Fiche de révision : Bail professionnel

📋 Plan du Cours

1. Régime juridique et professions concernées
2. Locaux, durée et renouvellement
3. Formation et état des lieux
4. Loyer, charges et travaux
5. Fiscalité et TVA du bail
6. Cession, sous-location et résiliation

📖 1. Régime juridique et professions concernées

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail professionnel : Contrat de location portant sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une profession libérale réglementée ou non, avec des revenus imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

★ À maîtriser

• Le bail professionnel est régi principalement par les articles 57 A et 57 B de la loi du 23 décembre 1986, complémentairement par les articles 1708 et suivants du Code civil et, en tant que de besoin, par le droit commun des obligations et des contrats.

📌 Le statut du bail professionnel s’applique de plein droit lorsque le locataire n’exerce pas une activité industrielle, commerciale ou artisanale, et l’activité exercée compte davantage que la forme juridique du locataire.

Compléments

• La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a créé le statut des baux professionnels en ajoutant l’article 57 A à la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

📖 2. Locaux, durée et renouvellement

★ À maîtriser

• Les locaux doivent être affectés de façon effective et habituelle à l’activité du locataire, sous réserve des règles du règlement de copropriété qui peuvent interdire les locations à usage professionnel.

• La durée minimale du bail professionnel est de 6 ans et cette durée s’impose au bailleur.

• Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de 6 mois, et le bailleur peut refuser le renouvellement en prévenant le locataire 6 mois avant l’échéance.

• À l’expiration de la sixième année, le bail professionnel est soit terminé, soit reconduit tacitement pour une nouvelle durée légale de 6 ans, même si sa durée initiale était de 8 ans.

Compléments

• Un bail professionnel conclu pour plus de 12 ans doit être publié au service de la publicité foncière afin d’être opposable aux tiers.

💡 Astuce mémo

Six ans, préavis de six mois, puis reconduction tacite

📖 3. Formation et état des lieux

★ À maîtriser

• L’acte écrit doit notamment mentionner l’identité des parties, la description du local, le montant du loyer et la répartition des charges, et le bailleur doit vérifier son titre ainsi que les règles autorisant l’usage professionnel.

• Un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi contradictoirement et annexé au bail professionnel, et le tribunal judiciaire peut être saisi en cas de désaccord.

• À défaut d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état et doit les restituer ainsi, sauf preuve contraire.

Compléments

• Les expertises obligatoires comprennent: le diagnostic amiante, l’état des risques et pollutions, le diagnostic de performance énergétique lorsque le local dispose d’un chauffage

📖 4. Loyer, charges et travaux

📝 Points essentiels

• Le montant du loyer et ses modalités de paiement doivent être précisés dans l’acte, tandis que la clause d’indexation et le dépôt de garantie ne sont pas automatiques.

• La répartition des travaux et des charges est libre entre le bailleur et le locataire, sauf les grosses réparations qui restent nécessairement à la charge du bailleur.

• En cas de non-paiement des charges locatives, une clause résolutoire peut entraîner la résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement de payer resté infructueux.

💡 Astuce mémo

Grosse réparation au bailleur, charges courantes au locataire

📖 5. Fiscalité et TVA du bail

★ À maîtriser

📌 Le loyer de locaux nus est en principe exonéré de TVA, mais le bailleur peut opter pour la taxation afin de récupérer la TVA dépensée pour la construction ou l’achat du bien.

📌 La location de locaux comportant des équipements nécessaires à l’activité, comme une salle de réunion meublée, est soumise à la TVA, sauf bénéfice de la franchise en base.

Compléments

• La TVA peut aussi s’appliquer lorsque le bailleur participe au résultat de l’entreprise du locataire, poursuit l’exploitation d’un actif ou accroît ses débouchés grâce à l’activité du locataire.

💡 Astuce mémo

Local nu → exonération de principe ; option ou équipements → TVA

📖 6. Cession, sous-location et résiliation

★ À maîtriser

• La résiliation de plein droit du bail professionnel ne peut intervenir que si une clause résolutoire a été prévue dans le contrat.

• En l’absence de clause particulière dans le bail, le locataire peut céder son bail ou le sous-louer conformément à l’article 1717 du Code civil.

• En cas de sous-location, le locataire principal reste responsable envers le bailleur comme s’il occupait lui-même les locaux.

Compléments

📌 La cession ou la sous-location peut être interdite totalement ou partiellement, notamment par une obligation d’obtenir l’autorisation préalable du bailleur et de lui signifier l’opération par lettre recommandée avec accusé de réception.

📊 Tableaux de synthèse

Répartition des obligations du bail professionnel