Fiche de révision : Étude du marché immobilier

📋 Plan du Cours

1. Définition et vocabulaire immobilier
2. Spécificités du bien immobilier
3. Information et cadre juridique
4. Formation et comparaison des prix
5. Indicateurs statistiques du marché
6. Sources et diagnostic de marché
7. Neuf, ancien et segments immobiliers
8. Méthode et poids économique
9. Évaluation par comparaison

📖 1. Définition et vocabulaire immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Marché immobilier : Espace territorialisé où se rencontrent une offre et une demande et où se forment des prix et des quantités échangées.

★ À maîtriser

📌 L'offre correspond aux biens proposés à la vente ou à la location, tandis que la demande correspond aux intentions d'achat ou de location et que la demande solvable dispose d'une capacité financière.

📌 Le prix est le montant demandé ou effectivement payé, la valeur vénale est l'estimation du prix auquel le bien pourrait raisonnablement se vendre, et le coût regroupe les dépenses nécessaires pour produire, acquérir ou détenir le bien.

Compléments

📌 Le stock désigne les biens disponibles à un instant donné, tandis que le flux désigne les transactions ou mouvements observés pendant une période.

💡 Astuce mémo

Prix demandé ≠ valeur vénale ≠ coût

📖 2. Spécificités du bien immobilier

★ À maîtriser

• Deux biens immobiliers de même surface ne sont jamais parfaitement identiques, car ils peuvent différer par leur localisation, leur état, leur qualité ou leurs prestations.

• La localisation fait partie intégrante du bien immobilier, qui est immobile et fortement dépendant de son environnement.

📌 Le marché immobilier est durable, car le stock existant domine largement les flux de construction, et son offre est rigide en raison du foncier, des autorisations, du financement et des délais.

Compléments

• L'achat immobilier est coûteux, mobilise l'épargne et le crédit, et le bien est peu liquide parce que sa vente prend du temps et entraîne des coûts.

💡 Astuce mémo

HIDCLP : hétérogène, immobile, durable, coûteux, peu liquide, offre rigide

📖 3. Information et cadre juridique

🔑 Notions clés & Définitions

• Asymétrie d'information : Situation dans laquelle le vendeur connaît généralement mieux le bien que l'acquéreur, notamment ses travaux passés, nuisances, défauts, charges et son historique.

★ À maîtriser

📌 Les diagnostics et documents obligatoires réduisent l'asymétrie d'information entre vendeur et acquéreur.

Compléments

• L'article 1582 du Code civil définit la vente, l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 encadre la superficie privative Carrez et les articles L.126-26 et suivants du CCH encadrent le DPE et l'information énergétique.

💡 Astuce mémo

Information inégale → diagnostics et documents obligatoires

📖 4. Formation et comparaison des prix

★ À maîtriser

📐 Formule — Le prix au mètre carré se calcule ainsi : $Prix/m² = \frac{Prix\ de\ vente}{Surface\ de\ référence}$.

• Les facteurs à croiser sont:
  • la localisation
  • l'état
  • la performance énergétique
  • les prestations
  • le financement
  • l'information
  • la rareté

📌 La macroéconomie observe l'économie dans son ensemble, tandis que la microéconomie étudie les comportements des acteurs et un marché précis comme celui d'un logement ou d'un quartier.

Compléments

• En juillet 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations atteint 3,30 %, et une hausse des taux peut réduire la capacité d'emprunt et la demande solvable. — Banque de France

💡 Astuce mémo

Surface seule ≠ valeur : localisation, état et prestations comptent

📖 5. Indicateurs statistiques du marché

★ À maîtriser

📐 Formule — Le taux d'évolution se calcule par $\frac{Valeur\ finale - Valeur\ initiale}{Valeur\ initiale} \times 100$.

📌 La moyenne additionne les valeurs puis divise la somme par leur nombre, tandis que la médiane partage une série ordonnée en deux groupes égaux et résiste davantage aux valeurs extrêmes.

📐 Formule — L'indice base 100 se calcule ainsi : $Indice = \frac{Valeur\ actuelle}{Valeur\ de\ base} \times 100$.

