Fiche de révision : Les critères du bail d'habitation

📋 Plan du Cours

1. Distinction entre le bail d’habitation et la vente
2. Durée et stabilité du contrat de bail d’habitation
3. Critères traditionnels de distinction du bail d’habitation au-delà de la jouissance paisible
4. Régime des conventions d’occupation précaire et leur validité
5. Le prix comme critère distinctif du bail d’habitation
6. Champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 sur le bail d’habitation
7. Formalités préalables à la conclusion du bail d’habitation
8. Conditions de forme et mentions obligatoires dans le contrat de bail
9. Obligations du bailleur : délivrance d’un logement décent et conséquences de la violation
10. la durée du contrat de bail Le bail est un contrat à exécution successive car son exécution par essence s’inscrit dans la durée
11. Le prix du contrat de bail Le prix est un élément essentiel car il permet de distinguer le bail du commodat
12. Les conventions relevant du champs d’application de la loi du 6 juillet 1989 : La loi de 1989 a été modifiée par la loi ALUR de

📖 1. Distinction entre le bail d’habitation et la vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Transfert de propriété : Changement de titulaire du droit de propriété sur un bien, caractéristique de la vente, mais absent du bail d’habitation.
• Cadre d’un bail : D- Locaux loue dans le cadre d’un bail mobilité.

📝 Points essentiels

• La vente se caractérise par un transfert du droit de propriété, contrairement au bail qui repose sur une mise à disposition sans transfert.
• Le bail permet au locataire de jouir du bien et de ses fruits sans que cela constitue un transfert de propriété, le bailleur conservant son droit de propriété.
• Le bail d’habitation ne concerne pas la transmission de propriété mais la jouissance paisible du bien, avec possibilité de profiter des fruits produits par le bien loué.

💡 À retenir

La distinction fondamentale entre bail et vente repose sur la transmission ou non du droit de propriété, malgré des effets économiques parfois similaires.

📖 2. Durée et stabilité du contrat de bail d’habitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Exemple : Quand la chose est tenue en indivision, revêt d’un usufruit, commune aux époux ou quand appartient a une personne frappé d’une incapacité.
• Tacite reconduction : = loi de 89 par art 10.
• Contrat de bail : 25 H écrit 1h Introduction : Le contrat de bail d’habitation fait partie d’une catégorie de contrat : contrat de mise à disposition.

📝 Points essentiels

• Le bail d’habitation est un contrat à exécution successive, son exécution s’inscrivant dans la durée, avec une durée minimale de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique.
• La stabilité du contrat protège le locataire contre une résiliation unilatérale abusive pendant la durée du bail, notamment par le biais de la tacite reconduction ou du renouvellement.
• La durée et la stabilité sont des critères essentiels pour qualifier un contrat de bail d’habitation.

💡 À retenir

La durée et la stabilité constituent le cœur de la nature juridique du bail d’habitation, assurant au locataire une jouissance prolongée et sécurisée du logement.

📖 3. Critères traditionnels de distinction du bail d’habitation au-delà de la jouissance paisible

🔑 Notions clés & Définitions

• Le dépôt : Le déposant remet une chose au dépositaire afin qu’il la conserve et qu’il la restitue.
• Obligation de garde : Obligation imposée au dépositaire de conserver la chose en bon état et de la restituer à l’identique, engageant une responsabilité de résultat en cas de dommage ou de perte.
• Jouissance paisible : Le bailleur est tenu a l’égard du locataire de garantir la pleine jouissance paisible du bien.

