Fiche de révision : Les enjeux du droit immobilier et logement

📋 Plan du Cours

1. Délimitation du droit de propriété immobilière
2. Bornage des terrains et limites de propriété
3. Droit de propriété : valeur constitutionnelle
4. Caractères du droit de propriété
5. Droit au logement : principe constitutionnel
6. Droit au logement opposable et recours DALO
7. Conflits entre droit de propriété et droit au logement

📖 1. Délimitation du droit de propriété immobilière

🔑 Notions clés & Définitions

• Propriété du sol : Notion de propriété immobilière où le propriétaire du sol est réputé disposer aussi des parties liées au dessus et au dessous.
• Dessus : Partie surplombant le sol, correspondant au volume au-dessus du terrain, rattaché à la propriété du sol.
• Tréfonds : Partie située sous le sol, appartenant au propriétaire du terrain jusqu’au centre de la terre.
• Empiètements : Atteintes matérielles à la limite du terrain, contre lesquelles le propriétaire peut s’opposer (notamment pour des extensions).

📝 Points essentiels

• La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous en matière immobilière.
• Le dessus correspond au volume qui surplombe le sol et permet au propriétaire de construire en hauteur.
• Le propriétaire peut s’opposer aux empiètements, notamment aux extensions réalisées par le voisin.
• Le dessous est appelé tréfonds et appartient au propriétaire du sol jusqu’au centre de la terre.

💡 Astuce mémo

Sol = dessus + dessous (comme un volume en 3D).

📖 2. Bornage des terrains et limites de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Bornage : Procédure qui fixe la limite entre deux terrains grâce à des bornes afin de matérialiser la frontière de propriété.
• Géomètre : Professionnel chargé de réaliser le bornage pour déterminer et fixer concrètement la limite entre parcelles.
• Bornes : Marqueurs matériels posés pour matérialiser la limite entre deux terrains lors du bornage.
• Bornage amiable : Bornage conclu d’accord entre propriétaires, sans intervention judiciaire, pour fixer la limite.
• Bornage judiciaire : Bornage décidé par le juge lorsque les propriétaires ne parviennent pas à s’accorder sur la limite.

📝 Points essentiels

• Le bornage permet de fixer la limite entre deux terrains grâce à des bornes.
• Le bornage est effectué par un géomètre.
• Tout propriétaire peut contraindre son voisin à poser des bornes.
• Les frais de pose des bornes sont communs entre voisins.
• Le bornage peut être amiable ou judiciaire selon l’accord ou le désaccord des parties.

💡 Astuce mémo

Bornage = géomètre + bornes + accord (amiable) ou juge (judiciaire).

📖 3. Droit de propriété : valeur constitutionnelle

🔑 Notions clés & Définitions

• DDHC de 1789 : Déclaration des droits de l’homme et du citoyen qui reconnaît le droit de propriété comme un droit inviolable.
• Bloc de constitutionnalité : Ensemble de normes constitutionnelles auquel appartient le Code civil lorsqu’il est cité comme ayant valeur constitutionnelle.
• Droit inviolable : Caractère du droit de propriété selon la DDHC, qui ne peut être retiré que dans des conditions strictes.
• Nécessité publique : Condition permettant, à titre exceptionnel, de priver quelqu’un de son droit de propriété.
• Abus de droit : Notion jurisprudentielle visant l’usage du bien uniquement pour nuire à autrui.

📝 Points essentiels

• La DDHC de 1789 qualifie la propriété de droit inviolable et n’admet une privation que si la nécessité publique l’exige.
• Le Code civil contient une formule sur la jouissance et la disposition des choses de manière la plus absolue sous réserve des lois et règlements.
• Le texte du Code civil cité fait partie du bloc de constitutionnalité et a donc une valeur constitutionnelle.
• Le droit de propriété est présenté comme un droit exclusif sur le bien, soulevant la question de l’exclusivité sur l’image du bien.
• La jurisprudence a créé la notion d’abus de droit lorsque le propriétaire utilise son bien uniquement pour nuire à autrui.

