Fiche de révision : Introduction aux Droits Réels et Servitudes

📋 Plan du Cours

1. Droits réels et personnels
2. Choses incorporelles et hors commerce
3. Immeubles et meubles
4. Fruits, produits et biens fongibles
5. Trouble anormal du voisinage
6. Possession et prescription acquisitive
7. Accession par production et incorporation
8. Transfert de propriété
9. Indivision et partage
10. Mitoyenneté des murs
11. Usufruit et charges
12. Servitudes et fonds voisins

📖 1. Droits réels et personnels

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit réel : Le droit réel est un pouvoir exercé directement et immédiatement sur une chose, sans passer par l’intermédiaire d’une autre personne.
• Droit personnel : Le droit personnel permet à un créancier d’exiger d’un débiteur une prestation, ce qui crée une créance (actif) et une dette (passif).
• Droits réels principaux : Les droits réels principaux regroupent la propriété et ses démembrements qui confèrent seulement une partie des prérogatives attachées à la propriété.
• Droits réels accessoires : Les droits réels accessoires sont des sûretés réelles constituées sur un bien pour garantir la dette d’un débiteur.

📝 Points essentiels

• Le droit réel donne un contact direct entre le titulaire du droit et la chose, tandis que le droit personnel implique nécessairement un débiteur entre le créancier et la chose.
• Le droit réel confère au titulaire un droit de suite et un droit de préférence, car le droit existe directement sur la chose.
• Le droit personnel n’accorde aucune prérogative directe sur un bien et ne crée qu’un droit de gage général sur le patrimoine du débiteur.
• Le créancier d’un droit personnel est un simple créancier chirographaire et ne dispose ni droit de suite ni droit de préférence sur un bien déterminé.
• Les droits réels principaux comprennent la propriété et ses démembrements comme l’usufruit (usus et fructus) ou la servitude.

💡 Astuce mémo

Réel = “sur la chose” (suite + préférence) ; Personnel = “contre la personne” (général, chirographaire).

📖 2. Choses incorporelles et hors commerce

🔑 Notions clés & Définitions

• Propriété intellectuelle : Les propriétés intellectuelles sont des choses incorporelles relevant de monopoles d’exploitation créés par l’activité de leur titulaire sur une œuvre de l’esprit ou une création.
• Clientèle et fonds de commerce : Les monopoles d’exploitation liés à une activité professionnelle non créatrice constituent des choses incorporelles créées par le titulaire à partir de son activité professionnelle.
• Autorisations administratives : Les autorisations administratives sont des choses incorporelles acquises quand elles ont une valeur d’échange liée à un potentiel de revenus professionnels.
• Chose incorporelle : Les choses incorporelles désignent des valeurs sans support matériel direct, attachées à des droits ou à des autorisations ayant une valeur économique.
• Chose hors du commerce : Une chose hors du commerce est une chose juridiquement indisponible, car elle ne peut servir d’objet à aucun acte juridique.

📝 Points essentiels

• Les choses incorporelles peuvent être créées par le propriétaire ou acquises, selon que le titulaire les produit par son activité ou qu’il les obtient sous forme d’autorisations administratives.
• Lorsqu’elles sont liées à une activité de création, les choses incorporelles prennent la forme de monopoles d’exploitation portant sur une œuvre de l’esprit ou une création.
• Lorsqu’elles sont liées à une activité professionnelle non créatrice, elles prennent la forme de monopoles d’exploitation portant sur l’exercice d’une activité professionnelle (clientèle, fonds de commerce).
• Une chose hors du commerce ne peut pas être l’objet d’un acte juridique, qu’il s’agisse d’une convention ou d’un acte unilatéral, gratuit ou onéreux.

💡 Astuce mémo

Incorporelles = monopole ou autorisation : crée (intellect / activité) ou acquiert (autorisation), Hors commerce = aucun acte possible.

📖 3. Immeubles et meubles

🔑 Notions clés & Définitions

• Immeuble par nature : Un immeuble par nature est un bien attaché au sol, de sorte que son régime juridique s’apprécie sans le réduire à une simple chose mobilière.
• Meuble : Un meuble est un bien qui relève du régime propre aux biens mobiliers, notamment en matière de réquisition et de délais de prescription acquisitive.
• Droit réel immobilier : Un droit réel immobilier est un droit portant sur un immeuble, dont l’expropriation est possible même sans exproprier l’immeuble lui-même.