Compléments

• Au premier trimestre 2026, l'indice CVS des logements anciens en France métropolitaine atteint 127,4, base 100 en 2015, avec une hausse de 0,2 % sur le trimestre et de 0,1 % sur un an. — Insee, Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, 28 mai 2026

💡 Astuce mémo

Moyenne sensible aux extrêmes, médiane plus robuste

📖 6. Sources et diagnostic de marché

🔑 Notions clés & Définitions

• DVF : Ou Demande de Valeurs Foncières, base publique recensant les mutations immobilières enregistrées, notamment les ventes réalisées, avec leur prix, leur date et leur localisation.

📝 Points essentiels

• Les principaux indicateurs sont:

  • le prix au m²
  • le prix médian
  • les transactions
  • le délai de commercialisation
  • la vacance
  • le loyer au m²
  • le rendement brut
  • le taux de crédit
  • les logements autorisés

• 🔄 L'utilisation de DVF suit cinq étapes:

  1. Délimiter la zone.
  2. Rechercher des ventes comparables.
  3. Calculer les prix au m².
  4. Comparer les caractéristiques.
  5. Construire une fourchette de valeur argumentée.

📌 Sitadel observe la construction neuve à partir des logements autorisés et commencés, mais un logement autorisé n'est pas nécessairement commencé ou terminé.

💡 Astuce mémo

Fait chiffré → calcul → interprétation → limite

📖 7. Neuf, ancien et segments immobiliers

📝 Points essentiels

📌 Le neuf ou la VEFA repose sur un programme, des plans et une notice descriptive, avec une disponibilité parfois différée et des risques de retard ou de conformité, tandis que l'ancien est un bien existant visitable où l'état, la copropriété et les travaux sont déterminants.

• En VEFA, les appels de fonds suivent l'avancement des travaux selon des plafonds cumulés de 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble et 100 % à la livraison.

• Les segments sont:

  • le résidentiel
  • le tertiaire ou bureaux
  • le commercial
  • la logistique

💡 Astuce mémo

Neuf = projet et appels de fonds ; ancien = bien existant et travaux

📖 8. Méthode et poids économique

🔑 Notions clés & Définitions

• Valeur ajoutée : Égale à la valeur de la production diminuée des consommations intermédiaires.

★ À maîtriser

• 🔄 La méthode d'étude suit sept étapes:
  1. Définir le bien, le segment, la zone et la période.
  2. Analyser la population, les revenus, l'emploi et la solvabilité.
  3. Étudier le stock, les annonces, le neuf, l'ancien, la construction et la vacance.
  4. Analyser les transactions, locations, délais et rythmes.
  5. Calculer les prix, loyers, évolutions et dispersions.
  6. Étudier les taux, la démographie, l'emploi, les transports et la réglementation.
  7. Conclure sur la tension, les opportunités, les risques et le positionnement.

📐 Formule — Le poids des activités immobilières dans le PIB s'approxime par $\frac{VA\ des\ activités\ immobilières}{PIB} \times 100$.

Compléments

• En 2025, la valeur ajoutée des activités immobilières atteint 322,3 milliards d'euros pour un PIB de 2 991,1 milliards d'euros, soit un poids approximatif de 10,8 %. — Insee, comptes nationaux base 2020

💡 Astuce mémo

Valeur ajoutée immobilière ÷ PIB → poids relatif

📖 9. Évaluation par comparaison

📝 Points essentiels

• Pour un appartement de 60 m² proposé à 265 000 €, le prix demandé est de 4 416,67 €/m², contre une moyenne d'environ 4 034 €/m² et une médiane de 4 000 €/m² pour trois références comparables, soit un écart d'environ 10,4 % au-dessus de la médiane.

• Les informations à vérifier comprennent:

  • l'étage
  • l'ascenseur
  • l'extérieur
  • l'état
  • le DPE
  • les charges
  • les travaux de copropriété
  • l'exposition
  • les nuisances
  • le stationnement

📌 Une conclusion professionnelle doit suivre la chaîne faits observés, interprétation puis conséquence pour le projet, sans confondre une donnée et une opinion.

💡 Astuce mémo

Comparer les biens → ajuster les écarts → proposer une fourchette

📊 Tableaux de synthèse

Comparaison des indicateurs centraux

Neuf et ancien