Fiche de révision : Gestion du logement social

📋 Plan du Cours

1. Caractéristiques du parc social
2. Missions des bailleurs sociaux
3. Métiers et transformations des bailleurs
4. Statuts des bailleurs sociaux
5. Organismes et gouvernance
6. Financement du logement social
7. Cadre législatif du logement social
8. Acteurs et partenariats institutionnels
9. Bailleurs et copropriétés
10. Accession sociale et vente HLM
11. Contrôle et évaluation du secteur

📅 Repères chronologiques

1. 2013La loi de mobilisation du foncier public en faveur du logement et le plan d’investissement pour le logement ont été adoptés, avec un objectif de rénovation énergétique de 500 000 logements par an, dont 120 000 logements sociaux.
2. 2017La loi relative à l’égalité et à la citoyenneté a été adoptée et le plan quinquennal pour le logement d’abord a été lancé, tandis que les APL ont diminué de 5 euros par mois.
3. 2018La Caisse des dépôts a lancé un plan logement de 20 milliards d’euros pour la période 2018-2022 et la loi ELAN a été adoptée.

📖 1. Caractéristiques du parc social

★ À maîtriser

• Le parc social a atteint 5 153 600 logements en 2019 après une progression de 63 742 logements supplémentaires.

• Une forte proportion du parc HLM a été construite entre 1946 et 1970, ce qui contribue à son vieillissement.

📌 Le parc social comprend majoritairement des logements T3 et T4 ou plus, tandis que les logements T1 et T2 y sont moins représentés que dans le parc locatif privé.

• Le parc social est globalement plus performant énergétiquement que le parc locatif privé, mais il compte encore 1 000 000 de logements à faibles performances énergétiques.

• Environ 85 % des attributions de logements sociaux proviennent de logements libérés par leurs locataires, dans un contexte de baisse continue du taux de rotation depuis les années 2000.

Compléments

• Entre 2022 et 2025, la part des plus mauvaises étiquettes énergétiques a diminué de 33 % dans le parc social, contre 18 % dans le parc privé.

💡 Astuce mémo

Parc social plus performant que le privé, mais vieillissant et peu adapté aux petits ménages

📖 2. Missions des bailleurs sociaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Missions des bailleurs sociaux : Consistent à acquérir, construire, rénover et gérer des logements sociaux afin d’améliorer les conditions d’habitat des personnes aux ressources modestes ou défavorisées, tout en favorisant le droit au logement et la mixité sociale et urbaine.

★ À maîtriser

• Les bailleurs sociaux favorisent l’accession à la propriété des ménages à faibles revenus grâce notamment à la location-accession et au bail réel solidaire.

📌 L’acquisition d’un logement social est prioritairement réservée à son locataire occupant depuis au moins 2 ans, et le bailleur doit avoir acquis ou construit le logement depuis au moins 10 ans.

Compléments

• Les bailleurs sociaux contribuent notamment à: l’aménagement des territoires, le soutien de l’emploi, la transition énergétique, l’inclusion sociale, l’adaptation des logements au handicap et au vieillissement

💡 Astuce mémo

Acquérir → construire → rénover → gérer → faire accéder à la propriété

📖 3. Métiers et transformations des bailleurs

★ À maîtriser

• La gestion locative sociale vise à garantir l’accès et le maintien dans le logement, la pérennité du patrimoine et la qualité de vie des locataires, en combinant droit, gestion, travail social, technique et relation client.

• 🔄 L’attribution et la gestion d’un logement social suivent plusieurs étapes:

  1. préparation des dossiers
  2. examen en commission d’attribution
  3. signature et suivi du bail
  4. réalisation des états des lieux
  5. remise en location lors du départ

• La loi ELAN a imposé des fusions entre organismes HLM et a transformé leurs structures, leur périmètre d’activité et leur gouvernance.

Compléments

• Les principaux domaines de métiers sont: la proximité et la relation client, la maintenance et le patrimoine, le développement et la maîtrise d’ouvrage, la gestion d’entreprise et les fonctions support

📖 4. Statuts des bailleurs sociaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Bailleur social : Organisme ou particulier qui possède, construit, aménage ou gère des logements à loyer modéré et peut produire et commercialiser des logements destinés à l’accession sociale.

★ À maîtriser

• Les principales catégories de bailleurs sociaux sont:
  • les OPH
  • les ESH
  • les coopératives HLM
  • les SA HLM
  • les SEM
  • la Foncière Logement
  • les associations HLM

Compléments

📌 Un propriétaire privé peut devenir bailleur social en conventionnant son logement avec l’Anah, en contrepartie d’avantages fiscaux ou d’aides aux travaux.

📖 5. Organismes et gouvernance

🔑 Notions clés & Définitions

• Offices publics de l’habitat : Établissements publics locaux à caractère industriel et commercial rattachés à des collectivités territoriales.
• Entreprises sociales pour l’habitat : Sociétés privées investies d’une mission d’intérêt général et poursuivant des objectifs non spéculatifs.

★ À maîtriser

• Les OPH comptent 267 offices et gèrent 2 379 000 logements, soit 52 % du parc social, tandis que 91 % des ménages qu’ils logent ont des revenus inférieurs au plafond de ressources.

• Les SEM sont détenues majoritairement par une ou plusieurs collectivités territoriales, qui possèdent entre 50 % et 80 % de leur capital aux côtés d’actionnaires privés.