📝 Points essentiels

• L’expropriation ne peut porter que sur les immeubles et droits réels immobiliers (ex. usufruit, usage et habitation, servitudes, emphytéose), en totalité ou en partie.
• Les meubles font l’objet d’une procédure de réquisition distincte, fondée sur d’autres principes que ceux de l’expropriation.
• La prescription acquisitive distingue immeubles et meubles : les immeubles relèvent de l’usucapion (30 ans ou 10 ans sous conditions) tandis que certains meubles peuvent être acquis immédiatement en cas de bonne foi.
• En cas de perte ou de vol d’une chose meuble, le propriétaire peut la revendiquer pendant 3 ans à compter du jour de la perte ou du vol contre celui qui la détient.

📖 4. Fruits, produits et biens fongibles

🔑 Notions clés & Définitions

• Fruits : Les fruits sont ce que la chose fait périodiquement produire, et ils suivent en principe le propriétaire de la chose d’où ils proviennent.
• Produits : Les produits désignent les éléments issus de la chose par son exploitation ou son activité, et ils sont rattachés au droit d’accession du propriétaire.
• Droit d’accession sur les fruits : Le droit d’accession permet au propriétaire d’obtenir les fruits et produits produits par la chose dès leur apparition.

📝 Points essentiels

• Le propriétaire d’une chose dispose d’un droit d’accession sur les fruits et produits dès leur origine (547).
• L’accession des fruits et produits reçoit parfois une limite quand la chose est détenue par un possesseur de bonne foi (550 ; 549).
• Les fruits et revenus des biens sont acquis au possesseur de bonne foi (549).
• L’acquisition instantanée des meubles par le possesseur de bonne foi n’est pas applicable aux meubles incorporels, aux biens du domaine public ni aux objets classés monuments historiques (2276).
• En cas de perte ou de vol d’une chose, le propriétaire peut la revendiquer pendant 3 ans à compter du jour de la perte ou du vol contre le possesseur (2276 al. 2).

💡 Astuce mémo

Fruits = logique d’accession, mais Bonne foi = fruits pour le possesseur (549).

📖 5. Trouble anormal du voisinage

📖 6. Possession et prescription acquisitive

🔑 Notions clés & Définitions

• Jonction des possessions : C’est l’addition, dans certains cas, des durées de possession successives pour atteindre le temps requis de la prescription.
• Ayant-cause à titre particulier : C’est la personne qui reçoit un bien, à titre gratuit ou onéreux, par un acte portant spécialement sur ce bien, et qui n’est pas tenue de continuer la personne de son auteur.
• Possession par la suite d’un auteur : C’est la règle selon laquelle la possession se prolonge chez celui qui reçoit le bien lorsque l’on examine la prescription, en tenant compte des qualités et défauts de l’auteur.
• Prescription abrégée : C’est une prescription dont le délai est réduit lorsque la personne qui possède est de bonne foi et munie d’un juste titre, sous des conditions liées à l’auteur.

📝 Points essentiels

• L’ayant-cause à titre particulier ne continue pas la personne de son auteur : il commence une nouvelle possession qui prend ensuite la suite de celle de l’auteur.
• Les obstacles à la prescription existant chez l’auteur se perpétuent chez l’ayant-cause, ce qui peut maintenir un vice ou un empêchement de prescription.
• Si les deux possessions ont les mêmes caractères (bonne foi et juste titre ensemble, ou mauvaise foi et absence de juste titre ensemble), leurs délais se cumulent pour atteindre une prescription abrégée ou trentenaire.
• Si les deux possessions ont des caractères différents (l’un réunit bonne foi et juste titre, l’autre non), les temps peuvent être joints seulement pour accomplir une prescription trentenaire.
• Exemple : si seul l’ayant-cause réunit bonne foi et juste titre, il peut soit invoquer la prescription trentenaire par jonction, soit invoquer un nouveau délai abrégé courant à compter de son acquisition.

