QCM : EXPERTISE IMMO — 16 questions

Questions et réponses du QCM

1. Quelle définition correspond le mieux à un terrain à bâtir ?

Un terrain situé uniquement en zone urbaine dense
Un terrain déjà construit mais destiné à être rénové
Un terrain apte à recevoir une construction selon des critères juridiques et physiques
Un terrain vendu avec une autorisation de démolir

Un terrain apte à recevoir une construction selon des critères juridiques et physiques

Explication

Un terrain à bâtir est d’abord un terrain juridiquement et physiquement apte à recevoir une construction. Il ne suffit pas qu’il soit simplement situé en zone urbaine ou qu’il soit déjà bâti.

2. En l’absence de règles locales d’urbanisme, quel critère sert de référence pour apprécier la constructibilité d’un terrain ?

Les conditions minimales du règlement national d’urbanisme
La seule volonté du propriétaire
La présence d’un acte authentique de vente
Le prix moyen des terrains voisins

Les conditions minimales du règlement national d’urbanisme

Explication

Quand il n’existe pas de règles locales, le RNU fixe des conditions minimales de constructibilité, notamment pour la desserte et l’implantation. Le prix voisin ou la volonté du propriétaire ne remplacent pas ce cadre.

3. Que désigne principalement le droit à construire d’un terrain nu ?

Le droit d’exploiter commercialement le terrain
Le potentiel constructible limité par les règles d’urbanisme
La propriété des parties communes d’un immeuble
La valeur fiscale du terrain en zone agricole

Le potentiel constructible limité par les règles d’urbanisme

Explication

Le droit à construire correspond au potentiel constructible d’un terrain nu, encadré par les règles d’urbanisme. Il ne faut pas le confondre avec un droit de propriété sur des parties communes.

4. Quelle caractéristique décrit le mieux un volume immobilier ?

Une simple division administrative d’une parcelle
Une autorisation temporaire de construire accordée par la commune
Un droit réel sur une tranche tridimensionnelle d’espace définie par des côtes et plans
Une surface de terrain calculée uniquement en mètres carrés

Un droit réel sur une tranche tridimensionnelle d’espace définie par des côtes et plans

Explication

Le volume immobilier porte sur une tranche d’espace en trois dimensions, précisément délimitée par des plans et des côtes. Sa division ne crée pas de parties communes comme en copropriété classique.

5. Qu’est-ce qu’une servitude d’utilité publique ?

Une taxe appliquée aux terrains non bâtis
Une restriction légale qui limite ou encadre le droit de construire pour l’intérêt général
Un permis tacite permettant de construire sans contrôle
Un accord privé entre voisins pour partager une clôture

Une restriction légale qui limite ou encadre le droit de construire pour l’intérêt général

Explication

Une servitude d’utilité publique est une contrainte légale qui encadre le droit de construire au nom de l’intérêt général ou de personnes publiques. Elle peut limiter fortement l’usage du terrain.

6. Quel est le rôle d’un certificat d’urbanisme opérationnel ?

Créer automatiquement un lotissement
Préciser les règles applicables à une opération envisagée avant le permis
Remplacer définitivement le permis de construire
Fixer le prix de vente d’un terrain

Préciser les règles applicables à une opération envisagée avant le permis

Explication

Le certificat d’urbanisme opérationnel permet de cristalliser les règles applicables à un projet envisagé et d’en apprécier la faisabilité. Il ne vaut pas permis de construire et ne fixe pas un prix.

7. Parmi les éléments suivants, lequel relève d’un facteur physique de valeur du terrain ?

La configuration, le relief et la nature du sol
L’existence d’un emplacement réservé
Une préemption possible par la commune
Une servitude de droit privé

La configuration, le relief et la nature du sol

Explication

Les facteurs physiques comprennent notamment la configuration, le relief, la viabilité et la nature du sol. Les autres propositions relèvent plutôt de facteurs juridiques.

8. Quel principe correspond le mieux à la valeur vénale d’un terrain ?

La valeur imposée par l’administration sans discussion
Le montant maximal espéré par le vendeur en cas de spéculation
Le prix raisonnablement atteignable en vente amiable dans des conditions de marché normales
Le coût de remplacement des réseaux et des voies

Le prix raisonnablement atteignable en vente amiable dans des conditions de marché normales

Explication

La valeur vénale est le prix raisonnablement atteignable lors d’une vente amiable, en supposant un marché normal et l’absence de convenance personnelle. Elle ne correspond pas à un prix spéculatif ou imposé.

9. Quelle est la première étape logique de la méthode d’estimation d’un terrain ?

Vérifier les règles d’urbanisme applicables, comme le RNU ou le PLU
Déterminer d’abord la surface commercialisable
Appliquer une décote forfaitaire de 20 %
Calculer immédiatement la marge du promoteur

Vérifier les règles d’urbanisme applicables, comme le RNU ou le PLU

Explication

L’estimation commence par identifier le régime d’urbanisme applicable, car il conditionne la constructibilité et la suite du calcul. La marge du promoteur ou la décote viennent plus loin dans la démarche.

10. Dans l’estimation d’un terrain non immédiatement constructible en zone d’urbanisation future, quel traitement est évoqué ?

