QCM : Les fondamentaux du bail commercial — 20 questions

Explication

L’obligation de délivrance impose un local réellement exploitable conformément à la destination prévue. Si des contraintes juridiques empêchent l’activité, le bailleur manque à cette obligation même sans dommage matériel apparent.

Explication

Une clause contraire à l’ordre public est réputée non écrite, c’est-à-dire traitée comme si elle n’avait jamais existé. Le juge ne la « corrige » pas simplement, il l’écarte juridiquement.

Explication

Le preneur ne peut pas modifier unilatéralement la destination du bail : une activité différente de celle autorisée constitue un manquement. Le bailleur peut alors demander la résiliation et, si nécessaire, des dommages-intérêts.

Explication

La révision triennale peut être sollicitée à l’expiration d’un délai de trois ans à compter de la prise d’effet du bail, de son renouvellement ou de la dernière fixation du loyer. Elle existe même sans clause, sur demande d’une partie.

Explication

Le bail dérogatoire ne peut pas excéder trois ans, renouvellements inclus ; au-delà, il bascule en bail commercial. Il ne devient ni nul ni une simple occupation précaire.

Explication

La convention d’occupation précaire repose sur un motif objectif de précarité, lié à un événement extérieur à la volonté des parties. Elle n’ouvre pas droit au renouvellement comme un bail commercial.

Explication

La durée minimale de neuf ans est d’ordre public ; une clause prévoyant moins est donc réputée non écrite. Le bail n’est pas nul pour autant, mais la stipulation contraire est écartée.

Explication

Après la loi Pinel, les charges correspondant à l’article 606 du Code civil, c’est-à-dire les gros travaux du clos et du couvert, ne peuvent plus être supportées par le preneur. Les autres charges peuvent rester refacturables sous réserve de l’encadrement légal.

Explication

La soumission volontaire doit être formalisée dans le bail, de façon explicite, pour montrer que les parties souhaitent appliquer le statut. L’immatriculation du bailleur ou une révision de loyer ne suffisent pas à créer ce choix.

Explication

La soumission volontaire sert précisément à appliquer le statut malgré l’absence de certaines conditions légales, afin de sécuriser le contrat. Elle n’a pas pour objet d’exclure la protection du locataire.

Explication

La clause doit figurer dans le bail, souvent dans le préambule ou les premiers articles, afin de matérialiser l’intention des parties. Un document séparé tardif est beaucoup moins sûr pour prouver cette volonté.

Explication

Si les troubles persistent après intervention du bailleur, celui-ci peut demander la résiliation du bail, sans indemnité au profit du preneur. Les troubles doivent être suffisamment graves et répétés pour justifier cette action.

Explication

Le statut s’applique de plein droit lorsque les cinq conditions cumulatives sont réunies : bail, local, fonds de commerce exploité, destination commerciale et immatriculation du preneur. Les autres propositions mélangent des exigences sans rapport ou inversent les rôles des parties.

Explication

La clause d’indexation est facultative et permet une variation automatique du loyer selon un indice, généralement l’ILC ou l’ILAT. Elle se distingue de la révision triennale, qui relève d’un mécanisme légal.

Explication

La déspécialisation peut justifier une adaptation du loyer à la hausse, surtout lorsqu’elle modifie substantiellement l’économie du bail. La nouvelle activité peut aussi influer sur la valeur locative.

Explication

Le preneur doit user de la chose louée raisonnablement et conformément à la destination du bail, tout en payant le loyer. Cette obligation est au cœur de l’article 1728 du Code civil.

Explication

La déspécialisation partielle permet d’ajouter une activité connexe ou complémentaire, à condition qu’elle reste accessoire et dans le prolongement de l’activité initiale. Une activité totalement étrangère relève plutôt d’une déspécialisation plénière.

Explication

Les demandes de remboursement fondées sur une clause réputée non écrite se prescrivent par cinq ans. Le délai de deux ans concerne en principe les actions relatives au bail commercial, pas ces restitutions.

Explication

Le bail dérogatoire est limité à trois ans au total, renouvellements inclus. Au-delà, il est requalifié en bail commercial.

Explication

Lorsque les conditions du statut sont réunies, le bail peut être soumis rétroactivement au statut à compter de sa prise d’effet. Cela entraîne notamment la durée légale de 9 ans et le droit de congé tous les 3 ans pour le locataire.