Fiche de révision : Les diagnostics immobiliers essentiels

📋 Plan du Cours

1. Chronologie des diagnostics immobiliers
2. Champ d’application et contenu du DDT
3. DPE et audit énergétique
4. Copropriété et diagnostics collectifs
5. Risques environnementaux et obligations annexes
6. Carnet du logement et chauffage bois
7. Diagnostic structurel des immeubles
8. Intérêt du DDT et garanties
9. Promesse unilatérale de vente
10. Promesse synallagmatique et conditions suspensives

📖 1. Chronologie des diagnostics immobiliers

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi Carrez : Règle issue de la loi Carrez imposant, en copropriété, le mesurage de la superficie des lots afin de sécuriser l’information de l’acquéreur.
• Diagnostic amiante : Diagnostic visant à détecter l’amiante dans les immeubles construits avant une date seuil fixée par la réglementation.
• Diagnostic plomb : Diagnostic encadrant la recherche de plomb dans certains logements selon leur date de construction et leur usage.

📝 Points essentiels

• La loi Carrez du 18/12/1996 est entrée en vigueur le 19/06/1997 et impose la mention de la superficie des lots en copropriété, avec nullité de l’acte en cas d’absence de mention.
• Le diagnostic amiante s’impose depuis le 01/07/1997 pour les immeubles construits avant le 01/07/1997.
• Le diagnostic plomb est apparu en 1998 et s’impose pour des logements à usage d’habitation construits avant le 01/01/1949.
• L’ordonnance du 8 juin 2005 impose l’établissement d’un DDT regroupant les diagnostics techniques à annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte d’authentification.
• À partir des années 2000, le législateur multiplie les diagnostics avec l’introduction du DPE et de l’ERP (gaz en 2007 puis électricité en 2009) pour les installations intérieures de plus de 15 ans en habitation.
• La loi Climat et Résilience du 22/08/2021 crée notamment l’audit énergétique (et d’autres diagnostics liés), avec une obligation d’audit intégrée au DDT en monopropriété, hors copropriété.

💡 Astuce mémo

Carrez (1996) puis Amiante (01/07/97) puis Plomb (1998), ensuite DDT (8/06/2005) : 4 dates pour reconstruire la suite.

📖 2. Champ d’application et contenu du DDT

🔑 Notions clés & Définitions

• Dossier de diagnostics techniques : C’est le dossier transmis par le vendeur à l’acquéreur lors de certaines ventes, regroupant les diagnostics techniques obligatoires.
• Article L271-4 du CCH : C’est l’article du Code de la construction et de l’habitation qui impose l’annexion du dossier de diagnostics techniques à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique.
• Vente à titre onéreux : C’est le type de mutation visé par l’obligation de DDT, lors de laquelle l’information de l’acquéreur est encadrée par le CCH.
• Annexes au compromis ou à l’acte authentique : C’est la partie du dossier contractuel où les diagnostics doivent être versés, conformément aux exigences d’annexion du DDT.

📝 Points essentiels

• Le DDT doit être annexé à la promesse de vente et, à défaut, à l’acte authentique, en application de l’article L271-4 du CCH.
• L’article L271-4 du CCH vise les ventes amiables, les ventes publiques aux enchères et certaines opérations d’échange ou de licitation, mais exclut notamment les mutations à titre gratuit, partage, donation et apports en société de BI.
• Le DDT ne concerne que les immeubles bâtis, ce qui exclut notamment les ventes de caravanes, péniches et mobile-homes, ainsi que les ventes à construire.
• Le contenu du DDT dépend de la nature du bien, de sa date de construction et de sa localisation, avec des exigences allégées possibles selon l’usage et l’ancienneté.
• En cas de vente, les diagnostics obligatoires sont exigés pour un bien à usage d’habitation sauf dispenses liées à la date de construction et à la localisation, et un bien tertiaire peut être dispensé de plomb, gaz et électricité.
• Le DDT est fourni au vendeur à ses frais sauf convention contraire, et il doit être accompagné d’attestations sur l’honneur prouvant la compétence et l’assurance du diagnostiqueur.

💡 Astuce mémo

Annexer = Promesse d’abord, sinon Acte : L271-4 CCH.

