Fiche de révision : Les fondamentaux du bail de location nue

📋 Plan du Cours

1. Durée et forme du bail de location nue selon la loi Mermaz
2. Mentions obligatoires et documents annexés au contrat de bail
3. Obligations respectives du bailleur et du locataire
4. Clauses interdites dans le bail et documents interdits à la constitution du dossier locataire
5. Fixation et révision du loyer dans le secteur privé
6. Dépôt de garantie et cautionnement dans la location
7. Dispositions spécifiques pour les baux de courte durée
8. Cohabitation intergénérationnelle solidaire et ses conditions

📖 1. Durée et forme du bail de location nue selon la loi Mermaz

🔑 Notions clés & Définitions

• Surface minimum : Surface requise pour une colocation, fixée à 9 m² ou 20 m³ par colocataire si chaque colocataire a un bail individuel, ou 16 m² pour deux colocataires avec 9 m² supplémentaires par personne si un contrat unique est signé.
• Durée du bail : Période contractuelle précisée dans un bail écrit, fixée à 3 ans pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, et à 6 ans pour un bailleur personne morale, avec reconduction tacite ou renouvellement pour la même durée à l'arrivée du terme.

📝 Points essentiels

• Le bail de location nue doit être écrit et sa durée précisée, conformément à la loi Mermaz du 6 juillet 1989.
• Le bail est reconduit tacitement ou renouvelé pour la même période à l'arrivée du terme.
• Un bail de courte durée est possible si le bailleur personne physique souhaite reprendre le logement à une date précise, sinon la durée est de 3 ans.
• De la même manière, il est impossible pour le propriétaire de résilier le bail d’un locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans et dont le cumulé des ressources annuelles est inférieur au PLUS.
• Elle est de 3 ans pour un bailleur personne physique (qui peuvent également être une SCI familiale ou un logement en indivision) et de 6 ans pour un bailleur personne morale.

💡 À retenir

La loi Mermaz encadre strictement la forme écrite et la durée des baux nus, avec des durées légales distinctes selon le type de bailleur et des conditions précises pour la reconduction ou la conclusion d'un bail de courte durée.

📖 2. Mentions obligatoires et documents annexés au contrat de bail

🔑 Notions clés & Définitions

• Dossier de diagnostic technique : Un ensemble de diagnostics obligatoires annexés au bail, incluant la performance énergétique, la présence de plomb, d'amiante, ainsi que les installations d'électricité, de gaz et les risques naturels.
• Prise d’effet :
  • date de prise d’effet du bailleur

📝 Points essentiels

• L'omission d'une mention obligatoire entraîne la nullité du bail, que seul le locataire peut invoquer.
• Les documents annexés au bail comprennent notamment le règlement de copropriété, le dossier de diagnostic technique (performance énergétique, plomb, amiante, électricité, gaz, risques naturels), l'état des lieux contradictoire et la notice d'information relative aux droits et obligations.
• Le bail peut aussi annexer l'acte de cautionnement et une grille de vétusté optionnelle.
• L’omission d’une mention obligatoire est sanctionnée par la nullité du bail, seul le locataire peut
• A – LES PRINCIPALES INFORMATIONS DU BAIL

💡 À retenir

La maîtrise des mentions obligatoires et des documents annexés au bail est essentielle pour garantir la validité et la transparence du contrat de location nue.

📖 3. Obligations respectives du bailleur et du locataire

🔑 Notions clés & Définitions

• Obligations du locataire : Le locataire doit payer le loyer et les charges liées à l'usage du logement, souscrire une assurance habitation, entretenir le logement, ne pas effectuer de transformations sans accord du bailleur, jouir paisiblement des lieux, accepter les travaux d'entretien et d'amélioration, ne pas sous-louer le logement, et permettre les visites en cas de congé ou de vente.
• Logement décent : Un logement conforme aux critères de décence, en bon état d'usage et d'entretien, permettant une vie convenable au locataire, notamment en termes de sécurité, salubrité et confort.
• Jouissance paisible : Le droit pour le locataire de profiter du logement sans être soumis à des troubles ou problèmes causés par le bailleur ou des tiers.
• Plan de prévention des risques : Un document prescrit ou approuvé qui identifie les risques naturels, technologiques ou de pollution dans certaines zones, auquel le bailleur doit se conformer en fournissant un état des risques lors de la location.

