Fiche de révision : Gestion fiscale et succession immobilière

📋 Plan du Cours

1. Évaluation fiscale des immeubles en succession
2. Évaluation des meubles meublants en succession
3. Déduction du passif dans le calcul de l’actif net successoral
4. Calcul de l’actif net et répartition des droits successoraux
5. Modalités de paiement différé des droits de succession
6. Paiement différé puis fractionné pour les transmissions d’entreprises
7. Règles et formalités liées au paiement des acomptes sur droits de succession

📖 1. Évaluation fiscale des immeubles en succession

🔑 Notions clés & Définitions

• Méthode par comparaison : Technique d’évaluation des immeubles qui consiste à estimer leur valeur en se basant sur les prix de biens similaires récemment vendus ou adjugés, avec la possibilité d’utiliser un logiciel d’évaluation en ligne proposé par l’administration fiscale.
• Concernant les immeubles : Règles spécifiques d’évaluation fiscale applicables aux biens immobiliers dans le cadre d’une succession, notamment en cas d’adjudication dans les deux ans précédant ou suivant le décès.
• Court à compter : Expression désignant le point de départ du délai d’un an pour effectuer l’évaluation des immeubles, qui commence à la date du décès ou, en cas de déclaration judiciaire, à la transcription de cette décision sur les registres de l’état civil.
• DROIT DE PARTAGE : Partages de meubles et immeubles supportent un droit d’enregistrement de 2.50 %.
• Résidence principale : L’évaluation de la résidence principale subit un abattement de 20% si les conditions sont remplies : C’est à dire que si ledit bien doit avoir constitué au décès : - la résidence principale du défunt, - à cette même date cet immeuble est également occupé par le conjoint ou le partenaire survivant ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, de son conjoint ou de son partenaire.

📝 Points essentiels

• Les immeubles doivent être évalués selon la méthode par comparaison, avec possibilité d’utiliser un logiciel d’évaluation en ligne proposé par l’administration fiscale.
• La valeur prise en compte pour un immeuble adjugé dans les deux ans avant ou après le décès est le prix d’adjudication augmenté des charges, sauf justification de transformations modifiant la valeur.
• Un abattement d’environ 20% s’applique sur la valeur des immeubles loués à usage d’habitation.
• La résidence principale bénéficie d’un abattement de 20% si elle constituait la résidence principale du défunt au décès et était occupée par le conjoint survivant ou enfants mineurs ou protégés.
• C’est le cas des immeubles loués à usage d’habitation (abattement d’environ 20%).
• Ils doivent être évalués selon la méthode par comparaison.

💡 À retenir

Les immeubles doivent être évalués selon la méthode par comparaison, avec possibilité d’utiliser un logiciel d’évaluation en ligne proposé par l’administration fiscale.

📖 2. Évaluation des meubles meublants en succession

🔑 Notions clés & Définitions

• Inventaire notarié : Document dressé par un notaire, dans les formes légales, qui recense et évalue les biens du défunt, notamment les meubles meublants, clôturé dans les cinq ans du décès.

• Forfait fiscal de 5% : Méthode d’évaluation forfaitaire où la valeur des meubles meublants est calculée à 5% de l’assiette, celle-ci étant définie comme la moitié de l’actif brut de communauté plus les biens propres du défunt.

• Meubles meublants : Biens mobiliers constituant l’ameublement du logement du défunt, dont la valeur est évaluée selon une hiérarchie précise.

• Les meubles meublants : Expression désignant spécifiquement ces biens mobiliers, leur valeur étant soumise à une hiérarchie d’évaluation.

• Évaluation de l’actif : Opération consistant à déterminer la valeur des biens du défunt au jour du décès, selon leur valeur vénale, en suivant des règles précises de priorité.