📖 3. DPE et audit énergétique

🔑 Notions clés & Définitions

• DPE individuel : Document de diagnostic indiquant la performance énergétique d’un logement et, depuis 2021, ayant une valeur contractuelle opposable sous conditions.
• Audit énergétique : Document d’aide à la rénovation destiné à orienter l’acheteur dans ses travaux, distinct du DPE et exigé dans certains cas de vente.
• Décence énergétique : Principe selon lequel la performance du logement (notamment via l’étiquette) conditionne sa conformité comme logement décent, avec une notion d’indécence pour certaines classes.

📝 Points essentiels

• Les anciens DPE (avant le nouveau cadre) peuvent devenir juridiquement moins pertinents si leur performance ne correspond plus à la réglementation applicable.
• Entre le 1/07/2021 et le 1/01/2026, le DPE individuel reste valable 10 ans mais peut nécessiter une mise à jour au 1/01/2026 avec un recalcul du classement des logements chauffés à l’électricité sans refaire le diagnostic, via une attestation ADEME.
• Depuis le 1/07/2021, le DPE a une valeur contractuelle et ses informations fausses engagent la responsabilité du diagnostiqueur, pouvant aller jusqu’à la prise en charge de travaux pour rendre la performance conforme à l’étiquette annoncée.
• Les annonces immobilières depuis le 1/01/2022 doivent afficher la classe énergie et la classe climat, et les manquements peuvent entraîner une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
• La décence énergétique évolue avec l’étiquette : à partir du 1/01/2025 A à F sont décents et G est indécent, puis les logements F deviennent indécents à compter du 1/01/2028.
• Depuis le 1/01/2025, l’audit énergétique est obligatoire en vente des logements classés E, F et G en monopropriété (pas exigé pour les logements A à D), sa durée de validité est de 5 ans et aucune sanction n’est prévue.

💡 Astuce mémo

DPE : 2021 passe en “contrat”, 2026 recalcul élec sans refaire ; Audit : 2025 EFG en mono = 5 ans, pas de sanction.

📖 4. Copropriété et diagnostics collectifs

🔑 Notions clés & Définitions

• Diagnostics copropriété : Diagnostics collectifs : documents de diagnostic établis pour la vente d’un lot de copropriété et visant à informer l’acquéreur sur les parties privatives et communes concernées.
• Diagnostic technique global : Le diagnostic technique global (DTG) : document de la copropriété qui évalue l’état global du bâti et les besoins de travaux, et sert de base éventuelle au plan pluriannuel de travaux.
• DPE collectif : Le DPE collectif : diagnostic de performance énergétique qui porte sur le bâtiment et inclut les parties communes ainsi que les parties privatives lors de l’évaluation globale.
• Plan pluriannuel de travaux : Le plan pluriannuel de travaux (PPT) : programme de travaux sur 10 ans pour la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité des occupants, établi à partir des insuffisances relevées par le DTG.

📝 Points essentiels

• La vente d’un lot de copropriété impose des diagnostics pour les parties privatives et les parties communes (notamment amiante, DPE collectif pour les PC, tandis que termites/gaz/électricité/plomb visent les PP affectées au logement).
• Le DTG devient obligatoire à compter du 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés, avec un coût annoncé entre 8 000 et 15 000 € et une décision conditionnée au vote en AG pour sa réalisation.
• Le DPE collectif devient obligatoire à compter du 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, avec une durée de validité de 10 ans et un coût annoncé entre 1 000 et 5 000 €.
• Le PPT doit être élaboré si le DTG fait apparaître des insuffisances et un besoin de travaux sur 10 ans, avec une durée de validité de 10 ans et une cotisation aux fonds de travaux fixée à 2,5 % du montant du PPT.
• Le PPT doit figurer dans les documents annexés à la promesse de vente pour informer l’acquéreur sur les travaux à prévoir.
• Sauf mesures de sanction explicitement prévues dans le contenu, le DPE collectif et le PPT sont présentés comme obligatoires mais sans sanction indiquée dans la source pour leur non-réalisation.

💡 Astuce mémo

DTG = état global qui lance le PPT ; DPE collectif = énergie du bâtiment ; PPT = travaux sur 10 ans et fonds à 2,5 %.

📖 5. Risques environnementaux et obligations annexes

🔑 Notions clés & Définitions

• ERP : L’État des risques et pollutions recense les risques affectant un bien (naturels, technologiques, miniers, sismicité, zones classées et pollution des sols) pour informer l’acquéreur ou le locataire.
• Recul du trait de côte : Le recul du trait de côte est un risque climato-structurel lié à l’érosion côtière, à la montée des eaux et au niveau marin, qui doit être intégré dans l’ERP des communes concernées.
• OLD : L’obligation légale de débroussaillement impose de débroussailler ou maintenir un terrain débroussaillé, afin de réduire le risque d’incendie et ses effets.
• Contrôle du raccordement à l’assainissement collectif : Le contrôle de l’effectivité du raccordement vérifie le branchement d’un immeuble au réseau public d’assainissement pour limiter la pollution des milieux récepteurs.