Compléments

• Les coopératives HLM sont des entreprises de l’économie sociale orientées vers l’accession sociale sécurisée, dont les accédants deviennent associés et participent aux assemblées générales.

💡 Astuce mémo

OPH publics rattachés aux collectivités, ESH privées investies d’une mission d’intérêt général

📖 6. Financement du logement social

★ À maîtriser

• Le financement du logement social repose notamment sur:
  • les fonds propres des bailleurs
  • les prêts très longs de la Caisse des dépôts
  • les loyers
  • le 1 % logement
  • les subventions publiques

• La Caisse des dépôts centralise une partie de l’épargne réglementée du Livret A, du LEP et du LDDS, puis la transforme en prêts très longs à taux privilégiés pour les bailleurs sociaux.

• Le modèle économique repose sur:

  • un équilibre financier de long terme
  • l’absence de bénéfices distribués
  • des loyers liés aux coûts de production
  • l’utilisation de l’endettement
  • le recours aux subventions publiques

• Les bailleurs doivent rénover thermiquement les logements classés E, F ou G avant 2034 et décarboner le parc social avant 2050.

Compléments

• L’équilibre entre les recettes et les dépenses d’un logement social intervient tardivement, autour de 39 ans.

💡 Astuce mémo

Épargne centralisée → prêts longs de la CDC → production et rénovation du parc social

📖 7. Cadre législatif du logement social

🔑 Notions clés & Définitions

• Code de la construction et de l’habitation : Définit les missions d’intérêt général des bailleurs, les règles de construction, de gestion et de vente, les conditions d’attribution et les plafonds de ressources des locataires.

★ À maîtriser

• La loi SRU de 2000 impose à certaines communes un quota de logements sociaux de 20 % ou 25 % selon les territoires, sous peine de pénalités financières.

• La loi DALO de 2007 impose aux bailleurs sociaux de participer au relogement des ménages prioritaires désignés par les commissions de médiation.

• La loi ELAN de 2018 impose le regroupement des organismes HLM, simplifie certaines opérations de construction, développe la vente HLM et renforce la performance économique des bailleurs.

Compléments

📌 La loi ALUR de 2014 renforce la transparence des attributions, organise la gestion de la demande de logement social et impulse des politiques de mixité sociale.

💡 Astuce mémo

SRU 2000 → DALO 2007 → ALUR 2014 → ELAN 2018

📖 8. Acteurs et partenariats institutionnels

★ À maîtriser

• Les principaux acteurs historiques sont:

  • l’État
  • les collectivités territoriales
  • les entreprises
  • l’Europe
  • les organismes de logement social

• Les intercommunalités jouent un rôle croissant dans la production et l’attribution des logements sociaux et deviennent les chefs de file des politiques locales de l’habitat.

Compléments

• Les bailleurs sociaux travaillent avec les promoteurs immobiliers notamment dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement et des partenariats publics-privés.

📖 9. Bailleurs et copropriétés

★ À maîtriser

📌 Lorsqu’un bailleur social vend un lot, une copropriété naît, mais la loi ELAN permet de différer sa mise en copropriété jusqu’à 10 ans après la cession du premier logement.

• La VEFA sociale peut créer une copropriété mixte réunissant des logements privés et des logements sociaux acquis sur plan par un bailleur.

Compléments

• L’acquéreur d’un logement vendu par un bailleur social reste redevable des charges de copropriété liées à l’utilisation des parties communes.

• Pour gérer une copropriété, le bailleur social peut assurer directement la mission, déléguer celle-ci à un syndic professionnel ou utiliser un logiciel d’assistance de gestion.

💡 Astuce mémo

Vente HLM aux locataires et VEFA sociale produisent des copropriétés mixtes public-privé

📖 10. Accession sociale et vente HLM

★ À maîtriser

• En 2024, 85 % de la population française est éligible à l’accession sociale à la propriété selon les plafonds de ressources de l’accession.

• L’accession sociale repose sur trois piliers:

  • des plafonds de prix de vente
  • des plafonds de ressources
  • la sécurisation HLM par des garanties de rachat et de relogement

• Les principaux dispositifs sont:

  • la VEFA à prix maîtrisé
  • l’accession en quartier prioritaire
  • la location-accession PSLA
  • le bail réel solidaire
  • la SCIAPP

• La location-accession comprend une phase locative avec redevance et part acquisitive, suivie d’une levée d’option au cours de laquelle le ménage achète le logement et verse le solde du prix.

Compléments

📌 La phase locative d’une location-accession dure souvent deux ans et ne peut pas être inférieure à 6 mois, tandis que le prix de vente diminue de 1 % à chaque date anniversaire jusqu’à la levée d’option.

• Près de 10 000 logements HLM ont été vendus en 2024, principalement pour permettre aux locataires de devenir propriétaires avec l’accord des collectivités concernées.

💡 Astuce mémo

Location → épargne acquisitive → levée d’option → propriété

📖 11. Contrôle et évaluation du secteur

📝 Points essentiels

• Les lois MAPTAM et NOTRe ont renforcé les compétences des intercommunalités en matière d’habitat, notamment avec le développement des métropoles et des communautés urbaines.

• L’ANCOLS, créée en 2015, est l’agence nationale chargée du contrôle du logement social.

📊 Tableaux de synthèse

Principales catégories de bailleurs sociaux

Lois structurantes du logement social