QCM : Droit de la promotion immobilière — 24 questions

Explication

Le droit de la promotion immobilière encadre l’activité du promoteur depuis la recherche du terrain et l’obtention des autorisations jusqu’à la commercialisation et la livraison. La gestion locative relève d’une activité distincte et ne décrit pas ce parcours complet.

Explication

Le droit de la promotion immobilière se situe à la croisée de plusieurs matières, notamment l’urbanisme, les biens, l’environnement, le notariat, les obligations et la fiscalité. Les autres regroupements ne correspondent pas aux domaines associés à cette activité.

Explication

Avant 1914, le métier de promoteur immobilier professionnel n’existait pas encore et les opérations se réalisaient directement entre propriétaires, architectes et entrepreneurs. L’existence de sociétés de promotion structurées à cette période constitue donc une confusion historique.

Explication

Le lotissement consiste à vendre des terrains accompagnés d’un cahier des charges, sans que le lotisseur construise lui-même les immeubles destinés à la location. La construction organisée en vue de la vente correspond davantage à la promotion immobilière.

Explication

La méthode de Grenoble reposait sur l’achat initial du terrain par un copropriétaire, la cession de millièmes et la propriété indivise acquise au fur et à mesure des constructions. Le recours à une société emprunteuse et hypothéquée caractérise plutôt la méthode de Paris.

Explication

La méthode de Grenoble était freinée par la règle de l’unanimité et par le refus des banques d’hypothéquer des parts indivises. L’emprunt hypothécaire organisé par une société renvoie à la méthode de Paris, et non à cette difficulté propre à l’indivision.

Explication

Dans la méthode de Paris, une société regroupait les futurs copropriétaires, empruntait pour acheter le terrain avec une hypothèque et dirigeait les relations avec les entrepreneurs avant d’être dissoute. L’achat individuel suivi d’une propriété indivise relève de la méthode de Grenoble.

Explication

La loi du 28 juin 1938 a reconnu la société sans but lucratif, autorisé les appels de fonds et assoupli les formes juridiques de la construction en commun. Elle n’a donc pas supprimé les sociétés ni imposé une forme juridique unique.

Explication

La loi distinguait les immeubles existants, dont les loyers étaient bloqués, des constructions neuves, dont les loyers restaient libres. L’idée d’un tarif identique pour les deux catégories méconnaît précisément cette distinction.

Explication

Le crédit a permis aux ménages d’acheter et de rembourser sur une longue période, tandis que la prospérité des Trente Glorieuses a favorisé l’investissement et l’accession à la propriété. La réduction du crédit aurait au contraire limité la capacité d’achat des ménages.

Explication

L’immeuble vertical est organisé autour d’appartements, alors que le groupe horizontal privilégie les maisons individuelles. Les espaces communs associés à des immeubles collectifs caractérisent plutôt le grand ensemble.

Explication

La loi ALUR de 2014 figure parmi les principales transformations législatives et vise notamment à faciliter l’accès au logement. La location-accession relève de la loi de 1984, tandis que les SCCI sont associées à 1990.

Explication

En 1963, la construction a ralenti parce que la crise du logement était presque résorbée, sauf à Paris et en banlieue. Les SCCI et la location-accession correspondent à des évolutions législatives postérieures.

Explication

La promotion immobilière consiste à réaliser ou faire réaliser des immeubles en vue de transférer leur propriété à des accédants. La construction destinée à la location ne correspond donc pas à cette finalité d’accession à la propriété.

Explication

Le promoteur organise l’opération et se place entre les professionnels qui construisent ou rénovent et les accédants qui deviennent propriétaires. L’entrepreneur réalise directement les travaux, tandis que le promoteur n’est pas défini par l’exploitation locative de logements.

Explication

Ce droit relève du droit civil, comprend largement des règles d’ordre public et fait intervenir le notaire pour les actes de promotion. Le caractère commercial et facultatif ne rend pas compte de ces trois dimensions.

Explication

Selon la FPI, le promoteur prend habituellement l’initiative de l’opération et en assume la responsabilité depuis l’étude du projet jusqu’à sa réalisation et sa mise à disposition. Le promoteur ne se limite donc ni à la construction matérielle ni à la rédaction des actes.

Explication

Malinvaud et Jestaz présentent le promoteur comme un agent économique qui réalise des immeubles afin d’en transférer la propriété aux accédants, sans les construire lui-même en principe. La construction matérielle relève normalement de l’entrepreneur, ce qui distingue les deux rôles.

Explication

La jurisprudence définit le promoteur comme celui qui s’engage à construire ou procurer un immeuble et prend le soin principal de l’opération. Le simple rédacteur d’actes n’est pas assimilé au promoteur lorsqu’il ne joue pas de rôle actif.

Explication

Les promoteurs se répartissent entre promoteurs privés professionnels ou occasionnels et promoteurs publics, notamment les organismes d’HLM et les sociétés d’économie mixte. Les autres catégories proposées regroupent des intervenants immobiliers différents ou ne correspondent pas à cette classification.

Explication

La profession est libre, mais elle est interdite aux personnes condamnées pour certaines infractions, notamment l’escroquerie, ainsi qu’à celles frappées d’une interdiction de gérer. Le caractère occasionnel de l’activité, le recours à un entrepreneur ou le transfert de propriété ne constituent pas ces interdictions.

Explication

La violation des interdictions professionnelles peut être punie de deux ans d’emprisonnement et de 2 500 euros d’amende, ou de l’une de ces deux peines. Il s’agit donc d’une sanction pénale qui peut comprendre l’emprisonnement, l’amende ou les deux.

Explication

L’obligation de résultat impose au promoteur de garantir la bonne réalisation des travaux, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation civile du 21 novembre 1986. Elle se distingue ainsi d’une obligation de moyens, qui exigerait seulement la mise en œuvre d’efforts appropriés.

Explication

Le promoteur doit informer l’acheteur et souscrire des assurances destinées à le protéger contre les malfaçons, conformément aux articles L241-1 et L241-2 du Code des assurances. Ces obligations concernent l’information et la protection assurantielle liées à la réalisation de l’immeuble.