📝 Points essentiels

• L’ERP est prévu à l’art. L125-5 du code de l’environnement pour les biens situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, avec une durée de validité de 6 mois.
• L’ERP doit être remis au stade de la première visite au potentiel acquéreur ou locataire ou au stade de l’annonce immobilière et doit intégrer, pour les zones concernées, le recul du trait de côte et l’OLD à compter du 1er janvier 2025.
• Le décret du 1er octobre 2022 impose la mention du recul du trait de côte dans les annonces pour les zones exposées, et le texte indique 317 communes concernées.
• Pour l’OLD, une obligation nouvelle s’applique à partir du 1er janvier 2025 avec un débroussaillement ou maintien en état débroussaillé pour un terrain à moins de 200 m d’un bois ou d’une forêt sous peine d’amende pénale, l’attestation sur l’honneur devant être annexée à l’avant-contrat et à l’acte de vente.
• En cas de manquement à l’obligation de mention liée au recul du trait de côte dans l’ERP, la nullité de la vente peut être demandée devant le tribunal judiciaire.
• Pour l’assainissement, le contrôle porte sur le rejet des eaux usées et la séparation eaux usées/eaux pluviales en assainissement non collectif via le SPANC, tandis qu’en collectif l’effectivité du raccordement a été rendue progressivement obligatoire (contrôles à inclure au DDT notamment depuis le 1er juillet 2022 pour les zones…

📖 6. Carnet du logement et chauffage bois

🔑 Notions clés & Définitions

• Carnet d’information du logement : Le carnet d’information du logement recense les travaux de construction ou rénovation ayant une incidence sur la performance énergétique du logement.
• Certificat Flamme verte : Le certificat Flamme verte atteste la conformité de l’appareil de chauffage à bois aux exigences liées à la pollution prévues par le plan concerné.
• Chauffage à bois dans le DDT : La conformité d’un appareil de chauffage à bois peut être intégrée au DDT lorsqu’un plan de protection de l’atmosphère encadre le secteur du bien.

📝 Points essentiels

• Depuis le 1er janvier 2023, le carnet d’information du logement est obligatoire pour les copropriétés et les logements individuels.
• Le carnet doit être créé dès le dépôt du permis de construire en cas de construction ou agrandissement répondant aux normes de performance énergétique.
• Le carnet doit contenir notamment les plans du logement, la description des travaux, la notice d’entretien des équipements et les matériaux utilisés, avec une durée de conservation de 10 ans.
• En cas de non établissement ou non transmission, il n’est pas prévu de sanction, mais le notaire doit vérifier la transmission du carnet s’il existe lors de la vente.
• Pour le chauffage à bois, un certificat de conformité est exigé quand le bien est situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère, en lien avec l’art. L271-4 du CCH.

💡 Astuce mémo

CIL = 10 ans de traces; Bois = Flamme verte si le secteur est sous plan de protection de l’atmosphère.

📖 7. Diagnostic structurel des immeubles

🔑 Notions clés & Définitions

• Étude géotechnique des sols : Analyse des sols visant à connaître leurs caractéristiques pour anticiper les impacts techniques d’un projet, notamment dans certaines ventes de terrains.

📝 Points essentiels

• La loi climat et résilience du 22 août 2021 a introduit des nouvelles mesures dont le diagnostic technique global.
• L’étude géotechnique des sols concerne la vente de terrains bâtis situés en zone argileuse.
• L’étude géotechnique des sols concerne aussi la vente de terrains bâtis situés dans une zone où il y a eu un remaniement des sols.
• L’étude géotechnique des sols concerne la vente de terrains non bâtis destinés à la construction d’une maison individuelle.
• L’étude géotechnique des sols concerne la vente de terrains non bâtis destinés à la construction d’un immeuble en copropriété.

💡 Astuce mémo

DTG = Diagnostic “technique global” ; Géotech = sols en zones à risque (argile ou remaniement) avant de construire.