📝 Points essentiels

• La valeur des meubles meublants est prioritairement retenue selon leur valeur de vente aux enchères dans les deux ans du décès. En l’absence de cette preuve, la valeur retenue est celle de l’inventaire notarié, dressé dans les formes légales et clôturé dans les cinq ans du décès. Si cette dernière n’est pas disponible, la valeur est calculée forfaitairement à 5% de l’assiette, qui correspond à la moitié de l’actif brut de communauté augmenté des biens propres du défunt. La production d’une attestation de la maison de retraite peut justifier que le défunt n’était pas propriétaire de ses meubles meublants, entraînant une valeur nulle. En cas de valeur du droit viager au logement supérieure à celle de ses droits successoraux, le conjoint n’est pas tenu de récompenser la succession pour l’excédent.

💡 À retenir

La hiérarchie d’évaluation des meubles meublants privilégie leur valeur de vente aux enchères, puis l’inventaire notarié, et enfin une évaluation forfaitaire de 5%. La preuve du non-propriété par le défunt peut entraîner une valeur nulle, simplifiant l’évaluation fiscale.

📖 3. Déduction du passif dans le calcul de l’actif net successoral

🔑 Notions clés & Définitions

• Passif déductible : Les droits de mutation par décès et les frais de l'acte de partage ;
• Frais funéraires : Dépenses liées aux funérailles, déductibles dans la limite de 1500 € sans justificatif.
• Frais de dernière maladie : Dépenses engagées pour la dernière maladie du défunt, déductibles sans limitation sur production d’une facture acquittée.
• Droit temporaire au logement : Droit exercé sur un logement loué ou appartenant à la succession, dont les coûts de loyers remboursés ou la valeur du droit peuvent être déduits.
• Actif brut : Elle est souscrite sur formulaire 2705, 2705 S, en double exemplaires même si aucun droit n’est dû et en un seul exemplaire si l’actif brut successoral est inférieur ou égal à 15 000 €.

📝 Points essentiels

• Seules les dettes personnelles au défunt, existantes au jour du décès et justifiées par écrit, sont déductibles du passif.
• Les frais funéraires sont déductibles dans la limite de 1500 € sans justificatif.
• Les frais de dernière maladie sont déductibles sans limitation sur production d’une facture acquittée.
• Le passif peut inclure les loyers remboursés si le droit temporaire au logement est exercé sur un logement loué.
• Sont également déductibles les impôts sur le revenu, taxes foncières, d’habitation et l’impôt sur la fortune immobilière non encore payés.

💡 À retenir

Seules les dettes personnelles au défunt, existantes au jour du décès et justifiées par écrit, sont déductibles du passif.

📖 4. Calcul de l’actif net et répartition des droits successoraux

🔑 Notions clés & Définitions

• Abattement personnel : Montant déduit de la part nette recueillie par chaque héritier, propre à chaque héritier et non transférable à d’autres, appliqué en fonction du lien de parenté.
• CALCUL DES DROITS : Processus de détermination des droits de succession basé sur la part nette reçue par chaque héritier, tenant compte du lien de parenté, des abattements personnels et des règles spécifiques comme la représentation.
• Actif brut est inférieur : Situation où l’actif brut de la succession est inférieur à un seuil fixé (50 000 € pour héritiers en ligne directe, conjoint ou pacsé, 3 000 € pour autres héritiers), entraînant une dispense de déclaration et d’imposition sous certaines conditions.

📝 Points essentiels

• L’actif net correspond à la différence entre l’actif brut et le passif déductible de la succession.
• Les droits de succession sont calculés sur la part nette recueillie par chaque héritier, en tenant compte du lien de parenté.
• Chaque héritier bénéficie d’un abattement personnel non transférable, appliqué par souche en cas de représentation.
• En cas de représentation, l’abattement s’applique par souche et non par tête, avec des règles spécifiques selon les degrés de parenté.
• Les conjoints mariés ou pacsés sont exonérés de droits de succession, contrairement aux donations où ils ne le sont pas.
• L’abattement est personnel : la partie d’abattement non utilisée par un héritier ne peut profiter à d’autres.

💡 À retenir

L’actif net correspond à la différence entre l’actif brut et le passif déductible de la succession.