📝 Points essentiels

• Le bailleur doit louer un logement décent, assurer la jouissance paisible, prendre en charge les grosses réparations, fournir un logement en bon état, accepter les aménagements sans transformation, souscrire une assurance PNO, fournir une quittance sans frais et régulariser les charges.
• Le bailleur a un droit de visite annuel que le locataire ne peut refuser.
• Le locataire est responsable des dégradations causées par sa faute, mais l'usure normale ne peut être retenue.
• • Procéder à la régularisation des charges si le locataire paie des provisions pour charges A noter que le propriétaire à un droit de visite de son logement une fois par an, le locataire ne peut pas refuser 2.

💡 À retenir

Le bailleur doit louer un logement décent, assurer la jouissance paisible, prendre en charge les grosses réparations, fournir un logement en bon état, accepter les aménagements sans transformation, souscrire une assurance PNO, fournir une quittance sans frais et régulariser les charges.

📖 4. Clauses interdites dans le bail et documents interdits à la constitution du dossier locataire

🔑 Notions clés & Définitions

• Clause abusive : Une clause insérée dans un bail qui est contraire à la loi et réputée non écrite, ce qui signifie qu'elle n'est pas opposable au locataire et que ce dernier n'est pas tenu de la respecter même si elle figure dans le contrat.
• Bail d’habitation : Un contrat de location soumis à la loi ALUR, qui encadre les droits et obligations du locataire et du propriétaire, notamment en interdisant certaines clauses abusives.

📝 Points essentiels

• Certaines clauses sont interdites et réputées non écrites, telles que l'obligation de paiement par prélèvement bancaire, la responsabilité totale du locataire pour toutes dégradations, l'interdiction d'activité politique ou syndicale, la facturation des frais de relance, l'interdiction de détenir un animal de compagnie (hors exceptions), ou l'interdiction de fumer.
• Il est interdit de demander dans le dossier locataire des documents non prévus par la loi ALUR, comme RIB, extrait de casier judiciaire ou relevé de comptes.
• La clause interdisant de fumer ou d'héberger un tiers est également interdite, et le locataire n'est pas tenu de respecter une clause abusive même si elle figure dans le bail.
• Même si elles apparaissent sur le bail, le locataire n'est pas tenu de les respecter.
• On peut citer par exemple :
  • Obliger le locataire à payer son loyer par prélèvement bancaire
  • Tenir obligatoirement responsable le locataire de toutes dégradation dans le bien
  • Interdiction d'exercer une activité politique ou syndicale
  • la facturation des frais de relances
  • L'interdiction de détenir un animal de compagnie (hors chien de catégorie 1)
  • Faire payer des frais d'envoi de quittance
  • Imposer une compagnie d'assurance au locataire
  • Interdiction de fumer dans les lieux
  • Interdiction d'héberger un tiers...

💡 À retenir

Certaines clauses sont interdites et réputées non écrites, telles que l'obligation de paiement par prélèvement bancaire, la responsabilité totale du locataire pour toutes dégradations, l'interdiction d'activité politique ou syndicale, la facturation des frais de relance, l'interdiction de détenir un animal de compagnie (hors exceptions), ou l'interdiction de fumer.

📖 5. Fixation et révision du loyer dans le secteur privé

🔑 Notions clés & Définitions

• Nouveau loyer : Montant du loyer appliqué après une révision ou une modification, calculé selon la formule contractuelle ou fixé à la reconduction du bail dans les conditions prévues.
• Plafonnement des loyers : Dispositif expérimental introduit par la loi ELAN limitant le loyer à Paris et Lille à un loyer de référence majoré ou minoré, avec possibilité d'un complément selon les caractéristiques du logement.
• Révision de loyer : Réévaluation annuelle du loyer possible uniquement si une clause de révision est inscrite au bail, calculée en multipliant l'ancien loyer par le rapport entre le nouvel indice de référence des loyers (IRL) et l'IRL de référence.
• Lettre recommandée avec accusé : Dans le cas de la lettre recommandée avec accusé de
• Révision soit : Attention pour que la révision soit possible il faut obligatoirement qu'une clause de

📝 Points essentiels

• Le loyer dans le secteur privé est librement fixé sauf pour les logements neufs ou rénovés soumis à plafonnement en cas de défiscalisation.
• La loi ELAN a instauré expérimentalement un plafonnement des loyers à Paris et Lille selon un loyer de référence majoré ou minoré, avec possibilité de complément selon les caractéristiques du logement.
• Le bailleur a la possibilité de renouveler le bail avec une augmentation de loyer s'il estime que son loyer est sous évalué, dans ce cas il doit faire parvenir 6 mois avant la fin du bail un renouvellement écrit par LRAR ou huissier précisant le montant du nouveau loyer et les références du voisinage prouvant que son logement est sous évalué.
• Le loyer est réévalué chaque année selon l'indice de référence des loyers fourni par l'INSEE (IRL).

