Fiche de révision : Baux ruraux et ventes agricoles

📋 Plan du Cours

1. Définition de l’activité agricole
2. Statut juridique du bail rural
3. Fermage et obligations du bail
4. Cession et renouvellement du bail
5. Bail de carrière et fiscalité
6. Formalités du bail rural
7. Vente d’un bien rural
8. Préemptions agricoles et SAFER
9. Préférences sur les bois et forêts
10. Préemptions forestières

📖 1. Définition de l’activité agricole

🔑 Notions clés & Définitions

• Activité agricole : Liée à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère animal ou végétal, auquel l’agriculteur doit contribuer.

📝 Points essentiels

📌 Le cultivateur est un exploitant agricole, tandis que le fleuriste est considéré comme un commerçant.

• L’exploitant agricole relève du régime de la Mutualité sociale agricole et est imposé au bénéfice agricole, même lorsqu’il vend les produits issus de son activité.

💡 Astuce mémo

Le cultivateur exploite un cycle biologique, le fleuriste exerce un commerce

📖 2. Statut juridique du bail rural

📝 Points essentiels

📌 En vertu de l’article L 311-1 du code rural, toute mise à titre onéreux de parcelles agricoles en vue de leur exploitation relève du statut du fermage.

📌 Le statut du fermage est d’ordre public.

📖 3. Fermage et obligations du bail

📝 Points essentiels

• Le bail à ferme doit être écrit à titre de preuve et sa durée minimale est de neuf ans.

• Le preneur doit conserver et exploiter le bien loué et payer un loyer appelé fermage.

• Le fermage peut être révisé selon un indice de fermage, et le tribunal paritaire des baux ruraux peut le fixer en cas de désaccord entre les parties.

📖 4. Cession et renouvellement du bail

📝 Points essentiels

• Le bail rural est incessible sans l’autorisation écrite du bailleur donnée dans l’acte de cession.

• Le bail rural peut être cédé au conjoint ou au partenaire de PACS participant à l’exploitation, ainsi qu’aux descendants majeurs ou émancipés qui y participent.

• Le bail se renouvelle par tacite reconduction à l’issue de sa période de neuf ans.

• Le renouvellement peut être refusé lorsque le preneur donne congé, lorsque le bailleur refuse le renouvellement, lorsque les parcelles deviennent constructibles, en cas de défaut de paiement du fermage, d’abandon de l’exploitation ou d’irrespect des clauses environnementales.

• Le bailleur peut délivrer un congé pour reprise afin de reprendre l’exploitation pour lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, ses ascendants ou ses descendants, sous réserve de justifier que les repreneurs ont les qualités requises.

💡 Astuce mémo

Bail → renouvellement → congé ou résiliation

📖 5. Bail de carrière et fiscalité

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail de carrière : Bail rural à long terme d’une durée de 25 ans, prenant en principe fin à son terme ou à l’année culturale où le fermier atteint l’âge de la retraite.

📝 Points essentiels

📌 Tout bail à long terme d’une durée supérieure à 12 ans doit être reçu par acte authentique et publié au service de la publicité foncière.

• Les baux d’une durée supérieure à 12 ans sont soumis à une taxe de publicité foncière au taux de $0{,}715\%$ appliqué au montant cumulé des loyers sur toute la durée du bail.

📖 6. Formalités du bail rural

📝 Points essentiels

• 🔄 Les formalités concernent successivement:

  1. le bailleur
  2. le bien
  3. le preneur
  4. les formalités postérieures

• Lorsque le bien est indivis, les copropriétaires doivent signer le bail.

• Le preneur doit vérifier qu’il détient le diplôme requis et les autorisations nécessaires pour exploiter, ou fournir un courrier indiquant qu’aucune autorisation préfectorale n’est nécessaire.

• Lorsque le bail rural a une durée supérieure à 12 ans, l’acte doit être publié au service de la publicité foncière après sa signature.

💡 Astuce mémo

Bailleur → bien → preneur → publication

📖 7. Vente d’un bien rural

📝 Points essentiels

📌 Lors de la vente d’un bien rural, il faut vérifier la capacité juridique du vendeur, son titre de propriété, l’éventuelle autorisation d’exploiter et les documents relatifs aux bâtiments et à l’habitation.

📌 Le preneur dispose d’un droit de préemption d’ordre public pour acheter les parcelles qu’il exploite, conformément à l’article L 412-1 du code rural.

📖 8. Préemptions agricoles et SAFER

🔑 Notions clés & Définitions

• SAFER : Société d’aménagement foncier et d’établissement rural compétente notamment pour les opérations à titre onéreux portant sur des parcelles ou bâtiments agricoles ou à vocation agricole.

📝 Points essentiels

• Le notaire notifie au preneur l’identité de l’acquéreur, la désignation du bien et les conditions financières de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception, cette lettre valant offre d’achat.

• Le preneur dispose de deux mois pour accepter l’offre, y renoncer ou garder le silence, ce silence valant renonciation tacite.

• Si le droit de préemption du preneur n’est pas purgé, l’acte de vente est atteint de nullité absolue.

• Le preneur passe avant la SAFER s’il exploite le bien vendu depuis au moins trois ans.

• Le droit de préemption de la SAFER s’applique notamment aux ventes, échanges et mutations à titre onéreux de parcelles ou bâtiments agricoles, en pleine propriété ou en nue-propriété.

• La SAFER dispose en principe d’un délai de deux mois pour répondre, avec une possibilité de délai réduit à un mois ou à quinze jours en payant.

• La préemption de la SAFER est notamment écartée: lorsque la vente est faite à un fermier locataire depuis plus de trois ans, lorsque l’acquéreur s’engage à exploiter personnellement le bien pendant au moins dix ans, entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, en cas de vente à des salariés agricoles

📌 La notification à la SAFER vaut offre de vente aux prix et conditions de la déclaration d’aliéner, et la vente doit être régularisée dans les deux mois si la SAFER préempte.

💡 Astuce mémo

Preneur → collectivités → SAFER

📖 9. Préférences sur les bois et forêts

📝 Points essentiels

• Le droit de préférence des propriétaires s’applique à la vente d’une ou plusieurs parcelles boisées classées au cadastre comme bois et forêts lorsque la superficie vendue est inférieure à quatre hectares.

• Le vendeur doit notifier la vente aux propriétaires des parcelles contiguës, mais lorsque leur nombre est supérieur à dix, il peut remplacer les notifications par un affichage en mairie et une publication dans un journal d’annonces légales.

• Le bénéficiaire du droit de préférence dispose de deux mois pour répondre et la vente doit être régularisée dans un délai de quatre mois.

• La commune située sur le territoire de la parcelle boisée dispose d’un droit de préférence lorsque la parcelle classée en bois au cadastre a une superficie inférieure à quatre hectares.

📖 10. Préemptions forestières

📝 Points essentiels

• La commune dispose d’un véritable droit de préemption lorsque la propriété vendue est effectivement ou réellement boisée ou constituée de forêt.

• L’État bénéficie d’un droit de préemption lorsque la vente porte sur une propriété boisée inférieure à quatre hectares qui jouxte une forêt domaniale.

• Le préfet dispose de trois mois pour se prononcer par lettre recommandée avec accusé de réception, et la préemption de l’État prime sur tous les autres droits.

💡 Astuce mémo

La préférence intervient entre voisins, la préemption permet à la commune ou à l’État de se substituer

📊 Tableaux de synthèse

Principaux délais et seuils