QCM : Bail professionnel (18 questions)

Questions et réponses du QCM

1. Quel type d’activité justifie la conclusion d’un bail professionnel ?

Une activité libérale générant des bénéfices non commerciaux
Une activité artisanale exercée dans un local destiné à la vente
Une activité commerciale générant des bénéfices industriels et commerciaux
Une activité industrielle réalisée dans un établissement de production

Une activité libérale générant des bénéfices non commerciaux

Explication

Le bail professionnel concerne les locaux où le locataire exerce une profession libérale, réglementée ou non, dont les revenus relèvent des bénéfices non commerciaux. Une activité commerciale, industrielle ou artisanale relève plutôt du régime du bail commercial.

2. Pour déterminer si le statut du bail professionnel s’applique, quel élément doit être principalement examiné ?

Le montant annuel du loyer prévu au contrat
La durée d’existence de l’entreprise locataire
La nature de l’activité effectivement exercée
La forme juridique choisie par le locataire

La nature de l’activité effectivement exercée

Explication

Le statut s’applique de plein droit lorsque l’activité n’est ni industrielle, ni commerciale, ni artisanale, et la nature de cette activité prime sur la forme juridique. Une société peut donc relever de ce statut si elle exerce une activité libérale.

3. Quelles règles encadrent principalement le bail professionnel ?

Les articles 57 A et 57 B de la loi du 23 décembre 1986
Les seules dispositions générales relatives à la vente immobilière
Les règles de la copropriété complétées par le droit rural
Les règles du bail commercial et les dispositions du Code de commerce

Les articles 57 A et 57 B de la loi du 23 décembre 1986

Explication

Le bail professionnel est principalement régi par les articles 57 A et 57 B de la loi du 23 décembre 1986, avec un complément du Code civil et du droit commun des obligations. Les règles du bail commercial ne constituent pas son régime principal.

4. Quelle condition d’occupation les locaux doivent-ils remplir pour relever du bail professionnel ?

Être situés dans un immeuble autorisant toute activité professionnelle
Être réservés à l’habitation principale du locataire pendant le bail
Être exploités comme un commerce ouvert quotidiennement au public
Être affectés effectivement et habituellement à l’activité du locataire

Être affectés effectivement et habituellement à l’activité du locataire

Explication

Les locaux doivent être utilisés de manière effective et habituelle pour l’activité professionnelle du locataire. Le règlement de copropriété peut toutefois interdire un usage professionnel, même si le local semble matériellement adapté.

5. Quelle est la durée minimale d’un bail professionnel et à qui cette durée s’impose-t-elle ?

Neuf ans, durée qui s’impose aux deux parties
Six ans, durée qui s’impose au locataire sans faculté de départ anticipé
Douze ans, durée qui s’impose au bailleur pour toute signature
Six ans, durée qui s’impose au bailleur

Six ans, durée qui s’impose au bailleur

Explication

La durée minimale du bail professionnel est de six ans et cette durée engage le bailleur. Le locataire conserve toutefois la possibilité de donner congé en cours de bail en respectant un préavis de six mois.

6. Comment le locataire peut-il mettre fin à un bail professionnel avant son échéance ?

En obtenant l’accord écrit du bailleur après chaque période de trois ans
En donnant congé à tout moment avec un préavis de six mois
En attendant l’échéance puis en respectant un préavis de douze mois
En invoquant une décision du tribunal avant toute notification

En donnant congé à tout moment avec un préavis de six mois

Explication

Le locataire peut donner congé à tout moment, à condition de respecter un préavis de six mois. Le bailleur, en revanche, peut refuser le renouvellement à l’échéance en prévenant le locataire six mois auparavant.

7. Que devient en principe un bail professionnel à l’expiration de sa sixième année lorsque le contrat ne prend pas fin ?

Il est transformé automatiquement en bail commercial pour neuf ans
Il est prolongé pour la seule durée restante prévue au contrat initial
Il est renouvelé pour douze ans dès que le locataire reste dans les lieux
Il est reconduit tacitement pour une nouvelle durée légale de six ans

Il est reconduit tacitement pour une nouvelle durée légale de six ans

Explication

À l’issue de la sixième année, le bail est soit terminé, soit reconduit tacitement pour une nouvelle période légale de six ans. Cette règle s’applique même lorsque la durée initialement prévue était supérieure, par exemple huit ans.