💡 À retenir

Le loyer dans le secteur privé est librement fixé sauf pour les logements neufs ou rénovés soumis à plafonnement en cas de défiscalisation.

📖 6. Dépôt de garantie et cautionnement dans la location

🔑 Notions clés & Définitions

• Cautionnement : Engagement pris par une personne, appelée garant, de régler les dettes du locataire en cas d'insuffisance de revenus de ce dernier, sous réserve de fournir un dossier complet similaire à celui du locataire.
• Loyer hors charges : Lui est restitué au bout d'un mois suite à la sortie des lieux si le

📝 Points essentiels

• Le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer hors charges pour un logement nu, ou deux mois pour un logement meublé, et doit être restitué dans un délai d'un mois après la sortie si aucune dégradation n'est constatée.
• L'usure normale ne peut pas justifier une retenue sur le dépôt de garantie, seule la dégradation peut être facturée sur justificatif.
• Le cautionnement est demandé en cas d'insuffisance de revenus du locataire (moins de trois fois le montant du loyer), et le garant doit fournir un dossier complet similaire à celui du locataire.
• Dans le cas d'un logement d'habitation principale loué meublé, le montant du dépôt de garantie peut aller jusqu'à 2 mois de loyer hors charges.

💡 À retenir

Les conditions légales encadrent strictement le dépôt de garantie et le cautionnement, limitant les montants et précisant les délais de restitution pour sécuriser les engagements financiers des parties.

📖 7. Dispositions spécifiques pour les baux de courte durée

🔑 Notions clés & Définitions

• Courte durée : Durée de bail limitée à une période précise lorsque le bailleur est une personne physique souhaitant reprendre le logement à une date déterminée, avec transformation automatique en bail de 3 ans si la reprise n'a pas lieu à cette date.

📝 Points essentiels

• Le bail de courte durée est réservé au bailleur personne physique souhaitant reprendre le logement à une date précise; en cas de non-reprise, il devient un bail de 3 ans.
• Si le bailleur ne reprend pas le logement à la date prévue, le bail de courte durée se transforme automatiquement en bail de 3 ans.
• La durée du préavis est de trois

💡 À retenir

Les dispositions spécifiques pour les baux de courte durée permettent une flexibilité pour le bailleur tout en garantissant une durée minimale si la reprise n'a pas lieu, avec des conditions précises pour la résiliation et la transformation du bail.

📖 8. Cohabitation intergénérationnelle solidaire et ses conditions

🔑 Notions clés & Définitions

• Cohabitation intergénérationnelle solidaire : Formule permettant à une personne de plus de 60 ans de louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans, renforçant le lien social et facilitant l'accès au logement des jeunes.

📝 Points essentiels

• La cohabitation intergénérationnelle solidaire permet à une personne de plus de 60 ans de louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans, avec contrepartie financière et services.
• Si la personne de plus de 60 ans est locataire, elle doit informer le bailleur, qui ne peut s’y opposer.
• Le contrat peut être résilié par chaque partie avec un préavis d’un mois, notamment en cas de perte d’emploi ou pour des raisons de santé.

💡 À retenir

Ce dispositif social favorise la solidarité intergénérationnelle en permettant à des personnes de plus de 60 ans de louer une partie de leur logement à des jeunes, sous réserve d’un préavis d’un mois pour la résiliation.

📊 Tableaux de Synthèse

Durée du bail selon le type de bailleur

⚠️ Pièges & Confusions Fréquentes

1. Confondre durée du bail et conditions de renouvellement.
2. Omettre la distinction entre bail de courte durée et bail classique.
3. Ignorer les conditions spécifiques pour la résiliation en cas de reprise.
4. Confondre les mentions obligatoires et documents annexés.
5. Négliger l'interdiction de clauses abusives ou interdites.
6. Sous-estimer l'importance du diagnostic technique.
7. Omettre la distinction entre dépôt de garantie et cautionnement.

✅ Checklist Examen

1. Vérifier la mention de la durée du bail dans le contrat.
2. S'assurer de l'annexion des diagnostics obligatoires.
3. Vérifier que le bail ne contient pas de clauses interdites.
4. Confirmer la restitution du dépôt de garantie dans le délai légal.
5. Vérifier la conformité du bail avec la loi Mermaz.
6. S'assurer que le contrat précise la forme écrite.
7. Vérifier la clause de reconduction ou de renouvellement.
8. Confirmer la mention de l'assurance habitation.
9. Vérifier la conformité du bail pour les baux de courte durée.
10. S'assurer de la notification en cas de cohabitation intergénérationnelle.
11. Vérifier la clause de résiliation pour la cohabitation.
12. Confirmer la mention du montant du loyer et des charges.