💡 Astuce mémo

Auteur→obstacles : ce qui bloque chez l’auteur bloque encore chez l’ayant-cause, sauf choix du délai abrégé quand bonne foi et juste titre ne sont que chez lui.

📖 7. Accession par production et incorporation

🔑 Notions clés & Définitions

• Accession par production : L’accession par production est un mode d’acquisition originaire qui fait naître un bien nouveau à partir d’éléments appartenant à différents propriétaires réunis.
• Incorporation : L’incorporation est le phénomène d’agrégation qui permet d’établir l’existence du bien nouveau acquis par accession.
• Phénomène d’incorporation : Le phénomène d’incorporation est l’élément factuel à prouver pour démontrer l’accession aboutissant à l’acquisition d’un bien nouveau.
• Preuve parfaite : La preuve parfaite est la catégorie de preuve qui permet, en cas d’acquisition originaire, d’établir avec certitude son droit de propriété.
• Bien nouveau par accession : Le bien nouveau par accession est l’objet résultant de l’incorporation, acquis au profit du propriétaire des éléments réunis qui supportent l’opération.

📝 Points essentiels

• En cas d’accession, la propriété se prouve en établissant l’existence d’un phénomène d’incorporation qui fait acquérir un bien nouveau à l’un des propriétaires des biens réunis.
• Dans les conflits possesseur/tiers, la solution dépend de la meilleure preuve de propriété, la preuve pouvant être parfaite en cas d’acquisition originaire.
• La difficulté de preuve augmente en cas d’acquisition dérivée, car il faut remonter la chaîne des transferts jusqu’au propriétaire originaire, ce qui est qualifié de preuve diabolique.
• Même en cas de voie dérivée, la preuve peut redevenir parfaite si on remonte jusqu’à un mode d’acquisition originaire ou si la possession permet la prescription.

💡 Astuce mémo

Incorpore = fait naître : l’accession se prouve par le phénomène d’incorporation qui crée un bien nouveau.

📖 8. Transfert de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Empiètement : L’empiètement désigne l’action qui consiste à construire sur une propriété déjà existante et appartenant à autrui.
• Constructeur de bonne foi : Le constructeur de bonne foi est celui dont la construction empiète sur le terrain d’autrui sans intention frauduleuse.
• Constructeur de mauvaise foi : Le constructeur de mauvaise foi est celui dont la construction empiète sur le terrain d’autrui en connaissance ou volonté de porter atteinte aux droits du propriétaire.
• Destruction de l’édifice : La destruction de l’édifice est la mesure qui consiste à faire supprimer la construction réalisée sur le bien d’autrui.
• Indemnisation pour bonne foi : L’indemnisation pour bonne foi est le remboursement que le propriétaire du terrain doit au constructeur lorsque ce dernier agit sans mauvaise intention.

📝 Points essentiels

• Le principe est la destruction de l’édifice religieux empiétant, quelle que soit l’importance de l’empiètement et même s’il vise le sol, le sous-sol ou l’espace au-dessus.
• L’exception au principe existe en cas de jeu de la prescription au profit de l’auteur de l’empiètement ou lorsque la victime a donné son accord.
• En cas de bonne foi, le propriétaire du terrain indemnise le constructeur au choix du propriétaire, soit pour le prix de la main d’œuvre et des matériaux, soit pour la plus-value procurée à la chose.
• En cas de mauvaise foi, le propriétaire du terrain peut ordonner la destruction aux frais du constructeur, mais s’il conserve la construction il doit indemniser selon les modalités précédentes.
• Les dépenses nécessaires et celles ayant apporté une plus-value sont indemnisées dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution, sans que la mise en œuvre dépende de la bonne ou mauvaise foi de l’auteur des dépenses.

💡 Astuce mémo

Bonne foi = on indemnise (au choix : coût des matériaux/main d’œuvre ou plus-value) ; mauvaise foi = destruction aux frais, sauf conservation par le propriétaire avec indemnisation.

