Fiche de révision : EXPERTISE IMMO

📋 Plan du Cours

1. Définition du terrain à bâtir
2. Droit à construire et volume immobilier
3. Contrôles d’urbanisme et servitudes
4. Facteurs de valeur du terrain
5. Méthode d’estimation d’un terrain
6. Maison individuelle et parcelle de base
7. Lotissement et bilan promoteur
8. Immeubles collectifs et activité

📖 1. Définition du terrain à bâtir

🔑 Notions clés & Définitions

• Terrain à bâtir : Un terrain à bâtir est un terrain apte à recevoir une construction d’après des critères juridiques et physiques, y compris même si la réalisation dépend d’autres conditions.
• Documents d’urbanisme : Les documents d’urbanisme encadrent la constructibilité avec des règles applicables localement ou nationalement selon le territoire.
• RNU : Le RNU fixe, faute de règles locales, des conditions minimales de constructibilité, notamment pour la desserte et l’implantation.
• Code de l’expropriation : Le code de l’expropriation sert de référence de définition en reliant la notion de terrain à bâtir à la présence d’un secteur constructible ou, sinon, au RNU.

📝 Points essentiels

• La définition juridique retient le classement en secteur constructible (PLU/PLUI ou carte communale) ou, à défaut, la constructibilité au regard du RNU.
• Pour les impôts, un terrain peut être qualifié TAB dès que des constructions peuvent être autorisées par un document d’urbanisme, même si des conditions complémentaires restent nécessaires.
• Pour la taxe foncière, des propriétés non bâties en zone constructible, y compris en lotissement avec équipements, ainsi que les terrains dont la décision de construire figure dans un acte authentique, sont traités comme terrains à bâtir.
• En matière de donations, la qualification TAB est liée à l’obtention du permis de construire.
• Le code de l’expropriation précise que si les critères physiques et juridiques ne sont pas réunis, le terrain reste apprécié selon son usage et activité effectifs.

💡 Astuce mémo

TAB = Juridique (secteur constructible) + Physique (dessertes), sinon on revient à l’usage effectif.

📖 2. Droit à construire et volume immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit à construire : Le droit à construire désigne le potentiel constructible d’un terrain nu, limité par les règles d’urbanisme (hauteurs, volumes, emprise, implantation).
• Volume immobilier : Le volume immobilier est un droit réel portant sur une tranche tridimensionnelle d’espace, déterminée par des côtes et plans, sans parties communes.
• Emprise au sol : L’emprise au sol est la portion du terrain autorisée pour l’implantation des bâtiments, encadrée par les règles applicables.
• Risques du secteur : Les risques liés à la zone d’implantation doivent être respectés lors de l’intégration d’un volume et lors du projet.

📝 Points essentiels

• Le droit à construire est évalué par rapport aux règles de hauteur, de volume, de gabari, d’emprise au sol et d’implantation par rapport aux limites.
• Le volume immobilier correspond à un espace homogène d’immeuble, divisé en côtes et plans, et sa division ne crée pas de parties communes.
• Une fois le volume acquis, le propriétaire peut l’intégrer en monopropriété ou en copropriété, sous réserve du respect des risques du secteur.
• En cas de non-constructibilité effective, l’évaluation du terrain se ramène à son usage effectif plutôt qu’au seul potentiel théorique.

💡 Astuce mémo

Droit à construire = droits “2D” (emprise, limites) ; Volume immobilier = “3D” (tranche d’espace).

📖 3. Contrôles d’urbanisme et servitudes

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitude d’utilité publique : Une servitude d’utilité publique est une restriction légale qui encadre ou limite le droit de construire au bénéfice de l’intérêt général ou de personnes publiques.
• INTÉRÊT GÉNÉRAL : L’intérêt général renvoie aux objectifs publics qui peuvent justifier des restrictions urbanistiques via certaines servitudes et documents.
• CU opérationnel : Le certificat d’urbanisme opérationnel crystallise les règles applicables pour une opération envisagée et conditionne la faisabilité sans attendre le permis.
• STECAL : Un STECAL est un secteur dérogatoire permettant, à l’intérieur d’une zone autrement inconstructible, certaines installations ou constructions.