📝 Points essentiels

• Le bail d’habitation se distingue du contrat de dépôt par l’absence d’obligation de garde et de restitution à l’identique.
• Le contrat de dépôt impose une obligation de résultat de conservation, plus contraignante que le bail.
• Le contrat de service implique la réalisation de prestations, ce qui exclut la qualification de bail d’habitation.
• La responsabilité sera plus grande en cas de dépôt car elle va au-delà de la simple jouissance paisible, il y a une obligation de garde qui est de résultat, si un dommage est arrivé il incombe alors au dépositaire de démontrer qu’il n’a pas commis de faute
• contrat de coffre-fort : dépôt souvent écarté car en pratique le banquier ne reçoit pas directement les objets et ils ignorent souvent le contenu du coffre.

💡 À retenir

La distinction du bail d’habitation repose sur des critères multiples, notamment l’absence d’obligation de garde et la nature des prestations fournies.

📖 4. Régime des conventions d’occupation précaire et leur validité

🔑 Notions clés & Définitions

• La durée : Les dispositions sont d’OP.
• Convention d’occupation précaire : Contrat permettant une occupation temporaire sans application du statut protecteur du bail, souvent utilisé pour déroger au régime des contrats de location.

📝 Points essentiels

• La convention d’occupation précaire est un contrat permettant une occupation temporaire sans application du statut protecteur du bail.
• La renonciation au statut du bail doit être certaine, sans équivoque, postérieure à la conclusion du contrat et en connaissance de cause.
• Une clause exonérant le bailleur de sa responsabilité est nulle car elle vide les obligations essentielles du bailleur de leur substance.
• Les conventions d’occupation précaire ne confèrent pas les mêmes droits que le bail d’habitation et sont soumises à un régime spécifique.

💡 À retenir

Les conventions d’occupation précaire dérogent au régime protecteur du bail d’habitation sous conditions strictes de validité et de renonciation.

📖 5. Le prix comme critère distinctif du bail d’habitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail d’habitation : Contrat par lequel une partie s’engage à mettre un bien immobilier à disposition d’une autre à usage principal d’habitation, moyennant le paiement d’un prix, ce qui exclut la qualification de prêt à usage gratuit.

📝 Points essentiels

• Le prix est un élément essentiel du contrat de bail d’habitation, permettant de le distinguer du commodat (prêt à usage gratuit).
• L’existence d’un loyer caractérise le bail et exclut la qualification de prêt à usage.
• L’absence de prix ou la gratuité exclut la qualification de bail d’habitation.

💡 À retenir

Le paiement d’un prix est le critère fondamental qui distingue le bail d’habitation des contrats gratuits comme le commodat, en permettant d’identifier la nature onéreuse du contrat.

📖 6. Champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 sur le bail d’habitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi du 6 juillet 1989 : Texte législatif qui établit le cadre juridique des baux d’habitation, définissant les droits et obligations des bailleurs et des locataires, et posant un statut protecteur pour la majorité des locations à usage d’habitation.
• Usage d’habitation principale : ⏩ Avant 2014, la loi de 1989 s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation principale, ou à usage mixte professionnel et habitation principale, ainsi qu’aux garage, place de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur ✅ Après 2014, le statut des baux d'habitation ne vaut que pour les locaux loués vides ou meublés pour les locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixtes pro ou d'habitation et qui constitue la résidence principale du preneur ainsi qu’au garage, air et place de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal loué par la même bailleur.
• Locaux accessoires : C- Les locaux accessoires « L’accessoire suit le principal » art 2 que relève du champ d’application de 89 les locaux accessoires a un lieu d’habitation principal tel que les garages, places de stationnement, les jardins..

📝 Points essentiels

• La loi du 6 juillet 1989 régit les droits et obligations des parties dans les baux d’habitation.
• La loi ALUR de 2014 a limité le champ d’application de la loi de 1989 aux locations vides ou meublées constituant la résidence principale du preneur.
• Le statut s’applique également aux locaux accessoires loués avec le local principal, tels que garages, jardins ou places de stationnement.
• La renonciation au statut doit être certaine, sans équivoque, postérieure à la conclusion du contrat et en connaissance de cause.

💡 À retenir

La loi du 6 juillet 1989 régit les droits et obligations des parties dans les baux d’habitation.