📖 9. Indivision et partage

🔑 Notions clés & Définitions

• Mainlevée de l’indivision : Mesure permettant de faire cesser l’indivision, mais elle n’est possible que dans les cas prévus lorsque des mineurs ou le conjoint survivant se trouvent dans l’indivision.
• Sursis temporaire au partage : Mesure provisoire qui reporte le partage pour attendre une situation plus favorable, afin d’éviter une atteinte à la valeur des biens indivis ou l’impossibilité de reprendre l’entreprise.
• Attribution éliminatoire : Mesure par laquelle le tribunal attribue la part d’un indivisaire à celui qui veut sortir du partage, tout en conservant l’indivision entre les autres.
• Masse à partager : Ensemble des éléments pris en compte pour calculer ce qui revient à chacun, constitué par l’actif indivis diminué du passif indivis.
• Partage déclaratif : Opération qui répartit les biens en lots entre coindivisaires en constatant des droits préexistants, avec un effet rétroactif à la naissance de l’indivision.

📝 Points essentiels

• Le tribunal peut ordonner un sursis au partage pour une durée maximale de 2 ans si la réalisation immédiate risque de diminuer la valeur des biens indivis ou si un indivisaire ne peut reprendre l’entreprise à brève échéance.
• La mainlevée de l’indivision ne peut être ordonnée que s’il existe des enfants mineurs ou un conjoint survivant dans l’indivision.
• Si le défunt laisse des enfants mineurs, la demande de mainlevée peut être faite par le conjoint survivant, tout héritier ou le représentant légal des mineurs.
• Si le défunt ne laisse aucun descendant mineur mais un conjoint survivant, celui-ci ne peut demander seul la mainlevée qu’à condition d’avoir été copropriétaire de l’entreprise ou des locaux d’habitation/usage professionnel avant ou après le décès.
• Le partage attribue à chacun la propriété exclusive de son lot, et ses effets sont réputés remonter au début de l’indivision.

💡 Astuce mémo

2 ans de sursis : le temps d’éviter une baisse de valeur ou d’attendre la reprise de l’entreprise.

📖 10. Mitoyenneté des murs

🔑 Notions clés & Définitions

• Exhaussement du mur mitoyen : L’exhaussement du mur mitoyen est l’augmentation de la hauteur du mur par un seul copropriétaire, sous conditions strictes.
• Actes de disposition du mur mitoyen : Les actes de disposition du mur mitoyen sont ceux qui modifient substantiellement le mur ou y créent des ouvertures, et exigent l’accord des deux propriétaires.
• Obligation réelle d’entretien : L’obligation réelle d’entretien impose aux propriétaires mitoyens de supporter ensemble l’entretien et la conservation du mur mitoyen.
• Déguerpissement : Le déguerpissement est la renonciation à la mitoyenneté par acte unilatéral notarié, avec publicité foncière, pour échapper aux obligations réelles.
• Charges de mitoyenneté : Les charges de mitoyenneté regroupent les dépenses de réparation et de reconstruction réparties entre propriétaires selon leurs droits.

📝 Points essentiels

• Un copropriétaire peut procéder seul à l’exhaussement du mur mitoyen s’il supporte seul la dépense et s’il n’en abuse pas pour nuire au voisin.
• L’exhaussement, en modifiant la substance du mur, entraîne des obligations accrues pour celui qui l’a réalisé, qui doit rembourser les dépenses occasionnées à l’autre.
• L’accord des deux propriétaires mitoyens est requis pour pratiquer des vues et des jours dans le mur mitoyen ou pour opérer des transformations importantes ou appuyer un ouvrage autre qu’une construction légère.
• En cas d’actes réalisés sans l’accord de l’autre, le sanctionnement peut prendre la forme d’une condamnation en nature ou par équivalent, si un préjudice est établi.
• Les réparations et reconstructions du mur se font à frais communs selon les droits de chacun, mais seules les dépenses nécessaires à une utilisation conforme à la destination doivent être partagées.
• Le déguerpissement cesse la mitoyenneté et rend le voisin propriétaire exclusif de la clôture, à condition notamment que le mur ne soutienne pas un bâtiment du déguerpissant et qu’il ne retire aucun avantage particulier ni cherche à éviter des dépenses dues à sa faute.