📖 5. Modalités de paiement différé des droits de succession

🔑 Notions clés & Définitions

• Droits de succession : Lorsque l’on sait qu’on ne pourra pas tenir les délais parce qu’on rencontre des difficultés pour l’établir et qu’il y a des droits de succession on versera dans le délai de 6 mois ou un an un acompte sur les droits correspondant en général aux montants des droits qui seront dus.

📝 Points essentiels

• Si le montant de la cession est inférieur aux droits exigibles, un acompte doit être versé pour conserver le bénéfice du paiement différé.
• Le paiement différé des droits de succession peut être demandé par tout héritier ou légataire dans certains cas.

💡 À retenir

Le paiement différé des droits de succession est possible sous conditions spécifiques, notamment en cas de biens transmis en nue-propriété ou d’attribution préférentielle d’une exploitation agricole, avec un délai maximal de six mois à partir d’événements précis liés à la nue-propriété.

📖 6. Paiement différé puis fractionné pour les transmissions d’entreprises

🔑 Notions clés & Définitions

• Paiement différé puis fractionné : Mécanisme permettant de différer le paiement des droits dus sur transmissions d’entreprises pendant cinq ans avec versement annuel des intérêts, puis de fractionner le paiement sur dix ans à raison de 1/20 tous les six mois, avec exigibilité semestrielle des intérêts.

📝 Points essentiels

• Le paiement différé puis fractionné pour transmissions d’entreprises permet un différé de cinq ans avec versement annuel des intérêts, puis un fractionnement sur dix ans à raison de 1/20 tous les six mois, avec intérêts exigibles semestriellement.
• La demande de paiement différé ou fractionné doit être jointe à la déclaration de succession.

💡 À retenir

Le mécanisme combiné de paiement différé puis fractionné permet d’étaler le paiement des droits sur plusieurs années, sous conditions et avec une demande spécifique lors de la déclaration de succession.

📖 7. Règles et formalités liées au paiement des acomptes sur droits de succession

🔑 Notions clés & Définitions

• Montant des droits : Somme des droits de succession calculée selon les règles du Code général des impôts, correspondant à la somme due par les héritiers avant tout paiement ou acomptes.

📝 Points essentiels

• Les acomptes versés sur les droits de succession sont encaissés sans déclaration préalable.
• Le versement d’acomptes diminue généralement le montant des pénalités en cas de déclaration tardive.
• Si les acomptes versés excèdent les droits exigibles, une demande de restitution doit être faite par réclamation.
• La réclamation pour restitution doit être déposée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant le paiement.

💡 À retenir

Les acomptes sur droits de succession, encaissés sans déclaration préalable, réduisent généralement les pénalités en cas de retard, mais une restitution doit être réclamée dans un délai précis si le montant versé dépasse les droits exigibles.

📊 Tableaux de Synthèse

Évaluation fiscale des immeubles en succession

⚠️ Pièges & Confusions Fréquentes

1. Confondre la méthode par comparaison avec la méthode forfaitaire.
2. Oublier l'abattement de 20% pour la résidence principale.
3. Mélanger la valeur de vente aux enchères avec la valeur de l’inventaire notarié.
4. Ne pas appliquer l’abattement sur les immeubles loués à usage d’habitation.
5. Confondre la hiérarchie d’évaluation des meubles meublants.
6. Oublier la priorité de la valeur de vente aux enchères.
7. Ne pas justifier la valeur des meubles par une preuve valable.

✅ Checklist Examen

1. Vérifier la méthode d’évaluation utilisée pour chaque immeuble.
2. Appliquer l’abattement de 20% pour la résidence principale si applicable.
3. Vérifier la hiérarchie d’évaluation des meubles meublants.
4. S’assurer de la déductibilité du passif, notamment des frais funéraires.
5. Calculer l’actif net en soustrayant le passif de l’actif brut.
6. Vérifier la déductibilité des dettes justifiées par écrit.
7. Calculer les droits en appliquant l’abattement personnel.
8. Respecter les délais pour la déclaration et le paiement des droits.
9. Vérifier l’éligibilité au paiement différé ou fractionné.
10. Vérifier la conformité des acomptes versés avec les droits exigibles.
11. Respecter les délais pour la demande de restitution des acomptes excessifs.