Fiche de révision : Montage d’une opération immobilière

📋 Plan du Cours

1. Cadre et faisabilité du projet
2. Bilan et déroulement de l’opération
3. Promesse et compromis de vente
4. Acteurs de l’aménagement immobilier
5. Urbanisme et performance environnementale

📖 1. Cadre et faisabilité du projet

🔑 Notions clés & Définitions

• Étude de marché : Analyse qui détermine à quel prix le projet peut être vendu et identifie les acheteurs potentiels.

★ À maîtriser

• Pour étudier un marché immobilier, il faut examiner où se situe le terrain, ce qu’il est possible d’y construire, qui achètera le projet, son prix de vente et les risques.

• Les contraintes sont:

  • juridiques
  • financières
  • environnementales
  • techniques

Compléments

• À Cavalaire-sur-Mer, dans le Var, le caractère touristique de la zone oriente plutôt vers la construction d’habitations destinées notamment aux investisseurs étrangers et aux retraités.

💡 Astuce mémo

Terrain → règles → marché → contraintes

📖 2. Bilan et déroulement de l’opération

🔑 Notions clés & Définitions

• MOEX : Ou maîtrise d’œuvre d’exécution, coordonne et pilote les travaux et rend des comptes au maître d’œuvre.
• Bilan d’opération : Document qui rassemble les éléments économiques nécessaires au suivi de l’opération immobilière.

📝 Points essentiels

• 🔄 Le déroulement suit les étapes suivantes:
  1. acquisition du foncier
  2. passage chez le notaire
  3. intervention du géomètre
  4. coordination des travaux
  5. paiement des taxes
  6. réalisation des travaux
  7. commercialisation
  8. publicité

💡 Astuce mémo

Foncier → notaire → géomètre → travaux → vente

📖 3. Promesse et compromis de vente

🔑 Notions clés & Définitions

• APS : Ou avant-projet sommaire, présente notamment un descriptif sommaire et un plan de masse afin de faire valider le projet par la mairie et de limiter les refus de permis de construire.

📝 Points essentiels

• La promesse de vente est distincte du compromis de vente, appelé « compris de vente » dans le cours.

• Le compromis de vente peut comporter une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire délivré par les services de l’urbanisme et signé par la mairie puis visé par le préfet.

• Le compromis de vente peut prévoir comme conditions suspensives le financement de l’opération et la vente d’un nombre déterminé de logements en VEFA.

• Un permis de construire affiché le 21 septembre doit être exposé jusqu’au 21 novembre pour permettre le recours du voisinage, puis la situation administrative est vérifiée jusqu’au 21 décembre avant le début de la construction si tout est conforme.

💡 Astuce mémo

Promesse de vente ≠ compromis de vente

📖 4. Acteurs de l’aménagement immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Promoteur : Professionnel qui construit des bâtiments.
• Lotisseur : Découpe un terrain avec un géomètre, viabilise les lots et réalise les voiries ainsi que les réseaux d’eau, d’électricité et d’internet pour permettre la construction de maisons.
• ZAC : Secteur dans lequel un aménageur viabilise un grand terrain puis le revend par lots à des promoteurs, des lotisseurs ou des bailleurs sociaux.

💡 Astuce mémo

Le promoteur construit, le lotisseur découpe et viabilise

📖 5. Urbanisme et performance environnementale

🔑 Notions clés & Définitions

• HQE : Ou haute qualité environnementale, vise à optimiser le bâtiment, notamment au niveau solaire et de sa gestion, pour le rendre aussi performant que possible.

📝 Points essentiels

• Les zones 1 AUE et 2 AUE correspondent à des secteurs à urbaniser plus tard, et il n’est pas possible d’y construire immédiatement.

• Les zones A sont agricoles, les zones N sont naturelles et les zones Nc sont naturelles avec une activité de camping.

• Les zones UA, UB, UC, UD et les ZAC sont présentées comme des zones où il est possible de construire.

📌 Les constructions neuves et les rénovations doivent obligatoirement disposer d’un DPE.

💡 Astuce mémo

DPE et HQE → bâtiment plus performant

📊 Tableaux de synthèse

Acteurs de l’opération