Fiche de révision : Prêt immobilier et financement

📋 Plan du Cours

1. Fondamentaux du prêt immobilier
2. Variables et contraintes du crédit
3. Calcul et amortissement du prêt
4. Frais annexes et garanties
5. Assurance emprunteur
6. Options et clauses du prêt
7. Évaluation du dossier bancaire
8. Leviers de négociation

📖 1. Fondamentaux du prêt immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Prêt : Contrat de transfert de capital dans le temps par lequel la banque fournit un pouvoir d'achat immédiatement remboursé sur plusieurs années avec des intérêts.

📝 Points essentiels

• Un prêt repose systématiquement sur trois éléments:
  • le capital emprunté
  • la durée de remboursement
  • le taux d'intérêt annuel

💡 Astuce mémo

CDT : capital, durée, taux

📖 2. Variables et contraintes du crédit

🔑 Notions clés & Définitions

• Taux d'usure : Plafond légal maximal du TAEG, fixé trimestriellement par la Banque de France, qu'une banque ne peut pas dépasser.
• Reste à vivre : Somme qui reste chaque mois après le paiement de la mensualité du crédit et peut conduire à un refus même lorsque l'endettement est inférieur à 35 %.

★ À maîtriser

• Le taux nominal sert à calculer les intérêts et la mensualité brute, tandis que le TAEG mesure le coût réel total du crédit en incluant notamment l'assurance, les frais de dossier et les frais de garantie.

• Deux offres de prêt doivent être comparées sur leur TAEG et non sur leur seul taux nominal.

• Un taux fixe reste inchangé pendant toute la durée du prêt, tandis qu'un taux variable évolue selon un indice de référence comme l'Euribor et peut être plafonné lorsqu'il est capé.

• Une durée longue réduit la mensualité mais augmente généralement le coût total des intérêts et le taux d'intérêt, tandis qu'une durée courte augmente la mensualité mais réduit nettement le coût total.

📐 Formule — Le taux d'endettement vérifie $\text{taux d'endettement} = \frac{\text{mensualité du crédit}}{\text{revenus nets mensuels}} \times 100$ ; par exemple, 1 050 € de mensualité pour 3 000 € de revenus correspondent à 35 %.

📌 Le HCSF recommande aux banques de ne généralement pas dépasser 35 % d'endettement, avec des dérogations possibles pour certains hauts revenus ou dossiers présentant un reste à vivre suffisant.

Compléments

• Le taux d'usure est indiqué autour de 5,3 % en 2026 pour les prêts d'une durée de 20 ans et plus.

• Les banques demandent généralement un apport minimal de 10 % pour couvrir les frais annexes, même si des prêts à 110 % existent pour certains bons dossiers.

💡 Astuce mémo

Taux nominal pour calculer, TAEG pour comparer

📖 3. Calcul et amortissement du prêt

★ À maîtriser

📐 Formule — Pour un prêt à taux fixe et à mensualités constantes, la mensualité vérifie $M = \frac{P \times t}{1-(1+t)^{-n}}$, où P est le capital emprunté, t le taux mensuel et n le nombre total de mensualités.

• Chaque mensualité comprend une part d'intérêts et une part de capital ; au début du prêt les intérêts dominent, puis la part de capital remboursé augmente progressivement.

📐 Formule — Le coût total des intérêts vérifie $\text{Coût total} = (M \times n) - P$ et s'élève à environ 51 100 € pour l'exemple de 200 000 € sur 180 mois.

Compléments

• Pour 200 000 € empruntés sur 180 mois à 3,15 % par an, avec un taux mensuel de 0,002625, la mensualité est d'environ 1 395 €.

• Dans l'exemple à 3,15 % sur 180 mois, le premier mois comporte environ 525 € d'intérêts et 870 € de capital remboursé, tandis que le 180e mois comporte quelques euros d'intérêts et environ 1 390 € de capital remboursé.

📌 Un achat immobilier est généralement rentable seulement après une durée de détention d'au moins 5 à 7 ans, car il faut amortir les intérêts et les frais de notaire et d'agence.

💡 Astuce mémo

Intérêts d’abord, capital ensuite

📖 4. Frais annexes et garanties

★ À maîtriser

• Les principaux frais annexes sont: les frais de dossier de 500 à 1 500 €, les frais de garantie de 1 à 2 % du capital, les frais de notaire de 7 à 8 % dans l'ancien, les frais de notaire de 2 à 3 % dans le neuf, l'assurance de 0,10 à 0,60 % du capital par an

📌 La caution fait intervenir un organisme garant qui rembourse la banque en cas de défaillance et dont la contribution peut être partiellement restituée, tandis que l'hypothèque donne à la banque un droit sur le bien et n'est pas remboursable.

Compléments

• La caution est généralement moins chère et plus courante que l'hypothèque, tandis que l'hypothèque nécessite un acte notarié et une taxe de publicité foncière.

💡 Astuce mémo

Caution partiellement remboursable, hypothèque non remboursable

📖 5. Assurance emprunteur

🔑 Notions clés & Définitions

• Assurance emprunteur : Couvre notamment le décès, l'invalidité totale ou partielle et parfois l'incapacité de travail ou la perte d'emploi.

★ À maîtriser

📌 Une assurance calculée sur le capital initial reste coûteuse jusqu'à la fin du prêt, tandis qu'une assurance calculée sur le capital restant dû devient progressivement moins chère.

📌 Depuis la loi Lemoine de 2022, l'emprunteur peut changer d'assurance à tout moment sans frais si les garanties sont équivalentes.

Compléments

• Pour un même prêt, une assurance groupe peut coûter 40 à 50 € par mois, contre 15 à 20 € par mois pour une assurance externe destinée à un profil jeune et en bonne santé.

💡 Astuce mémo

Assurance groupe mutualisée, assurance externe personnalisée

📖 6. Options et clauses du prêt

★ À maîtriser

📌 Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées à 3 % du capital restant dû ou à six mois d'intérêts, le montant le plus faible étant retenu.

📌 Le différé partiel permet de payer seulement les intérêts sur les sommes débloquées, tandis que le différé total permet de ne rien payer pendant la période prévue.

• En VEFA, la banque débloque les fonds progressivement pendant la construction, puis les mensualités classiques commencent à la livraison du logement.

Compléments

• Le différé de remboursement en VEFA dure souvent de 12 à 24 mois et le transfert de prêt permet, lorsqu'il est prévu, de conserver son prêt et son taux lors d'un déménagement.

💡 Astuce mémo

Différé pendant la construction, amortissement après livraison

📖 7. Évaluation du dossier bancaire

★ À maîtriser

• La banque examine principalement:
  • la stabilité professionnelle
  • le taux d'endettement
  • la gestion bancaire
  • l'apport
  • la valeur du bien
  • le reste à vivre

Compléments

📌 Une gestion bancaire sans découvert et une épargne régulière renforcent la confiance de la banque dans la capacité de remboursement de l'emprunteur.

💡 Astuce mémo

Apport et bonne gestion → risque bancaire réduit

📖 8. Leviers de négociation

★ À maîtriser

• Augmenter l'apport réduit la mensualité, le taux négocié et le coût total du crédit.

• La mise en concurrence des banques peut réduire le taux nominal et le TAEG, tandis que la délégation d'assurance peut réduire le coût de l'assurance de 50 à 70 %.

Compléments

• Réduire la durée augmente la mensualité mais diminue fortement le coût total des intérêts, et négocier les frais de dossier réduit les coûts annexes.

📊 Tableaux de synthèse

Comparer les garanties du prêt