📝 Points essentiels

• Les servitudes et restrictions (dont zones inondables) figurent dans les documents d’urbanisme, et elles portent des interdictions ou des mutations du droit du propriétaire.
• Les SUP se répartissent en 4 catégories : conservation du patrimoine ; ressources ou équipements ; défense nationale ; salubrité et sécurité publique.
• Les communes disposent aussi de documents étatiques (DTADD, PIG, OIN, GOU) qui se combinent et influencent les projets.
• Le PLU est opposable à tous dès son approbation concernant l’occupation du sol.
• Le RNU s’utilise avant tout recours si aucun PLU n’existe ; si la réponse à un CU opérationnel est tacite, l’avis est informatif mais l’opération reste refusable en cas d’absence de réponse.

💡 Astuce mémo

SUP = “bloque ou encadre” : toujours vérifier avant d’évaluer un TAB.

📖 4. Facteurs de valeur du terrain

🔑 Notions clés & Définitions

• Valeur vénale : La valeur vénale est le prix raisonnablement atteignable en vente amiable, en supposant des conditions de marché et l’absence de facteurs personnels.
• Valeur vénale européenne : La valeur vénale selon la norme européenne correspond au montant échangé entre parties consentantes, après commercialisation adéquate et sans pression.
• Charge foncière : La charge foncière correspond à la part du terrain dans les recettes d’une opération, exprimée en euros au mètre carré de surface construite ou commercialisée.
• Surface de plancher : La surface de plancher correspond à la somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée depuis le nu intérieur.

📝 Points essentiels

• La valeur vénale suppose notamment : volonté libre des parties, délai de négociation raisonnable, stabilité pendant le délai, publicité adéquate et absence de convenance personnelle.
• La valeur vénale peut être appréciée soit pour un bien libre vacant, soit pour un bien occupé, en intégrant les effets juridiques et financiers de l’occupation.
• Les facteurs physiques incluent notamment sol (compressible, incompressible, remblayé, pollué), superficie, configuration, relief, viabilité et nature de la desserte.
• Les facteurs juridiques à intégrer comprennent préemption, emplacement réservé, délaissement, servitudes de droit privé, disponibilité et situation locative avec éventuelles compensations.
• Les facteurs économiques s’apprécient via l’utilité et la rareté du terrain, la politique communale, et la mesure des surfaces via m² de terrain (bornage) et surface de plancher (CU avec L111-14).

💡 Astuce mémo

Vente amiable = Valeur vénale ; Constructibilité → charge foncière ; Surfaces = m² terrain + SP (L111-14).

📖 5. Méthode d’estimation d’un terrain

🔑 Notions clés & Définitions

• Dossier d’expertise : Le dossier d’estimation rassemble les documents de propriété, plans, règles d’urbanisme et éléments de comparaison pour quantifier les droits à bâtir.
• Visite sur place : La visite permet d’évaluer relief, vue, superficie, équipements existants, encombrement et nuisances ou pollutions.
• Abattement : L’abattement ajuste la valeur lorsque le terrain n’est pas “nu” (encombré) ou lorsque la constructibilité est limitée ou non immédiate.

📝 Points essentiels

• L’estimation commence par vérifier si le territoire relève du RNU ou d’un PLU, car les règles d’urbanisme applicables diffèrent et conditionnent la constructibilité.
• Pour un RNU, les règles visent desserte, implantation et aspect, et la construction en zones non urbanisées est interdite sauf autorisation motivée par délibération municipale.
• Avant d’utiliser un RNU faute de PLU, la carte communale peut s’appliquer pour encadrer l’occupation du sol.
• En zone d’urbanisation future, les experts appliquent un traitement fondé sur la suffisance des réseaux, et l’absence de réalisation immédiate peut amener à considérer le terrain comme non constructible immédiatement (avec abattement de 20% si construction pas immédiate).
• Pour calculer la charge foncière : CF = PRIX DU TERRAIN NU / m² de SP construite (ou constructible), en tenant compte des cas de ventes comparables et des différences de constructibilité.

💡 Astuce mémo

Dossier + Visite + Règles (RNU/PLU) → droits à bâtir → charge foncière.

