Fiche de révision : Échange de biens immobiliers

📋 Plan du Cours

1. Définition et biens concernés
2. Égalité et soulte
3. Formalités préalables
4. Garanties et inscriptions hypothécaires
5. Formalités postérieures
6. Fiscalité de l’échange

📖 1. Définition et biens concernés

🔑 Notions clés & Définitions

• Échange d’immeuble : Consiste à céder un immeuble contre un autre et est régi par les articles 1702 et suivants.

★ À maîtriser

📌 L’échange est une double vente dans laquelle le vendeur A est le premier coéchangiste et le vendeur B le deuxième coéchangiste.

Compléments

• Le bien échangé peut être un bien en copropriété, une maison, un terrain, un bien rural ou une part de société immobilière.

💡 Astuce mémo

Deux vendeurs, deux biens : l’échange fonctionne comme une double vente.

📖 2. Égalité et soulte

🔑 Notions clés & Définitions

• Soulte : La somme versée pour équilibrer un échange de biens de valeurs différentes.

★ À maîtriser

📌 Lorsque les deux biens échangés ont la même valeur, l’échange constitue une décharge pure et simple et aucun versement d’argent n’est prévu dans l’acte.

Compléments

• La soulte peut être financée au moyen d’un prêt ou de deniers personnels.

💡 Astuce mémo

Même valeur = aucun argent ; valeurs différentes = soulte pour équilibrer.

📖 3. Formalités préalables

★ À maîtriser

• Les formalités de l’échange doivent être examinées comme celles d’une double vente, pour chacun des deux biens.

• Les formalités relatives aux personnes comprennent:

  • le titre de propriété
  • les états civils
  • le vignot
  • le casier judiciaire
  • le droit de retour
  • la résidence principale
  • l’intervention du conjoint

• L’état hypothécaire permet de vérifier les servitudes qui grèvent le bien et les inscriptions hypothécaires.

• Lorsqu’un bien donné en échange est grevé d’une inscription, aucune mainlevée classique n’est demandée comme dans une vente, car aucun prix n’est versé.

• Le droit de préemption applicable doit être notifié à la mairie par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) indiquant la désignation et la valeur du bien, sans mentionner de prix de vente.

• Le droit de préemption du locataire ne s’applique pas en cas d’échange, mais le notaire doit notifier au locataire le changement de propriétaire après l’échange.

• La notification de rétractation SRU doit obligatoirement être adressée aux deux vendeurs.

Compléments

• Le banquier est sollicité pour autoriser la mainlevée portant sur le bien concerné et le transfert de l’inscription sur le bien B, mais il peut refuser cette demande.

📌 Lorsque le droit de préemption de la SAFER peut s’exercer, l’échange du bien doit également lui être notifié.

💡 Astuce mémo

Personnes → biens → inscriptions → préemption → rétractation.

📖 4. Garanties et inscriptions hypothécaires

📝 Points essentiels

📌 Lorsqu’un bien échangé est grevé d’une inscription hypothécaire, la demande porte sur une mainlevée et un transfert de l’inscription plutôt que sur une mainlevée classique liée au paiement d’un prix.

💡 Astuce mémo

Inscription sur un bien → demande de transfert vers l’autre bien.

📖 5. Formalités postérieures

📝 Points essentiels

• Lorsque les deux biens relèvent de services de la publicité foncière différents, l’échange doit être notifié aux deux services.

• Lorsque la soulte est financée par un prêt bancaire, l’inscription hypothécaire doit être inscrite auprès de la banque.

• Si les biens sont en copropriété, le syndic reçoit l’avis de mutation du bien prévu par l’article 6 et la notification du transfert de propriété prévue par l’article 20.

💡 Astuce mémo

Publicité foncière → hypothèque du prêt → syndic de copropriété.

📖 6. Fiscalité de l’échange

★ À maîtriser

• Pour un échange pur et simple, la taxation est unique et s’élève à 5 %, soit 5 000 euros pour une valeur de 100 000 euros.

📌 Pour un échange à titre onéreux, la taxation unique de 5 % est appliquée à la valeur du bien le moins cher, tandis que la différence correspondant à la soulte est taxée comme une vente classique.

• La taxation classique comprend: une taxe départementale de 4,5 ou 5 %, une taxe communale de 1,2 %, une taxe d’enregistrement de 2,37 % calculée sur la base de la taxe départementale

• La contribution de sécurité immobilière (CSI) est calculée sur la valeur totale des deux biens au taux de 0,10 %, avec une contribution minimale de 15 euros.

Compléments

• Le monopole du notaire sur l’acte ouvre droit à un émolument, tandis que des honoraires s’appliquent lorsqu’aucune tarification n’est prévue.

📌 La plus-value immobilière est inscrite dans l’acte et s’applique dans les conditions prévues.

💡 Astuce mémo

Échange pur = 5 % unique ; échange avec soulte = bien le moins cher puis soulte.

📊 Tableaux de synthèse

Types d’échange et taxation