Fiche de révision : Crowdfunding immobilier LPB

📋 Plan du Cours

1. Écosystème et accès LPB
2. Typologie des opérations immobilières
3. Temporalité et ratios financiers
4. Collectes et règles d’investissement
5. Remboursements, fiscalité et garanties
6. Inscription et porte-monnaie
7. Suivi des projets et retards
8. Déclarations et fiscalité des entreprises
9. Sécurité, données et assistance

📖 1. Écosystème et accès LPB

🔑 Notions clés & Définitions

• Intermédiaire : Met en relation des investisseurs, particuliers ou personnes morales, avec des porteurs de projets immobiliers, notamment des marchands de biens ou des promoteurs.

★ À maîtriser

• La Première Brique est une plateforme de crowdfunding immobilier agréée PSFP par l’AMF sous le numéro FP-2023-15.

• Le ticket minimum d’investissement est de 1 € par projet et les frais facturés à l’investisseur sont de 0 €.

Compléments

• La Première Brique se rémunère par une commission prélevée exclusivement sur le porteur de projet, d’environ 1 % à 5 % du montant levé.

📖 2. Typologie des opérations immobilières

🔑 Notions clés & Définitions

• Projet locatif : Consiste à acquérir des immeubles de rapport ou des lots déjà loués afin de générer des revenus réguliers grâce aux loyers.

★ À maîtriser

• Une opération de marchand de biens consiste à acheter un bien existant, le rénover, le rafraîchir ou le découper, puis le revendre rapidement par lots ou en bloc.

• 🔄 Une promotion immobilière suit généralement ces étapes:

  1. Acheter un terrain nu ou un bien à démolir
  2. Obtenir les autorisations d’urbanisme
  3. Construire
  4. Revendre les logements ou locaux

Compléments

• Les opérations de marchand de biens durent généralement 12 à 24 mois et présentent des risques liés aux travaux légers ou moyens et à la revente.

• Les opérations de promotion immobilière durent généralement 24 à 36 mois et comportent des risques administratifs liés aux recours contre le permis et des risques techniques liés aux aléas du chantier.

💡 Astuce mémo

MDB = acheter et revendre ; promotion = construire puis revendre ; locatif = louer et encaisser.

📖 3. Temporalité et ratios financiers

🔑 Notions clés & Définitions

• Séquestre des intérêts : Consiste à bloquer dès la levée de fonds une partie des intérêts futurs sur un compte bloqué afin de garantir leur paiement aux investisseurs pendant 6, 12 ou 18 mois.

★ À maîtriser

📌 La durée minimale est la période avant laquelle le porteur ne peut pas rembourser par anticipation, tandis que la durée cible est l’estimation réaliste et auditée du délai de remboursement.

📌 La durée maximale inclut une marge contractuelle de prolongation automatique, souvent de 3 à 6 mois, destinée à absorber les retards de chantier, de vente ou administratifs sans constituer un défaut.

📐 Formule — Le ratio LTA mesure le rapport entre le montant du prêt LPB, ou global, et le prix d’acquisition net du bien : $LTA = \frac{\text{Montant du prêt LPB}}{\text{Prix d’acquisition net du bien}}$.

📐 Formule — Le ratio LTC mesure la part du prêt LPB dans le budget total de l’opération : $LTC = \frac{\text{Montant du prêt LPB}}{\text{Achat + Travaux + Frais de notaire + Honoraires}}$.

📐 Formule — Le ratio LTV mesure le rapport entre la dette globale de l’opération et la valeur vénale estimée de l’actif : $LTV = \frac{\text{Dette globale}}{\text{Valeur vénale estimée}}$.

Compléments

📌 À partir de la durée minimale, le porteur peut rembourser sans pénalité s’il revend les biens plus rapidement que prévu.

• Une LTV de 70 % signifie qu’en cas de vente forcée avec une décote allant jusqu’à 30 %, les créanciers peuvent théoriquement récupérer l’intégralité du capital.

💡 Astuce mémo

LTA = Achat, LTC = Coût, LTV = Valeur.

📖 4. Collectes et règles d’investissement

★ À maîtriser

• L’accès aux collectes est échelonné entre trois groupes afin d’éviter la saturation de la plateforme et de répartir l’accès aux projets très demandés.

• Le Jimbot réserve automatiquement une souscription selon les critères configurés par l’investisseur, comme le montant souhaité et des filtres éventuels, puis l’investisseur peut annuler manuellement le positionnement.

• Lorsque des souscriptions ne sont pas finalisées, notamment en cas de défaut de paiement ou d’abandon de panier, elles sont annulées automatiquement après quelques minutes et les places sont attribuées aux inscrits sur liste d’attente.

