Fiche de révision : Management et organisations immobilières

📋 Plan du Cours

1. Organisation du module et évaluations
2. Rôles et fonctions du management
3. Écoles de pensée organisationnelle
4. Coordination et styles de leadership
5. Définir et expliquer l’organisation
6. Formes juridiques et finalités
7. Classement et secteur immobilier
8. Innovation et transformation concurrentielle

📖 1. Organisation du module et évaluations

★ À maîtriser

• Les trois épreuves sont un écrit individuel comptant pour 30 %, un dossier de groupe comptant pour 40 % et un oral de présentation comptant pour 30 %.

• Le dossier de groupe porte sur l’analyse stratégique d’une agence réelle, suit un plan imposé en cinq parties et comporte un tableau des sources ainsi qu’un journal de contribution.

📌 Une affirmation sans source ne rapporte aucun point et une source primaire est préférable à une source secondaire, faute de quoi la moitié des points est attribuée.

Compléments

• Le module vaut 2 crédits ECTS et comprend 20 heures en présentiel, 30 heures de travail personnel et 3 épreuves notées.

• Les 20 heures en présentiel se répartissent en 10 heures de cours magistral et 10 heures de travaux dirigés.

📌 Le module fonctionne en classe inversée et la lecture préalable du support conditionne la capacité à suivre les travaux dirigés.

📌 Toute donnée chiffrée doit porter sa date, faute de quoi la moitié des points est attribuée.

📖 2. Rôles et fonctions du management

🔑 Notions clés & Définitions

• Management : L’ensemble des techniques de conduite d’une organisation consistant à fixer des objectifs, organiser les moyens humains et matériels, animer et contrôler l’activité pour atteindre ces objectifs.
• Management stratégique : Les décisions de long terme qui déterminent le périmètre d’activité, les ressources et la position concurrentielle de l’organisation ; il relève de la direction et est peu réversible.
• Management opérationnel : Les décisions courantes de mise en œuvre, comme l’affectation des tâches, le suivi de l’activité et la résolution des aléas ; il relève de l’encadrement et est réversible à court terme.

★ À maîtriser

📌 Diriger concerne l’entreprise, ses choix et ses risques à long terme ; manager concerne une équipe, ses compétences et sa performance à moyen terme ; animer concerne l’activité quotidienne à court terme.

• Fayol formule les cinq fonctions de l’administration : (Fayol H., 1916) :

  • prévoir
  • organiser
  • commander
  • coordonner
  • contrôler

• Fayol propose un modèle normatif de ce que le manager devrait faire, tandis que Mintzberg décrit empiriquement ce que le manager fait.

• Mintzberg distingue dix rôles managériaux répartis en rôles interpersonnels, informationnels et décisionnels. - Mintzberg H., The Nature of Managerial Work, 1973

Compléments

• Dans une très petite entreprise, une même personne peut diriger, manager et animer, bien que ces fonctions soient distinctes.

• Les rôles interpersonnels de Mintzberg sont : (Mintzberg H., 1973) :

  • symbole
  • leader
  • agent de liaison

• Les rôles informationnels de Mintzberg sont : (Mintzberg H., 1973) :

  • observateur
  • diffuseur
  • porte-parole

• Les rôles décisionnels de Mintzberg sont : (Mintzberg H., 1973) :

  • entrepreneur
  • régulateur
  • répartiteur de ressources
  • négociateur

💡 Astuce mémo

Fayol prescrit ce que le manager devrait faire ; Mintzberg observe ce qu’il fait.

📖 3. Écoles de pensée organisationnelle

★ À maîtriser

📌 L’axe horizontal de la grille des théories des organisations oppose le système fermé, centré sur les paramètres internes, au système ouvert, dépendant de l’environnement économique, politique, culturel et social.

📌 L’axe vertical oppose l’approche rationnelle, fondée sur la rationalisation formelle du travail, à l’approche sociale, qui recherche l’efficacité en prenant en compte les facteurs humains et la motivation.

Compléments

• L’école classique, associée notamment à Taylor, Fayol et Weber, cherche à produire efficacement par la division technique du travail et une approche rationnelle.