💡 Astuce mémo

EXHAUSSE = seul mais avec DEVOIR de remboursement ; VUES/JOURS ou gros changements = ACCORD à DEUX ; DEGuerpis = pas de soutien ni d’avantage, et pas d’évitement fautif.

📖 11. Usufruit et charges

🔑 Notions clés & Définitions

• Intérêts du passif : Les intérêts du passif correspondent aux intérêts dus au titre des dettes de la masse placée sous usufruit et sont supportés par l’usufruitier lorsque l’usufruit est universel ou quasi universel.
• Charges extraordinaires : Les charges extraordinaires sont les charges imposées sur la propriété pendant la durée de l’usufruit et pèsent sur le nu-propriétaire.
• Dépenses d’entretien : Les dépenses d’entretien sont les frais nécessaires pour maintenir le bien en état pendant l’usufruit et pèsent sur l’usufruitier.
• Grosses réparations : Les grosses réparations sont les réparations visées par la liste de l’article 606 et relèvent en principe du nu-propriétaire pendant l’usufruit.
• Recours pour plus-value : Le recours pour plus-value permet à l’usufruitier qui a supporté des grosses réparations d’obtenir une indemnité limitée à la plus-value subsistant au moment des comptes.

📝 Points essentiels

• Lorsque l’usufruit est universel ou à titre universel, l’usufruitier supporte les intérêts du passif (608).
• Les charges extraordinaires imposées sur la propriété pendant l’usufruit sont dues par le nu-propriétaire (609).
• Si l’usufruitier a avancé des charges extraordinaires, il peut en demander le remboursement à la fin de l’usufruit.
• Les dépenses d’entretien nécessaires au maintien du bien pèsent sur l’usufruitier, tandis que les grosses réparations (liste de l’art. 606) restent à la charge du nu-propriétaire, sauf faute d’entretien imputable à l’usufruitier.
• Si l’usufruitier exécute des grosses réparations, son recours contre le nu-propriétaire est limité à la plus-value existant encore au jour des comptes.

💡 Astuce mémo

Dégradations = usufruitier; gros chantiers = nu-propriétaire; et si l’usufruitier paie, il ne récupère que la plus-value restante (comptes).

📖 12. Servitudes et fonds voisins

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitudes réciproques : Les servitudes réciproques sont des restrictions de voisinage qui organisent une abstention mutuelle sur les fonds en cause.
• Servitudes de distance : Les servitudes de distance limitent le droit de construire, planter ou ouvrir vers le terrain voisin, pour prévenir les atteintes.
• Jours : Les jours sont des ouvertures à verre dormant qui laissent passer la lumière sans permettre le regard ni l’air.
• Vues droites : Les vues droites sont des ouvertures qui s’ouvrent dans un mur parallèle à la ligne séparatrice des fonds.
• Servitude de passage : La servitude de passage est une servitude unilatérale destinée à donner accès à la voie publique au fonds enclavé.

📝 Points essentiels

• Une servitude ne peut imposer au fonds servant une prestation positive, sauf le cas prévu pour l’obligation d’entretenir la servitude (699).
• Les jours peuvent être placés en limite séparative si le mur n’est pas mitoyen, à une hauteur de 2m60 ou 1m90 au-dessus du sol de la pièce éclairée.
• Pour les vues droites, la limite du balcon ou le mur doit être à au moins 1m90 de la ligne séparative du fonds (678 ; 680).
• Pour les vues obliques, il suffit que le mur soit à 60 cm de distance (679).
• Le propriétaire qui plante à une distance inférieure peut, dans certains cas, obtenir par titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire un droit à maintenir les plantations en l’état, empêchant alors l’arrachage ou la réduction.
• La servitude de passage pour enclave entraîne une indemnité proportionnée au dommage du fonds servant, dont l’action s’éteint par prescription trentenaire (685 al. 2).

💡 Astuce mémo

Jours = lumière sans regard ; Vues = regard : droites à 1m90, obliques à 60 cm.

