★ À maîtriser
Le droit des contrats spéciaux étudie les règles particulières applicables à certaines catégories de contrats, en complément des règles générales du droit des obligations.
Tout contrat relève à la fois des règles générales, des règles propres à sa catégorie et des règles issues de la liberté contractuelle.
L’article 1217 du Code civil énumère les principales sanctions de l’inexécution :
📌 Un contrat nommé est prévu et réglementé par la loi ou les usages, tandis qu’un contrat innommé ne relève d’aucune réglementation spéciale, même s’il peut avoir reçu un nom dans la pratique.
Compléments
Les contrats ne sont pas spéciaux : ce sont les règles qui le sont.
★ À maîtriser
📌 L’interprétation recherche le sens et l’intention des parties, tandis que la qualification rattache le contenu ainsi éclairci à une catégorie juridique.
La qualification unitaire s’effectue en identifiant les critères essentiels de la catégorie envisagée, puis en les confrontant au contrat à qualifier.
Pour qualifier un contrat, l’obligation caractéristique est l’obligation fondamentale sans laquelle les parties n’auraient pas contracté et autour de laquelle s’organise l’opération.
📌 La qualification unitaire soumet l’ensemble du contrat à une catégorie unique, tandis que la qualification mixte répartit ses différentes parties entre plusieurs régimes, sans appliquer cumulativement deux régimes à une même partie.
Compléments
Interpréter d’abord, qualifier ensuite.
★ À maîtriser
Compléments
Les sources supranationales comprennent notamment : les conventions internationales, le droit de l’Union européenne, la Convention européenne des droits de l’homme
Le droit romain concevait principalement les contrats à travers les actions qu’ils permettaient d’intenter et ne reconnaissait une obligation contractuelle que si la loi prévoyait une action spécifique.
Le consensualisme s’est progressivement affirmé au Moyen Âge et sous l’Ancien Régime, autour de l’idée que l’échange des consentements suffit à former le contrat et à obliger les parties.
L’ordonnance du 10 février 2016 a réformé le droit général des contrats et introduit notamment des règles protectrices relatives aux contrats d’adhésion.
Droit romain, consensualisme, codification, réformes.
📌 La vente et l’échange sont des contrats translatifs de propriété à titre onéreux portant sur une chose, tandis que la donation transfère gratuitement la propriété d’une chose.
📌 Le prêt à usage met gratuitement une chose à disposition et impose de restituer cette même chose, tandis que le prêt à consommation transfère la propriété d’une chose consomptible et impose de restituer un équivalent de même espèce et qualité.
La vente transfère la propriété ; le bail transfère seulement la jouissance.
★ À maîtriser
📌 La vente est synallagmatique, commutative, onéreuse et translatrice de propriété, même si le transfert de propriété peut être retardé.
📌 Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite et la propriété est acquise à l’acheteur dès l’accord sur la chose et le prix, même si la chose n’est pas livrée et le prix pas payé.
Compléments
Dans les ventes à distance conclues par des professionnels et les ventes à domicile, le consommateur dispose d’un délai de rétractation de 14 jours ; si son droit ne lui est pas notifié, le délai est prolongé d’un an.
Dans une vente immobilière à usage d’habitation conclue avec un acquéreur non professionnel, le délai de rétractation est de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation.
Offre et acceptation → chose et prix → vente parfaite.
La promesse unilatérale est un contrat que le promettant doit maintenir pendant le délai d’option et qui se transmet aux héritiers, tandis que l’offre est en principe révocable et devient caduque au décès de son auteur.
Selon l’article 1124 du Code civil, la révocation d’une promesse unilatérale pendant le délai d’option n’empêche pas la formation du contrat promis, et le contrat conclu avec un tiers qui connaissait la promesse est nul.
En cas de violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut demander des dommages-intérêts et, si le tiers connaissait le pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, obtenir la nullité du contrat ou sa substitution au tiers.
La promesse engage à vendre ; le pacte impose une priorité si le promettant décide de vendre.
★ À maîtriser
La condition suspensive retarde la naissance de l’obligation jusqu’à un événement futur et incertain, tandis que la condition résolutoire anéantit rétroactivement une obligation déjà née lorsqu’elle se réalise.
La promesse synallagmatique oblige réciproquement les parties à vendre et à acheter et vaut vente lorsqu’elles se sont accordées sur la chose et le prix, tandis que la promesse unilatérale ne fait naître l’engagement de vendre qu’à la charge du promettant.