• L’école des relations humaines, associée à Mayo, souligne que les facteurs humains influencent la productivité. - The Human Problems of an Industrial Civilization, 1933

• L’approche de la contingence recherche une structure adaptée à l’environnement de l’organisation.

• Crozier et Friedberg analysent l’organisation comme un système d’acteurs disposant de pouvoir, y compris les subordonnés. - Crozier & Friedberg, L'acteur et le système, 1977

💡 Astuce mémo

Taylor traite la productivité → Mayo remet le facteur humain au centre → Crozier révèle les jeux de pouvoir.

📖 4. Coordination et styles de leadership

★ À maîtriser

📌 Le modèle fonctionnel de Taylor repose sur huit contremaîtres spécialisés et une pluralité de commandement, tandis que le modèle hiérarchique de Fayol impose un seul chef par agent.

• La structure hiérarchico-fonctionnelle, ou « staff and line », constitue un compromis entre la ligne hiérarchique et l’autorité fonctionnelle des experts.

📌 Le style de leadership qualifie la relation d’un manager avec un collaborateur donné sur une tâche donnée, et non la personnalité générale du manager.

Compléments

• Dans une agence, le négociateur rend compte au directeur d’agence selon la ligne hiérarchique, tout en appliquant les procédures juridiques du service transaction ou du réseau et les consignes de communication de l’enseigne.

• Le style directif structure et contrôle le travail d’un collaborateur peu compétent sur la tâche mais motivé.

• Le style persuasif explique, convainc et encadre un collaborateur en apprentissage dont la motivation fléchit.

• Le style participatif associe le collaborateur à la décision et le soutient lorsqu’il est compétent mais manque de confiance.

• Le style délégatif confie le travail à un collaborateur compétent et autonome, tout en fixant le cadre et en s’effaçant.

💡 Astuce mémo

Taylor donne plusieurs chefs spécialisés ; Fayol défend un seul chef par agent.

📖 5. Définir et expliquer l’organisation

🔑 Notions clés & Définitions

• Organisation : Un ensemble de moyens structurés formant une unité de coordination, dotée de frontières identifiables, fonctionnant en continu et poursuivant des objectifs partagés par ses membres.

★ À maîtriser

• Selon Coase, une organisation existe lorsque la coordination interne coûte moins cher que le recours au marché, lequel implique des coûts de recherche d’information, de comparaison, de négociation, de contractualisation et d’exécution du contrat. - Coase R. H., The Nature of the Firm, 1937

• La grille de Scott classe les théories selon deux axes, système fermé ou ouvert et approche rationnelle ou sociale. - Scott W. R., Organizations: Rational, Natural, and Open Systems, 1981

Compléments

• La commission d’agence rémunère l’externalisation de tâches que le vendeur devrait sinon effectuer seul, notamment la recherche d’acquéreurs, leur sélection, la vérification de leur solvabilité, la négociation et le suivi jusqu’à l’acte.

• Un intermédiaire devient inutile lorsque l’innovation réduit les coûts de transaction en dessous du prix de son intervention.

• Les quatre perspectives de la grille sont :

  • système fermé rationnel
  • système fermé social
  • système ouvert rationnel
  • système ouvert social

📖 6. Formes juridiques et finalités

★ À maîtriser

• L’article 1832 du Code civil définit la société comme un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes affectent des biens ou leur industrie à une entreprise commune pour partager un bénéfice ou profiter d’une économie, et s’engagent à contribuer aux pertes ; la société peut aussi être instituée par une seule personne dans les cas prévus par la loi.

• L’article 1 de la loi du 1er juillet 1901 définit l’association comme une convention par laquelle plusieurs personnes mettent durablement en commun leurs connaissances ou leur activité dans un but autre que le partage des bénéfices.

• La finalité lucrative désigne le partage d’un bénéfice ou le profit tiré d’une économie, l’objet social définit les activités autorisées par les statuts et la raison d’être énonce les principes auxquels la société affecte des moyens.

Compléments

📌 L’article L. 251-1 du Code de commerce définit le GIE comme un groupement destiné à faciliter ou développer l’activité économique de ses membres et à en améliorer les résultats, sans réaliser de bénéfices pour lui-même ; son activité reste auxiliaire à celle de ses membres.