📖 8. Intérêt du DDT et garanties

📖 9. Promesse unilatérale de vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Promesse unilatérale de vente : Promesse où seul le promettant s’engage à vendre, tandis que le bénéficiaire choisit s’il achète dans le délai prévu.
• Révocation du promettant : Acte par lequel le promettant tente de retirer son engagement avant la levée de l’option, sans empêcher la formation du contrat promis.
• Exécution forcée : Moyen offert au bénéficiaire en cas de défaillance du promettant pour obtenir la conclusion du contrat promis malgré le refus.
• Droit d’option : Faculté du bénéficiaire, encadrée par la convention de promesse, lui permettant de manifester l’achat dans un délai déterminé.

📝 Points essentiels

• La révocation du promettant est illicite et inefficace et n’empêche pas la formation du contrat promis.
• En cas de défaillance du promettant, le bénéficiaire peut obtenir l’exécution forcée et, s’il refuse un tel cocontractant, demander résolution pour non-exécution et des dommages et intérêts.
• La solution jurisprudentielle admise pour les PUV conclues avant le 1/10/2016 a été abandonnée par un revirement de la Cour de cassation le 23/06/2021.
• La révocation demeure inefficace même pour les PUV antérieures au 1/10/2016, sauf stipulation contraire (notamment clause de dédit permettant le désengagement).
• L’exécution forcée passe par une mise en demeure de signer et par un jugement qui tient lieu d’acte de transfert pour la publicité foncière.
• Le droit d’option conventionnel court à compter de la signature de la PUV pour 3 mois et la vente n’est conclue qu’à la levée de l’option.

💡 Astuce mémo

PUV = Option puis Vente : option (3 mois) → levée (souvent tacite) → vente, car la révocation du promettant ne bloque pas.

📖 10. Promesse synallagmatique et conditions suspensives

🔑 Notions clés & Définitions

• Promesse synallagmatique de vente : La promesse synallagmatique de vente engage les parties sur la vente, tout en subordonnant éventuellement la vente à la réalisation de conditions suspensives.
• Condition suspensive : La condition suspensive subordonne la naissance ou la poursuite de l’engagement à la réalisation d’un événement futur et incertain.
• Condition résolutoire : La condition résolutoire entraîne la résolution du contrat si l’événement survient, ce qui anéantit le contrat.
• Pure potestativité : La pure potestativité désigne une condition dépendant uniquement de la volonté d’une partie, ce qui rend la clause prohibée.

📝 Points essentiels

• La solution retient la date de réalisation de la CS, et en pratique celle liée à l’obtention du prêt, pour fixer l’événement déterminant du dossier.
• En l’absence de prêt, on vérifie si la PSV est une vente (→ BP) ou autonome (→ BC).
• Si le prêt est obtenu mais que la vente n’est pas signée dans les 4 mois, la condition défaillit et le contrat devient résolutoire.
• L’autorisation judiciaire pour la vente d’un mineur ne peut pas être une condition suspensive, car elle révèle un défaut de validité lié à la capacité et rend l’avant-contrat susceptible de nullité.
• La condition “vente du bien de l’acquéreur” n’est valable que si on neutralise la potestativité (mandat de vente préalable ou avant-contrat), sinon elle peut être jugée purement potestative et donc nulle.
• Pour le prêt, la condition est encadrée notamment par un délai de réflexion de 10 jours (Scrivener) et doit préciser montant, durée et taux ; si le taux manque, elle peut devenir insuffisamment encadrée et donc potestative.

💡 Astuce mémo

CS = événement extérieur (sinon nullité) ; prêt doit être chiffré (montant/durée/taux) pour rester valable.

📅 Repères chronologiques

1. 18/12/1996Loi Carrez : mesurage de la superficie des lots en copropriété
2. 19/06/97Entrée en vigueur de la loi Carrez
3. 01/07/97Entrée en vigueur du diagnostic amiante pour les immeubles construits avant cette date
4. 8 juin 2005Ordonnance : obligation de présenter un DDT regroupant les diagnostics
5. 1998Apparition du diagnostic plomb
6. 16/10/2018Loi ELAN : réforme du DPE pour plus de fiabilité/transparence et création du carnet d’information du logement
7. 22/08/2021Loi climat et résilience : création de nouveaux diagnostics (audit énergétique, DPE collectif, chauffage à bois, PPT) et du contrôle du raccordement à l’assainissement collectif
8. 1/07/2021Réforme du DPE (ELAN) : le DPE devient opposable/contractuel
9. 1/01/2022Annonces immobilières : obligation d’afficher classe énergie et classe climat
10. 1er janvier 2023Carnet d’information du logement obligatoire (copropriétés et logements individuels)