Une revalorisation automatique sans aucune réserve
Un abattement peut être appliqué, notamment si la construction n’est pas immédiate
Une obligation de traiter le terrain comme déjà viabilisé
Une dispense de toute analyse des réseaux

Un abattement peut être appliqué, notamment si la construction n’est pas immédiate

Explication

Le cours indique qu’en zone d’urbanisation future, l’absence de réalisation immédiate peut conduire à considérer le terrain comme non constructible immédiatement, avec un abattement. Les réseaux et la constructibilité effective restent donc déterminants.

11. Dans la méthode « maison individuelle et parcelle de base », que représente la parcelle de base ?

La surface totale constructible maximale autorisée par le plan local d’urbanisme
La surface commercialisable après déduction des charges d’opération
La superficie moyenne et le niveau de prix des terrains du secteur destinés aux maisons individuelles
Le coût moyen de viabilisation d’un lot de lotissement individuel

La superficie moyenne et le niveau de prix des terrains du secteur destinés aux maisons individuelles

Explication

La parcelle de base correspond à la superficie moyenne et au niveau de prix des terrains du secteur vendus pour accueillir des maisons individuelles. Ce n’est ni une surface réglementaire maximale ni une mesure de coût d’opération.

12. Lorsque la surface du terrain expertisé est inférieure à la parcelle de base, comment la méthode par feuille la traite-t-elle ?

Elle calcule trois zones de valeur puis additionne S1, S2 et S3 pour obtenir la PBV
Elle remplace le calcul par la seule valeur vénale du terrain nu
Elle considère que le terrain est automatiquement découpable en plusieurs lots
Elle applique directement une décote forfaitaire unique sans découpage en zones

Elle calcule trois zones de valeur puis additionne S1, S2 et S3 pour obtenir la PBV

Explication

Pour T < PB, la méthode répartit le terrain en trois zones et additionne S1, S2 et S3 pour obtenir la PBV. La logique n’est pas une décote forfaitaire unique, mais un calcul par coefficients.

13. Quelle définition correspond le mieux à un lotissement ?

La réunion de plusieurs parcelles pour créer une seule unité bâtie
La création d’une copropriété dans un immeuble déjà construit
La simple vente d’un terrain nu sans modification parcellaire
La division d’une unité foncière en lots destinés à être bâtis, avec transferts de propriété et équipements prévus

La division d’une unité foncière en lots destinés à être bâtis, avec transferts de propriété et équipements prévus

Explication

Le lotissement est défini comme la division d’une ou plusieurs unités foncières contiguës en lots destinés à être bâtis, avec transferts de propriété et prise en compte des voies et équipements prévus. Les autres propositions décrivent d’autres opérations immobilières.

14. Dans le bilan lotisseur, quelle est la logique de calcul de la valeur du terrain ?

Partir du prix du terrain nu puis ajouter les marges de commercialisation
Partir du coût de démolition puis retrancher la viabilisation
Partir du chiffre d’affaires potentiel puis déduire les produits et charges de l’opération
Partir de la surface de plancher puis multiplier par un coefficient fixe

Partir du chiffre d’affaires potentiel puis déduire les produits et charges de l’opération

Explication

Le bilan lotisseur estime la valeur du terrain à rebours, en partant du chiffre d’affaires potentiel puis en déduisant les charges et autres postes de l’opération. C’est bien une logique de compte à rebours.

15. Pour un immeuble collectif, quelle séquence de raisonnement est indiquée pour estimer la valeur du terrain ?

Estimer d’abord le prix des lots, puis convertir ce prix en surface de terrain
Déterminer uniquement la surface bâtie sans analyse des coûts
Appliquer une simple valeur au mètre carré de terrain sans tenir compte du projet
Calculer la surface de plancher constructible, en déduire la surface commercialisable, puis reconstituer produits et charges

Calculer la surface de plancher constructible, en déduire la surface commercialisable, puis reconstituer produits et charges

Explication

Pour le collectif, on part de la surface de plancher constructible, on déduit la surface commercialisable, puis on reconstitue les produits et charges pour aboutir à la valeur du terrain. Cette méthode est cohérente avec une logique de compte à rebours.

16. Dans le cas d’un immeuble d’activité, quelle relation entre le terrain et la surface bâtie est généralement retenue ?

Le terrain supporte en principe trois à quatre fois la surface bâtie
Le terrain supporte en principe une surface bâtie deux fois supérieure à sa superficie
Le terrain n’a pas de lien particulier avec la surface bâtie
Le terrain doit toujours être égal à la surface bâtie

Le terrain supporte en principe trois à quatre fois la surface bâtie

Explication

Pour l’activité, le cours indique que la surface du terrain supporte en principe trois à quatre fois la surface bâtie. Si la surface est inférieure à trois fois la surface bâtie, le prix est réduit.

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Mémorisez les réponses avec 16 flashcards sur EXPERTISE IMMO.

Terrain à bâtir — définition ?

Terrain apte à recevoir une construction selon critères juridiques et physiques.

Droit à construire — rôle ?

Permet d’évaluer le potentiel constructible d’un terrain.

Volume immobilier — fonction ?

Droit réel sur une tranche d’espace 3D.

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