Le terme est un événement futur et certain qui retarde l’exigibilité de l’obligation, tandis que la condition est un événement futur et incertain qui peut retarder sa naissance.
La vente est en principe consensuelle et se forme par l’accord sur la chose et le prix, mais certains textes exigent un écrit pour sa preuve ou pour sa validité, et certaines ventes immobilières exigent un acte authentique.
Compléments
📌 Une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur est potestative et ne peut valablement être stipulée.
📌 La vente à l’essai est une vente sous condition suspensive dont l’acheteur doit éprouver la chose et apprécier si l’essai est satisfaisant selon des critères objectifs, contrairement à la vente à la dégustation, où l’agrément est discrétionnaire.
Le terme retarde l’exigibilité ; la condition suspensive retarde la naissance de l’obligation.
★ À maîtriser
La vente est consensuelle : elle est formée dès l’accord des parties sur la chose et le prix, sans remise de la chose ni formalité solennelle, sauf exception.
L’article 1112-1 du Code civil impose à chaque partie de divulguer à l’autre une information dont l’importance est déterminante pour son consentement ; un écrit peut en prouver l’accomplissement.
Le défaut d’écrit peut entraîner une nullité absolue, parfois relevée d’office par le juge, une nullité relative lorsque la règle protège une partie, ou une responsabilité si le défaut empêche de prouver l’exécution d’une obligation d’information.
Dans une vente immobilière de droit commun, l’acte authentique n’est en principe requis ni pour former la vente ni pour transférer la propriété entre les parties, mais il est en principe nécessaire à la publicité foncière et donc à l’opposabilité aux tiers.
Compléments
Le contrat préliminaire de vente d’un immeuble à construire exige un écrit ad validitatem en vertu des articles R. 261-25 à R. 261-27 du Code de la construction et de l’habitation.
La vente d’un immeuble à construire (art. L. 261-11 CCH) et la vente d’un immeuble à rénover (art. L. 262-4 CCH) exigent un acte authentique pour leur validité.
L’écrit prouve parfois la vente ; l’acte authentique la rend parfois valable ou opposable.
★ À maîtriser
La vente ne peut porter que sur une chose dans le commerce juridique ; les choses inaliénables en sont exclues.
Si la chose a péri totalement au moment de la vente, celle-ci est nulle pour absence d’objet ; si elle n’a péri que partiellement, l’acheteur peut abandonner la vente ou conserver la partie subsistante avec réduction proportionnelle du prix (art. 1601 du Code civil).
La vente aléatoire d’une chose future porte sur l’espoir de son existence et le prix reste dû quel que soit le résultat, tandis que la vente commutative est subordonnée à l’existence de la chose et le vendeur s’engage à la faire exister.
La vente de la chose d’autrui est nulle à la demande de l’acheteur, par nullité relative exercée dans les cinq ans ; le véritable propriétaire peut agir en revendication, sous réserve notamment de la possession ou de la théorie de l’apparence.
Compléments
📌 La cession de droits successoraux futurs est interdite par l’article 722 du Code civil, de même que la cession globale des œuvres futures d’un artiste par l’article L. 131-1 du Code de la propriété intellectuelle.
📌 La communication d’une information déjà connue ne transfère pas un droit privatif et relève d’un contrat sui generis, tandis que la cession d’une créance peut faire l’objet d’une vente et la cession d’un contrat porte sur la qualité de partie, non sur la vente d’un bien.
Perte totale : la vente tombe ; perte partielle : l’acheteur choisit.
★ À maîtriser
Le prix de vente doit être une contrepartie monétaire déterminée ou déterminable par les parties ; le juge ne peut pas le fixer lui-même.
Selon l’article 1592 du Code civil, les parties peuvent confier la détermination du prix à un tiers indépendant ; son évaluation s’impose sauf erreur grossière, et si le tiers ne fixe pas le prix, la vente est nulle sauf estimation par un autre tiers.
Dans un contrat-cadre, l’article 1164 du Code civil permet à une partie de fixer unilatéralement le prix à charge d’en motiver le montant en cas de contestation ; l’abus peut entraîner des dommages-intérêts et, le cas échéant, la résolution du contrat.
Un prix dérisoire équivaut en principe à une absence de prix et peut entraîner la nullité, sauf si le prix symbolique est justifié par l’économie générale de l’opération.
Pour une vente immobilière, le vendeur peut demander la rescision si le prix est inférieur aux cinq douzièmes de la valeur de l’immeuble au moment pertinent ; l’action doit être exercée dans les deux ans.