• Les organisations publiques poursuivent l’intérêt général et assurent un service public, tandis que l’entreprise individuelle exerce une activité économique en nom propre.

📌 La société à mission est un statut optionnel qui inscrit des objectifs sociaux et environnementaux dans les statuts et prévoit leur vérification par un tiers indépendant.

💡 Astuce mémo

La société partage un bénéfice ; l’association poursuit un but autre que ce partage.

📖 7. Classement et secteur immobilier

★ À maîtriser

• La statistique publique distingue la microentreprise, de moins de 10 salariés, la PME, de moins de 250 salariés, l’ETI, de moins de 5 000 salariés, et la grande entreprise, à partir de 5 000 salariés.

• La classe NAF 68.31Z correspond aux agences immobilières.

• L’agence immobilière relève entièrement du secteur tertiaire, qui regroupe les services. - Colin Clark, The Conditions of Economic Progress, 1940

• Les propriétés du service immobilier sont : l’immatérialité, la simultanéité de la production et de la consommation, la participation du client à la production, une ressource principale humaine et mobile

• Une organisation arbitre entre les attentes parfois contradictoires de ses parties prenantes, car une décision peut satisfaire l’une tout en dégradant les intérêts d’autres parties. - Freeman R. E., Strategic Management: A Stakeholder Approach, 1984

Compléments

• Les seuils de chiffre d’affaires ou de bilan sont de 2 M€ pour la microentreprise, 50 M€ ou 43 M€ pour la PME, et 1 500 M€ ou 2 000 M€ pour l’ETI.

• Les trois secteurs d’activité sont : (Colin Clark, 1940) :

  • le primaire, qui exploite les ressources naturelles
  • le secondaire, qui transforme et construit
  • le tertiaire, qui fournit des services

• Les parties prenantes internes d’une agence comprennent les dirigeants, négociateurs salariés, agents commerciaux, assistants et alternants, qui attendent rémunération, sécurité, reconnaissance et progression.

• Les partenaires directs d’une agence comprennent vendeurs, acquéreurs, bailleurs, locataires, notaires, courtiers, diagnostiqueurs et franchiseur, qui attendent fiabilité, délai et sécurité juridique.

• L’environnement institutionnel d’une agence comprend la CCI, les fédérations, l’assureur RCP, le garant financier, les collectivités et l’État, qui attendent conformité, déontologie et non-discrimination.

📖 8. Innovation et transformation concurrentielle

🔑 Notions clés & Définitions

• Innovation : OCDE / Eurostat, 2018 - Un produit ou un procédé nouveau ou amélioré qui diffère sensiblement des précédents et a été mis à disposition des utilisateurs ou introduit dans l’usage.

★ À maîtriser

• Les quatre types d’innovation sont : (OCDE / Eurostat, 2005) :
  • innovation de produit ou service
  • innovation de procédé
  • innovation organisationnelle
  • innovation de commercialisation

📌 L’innovation incrémentale améliore l’existant avec un risque faible et un gain limité, tandis que l’innovation radicale rompt avec les pratiques établies avec un risque élevé et un gain potentiellement durable.

• La courbe en S d’une technologie comprend une phase d’émergence où l’effort produit peu de résultats, une phase de croissance où son rendement est maximal, puis une phase de maturité où le rendement de l’effort s’effondre. - Foster R. N., Innovation: The Attacker's Advantage, 1986

Compléments

• Le piège de la courbe en S survient lorsqu’une entreprise continue d’optimiser une technologie mature alors qu’une nouvelle technologie, encore médiocre, franchit son point d’inflexion. - Foster R. N., Innovation: The Attacker's Advantage, 1986

• La diffusion d’annonces sur les portails immobiliers est présentée comme une activité en phase de maturité, où dépenser davantage en visibilité produit peu d’écart entre agences.

💡 Astuce mémo

Émergence → croissance → maturité : l’effort finit par rapporter de moins en moins.

📊 Tableaux de synthèse

Styles de leadership selon le collaborateur