📅 Repères chronologiques

📊 Tableaux de synthèse

Droit réel vs droit personnel

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre droit réel et droit personnel : le droit réel donne un pouvoir direct et produit suite/préférence, alors que le droit personnel ne donne qu’un gage général sur le patrimoine du débiteur.
2. Croire que la possession vaut toujours titre : elle ne crée la propriété que par le jeu de la prescription, et l’animus/corpus doivent être réunis selon les conditions du cours.
3. Mélanger meubles/incorporation des immeubles : l’immeuble par incorporation suppose une fixation au sol, tandis que l’immeuble par destination suppose un lien et une qualification juridique fictive (et des conditions).
4. Penser que les produits suivent toujours les fruits : les produits portent atteinte à la substance (accession), alors que les fruits ne l’atteignent pas ; la distinction devient utile surtout si la jouissance est démembrée (usufruitier/locataire).
5. Se tromper sur la “possession utile” : elle doit être connue et non interrompue, paisible (absence de violence), publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire.
6. Oublier que l’abus du droit n’est pas “automatique” : la jurisprudence vise l’intention de nuire, appréciée à partir de critères matériels (utilité nulle + caractère nuisible).
7. Penser que les vues/jours obéissent aux mêmes règles : jours = verre dormant, hauteur (2m60/1m90), vues = regard (droites 1m90, obliques 60 cm).

✅ Checklist Examen

1. Définir le bien en distinguant droit réel (pouvoir direct sur la chose) et droit personnel (créance contre un débiteur) et expliciter l’absence de suite/préférence du chirographaire.
2. Classer les choses incorporelles : distinguer propriétés intellectuelles (monopoles d’exploitation sur œuvre/création), monopoles liés à une activité non créatrice (clientèle/fonds), et autorisations administratives (valeur d’échange).
3. Expliquer la catégorie des choses hors du commerce : impossibilité d’en faire l’objet d’un acte juridique (convention ou acte unilatéral, gratuit ou onéreux).
4. Distinguer immeubles et meubles : immeubles par nature vs par destination, conditions de l’immobilisation par destination, et qualification résiduelle des meubles par détermination de la loi.
5. Définir et distinguer fruits et produits (atteinte ou non à la substance) puis préciser le rôle de la bonne foi du possesseur quant aux fruits/revenus.
6. Présenter la possession utile : corpus + animus, conditions (connue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire) et distinguer déten­tion vs possession (interversion de titre).
7. Donner les délais et cas de prescription acquisitive : immeubles (30 ans, ou 10 ans sous bonne foi + juste titre), meubles (acquisition immédiate de bonne foi, et règles en cas de perte/vol et limites d’application).
8. Expliquer la jonction des possessions et la différence entre ayant-cause universel et ayant-cause à titre particulier : cumul des délais selon caractères identiques/différents et possibilité du choix en présence de bonne foi + juste titre chez l’ayant-cause.
9. Maîtriser l’accession : accession par production (fruits/produits, droit d’accession) et accession par incorporation (accessoire suit le principal, indemnisation évaluée au jour du paiement ; présomptions et exceptions).
10. Résoudre l’empiètement via les règles d’indemnisation/destruction : rappeler le principe (destruction en cas d’empiétement), l’exception (accord ou prescription), et les modalités d’indemnisation selon bonne/mauvaise foi.
11. Exposer l’organisation de l’indivision : jouissance (fruits à l’actif, indemnité d’occupation en cas de jouissance privative), majorité 2/3 pour administration/disposition listées et unanimité pour les autres actes, puis effets et rétroactivité déclarative du partage.
12. Présenter la mitoyenneté : modes d’établissement (accord, cession forcée/acquisition forcée, prescription) et principales règles d’usage, d’exhaussement (seul sous conditions) et d’accord requis pour vues/jours et transformations importantes.
13. Décrire l’usufruit : droit réel d’usage/jouissance temporaire (usus/fructus, nu-propriétaire garde abusus), charges/entretien/grosses réparations (règles de principe) et recours de l’usufruitier en cas de grosses réparations.
14. Maîtriser les servitudes : définition (charge sur fonds servant pour l’utilité du fonds dominant), principe d’abstention (pas de prestation positive sauf entretien), établissement (titre/loi/prescription/destination du père de famille), et extinction (non-usage trentenaire, impossibilité d’exercice, confusion).