Compléments
📌 Un prix fictif, qui n’est pas réellement dû, peut conduire à requalifier la vente en donation déguisée ; un prix dissimulé supérieur au prix apparent est en principe régi par la contre-lettre, sauf les exceptions prévues par les articles 1201 et 1202 du Code civil.
📌 Lorsque la lésion est admise, l’acheteur peut choisir entre subir la rescision et payer le complément de prix, option prévue par l’article 1681 du Code civil.
★ À maîtriser
Selon l’article 1583 du Code civil, la propriété est transférée entre les parties dès l’accord sur la chose et le prix, sans attendre le paiement ni la livraison, sauf exception ou volonté contraire des parties.
Pour les choses de genre non individualisées, la propriété est transférée au moment de l’individualisation, alors que la vente en bloc transfère immédiatement la propriété ; pour une chose future à fabriquer, le transfert intervient en principe à son achèvement.
Pour rendre la vente immobilière opposable aux tiers, l’acte doit être publié à la publicité foncière ; en cas de double vente, le premier acquéreur ayant publié de bonne foi est préféré selon l’article 1198, alinéa 2, du Code civil.
Pour une vente mobilière, la possession rend l’acquisition opposable aux tiers et, en cas de double vente, le premier possesseur de bonne foi est préféré ; pour une créance, l’opposabilité intervient à la date de l’acte selon l’article 1323 du Code civil.
Selon l’article 1196, alinéa 3, du Code civil, les risques pèsent en principe sur l’acheteur dès le transfert de propriété ; si la propriété est différée, les risques le sont aussi.
Pour un immeuble vendu plusieurs fois, le premier acquéreur à publier son acte est considéré propriétaire à l’égard des tiers s’il est de bonne foi ; l’acquéreur qui connaissait la vente antérieure ne peut invoquer cette priorité.
Pour un meuble corporel vendu plusieurs fois, la priorité revient au premier acquéreur qui en prend possession de bonne foi, même si son achat est postérieur (article 1198, alinéa 1, du Code civil).
En principe, le transfert de propriété entraîne le transfert des risques à l’acheteur, qui reste tenu de payer si la chose périt par force majeure avant livraison (article 1196, alinéa 3, du Code civil).
Après mise en demeure du vendeur de délivrer, les risques repassent au vendeur jusqu’à la livraison, puis reviennent à l’acheteur ; le vendeur peut s’exonérer en prouvant que la chose aurait péri même chez l’acheteur (articles 1196, alinéa 3, et 1351-1 du Code civil).
Compléments
📌 Dans les magasins en libre-service où le paiement immédiat en caisse est exigé, l’acheteur ne devient propriétaire qu’au paiement ; si le paiement est différé ou échelonné, la remise de la chose entraîne le transfert immédiat de propriété.
📌 Les parties peuvent différer le transfert de propriété par une clause de réserve de propriété, qui constitue une sûreté selon l’article 2367 du Code civil.
Accord des volontés → propriété transférée → risques supportés par l’acheteur.
★ À maîtriser
📌 Le défaut de conformité est un écart entre la chose livrée et les caractéristiques convenues, apprécié au moment de la délivrance ; le vice caché est un défaut non apparent qui rend la chose impropre à l’usage prévu ou en diminue fortement l’usage.
📌 La garantie des vices cachés exige un défaut antérieur à la vente, caché et rendant la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur la destinait ; l’action doit être exercée dans les deux ans de la découverte et au plus tard dans les vingt ans de la vente (articles 1641, 1648 et 2232 du Code civil).
Compléments
Sauf stipulation contraire, la délivrance a lieu immédiatement ou dans un délai raisonnable, au lieu où se trouvait la chose lors de la vente ; elle varie selon sa nature et porte sur la chose, ses accessoires et ses fruits (articles 1605, 1609, 1612 et 1615 du Code civil).
L’action de droit commun pour défaut de conformité se prescrit par cinq ans à compter du jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître le défaut ; un défaut apparent doit être signalé par des réserves à la réception pour préserver l’action.
En matière de vices cachés, l’acheteur peut demander la résolution de la vente ou une réduction du prix ; des dommages et intérêts supposent un préjudice et la mauvaise foi du vendeur, le vendeur professionnel étant présumé irréfragablement connaître le vice.
La délivrance compare la chose au contrat ; le vice caché compare la chose à son usage.