💡 Astuce mémo

DDHC = inviolable, privation seulement si nécessité publique.

📖 4. Caractères du droit de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit réel : Droit portant directement sur le bien, et non sur une personne déterminée.
• Droit absolu : Caractère du droit de propriété qui ne peut être violé que dans des cas exceptionnels liés à la nécessité publique.
• Droit exclusif : Caractère selon lequel le propriétaire exerce son droit sans partage, sous réserve d’exceptions prévues par le droit.
• Droit perpétuel : Caractère du droit de propriété qui n’est pas limité dans le temps et ne disparaît pas par le non-usage.
• Prescription acquisitive : Mécanisme permettant d’acquérir la propriété par l’écoulement du temps, constituant une exception au caractère exclusif.

📝 Points essentiels

• Le droit de propriété est un droit réel, car il porte directement sur le bien.
• Le droit de propriété est un droit absolu, sauf exceptions liées notamment à l’urbanisme et à la protection de la nature.
• La jurisprudence retient l’abus de droit quand l’usage du bien vise uniquement à nuire à autrui.
• Le droit de propriété est exclusif, mais il existe des exceptions liées au démembrement, à l’indivision et à la prescription acquisitive.
• Le droit de propriété est perpétuel : ne pas utiliser le bien ne retire pas le droit et il n’existe pas de prescription extinctive.

💡 Astuce mémo

Réel + absolu + exclusif + perpétuel (R-A-E-P).

📖 5. Droit au logement : principe constitutionnel

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit au logement : Droit fondamental lié au besoin essentiel de logement, reconnu comme ayant une protection constitutionnelle.
• Besoin fondamental : Idée selon laquelle le logement répond à un besoin essentiel de l’être humain, avec des effets sur la vie quotidienne.
• Protection constitutionnelle : Statut du droit au logement comme principe à valeur constitutionnelle dans le droit français.
• Droit à l’habitat : Formulation législative du droit au logement comme droit fondamental, notamment reprise par la loi Quilliot.

📝 Points essentiels

• Le logement est présenté comme un besoin fondamental de l’homme.
• Le logement a un impact sur le bien-être psychologique, physique et social.
• La protection du logement est un principe à valeur constitutionnelle.
• La loi Quilliot de 1982 affirme que le droit à l’habitat est un droit fondamental.
• Le cours relie progressivement le droit au logement à l’exigence d’un logement décent.

💡 Astuce mémo

Logement = besoin fondamental + protection constitutionnelle.

📖 6. Droit au logement opposable et recours DALO

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi DALO : Loi de 2007 qui instaure le droit au logement opposable et fait de l’État le garant de ce droit.
• Droit au logement opposable : Droit permettant d’exiger de l’État une réponse effective au regard de la situation de la personne.
• Commission de médiation départementale : Instance saisie dans le cadre du DALO pour examiner la demande et organiser la suite de la procédure.
• Recours amiable : Voie de traitement de la demande via la commission de médiation avant un éventuel contentieux.
• Recours contentieux : Voie judiciaire administrative permettant de contester l’absence de relogement et d’obtenir une condamnation.

📝 Points essentiels

• La loi désigne l’État comme garant du droit au logement.
• La mise en œuvre repose sur un recours amiable puis, si nécessaire, un recours contentieux.
• Le recours amiable se fait devant une commission de médiation départementale.
• Si la demande est jugée urgente et prioritaire, la commission demande au préfet de procurer un logement sur le contingent préfectoral.
• En cas d’absence de relogement malgré l’avis, le demandeur peut saisir le juge administratif et l’État peut être condamné à payer une astreinte.

💡 Astuce mémo

DALO = commission d’abord, juge ensuite si pas de relogement (astreinte possible).