📖 7. Formalités préalables à la conclusion du bail d’habitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Conclusion du bail : Processus par lequel le bailleur et le locataire établissent un contrat de location, incluant des formalités spécifiques telles que la demande d’autorisation administrative préalable dans certains cas.
• Bail d’habitation : Contrat de location portant sur un logement destiné à l’habitation principale ou à usage mixte, soumis au régime de la loi du 6 juillet 1989, incluant des obligations de diagnostics techniques et de formalités administratives.

📝 Points essentiels

• Le bailleur doit solliciter une autorisation administrative préalable pour certains baux soumis à réglementation, accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT) incluant notamment le diagnostic électrique et gaz.
• L’administration dispose d’un délai d’un mois pour répondre à la demande d’autorisation, le silence valant acceptation.
• Un refus doit être express et motivé, et cette formalité ne concerne pas la reconduction ou le renouvellement du bail.
• Loi 89 est venu poser des règles en la matière en modifiant la liste des documents requis. La sanction : amende administrative de 3OOO pour les PP et 15000 pour les PM. 1- Les conditions relatives au bailleur La conclusion d’un contrat de bail a usage habitation relève en général des actes d’administrations CAD le législateur considère que c’est un acte de la gestion courante, que ce ne remet pas en cause le capital du bien loué, ni appauvrissement du bailleur. Ca veut dire que un mineur peut conclure ce type de contrat par l’intermédiaire de son représentant légal, certains baux peuvent s’inscrire sur une durée longue et si c’est long, ce qui relève de l’acte d’administration peut basculer dans l’acte de disposition. sur18 30 Le contrat conclu seul par un usufruitier, tuteur, conjoint sont en principe privé d’efficacite au de la de 9 ans. Législateur plafonne la durée de l’engagement pour protéger le bailleur. Des règles spécifiques organisent le renouvellement des baux. Exemple: quand la chose est tenue en indivision, revêt d’un usufruit, commune aux époux ou quand appartient a une personne frappé d’une incapacité. Pour comprendre, suppose d’étudier le sort que réserve le droit a la conclusion du bail portant sur la chose d’autrui. Art 1599 du CC se s’oppose pas a cette possibilité. Valable seulement entre les paries ce qui justifie la nullité de la vente de la chose d’autrui

💡 À retenir

Le bailleur doit solliciter une autorisation administrative préalable pour certains baux soumis à réglementation, accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT) incluant notamment le diagnostic électrique et gaz.

📖 8. Conditions de forme et mentions obligatoires dans le contrat de bail

🔑 Notions clés & Définitions

📝 Points essentiels

• Le contrat de bail doit comporter des mentions obligatoires telles que la description du logement, le montant du loyer, la durée du bail, ainsi que les diagnostics énergétiques et charges.
• Certaines clauses interdites, notamment celles qui vident la substance des obligations légales, peuvent être sanctionnées par la commission des clauses abusives.
• Le non-respect des conditions de forme, comme l’absence d’écrit ou de mentions obligatoires, peut entraîner la nullité partielle ou totale du contrat.
• Sinon 3 loyers semblables. Elle devra tenir compte des loyers pratique selon les loyers de référence de l’année en cours et en cas de désaccord des partie sur cette proposition de réévaluation (hausse ou baisse) il est possible de saisir la commission départemental de conciliation. A défaut d’accord devant cette comission, ils peuvent saisir le juge des contentieux de la protection avant la fin du bail, a défaut, le bail est reconduit de plein droit aux memes conditions que le contrat initial. Si une augmentation est approuvée, elle ne peut pas s’imposer de manière pur et simple immédiatement. Elle va être échelonnée. Dans une zone détendue Le bailleur peut aussi proposer une augmentation mais uniquement si le loyer est manifestement sous évalué par rapport aux mêmes loyers appliqué dans la même zone géo pour des logements comparables. Cette augmentation devra nécessairement s'étaler dans certains cas dans le temps: ⁃ Selon que l'augmentation représente + ou - de 10 % du loyer, elle sera ou non étalée dans le temps. ⁃ Si le logement est loué vide et que la hausse est inférieure à 10 % alors en principe l'augmentation doit être étalé sur 3ans par tiers annuel. ⁃ Si la hausse est supérieure à 10j% en principe elle est étalée par sixième annuel. ⁃ Si le logement est meublé et que la hausse est inférieure à 10 % en principe elle s'applique en une seule fois, sinon par tiers annuel.