★ À maîtriser
📌 En cas de non-paiement du prix, le vendeur peut demander l’exécution forcée ou la résolution de la vente (article 1654 du Code civil).
Compléments
📌 À défaut de lieu de paiement prévu au contrat, l’acheteur paie au lieu de délivrance ; à défaut de date convenue, il paie au jour de la délivrance (articles 1650 et 1651 du Code civil).
📌 Pour les denrées et effets mobiliers, si l’acheteur ne retire pas la chose à l’expiration du terme convenu, la vente est résolue de plein droit et sans sommation (article 1657 du Code civil).
★ À maîtriser
📌 Le bail ordinaire confère au locataire un droit personnel contre le bailleur et non un droit réel direct sur la chose ; il se distingue des baux à construction, emphytéotiques ou à réhabilitation, qui transfèrent un droit réel démembré.
📌 Le bail peut être conclu verbalement ou par écrit et est en principe consensuel ; pour un bail d’habitation, un écrit est prévu, mais son absence n’entraîne pas à elle seule la nullité.
Compléments
📌 Le preneur bénéficie d’une jouissance exclusive et temporaire qu’il doit restituer, tandis que le dépositaire détient la chose sans pouvoir l’utiliser à son profit.
📌 Un bail verbal déjà exécuté peut être prouvé par tous moyens et son commencement d’exécution peut faire présumer son existence ; s’il n’a pas commencé à être exécuté, la preuve par témoignage ou présomption est en principe exclue, sauf pour le bail commercial où elle est libre.
Le bail procure une jouissance temporaire ; la vente transfère la propriété.
★ À maîtriser
Lorsque le bail a commencé à être exécuté, l’interdiction probatoire ne s’applique plus : son existence et le commencement d’exécution peuvent être prouvés par tous moyens, tandis que le montant du loyer contesté se prouve par les quittances ou, à défaut, par le serment du bailleur, sauf demande d’estimation par experts du locataire.
La durée d’un bail verbal ne peut se prouver que par écrit et, en l’absence de durée prouvée, le bail est réputé à durée indéterminée ; après l’expiration du terme, la jouissance conservée par le locataire produit le même effet, sauf le bail d’habitation reconduit pour 3 ans.
Le bail est conclu à titre onéreux et son prix doit être déterminé ou déterminable ; les parties le fixent librement, mais un prix dérisoire peut entraîner la nullité ou la requalification en prêt à usage.
Toutes sortes de biens meubles ou immeubles peuvent être louées si les parties s’accordent sur la chose et sa destination, mais les choses hors commerce, notamment celles faisant l’objet d’une GPA ou d’un arrêté d’insalubrité ou de péril, ne peuvent pas être louées.
Un bail à durée déterminée prend fin automatiquement à l’échéance, tandis qu’un bail à durée indéterminée prend fin par résiliation unilatérale moyennant le préavis convenu ou, à défaut, un délai raisonnable.
Compléments
La chose fixe l’usage, le prix rémunère, la durée borne le bail
★ À maîtriser
Le bailleur doit délivrer la chose louée en bon état, avec ses accessoires nécessaires à l’usage convenu, mais l’obligation de fournir un logement décent dans les baux d’habitation est d’ordre public et ne peut être écartée par le contrat.
Le bailleur prend en charge les grosses réparations touchant à la structure, aux éléments essentiels ou aux accessoires du bien, tandis que le locataire assume les réparations locatives, sauf si elles sont dues à la vétusté ou à la force majeure.
Le locataire peut suspendre le paiement du loyer lorsque le défaut d’entretien du bailleur rend impossible l’usage de la chose conformément à sa destination ; si la jouissance n’est pas ainsi empêchée, la suspension n’est pas justifiée.
Si la chose est détruite par cas fortuit, sa destruction totale résilie le bail de plein droit et sa destruction partielle permet au locataire de demander la résiliation ou une réduction du loyer, sans dommages-intérêts ; si la destruction résulte d’une faute du propriétaire, le locataire peut obtenir des dommages-intérêts en cas de destruction totale et exiger la reconstruction en cas de destruction partielle.
Compléments
📌 Le bailleur garantit les vices cachés affectant l’usage attendu de la chose, même s’il ignorait le vice ou si celui-ci est apparu après le bail ; le locataire peut demander la résiliation ou une diminution du loyer et des dommages-intérêts, sauf force majeure.
La vente de la chose louée transmet de plein droit le bail à l’acquéreur si le bail a date certaine ou a été dressé par acte authentique, ou s’il a été porté à la connaissance de l’acquéreur avant le transfert de propriété ; sinon, le locataire peut être expulsé sans indemnité.