📖 6. Maison individuelle et parcelle de base

🔑 Notions clés & Définitions

• Parcelle de base : La parcelle de base correspond à la superficie moyenne et au niveau de prix des terrains du secteur vendus pour accueillir des maisons individuelles.
• Zone de prix : Le calcul par zones répartit le terrain (en fonction de T par rapport à PB) pour appliquer des coefficients et obtenir un total de valeur.
• T : T représente la surface du terrain expertisé utilisée dans le calcul de valeur selon sa comparaison à la parcelle de base.
• PBV : PBV est la somme pondérée des zones calculées pour aboutir à la valeur basée sur les coefficients appliqués à la parcelle de base.

📝 Points essentiels

• La méthode “par feuille” compare T à PB et calcule une valeur par coefficients selon trois zones, puis additionne S1+S2+S3 pour obtenir PBV.
• Si T < PB : S1 correspond à la 1ère zone T, S2 à la 2ème zone (1/3 T × 0,4) et S3 à la 3ème zone (PB − T − 1/3 T) × 0,2.
• Si T > PB : le calcul vise à déterminer si le terrain peut ou non être découpé et à quel point cette découpe répond à la volonté d’aménagement.
• Quand T > PB, le terrain est classé comme potentiellement “découplable” ou non en fonction d’un seuil (inférieur à 3×PB dans la logique du cours).
• La destination “maison individuelle” se base sur la parcelle de base issue du secteur, et la valeur dépend de l’écart de superficie par rapport à cette moyenne.

💡 Astuce mémo

Regle T vs PB : “trop petit” (coeff forts faibles) vs “trop grand” (découpe possible ou non).

📖 7. Lotissement et bilan promoteur

🔑 Notions clés & Définitions

• Lotissement (définition) : Un lotissement est une division d’une ou plusieurs unités foncières contiguës en lots destinés à être bâtis, avec transferts de propriété et création des lots et équipements prévus.
• Permis d’aménager : Le permis d’aménager encadre la création des espaces, équipements et voiries communes propres au lotissement, selon les cas.
• Bilan lotisseur : Le bilan lotisseur estime la valeur du terrain en partant du chiffre d’affaires potentiel puis en déduisant produits et charges de l’opération.
• Compte à rebours : Le compte à rebours consiste à remonter la valeur du terrain à partir des produits attendus par le promoteur.

📝 Points essentiels

• Depuis 2012, constitue un lotissement la division d’une unité foncière en lots destinés à être bâtis, avec transferts de propriété et inclusion du périmètre des voies et équipements prévus.
• Les parties communes prévues ne constituent pas des lots du lotissement au sens de la division créée.
• Pour un lotissement, il faut un CU opérationnel, et un CU opérationnel tacite a une valeur seulement informative tout en exposant à un refus de l’opération si la réponse n’aboutit pas.
• La voirie, les passages et éléments communs “font perdre” environ 30% de la parcelle selon le cours pour l’évaluation du lotissement.
• La méthode du bilan prévoit typiquement charges à 30% du coût et marge du lotisseur à 25%, avec viabilisation calculée par lot à partir d’indice BT01.

💡 Astuce mémo

Lotissement = “CA du lotisseur” → charges → marge → valeur du terrain (compte à rebours).

📖 8. Immeubles collectifs et activité

🔑 Notions clés & Définitions

• Surface plancher : La surface plancher sert de base pour reconstituer les surfaces constructibles puis commercialisables pour estimer la valeur du terrain.
• Surface commercialisable : La surface commercialisable correspond à la part de surface destinée à être vendue par l’opérateur, déduite des options constructives et du gabarit.
• Immeuble d’activité : Un immeuble d’activité regroupe des bâtiments pour une activité économique, dont la valeur dépend fortement des équipements et de la surface d’emprise attendue.
• Charge foncière (rappel) : La charge foncière relie la valeur du terrain au nombre de m² constructibles (ou commercialisables) selon les postes de l’opération.