💡 À retenir

Une rédaction rigoureuse et transparente du contrat de bail, avec toutes les mentions obligatoires, est indispensable pour assurer sa validité et protéger les parties.

📖 9. Obligations du bailleur : délivrance d’un logement décent et conséquences de la violation

🔑 Notions clés & Définitions

• Pour la durée : Établissement d’une écrit pour la durée de 10 ans est requis.
• Obligation de délivrance : L'obligation imposée au bailleur de fournir au locataire un logement conforme à sa destination et décent, en bon état d'usage et de réparation, tout au long du bail, sans qu'aucune clause ne puisse en limiter la portée.
• Logement décent : Un logement qui respecte des critères de sécurité, de salubrité et de confort, répondant aux exigences légales et adapté à la destination prévue, notamment lors de la prise de possession et de la restitution.

📝 Points essentiels

• Toute clause remettant en cause cette obligation est nulle et sans effet.
• En cas de non-conformité, le locataire peut demander la mise en conformité amiablement puis saisir la commission départementale de conciliation.

💡 À retenir

Toute clause remettant en cause cette obligation est nulle et sans effet.

📖 10. la durée du contrat de bail Le bail est un contrat à exécution successive car son exécution par essence s’inscrit dans la durée

🔑 Notions clés & Définitions

• La durée : Les dispositions sont d’OP.
• Destruction de la chose : La situation où le logement est détruit totalement ou partiellement, entraînant soit la résiliation du bail, soit une baisse de loyer selon l'étendue des dommages et leur impact sur l'usage du bien.

📝 Points essentiels

• La durée conditionne les droits et obligations des parties tout au long du contrat, garantissant une certaine stabilité de la jouissance.
• La durée minimale légale, fixée à 3 ans pour un bail non meublé conclu par une personne physique, protège le locataire contre une résiliation prématurée.
• Il peut être à durée déterminée ou indéterminée mais devra garantir une certaine stabilité de la jouissance.

💡 À retenir

La durée constitue la dimension temporelle fondamentale qui structure l’exécution et la stabilité du bail d’habitation.

📖 11. Le prix du contrat de bail Le prix est un élément essentiel car il permet de distinguer le bail du commodat

🔑 Notions clés & Définitions

• Définition : La convention d’occupation précaire est un contrat issu de la jurisprudence et de la pratique permettant de déroger au régime des contrats de location.
• Contrat de bail : Un contrat à exécution successive qui confère la jouissance d’un bien en échange d’un loyer, ce qui le distingue d’un prêt à usage gratuit.