8. Quelle information doit notamment figurer dans l’acte écrit d’un bail professionnel ?

L’identité des parties, la description du local, le loyer et la répartition des charges
La liste des clients du locataire, son chiffre d’affaires et ses prévisions commerciales
La valeur de revente du local, son rendement et les projets du bailleur
Le statut des salariés, les horaires d’ouverture et les fournisseurs habituels

L’identité des parties, la description du local, le loyer et la répartition des charges

Explication

L’acte écrit doit notamment identifier les parties, décrire le local, préciser le loyer et répartir les charges. Le bailleur doit aussi vérifier son titre et les règles permettant l’usage professionnel du local.

9. Quelle formalité concerne l’état des lieux dans un bail professionnel ?

Il est facultatif si le locataire reconnaît l’état du local dans une déclaration séparée
Il doit être établi contradictoirement à l’entrée et à la sortie puis annexé au bail
Il est remplacé par un droit de préférence accordé au locataire
Il est établi par le bailleur seul et transmis après la remise des clés

Il doit être établi contradictoirement à l’entrée et à la sortie puis annexé au bail

Explication

Un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi contradictoirement et annexé au bail professionnel. En cas de désaccord, le tribunal judiciaire peut être saisi ; le droit de préférence n’a pas pour fonction de remplacer cette formalité.

10. Quelle conséquence entraîne l’absence d’état des lieux lors de la remise des locaux ?

Le bailleur est présumé avoir livré des locaux impropres à l’activité professionnelle
Le locataire est présumé les avoir reçus en bon état, sauf preuve contraire
Les dégradations sont réparties à parts égales entre les parties
Le contrat est automatiquement annulé dès la remise des clés

Le locataire est présumé les avoir reçus en bon état, sauf preuve contraire

Explication

À défaut d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état et doit les restituer dans cet état. Cette présomption peut toutefois être renversée par une preuve contraire.

11. Dans un bail, quelle affirmation décrit correctement le loyer et le dépôt de garantie ?

Le loyer et ses modalités de paiement doivent figurer dans l’acte, tandis que le dépôt dépend d’une stipulation contractuelle.
Le montant du loyer peut être tacitement déterminé, tandis que le dépôt de garantie est imposé par la loi.
Le dépôt de garantie doit figurer dans l’acte, tandis que le montant du loyer peut être fixé ultérieurement.
La clause d’indexation et le dépôt de garantie s’appliquent dès qu’un loyer est prévu dans l’acte.

Le loyer et ses modalités de paiement doivent figurer dans l’acte, tandis que le dépôt dépend d’une stipulation contractuelle.

Explication

L’acte doit préciser le montant du loyer et ses modalités de paiement, alors que le dépôt de garantie résulte d’une clause contractuelle. La confusion fréquente consiste à considérer ce dépôt comme une conséquence automatique de la stipulation du loyer.

12. Un bail répartit contractuellement certaines charges entre le bailleur et le locataire, mais ne précise pas les grosses réparations : qui doit les prendre en charge ?

Le locataire, car toute réparation non attribuée dans le bail incombe à l’occupant des locaux.
Les deux parties, car les grosses réparations sont réparties selon la proportion des loyers versés.
Le bailleur, car les grosses réparations restent à sa charge malgré la répartition contractuelle des charges.
Le locataire, sauf si les travaux concernent des équipements indispensables à son activité.

Le bailleur, car les grosses réparations restent à sa charge malgré la répartition contractuelle des charges.

Explication

La répartition des charges et des travaux peut être organisée librement par le contrat, mais les grosses réparations restent à la charge du bailleur. Une clause générale de répartition ne transfère donc pas automatiquement cette catégorie de travaux au locataire.

13. Après le non-paiement de charges locatives, dans quelle situation une clause résolutoire peut-elle entraîner la résiliation de plein droit du bail ?

Après une décision judiciaire constatant toute dette de charges, même sans clause résolutoire.
Après un commandement de payer resté infructueux pendant un mois.
Dès le premier retard de paiement, sans formalité adressée au locataire.
Après une mise en demeure restée sans réponse pendant trois mois.

Après un commandement de payer resté infructueux pendant un mois.

Explication

La clause résolutoire peut produire la résiliation de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un simple retard ou une mise en demeure différente ne suffit pas à déclencher ce mécanisme dans les conditions indiquées.

