

• Tempérance à la démolition : Principe jurisprudentiel selon lequel la démolition d’un ouvrage empiétant sur une servitude n’est pas systématique, notamment si l’empiètement est minime, ne diminue pas l’usage de la servitude et ne rend pas son exercice plus incommode.
• Cours d’appel : Instance judiciaire chargée de réexaminer les décisions relatives aux empiètements sur servitudes, en recherchant la solution la plus appropriée pour mettre fin à l’empiètement, pouvant inclure des mesures proportionnées comme un rabotage plutôt qu’une démolition totale.

📝 Points essentiels

• L’empiètement sur l’assiette d’une servitude de passage ne conduit pas automatiquement à la démolition de l’ouvrage.
• Une astreinte peut être prononcée en cas d’inexécution des mesures ordonnées dans les délais impartis.
• Il appartient ainsi au juge du fond d’apprécier la mesure la plus approprié pour mettre un terme à l’empiètement (éviter solution disproportionné) En cas d'assortie d’une astreinte En cas d’inexécution dans les délais ou subsiste En conclusion : en qualité d’architecte concepteur, vous ne pouvez pas envisager ou accepter un quelconque risque d’empiètement sur la propriété voisine malgré la tendance à la tempérance à la Cour de cassation en matière privée, ce qu’il faut éviter c’est votre éventuelle mise en cause dans une affaire contentieuse Les plantations au voisinage des limites des propriétés Les vues sur la propriété du voisin : Cette servitude concerne que les relations entre deux ou plusieurs propriétaires privés et ne s‘applique en aucun cas avec le domaine public Vue = la vue est un aménagement (fenêtre porte balcons, toit terrasse) d’où un propriétaire peut voir chez son voisin.
• Parce que la démolition doit être écarter pour un empiètement minime ne diminuant pas l’usage d’une servitude et n’en rendant pas l’exercice plus incommode ou si un passage reste possible sans plus de difficulté depuis la voie publique pour des auto et camions de livraison.

💡 À retenir

La gestion des empiètements sur servitudes privilégie une approche équilibrée conciliant respect des droits des propriétaires et proportionnalité des mesures judiciaires.

📖 7. Règles et distinctions juridiques concernant les vues et jours entre propriétés privées

🔑 Notions clés & Définitions

• Les jours ( : B = Les jours dans un mur non mitoyen ART 676 du CC, les jours ou fenêtres à faire mayer des verres dormants sont possible Différence entre jour et vue
• Prescription acquisitive : Mécanisme juridique par lequel la possession prolongée d'une vue peut conduire à l'acquisition du droit d'en jouir, alors que ce mécanisme ne s'applique pas aux jours.

📝 Points essentiels

• La vue est un aménagement permettant de voir chez le voisin, distinguée en vues droites et obliques, avec des règles spécifiques.
• Les jours sont des ouvertures dans un mur, avec une distinction juridique stricte entre murs mitoyens (ouvertures interdites) et non mitoyens (ouvertures possibles).
• Les briques de verre dans un mur mitoyen ne sont pas considérées comme des ouvertures ni des vues selon la jurisprudence.
• Il n’y a pas de prescription acquisitive pour les jours, contrairement aux vues qui peuvent faire l’objet de prescription.
• Les jours doivent respecter des allèges minimales (2,6 m en RDC, 1,9 m en R+1) pour éviter le regard direct chez le voisin.
• B = Les jours dans un mur non mitoyen

💡 À retenir

Les règles sur vues et jours encadrent strictement les relations de voisinage pour protéger la vie privée et les droits de propriété.

📊 Tableaux de Synthèse

Comparatif des responsabilités et vérifications

Domaine public vs propriété privée

⚠️ Pièges & Confusions Fréquentes

1. Confusion entre responsabilité civile et pénale de l'architecte.
2. Sous-estimer l'importance de la vérification de la propriété.
3. Ignorer la conservation des documents pendant 30 ans.
4. Confondre servitudes publiques et privées.
5. Négliger la distinction entre empiètement du sol et aérien.
6. Omettre la différence entre vues et jours dans le voisinage.
7. Sous-estimer la portée de la jurisprudence sur empiètement.

✅ Checklist Examen

1. Vérifier la capacité financière du client avant signature.
2. Consulter le cadastre et demander un plan de bornage.
3. Conserver tous les documents contractuels 30 ans.
4. Vérifier la conformité du permis de construire avec le droit privé.
5. Identifier si une servitude publique ou privée existe.
6. Respecter les règles sur les jours et vues avec les voisins.
7. S'assurer de l'inaliénabilité du domaine public.
8. Vérifier la délimitation précise des empiètements.
9. Connaître la jurisprudence récente sur empiètement.
10. Respecter les règles de hauteur et d'allège pour les vues.
11. Différencier clairement jour et vue dans le voisinage.