La cession de bail substitue un nouveau locataire au preneur, tandis que la sous-location ajoute un sous-contrat entre le locataire et le sous-locataire sans changer le locataire du bail principal.
La sous-location est interdite pour les baux commerciaux et d’habitation sauf stipulation contraire ou acceptation du bailleur, et pour les baux ruraux sauf exceptions ; dans les autres cas, elle est en principe valable sans accord ou notification préalable.
En cas de défaut de paiement du loyer ou des charges dans un bail d’habitation, la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.
Pour un meuble fourni avec une prestation, la vente s’applique si l’objet est de série, tandis que le contrat d’entreprise s’applique si l’ouvrage est conçu spécifiquement pour répondre aux besoins du client. - Cass, 3e civ, Place de Catalogne, 20 avril 2022
L’entrepreneur exécute sa prestation en toute indépendance et pour son propre compte, tandis que le salarié est placé dans un lien de subordination et travaille pour le compte de son employeur.
Pour les contrats de prestation de service conclus depuis le 1er octobre 2016, à défaut d’accord préalable sur le prix, le créancier peut le fixer et doit en motiver le montant en cas de contestation ; en cas d’abus, le juge peut accorder des dommages-intérêts et, pour les contrats conclus après le 1er octobre 2018, prononcer la résolution.
Le contrat d’entreprise est en principe consensuel, mais certains contrats sont soumis à un formalisme de protection, comme le contrat de construction de maison individuelle, qui doit être écrit et comporter les mentions de l’article L. 231-2 du CCH à peine de nullité.
La preuve de l’existence du contrat d’entreprise suit les règles de droit commun et, au-delà de 1 500 euros, l’article 1359 du Code civil exige en principe une preuve écrite.
L’entrepreneur doit exécuter la prestation conformément au contrat, aux délais prévus et aux règles de l’art ; si la prestation porte sur une chose, il doit aussi la conserver pendant son exécution.
Lorsque la prestation est intellectuelle, concerne des services de santé ou présente un aléa significatif, l’entrepreneur est tenu d’une obligation de moyens, tandis qu’une prestation portant sur une chose corporelle ou sans aléa relève d’une obligation de résultat.
La garantie décennale des constructeurs couvre pendant 10 ans à compter de la réception les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, tandis que la garantie biennale couvre pendant au moins 2 ans les autres éléments d’équipement d’origine.
L’entrepreneur est tenu d’une obligation accessoire d’information et de conseil, dont l’intensité dépend de la nature de la prestation et de la qualité des parties ; l’article 1112-1 du Code civil exclut toutefois l’information sur l’estimation de la valeur de la prestation.
En matière de sécurité, le prestataire est tenu d’une obligation de moyens lorsque le client participe activement à la prévention du dommage, et d’une obligation de résultat lorsque le client ne peut agir pour l’éviter.
| Notion | Engagement | Rôle du bénéficiaire |
|---|---|---|
| Promesse unilatérale | Le promettant s’engage à vendre | Le bénéficiaire peut lever l’option |
| Promesse synallagmatique | Les deux parties s’engagent à vendre et à acheter | L’engagement est réciproque |
| Pacte de préférence | Le promettant doit proposer prioritairement de contracter s’il décide de le faire | Le bénéficiaire peut accepter ou refuser l’offre |
| Situation | Effet | Action |
|---|---|---|
| Prix dérisoire | Absence de prix et nullité possible | Demande en nullité |
| Prix inférieur aux cinq douzièmes de la valeur | Lésion | Rescision dans les deux ans |
| Lésion admise | L’acheteur choisit | Rescision ou complément de prix |
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1. Quel est l’objet du droit des contrats spéciaux par rapport au droit général des obligations ?
2. Un accord porte un nom courant dans la pratique, mais aucune règle spéciale de la loi ou des usages ne le réglemente : comment le caractériser ?
Mémorisez les concepts clés de Formation et effets de la vente avec 9 flashcards interactives.
Que complète le droit des contrats spéciaux ?
Les règles générales du droit des obligations.
Quelles sources de règles s’appliquent à tout contrat ?
Les règles générales, celles propres à sa catégorie et celles issues de la liberté contractuelle.
Que désigne la qualification d’un contrat individuel ?
Le rattachement de son contenu à une ou plusieurs catégories juridiques pour déterminer son régime applicable.
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