📊 Tableaux de synthèse

PUV vs PSV (promesses)

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre droit d’option (conventionnel, PUV, ~3 mois) et droit de rétractation (délai légal) : ce mélange entraîne des erreurs sur la formation du contrat définitif.
2. Croire que l’autorisation judiciaire peut être une condition suspensive : le cours indique qu’elle porte atteinte à la capacité/validité (art. 1128 c.civ) et expose à la nullité.
3. Penser que le diagnostic DPE « ancien » reste pertinent : le cours précise qu’à partir du 1/01/2025 les anciens DPE ne sont plus valables et peuvent nécessiter mise à jour.
4. Oublier que le DPE a une valeur contractuelle depuis le 1/07/2021 : une fausse information peut engager la responsabilité du diagnostiqueur jusqu’à la prise en charge de travaux.
5. Traiter la CS « vente du bien de l’acquéreur » comme toujours valable : si elle est purement potestative (volonté de l’acquéreur), elle est nulle, sauf neutralisation (mandat/avant-contrat).
6. Croire que le DTG/DPE collectif/PPT relèvent seulement de l’énergie : le DTG porte sur l’état global et peut inclure dimension patrimoniale/administrative ; le PPT dépend des insuffisances du DTG.
7. Rater les conséquences du vice caché : le cours insiste que ce n’est pas le « constat » du diagnostic mais la remise du DDT qui contribue à l’exonération (avec exceptions).

✅ Checklist Examen

1. Identifier la chronologie minimale : loi Carrez (18/12/1996 puis entrée en vigueur) et sanctions, puis amiante (entrée en vigueur) et plomb (apparition), puis ordonnance 8 juin 2005 sur le DDT.
2. Déterminer si une opération est concernée par le DDT : ventes (amiable/publique/échange/licitation), immeuble bâti, exclusion des mutations à titre gratuit, partage, donation, apports en BI, et exclusion des ventes à construire.
3. Rappeler les critères qui déterminent le contenu du DDT : nature du bien, date de construction, localisation, et distinguer l’usage habitation vs tertiaire (dispenses possibles plomb/gaz/électricité).
4. Maîtriser le cadre DPE : finalité (consommation + GES), période de validité (notamment DPE après 1/07/2021), opposabilité/valeur contractuelle et sanction possible en contentieux.
5. Connaître la décence énergétique selon l’étiquette : à partir du 1/01/2025 A-F décents et G indécent, puis F indécent à compter du 1/01/2028.
6. Savoir quand l’audit énergétique s’applique : obligatoire en vente en monopropriété pour logements E-F-G à partir du 1/01/2025, durée 5 ans et absence de sanction prévue (et lien au DDT).
7. En copropriété, distinguer diagnostics pour parties privatives vs parties communes : termites/gaz/électricité/plomb pour PP affectées, amiante et DPE collectif pour PC, et prévoir DTG/DPE collectif/PPT selon les dates.
8. Connaître DTG puis DPE collectif puis PPT : DTG obligatoire à partir du 1/01/2025 selon le cours, DPE collectif obligatoire à partir du 1/01/2026 (validité 10 ans), PPT dépendances/instructions et cotisation fonds travaux (2,5%).
9. Maîtriser l’ERP : art. L125-5, durée 6 mois, remise à la première visite ou à l’annonce, et intégrer recul du trait de côte et OLD (annexe à l’avant-contrat/acte et risque de nullité en cas de manquement).
10. Savoir distinguer assainissement : non collectif/SPANC (rejet et séparation) vs collectif (effectivité du raccordement progressivement, contrôle à inclure dans le DDT notamment depuis 1/07/2022 dans le cours).
11. Rappeler le carnet d’information du logement : obligation depuis 1/01/2023, contenu et conservation 10 ans, absence de sanction selon le cours mais contrôle par le notaire en cas d’existence.
12. Pour les avant-contrats : comparer PUV/PSV (engagements et formation) et maîtriser le régime de la PUV (révocation illicite/inefficace, exécution forcée via mise en demeure puis jugement tenant lieu) + règle de la nullité des CS potestatives/pour autorisation judiciaire.
13. Maîtriser les conditions suspensives et la rétractation : CS = événement futur/incertain non potestatif et effets (1304-6 c.civ), et droit de rétractation (purgée seulement pour vente de bien à usage d’habitation par acquéreur non professionnel, notification ALUR en copropriété).