📝 Points essentiels

• Le prix constitue la contrepartie financière essentielle du bail d’habitation.
• L’existence d’un loyer distingue le bail d’un prêt à usage gratuit (commodat).
• Le caractère onéreux est indispensable pour qualifier un contrat de bail d’habitation.
• OGUET 2 janvier 1970, relative aux pro de l’immobilier va aider a définir. Elle entend cette notion comme la location d’un immeuble pour un durée max de 90 jours consécutifs et non renouvelables. Def contredit par arrêté de 76 qui dit qu’il s’agit de location consentis a l’occasion des vacances quelque soit la durée. Art l322-1-1 du code de tourisme offer une définition du meublé de tourisme englobe la notion : villa appartement ou studio meuble a usage exclusif du locataire offert a la location a une clientèle de passage qui élu pas domicile et qui effectue un séjour avec loyer a la journée, la semaine ou au mois. La JP la location saisonnière s’impose un engagement contractuel le temps d’une saison CAD une période d’activité déterminé pendant une période de l’année. La nature de l’activité déterminé la durée de la saison. La commune intention des parties est un élément a rechercher. Ce type de location relève du code du tourisme pas de la loi de 89. Art l324-2 = sous forme écrite, mentionne le prix et comporter un état descriptif des lieux. ALLUR a supprime les références aux locations saisonnières. D - Les locations d’immeubles au profit de travailleurs saisonniers Allur a modifié, avant c’était régime de la loi de 89. E- Les logements conventionnés et non conventionnés. Les logements HLM non conventionnés en application de art 831-1 du code de la construction et de l’habitation = n’ouvre pas droit a l’aide personnalisé CAD l’APL. Jusqu’à la loi ALLUR de 2014, des dispositions de la loi de 89 ne s’appliquait pas a ce type de location. Notamment - art 8 relatif a la cession de bail et sous location. -
• 25 H écrit 1h Introduction : Le contrat de bail d’habitation fait partie d’une catégorie de contrat : contrat de mise à disposition. Ceux-ci renvoient à une obligation praestare : permet à une personne qui n’est pas propriétaire de jouir de son utilité sans pour autant avoir à démembre le droit de propriété sans avoir à constituer un droit réel sur la chose d'autrui. Cette caractéristique distingue cette obligation de l’obligation de donner qui suppose une transmission de la propriété de la chose. Le bailleur conserve intacte son droit de propriété et donc son obligation repose sur la mise à disposition du bien au profit de son cocontractant afin de permettre à celui-ci la pleine jouissance du bien en question. Le locataire bénéficie d’un droit personnel qu’il exerce contre la personne du bailleur et non pas contre la chose elle-même. Les contrats qui permettent la mise à disposition d’une chose sont classés en 2 catégories par le CC :
  • les contrats à titre onéreux
  • les contrats à titre gratuit. L’art 1708 du CC envisage plusieurs types de contrat de louage : le louage de chose (location ou bail) / le louage d’ouvrage. → L’art 1709 “Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.” Il y a plusieurs sous catégories :
  • bail de

💡 À retenir

Le prix constitue la contrepartie financière essentielle du bail d’habitation.

📖 12. Les conventions relevant du champs d’application de la loi du 6 juillet 1989 : La loi de 1989 a été modifiée par la loi ALUR de

🔑 Notions clés & Définitions

• Juillet 1989 : Date de promulgation de la loi qui établit le cadre juridique des baux d’habitation, définissant les droits et obligations des parties dans ces contrats.
• Champ d’application : 1§ Les baux traditionnellement exclus du champ d’application de la loi de 89.
• Usage mixte professionnel et habitation : ⏩ Avant 2014, la loi de 1989 s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation principale, ou à usage mixte professionnel et habitation principale, ainsi qu’aux garage, place de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur ✅ Après 2014, le statut des baux d'habitation ne vaut que pour les locaux loués vides ou meublés pour les locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixtes pro ou d'habitation et qui constitue la résidence principale du preneur ainsi qu’au garage, air et place de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal loué par la même bailleur.