📖 7. Conflits entre droit de propriété et droit au logement

🔑 Notions clés & Définitions

• Conflit de droits : Situation où l’application du droit au logement entre en tension avec la protection du droit de propriété.
• Droit opposable à l’État : Caractéristique du droit au logement : il s’exerce contre l’État, pas contre les propriétaires privés.
• Droit absolu à valeur constitutionnelle : Caractéristique du droit de propriété : il est présenté comme absolu et de valeur constitutionnelle.
• Occupation sans droit ni titre : Situation revendiquée par certaines associations, consistant à occuper des logements vacants sans base juridique.

📝 Points essentiels

• Des conflits émergent entre droit de propriété et droit au logement.
• Des tensions peuvent apparaître entre propriétaires et locataires, car la loi encadre les obligations dans les rapports locatifs.
• Certaines dispositions sont contestées par les bailleurs car elles limitent le droit de propriété.
• Le Conseil constitutionnel peut être saisi pour trancher les conflits entre ces règles et le droit de propriété.
• Les décisions de justice privilégient le droit de propriété car il est absolu et à valeur constitutionnelle, tandis que le droit au logement est opposable à l’État mais pas aux propriétaires privés.

💡 Astuce mémo

En justice : propriété absolue l’emporte souvent ; logement opposable seulement à l’État.

📅 Repères chronologiques

1. 1789Reconnaissance du droit de propriété par la DDHC (droit inviolable, privation seulement si nécessité publique).
2. 1950Convention européenne des Droits de l’Homme : droit au respect du domicile.
3. 1982Loi Quilliot : le droit à l’habitat est un droit fondamental.
4. 1990Loi Besson : garantir le droit au logement comme devoir de solidarité.
5. 2000Loi SRU : droit à un logement décent.
6. 2007Loi DALO : droit au logement opposable.

📊 Tableaux de synthèse

Opposition des effets juridiques

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre bornage amiable et bornage judiciaire : le premier repose sur l’accord, le second intervient en cas de désaccord.
2. Croire que le droit de propriété disparaît par le non-usage : le cours affirme l’absence de prescription extinctive.
3. Penser que le droit au logement opposable vise directement les propriétaires privés : le cours indique qu’il s’exerce contre l’État.
4. Oublier que la privation du droit de propriété n’est admise que si la nécessité publique l’exige.
5. Mélanger tréfonds et dessus : le tréfonds correspond au dessous jusqu’au centre de la terre, le dessus au volume au-dessus du sol.

✅ Checklist Examen

1. Expliquer ce que recouvre la propriété du sol (dessus et tréfonds) et jusqu’où s’étend le tréfonds.
2. Décrire le rôle du géomètre et la fonction des bornes dans le bornage, ainsi que la possibilité de contraindre le voisin.
3. Distinguer bornage amiable et bornage judiciaire et préciser la logique des frais communs.
4. Citer les fondements constitutionnels du droit de propriété (DDHC de 1789 et Code civil dans le bloc de constitutionnalité) et la condition de nécessité publique.
5. Lister les caractères du droit de propriété (droit réel, absolu, exclusif, perpétuel) et donner au moins une exception pour chacun quand le cours en mentionne.
6. Expliquer ce que signifie l’abus de droit dans le cadre de l’usage du bien pour nuire à autrui.
7. Relier le droit au logement à sa protection constitutionnelle et à l’idée de besoin fondamental.
8. Présenter le DALO : droit au logement opposable, rôle de l’État garant, et enchaînement recours amiable puis recours contentieux.
9. Expliquer le fonctionnement de la commission de médiation départementale et les suites possibles (préfet, astreinte, juge administratif).
10. Maîtriser les délais et conditions de saisine évoqués (trois ans, six ans à Paris, et cas sans condition de délai).
11. Analyser un conflit entre droit de propriété et droit au logement : rôle du Conseil constitutionnel, logique de priorité jurisprudentielle et opposabilité du droit au logement à l’État.