Compléments

📌 L’appartenance aux groupes prioritaires dépend de l’historique sur la plateforme, du rythme d’investissement et de la régularité du briqueur.

• Le filleul reçoit un bonus forfaitaire de 1 % sur son premier investissement et le parrain reçoit une prime équivalente selon les conditions en vigueur.

💡 Astuce mémo

Groupes → Jimbot → liste d’attente → réattribution.

📖 5. Remboursements, fiscalité et garanties

🔑 Notions clés & Définitions

• Sécurité des fonds : Séparés des comptes propres de La Première Brique, séquestrés et gérés par un établissement de paiement agréé comme Lemonway ou MangoPay.

★ À maîtriser

📌 Le remboursement in fine verse le capital et la totalité des intérêts cumulés en une seule fois à l’échéance finale, tandis que le remboursement mensuel verse périodiquement les intérêts ou le capital amortissable sur le portefeuille LPB.

📌 Le PEA et le PEA-PME sont strictement impossibles sur La Première Brique, car leurs délais de validation et d’exécution bancaires sont incompatibles avec la réactivité du crowdfunding.

• Pour les résidents français, le PFU est de 30 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux, appliqués directement à la source.

• Les garanties utilisées par LPB comprennent:

  • L’hypothèque légale de premier rang
  • Le nantissement
  • La caution personnelle et solidaire
  • La GAPD

Compléments

📌 Les particuliers peuvent opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu lors de la déclaration annuelle, option présentée comme avantageuse uniquement pour les foyers non imposables.

💡 Astuce mémo

In fine = capital et intérêts à l’échéance ; mensuel = intérêts versés périodiquement.

📖 6. Inscription et porte-monnaie

★ À maîtriser

• Pour débloquer le portefeuille, une personne physique doit fournir une pièce d’identité officielle en cours de validité et un justificatif de domicile de moins de 3 mois.

📌 L’alimentation par carte bancaire est instantanée, tandis que l’alimentation par virement SEPA nécessite le RIB dédié, la référence personnelle en motif et un délai de 1 à 3 jours ouvrés.

📌 Le retrait du solde disponible vers un compte bancaire personnel est gratuit et sans limite de fréquence, mais le compte destinataire doit obligatoirement être au nom de l’investisseur.

Compléments

• Les profils autorisés sont les personnes physiques majeures et capables ainsi que les personnes morales disposant notamment d’un Kbis de moins de 3 mois, de leurs statuts, de la pièce d’identité du représentant légal et de la déclaration des bénéficiaires effectifs.

💡 Astuce mémo

KYC → alimentation → investissement → retrait.

📖 7. Suivi des projets et retards

★ À maîtriser

• Le tableau de bord affiche:
  • Le capital total investi
  • L’encours actuel
  • Le montant total des intérêts perçus
  • Les projets en cours
  • Les projets remboursés

📌 Si un projet dépasse sa durée cible sans dépasser sa durée maximale, la prolongation prévue au contrat s’active automatiquement et les intérêts continuent de courir au taux annuel contractuel pendant le retard.

• En cas de dépassement de la durée maximale sans remboursement, LPB peut engager des mises en demeure, négocier un protocole et activer les garanties ou sûretés.

Compléments

• LPB publie généralement des actualités trimestrielles ou liées à l’avancement des jalons concernant les travaux, la commercialisation et le respect du calendrier.

💡 Astuce mémo

Retard dans la durée maximale → prolongation et intérêts ; dépassement → recouvrement et garanties.

📖 8. Déclarations et fiscalité des entreprises

★ À maîtriser

• LPB transmet chaque année un IFU récapitulant les intérêts bruts perçus et les retenues à la source de l’année civile précédente.

📌 Pour une personne morale, les gains du crowdfunding ne subissent pas la Flat Tax à la source et les intérêts sont intégrés au résultat financier soumis à l’impôt sur les sociétés selon le régime de la société.

Compléments

• Les intérêts bruts sont préremplis en case 2TR et la retenue à la source en case 2BH de la déclaration de revenus.

💡 Astuce mémo

Particulier = PFU à la source ; entreprise = intérêts intégrés au résultat soumis à l’IS.

📖 9. Sécurité, données et assistance

★ À maîtriser

📌 Les données personnelles sont protégées et hébergées selon les normes européennes du RGPD.

• Lemonway et MangoPay assurent le contrôle anti-blanchiment et anti-financement du terrorisme ainsi que la séquestration réglementaire des fonds en tant que prestataires de services de paiement.

Compléments

• Le support LPB est accessible par chat en ligne via Crisp sur le site et l’application ainsi que par email dédié, avec une réponse généralement donnée dans la journée pendant les heures ouvrées.

📊 Tableaux de synthèse

Comparaison des opérations immobilières