📝 Points essentiels

• Pour un collectif : on calcule la surface plancher constructible, on déduit la surface commercialisable, puis on reconstitue produits et charges pour obtenir la valeur du terrain, avec CU opérationnel.
• Le cours recommande une étude de gabarit (géomètre et architecte) puis une reconstitution via une logique de différence entre prix de vente TTC et coûts de construction HT.
• Pour répartir cette différence, le cours indique trois postes avec une part charges d’opération à 50% et une part pour marge opérateur puis valeur du terrain.
• Pour le cas de démolition (collectif), une indication de chiffrage est donnée à 150 €/m² HT pour démolir en situation complexe, contre 50 €/m² dans l’autre cas mentionné.
• Pour l’activité : la surface terrain supporte en principe 3 à 4 fois la surface bâtie, et si la surface est inférieure à 3× la surface bâtie le prix est réduit, avec une vigilance sur les équipements et comparaisons.

💡 Astuce mémo

Collectif : TTC − HT → postes (marge/charges/terrain) ; Activité : terrain ≈ 3–4× surface bâtie.

📊 Tableaux de synthèse

Valeur vénale française vs valeur européenne

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre certificat d’urbanisme et véritable autorisation de construire : la notion TAB ne dépend pas seulement d’un CU, et peut exiger des critères juridiques et physiques.
2. Inverser la logique fiscale des donations : dans le cours, la qualification TAB est liée à l’obtention du permis de construire.
3. Mélanger charge foncière et part logements sociaux : la charge foncière est une part du terrain dans la recette, en euros au m², et ne doit pas être confondue avec d’autres postes.
4. Oublier l’effet des servitudes SUP et des zones à risques : un terrain peut sembler constructible mais les SUP et restrictions peuvent limiter l’exercice du droit.
5. Se tromper sur les surfaces : confondre m² de terrain (contenance/bornage) et surface de plancher (calcul L111-14 avec hauteur > 1m80).
6. Appliquer une valeur “nu” sans abattement alors que le terrain est encombré, loué ou pas immédiatement constructible selon les conditions évoquées dans le cours.
7. Réduire à tort le prix des terrains en zones d’urbanisation future : le cours distingue cas où réseaux permettent vs cas où la construction n’est pas possible immédiatement.

✅ Checklist Examen

1. Définir le terrain à bâtir en citant la logique juridique (secteur constructible/ RNU) et la condition physique (desserte et réseaux adaptés).
2. Expliquer pourquoi un terrain non constructible peut être évalué selon son usage et activité effectifs.
3. Citer ce que recouvre le droit à construire : hauteur, volume/gabari, emprise au sol, implantation par rapport aux limites.
4. Définir le volume immobilier comme un droit réel portant sur une tranche tridimensionnelle déterminée par côtes et plans, sans parties communes.
5. Lier la valeur vénale à des hypothèses de marché (volonté libre, délai raisonnable, stabilité, publicité adéquate, absence de convenance personnelle).
6. Distinguer valeur vénale française et valeur vénale selon la norme européenne (parties consentantes, commercialisation adéquate, absence de pression).
7. Lister les facteurs physiques à vérifier pour la valeur : desserte, réseaux, configuration, relief, viabilité, nature du sol (compressible, remblayé, pollué).
8. Lister les facteurs juridiques à intégrer dans l’estimation : préemption, emplacement réservé, délaissement, servitudes privées et situation locative.
9. Réaliser la démarche d’estimation : dossier (titres, servitudes, plans), recherche de similaires, règles d’urbanisme, quantification des droits à bâtir, puis demande CU opérationnel et visite.
10. Savoir appliquer le calcul maison individuelle avec T comparé à PB et les coefficients par zones, puis classer le terrain selon que la découpe est possible ou non.
11. Rappeler la définition (depuis 2012) du lotissement et les exigences CU opérationnel, périmètre incluant voiries/équipements prévus, et la logique bilan lotisseur (CA puis charges/marge/viabilisation).
12. Indiquer la logique d’évaluation des immeubles collectifs : surface plancher constructible → surface commercialisable → reconstitution produits/charges, puis valeur du terrain via compte à rebours.
13. Donner la règle indicative d’activité : terrain souvent 3 à 4 fois la surface bâtie, et ajuster (réduction) si la surface est inférieure à 3×.