📝 Points essentiels

• Avant 2014, la loi de 1989 s’appliquait aussi aux usages mixtes professionnel et habitation.
• Après la loi ALUR de 2014, le statut s’applique uniquement aux locaux loués comme résidence principale du preneur, qu’ils soient vides ou meublés.
• Les locaux accessoires loués avec le local principal sont également soumis au statut.
• La loi ALUR a restreint le champ d’application pour mieux cibler la protection des locataires.
• OGUET 2 janvier 1970, relative aux pro de l’immobilier va aider a définir. Elle entend cette notion comme la location d’un immeuble pour un durée max de 90 jours consécutifs et non renouvelables. Def contredit par arrêté de 76 qui dit qu’il s’agit de location consentis a l’occasion des vacances quelque soit la durée. Art l322-1-1 du code de tourisme offer une définition du meublé de tourisme englobe la notion : villa appartement ou studio meuble a usage exclusif du locataire offert a la location a une clientèle de passage qui élu pas domicile et qui effectue un séjour avec loyer a la journée, la semaine ou au mois. La JP la location saisonnière s’impose un engagement contractuel le temps d’une saison CAD une période d’activité déterminé pendant une période de l’année. La nature de l’activité déterminé la durée de la saison. La commune intention des parties est un élément a rechercher. Ce type de location relève du code du tourisme pas de la loi de 89. Art l324-2 = sous forme écrite, mentionne le prix et comporter un état descriptif des lieux. ALLUR a supprime les références aux locations saisonnières. D - Les locations d’immeubles au profit de travailleurs saisonniers Allur a modifié, avant c’était régime de la loi de 89. E- Les logements conventionnés et non conventionnés. Les logements HLM non conventionnés en application de art 831-1 du code de la construction et de l’habitation = n’ouvre pas droit a l’aide personnalisé CAD l’APL. Jusqu’à la loi ALLUR de 2014, des dispositions de la loi de 89 ne s’appliquait pas a ce type de location. Notamment - art 8 relatif a la cession de bail et sous location. -
• La notion d’usage d’habitation a connu des évolution (24 mars 2014 loi ALLUR) avant cette loi le législateur avait pas défini cette notion, la CA de Paris avait du apporter des elements de définition et distinguer la notion de domicile, résidence et d’habitation pour en faire une notion propre. Faire une reeecriture de l’art 2 mets un terme a certaine notion plus question d’habitation principale mais maintenant de résidence principale qui comprend tout logement occupe au moins 8 mois par an sauf obligation pro, raison de santé ou cas de force majeur soit par le preneur, son conjoint, soit par une personne a charge au sens du code de la construction. B- locaux a usage mixte, professionnel et d’habitation Un bail mixte obéit a un double objectif : permet l’exercice d’une activité pro du preneur mais aussi constitue de l’habiter. Le fait que le local permette au locataire d’habiter les lieux qui rattache a la loi, l’exercice pro c’est un plus.

💡 À retenir

La loi ALUR a restreint le champ d’application pour mieux cibler la protection des locataires.

📅 Repères chronologiques

📊 Tableaux de Synthèse

Distinction bail vs vente

⚠️ Pièges & Confusions Fréquentes

1. Confusion entre bail et vente en termes de transfert de propriété.
2. Oublier la distinction entre contrat à exécution successive et autres contrats.
3. Confondre convention d’occupation précaire et bail classique.
4. Ignorer les conditions de forme et mentions obligatoires dans le contrat.
5. Mésestimer l’obligation de délivrance d’un logement décent.
6. Confusion entre durée du bail et stabilité du contrat.
7. Confondre locaux accessoires et locaux principaux dans le champ d’application.

✅ Checklist Examen

1. Vérifier si le contrat comporte la description précise du logement.
2. S’assurer que le montant du loyer est mentionné clairement.
3. Vérifier la durée du bail et la mention de la tacite reconduction.
4. Contrôler la conformité du logement aux critères de décence.
5. Vérifier la présence des diagnostics énergétiques.
6. S’assurer que le contrat mentionne les charges locatives.
7. Vérifier la mention du montant du loyer et ses modalités de révision.
8. Confirmer que le bailleur a délivré un logement en bon état.
9. Vérifier la conformité du contrat avec la loi du 6 juillet 1989.
10. S’assurer que la durée du bail est conforme à la législation.
11. Vérifier si le contrat respecte les mentions obligatoires.
12. Contrôler si le logement est loué pour une résidence principale.