14. Un bailleur loue un local nu et souhaite récupérer la TVA payée pour l’acquisition du bien : quelle possibilité lui est ouverte ?

Il doit renoncer à l’exonération et appliquer la TVA uniquement lorsque le locataire est assujetti.
Il peut récupérer la TVA sans option, car l’exonération concerne uniquement les locations d’habitation.
Il doit appliquer la TVA, car toute location professionnelle permet automatiquement de récupérer la taxe.
Il peut opter pour la taxation à la TVA, alors que la location d’un local nu est en principe exonérée.

Il peut opter pour la taxation à la TVA, alors que la location d’un local nu est en principe exonérée.

Explication

La location de locaux nus est en principe exonérée, mais le bailleur peut choisir la taxation afin de récupérer la TVA supportée notamment pour la construction ou l’achat. L’assujettissement du locataire ne transforme pas à lui seul cette exonération en obligation de facturer la TVA.

15. Comment est en principe traitée la location d’une salle de réunion meublée avec les équipements nécessaires à l’activité ?

Elle relève de la TVA uniquement si le bailleur a acheté les meubles au cours de l’année.
Elle est exonérée de TVA, car toute location d’un local professionnel relève d’un bail immobilier.
Elle est soumise à la TVA, sous réserve de l’application éventuelle de la franchise en base.
Elle est soumise à la TVA lorsque le local est nu, mais exonérée lorsqu’il comporte des équipements.

Elle est soumise à la TVA, sous réserve de l’application éventuelle de la franchise en base.

Explication

La location de locaux comportant les équipements nécessaires à l’activité, comme une salle de réunion meublée, est soumise à la TVA. La franchise en base peut toutefois dispenser le bailleur de facturer cette taxe dans les conditions applicables.

16. Quelle condition contractuelle est nécessaire pour qu’une résiliation de plein droit d’un bail professionnel puisse intervenir ?

La mention d’une clause d’indexation applicable au montant du loyer.
L’accord écrit du locataire après la notification de la résiliation.
L’existence d’un retard de paiement constaté par le bailleur.
La présence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail.

La présence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail.

Explication

La résiliation de plein droit d’un bail professionnel suppose qu’une clause résolutoire ait été prévue dans le contrat. Un retard ou une autre clause du bail ne remplace pas cette stipulation spécifique.

17. En l’absence de clause particulière dans le bail, quelle faculté le locataire tient-il de l’article 1717 du Code civil ?

Il peut céder son bail ou le sous-louer conformément aux règles prévues par cet article.
Il doit obtenir une autorisation judiciaire avant toute cession ou sous-location du bail.
Il peut sous-louer les locaux, mais la cession du bail exige une autorisation préalable du bailleur.
Il peut céder le bail, mais la sous-location reste interdite en l’absence d’une clause expresse.

Il peut céder son bail ou le sous-louer conformément aux règles prévues par cet article.

Explication

En l’absence de clause particulière, l’article 1717 du Code civil permet au locataire de céder son bail ou de le sous-louer. Les restrictions contractuelles qui imposent une autorisation préalable ne résultent donc pas automatiquement du silence du bail.

18. Lorsqu’un locataire principal sous-loue les locaux, quelle est sa responsabilité envers le bailleur ?

Il n’est plus responsable, car le sous-locataire devient le seul débiteur des obligations locatives.
Il répond des dégradations du sous-locataire, mais plus du paiement du loyer principal.
Il reste responsable envers le bailleur comme s’il occupait lui-même les locaux.
Il partage la responsabilité avec le sous-locataire selon la durée effective de la sous-location.

Il reste responsable envers le bailleur comme s’il occupait lui-même les locaux.

Explication

La sous-location ne libère pas le locataire principal : celui-ci demeure responsable envers le bailleur comme s’il occupait lui-même les locaux. Le sous-locataire ne remplace donc pas automatiquement le locataire principal dans la relation avec le bailleur.

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Quels articles régissent principalement le bail professionnel ?

Les articles 57 A et 57 B de la loi du 23 décembre 1986.

Quels articles du Code civil complètent la réglementation du bail professionnel ?

Les articles 1708 et suivants du Code civil.

Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?

Un contrat de location de locaux pour une profession libérale avec revenus en bénéfices non commerciaux.

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